2020年5月下旬，十三屆全國人大第三次會議和全國政協(xié)十三屆三次會議相繼在北京召開，全國兩會受到了全國人民和國際社會的廣泛關(guān)注。我國發(fā)展面臨諸多困難和挑戰(zhàn)，人大代表和政協(xié)委員圍繞“努力把疫情造成的損失降到最低，努力完成今年經(jīng)濟社會發(fā)展目標任務”的主題，聚精會神共商國是，夙興夜寐謀劃思路，滿腔熱忱獻計獻策。房地產(chǎn)業(yè)作為民生產(chǎn)業(yè)，依然是兩會關(guān)注的重點領(lǐng)域，從多位人大代表和政協(xié)委員的建議與提案來看，新基建、粵港澳大灣區(qū)、老舊小區(qū)改造、因城施策、都市圈發(fā)展、智慧物業(yè)、《民法典》實施等成為備受關(guān)注的焦點，表明后疫情時代房地產(chǎn)業(yè)將更加聚焦民生。

一、新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響有多大

李克強總理在回答中外記者提問時說，這次新冠肺炎疫情給世界經(jīng)濟造成了嚴重的沖擊，可以說是史上罕見。最近不少主要國際組織都預測，今年全球經(jīng)濟的增長率是-3%，甚至更甚。中國經(jīng)濟已經(jīng)深度融入世界經(jīng)濟，不可能置身之外。

全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全認為：疫情對我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)有影響是肯定的。一年的四分之一都沒了，現(xiàn)在也沒全面恢復。但我們同時要看到，房地產(chǎn)業(yè)基本面沒有變化，政策層面沒有變化，開發(fā)商層面也沒有太多的變化。只是受到三、四個月的沖擊，但購房者需要買房子，這個群體還在，這個實力還在。我們要注意有兩個變化或者說是機會：一個是購房者對房子的價值認識的變化。對房子的投資價值越來越看好，包括向往郊區(qū)的房子，需求會越來越旺盛，會有一些新的需求，比如戶型、整個住宅的通風，對健康住宅會有新的要求。二是從市場的角度來說，二、三、四月交易量有下降，下半年交易量會有比較大的反彈，企業(yè)要做好準備。

莫天全說：房地產(chǎn)業(yè)永遠是非常重要的，對拉動內(nèi)需的貢獻是非常大的。因為房子本身就是一個很大的需求，而房子里的配置，從裝修開始，到家電、室內(nèi)用品等，所有東西都是內(nèi)需，這個擴大內(nèi)需還包括提升我們的生活質(zhì)量和水平。房地產(chǎn)行業(yè)要繼續(xù)為擴大內(nèi)需、為提升廣大民眾的生活居住水平和質(zhì)量作貢獻。不管是開發(fā)商，還是中介，還是其他行業(yè)機構(gòu)，都要一起維護行業(yè)健康發(fā)展，每一個房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者都將是受益者。

全國政協(xié)委員、香江集團總裁翟美卿認為，民營企業(yè)做好防范、化解風險工作已成為當務之急。她建議：指導房地產(chǎn)企業(yè)充分認識中央保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的決心，引導房地產(chǎn)企業(yè)主動降杠桿、降負債、去庫存，嚴格控制債務水平，適度調(diào)整房地產(chǎn)政策，適當放松對房地產(chǎn)開發(fā)投資的融資限制，做好房企兼并重組的相關(guān)工作，避免中小房企大面積倒閉，引發(fā)經(jīng)濟波動和社會動蕩；這次疫情過后，以幫助企業(yè)恢復生產(chǎn)為契機，可大力減稅降費，切實減輕民營企業(yè)負擔；建立企業(yè)家反映意見訴求的“綠色通道”，持續(xù)改善營商環(huán)境。

二、住房公積金制度去留成為熱點

年初，在嚴控疫情和復工復產(chǎn)的背景下，中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長黃奇帆撰文提出取消住房公積金，將其改為企業(yè)年金，引發(fā)社會熱議，這也成為兩會的討論熱點。全國政協(xié)委員、中國稅務學會副會長張連起在提案中建議取消住房公積金，建立住房保障銀行，由企業(yè)和個人向住房保障銀行自愿繳存資金，在個人所得稅中按規(guī)定標準抵扣。全國人大代表、格力電器董事長董明珠也表示，要為格力每位員工解決住房，根本不需要住房公積金。

但有一些政協(xié)委員不同意取消住房公積金。全國政協(xié)委員、中國社會科學院世界社保研究中心主任鄭秉文就表示，從效率和公平兩個角度看，住房公積金的表現(xiàn)并不很差，其歷史使命并未完結(jié)，公積金應加快改革步伐，而不是因噎廢食：首先，住房公積金仍在職工購房中扮演重要角色；其次，與商業(yè)貸款相比，住房公積金的低息貸款能為職工省更多錢；最后，取消住房公積金相當于削減員工福利。鄭秉文建議，提高住房公積金統(tǒng)籌層次，加強地區(qū)間互融互通，提高收益率。統(tǒng)籌問題解決了，地區(qū)間可以實現(xiàn)調(diào)劑了，一線城市貸款難的問題也就有望緩解。他提出了公積金改革的思路：一是提高統(tǒng)籌層次，加強地區(qū)間互融互通，提高收益率；二是整體改制為國家住房公積金管理公司，成為獨立法人的非銀行金融機構(gòu)（美國“兩房”的思路）；三是改組為國家住房銀行（中國郵政儲蓄銀行的思路）；四是與企業(yè)年金合并（新加坡中央公積金的思路）。

日前，中共中央、國務院在《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意見》中提出，將在完善覆蓋全民的社會保障體系中，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，改革住房公積金制度?，F(xiàn)在，中央已經(jīng)明確了住房公積金的走向，持續(xù)數(shù)月的公積金廢存之爭，可以畫上句號了。

三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是為了促進民生改善

今年的政府工作報告對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了若干要求：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；完善便民、無障礙設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居；新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展居家養(yǎng)老、用餐、保潔等多樣社區(qū)服務。全國人大常委會工作報告提出實施《民法典》，修改《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》等工作。業(yè)內(nèi)的代表和委員都表示這些部署突出重點，貼近民生，非常務實。

（一）老舊小區(qū)改造是滿足居住需求的小康工程

全國人大代表、上海市普陀區(qū)委書記曹立強認為，近年來上海加大對“老小舊遠”等民生項目的投入，這既回應了市民的迫切需求，也是實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略的主要內(nèi)容，實施之后還能拉動家裝、采購等一系列新需求，不僅能提升居民的幸福感、獲得感，也能提升城市顏值，從而達到擴大內(nèi)需、拉動投資的效果。曹立強介紹，普陀區(qū)今年打響了“三舊”換“三新”攻堅戰(zhàn)：對普陀剩余的零星二級舊里以下房屋進行全部征收，讓百姓住上新居；對區(qū)域內(nèi)500萬平方米房屋開展舊住房綜合修繕，包括平改坡、立面改造和綜合整治，讓老舊住房“穿新衣”；對不成套的工人新村等房屋進行改造，讓那里的居民過上廚衛(wèi)獨用的新生活。從全市情況看，按照年初制訂的目標，上海今年將完成55萬平方米、2.8萬戶中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，持續(xù)改善市民居住條件。

（二）建議將加裝電梯納入城市建設(shè)行動計劃

全國政協(xié)委員、上海建工集團股份有限公司副總工程師王美華表示，應該加大老舊小區(qū)改造的推進力度，把加裝電梯計劃納入新一輪城市建設(shè)行動計劃。王美華委員通過一年的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)不少街道雖已開始準備工作，但是多層住宅加裝電梯的進展并不順利，不少“懸空老人”的胃口被吊起來，但遲遲不見好的政策落地。王美華委員建議，對于4層及以上的房屋，主管部門應在征求小區(qū)意見基礎(chǔ)上制定加裝電梯計劃，對于4層以下房屋，若60歲以上住戶超過20%，也應列入計劃。建議主管部門明確加裝電梯的牽頭單位、責任主體、操作模式等工作要求和職責內(nèi)容，提高加裝電梯的工作效率，讓更多的老年人能夠更快捷、更便利地享受到政策紅利，不再對加裝電梯望眼欲穿。

（三）新建小區(qū)設(shè)計中，社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施用房為公建統(tǒng)一配套

全國人大代表、天明集團創(chuàng)始人兼董事長姜明提出“關(guān)于拉動內(nèi)需、推動社區(qū)養(yǎng)老康復的建議”。他認為：應當以政府主導、市場化運作方式，拉動千億資金投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)拉動內(nèi)需，讓千萬個家庭實現(xiàn)在家門口進行養(yǎng)老護理康復。以住建部為主導，在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作方案中明確社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施的配置標準，如在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中增加改造用房150-500平方米，用于建立“養(yǎng)老陪護中心”、“社區(qū)養(yǎng)老醫(yī)療護理站”等康復護理機構(gòu)。在新建小區(qū)設(shè)計中，社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施用房為公建統(tǒng)一配套。為社區(qū)養(yǎng)老護理空間場地利用的合法性，為社會資源參與乃至社會化運營提供政策支持。

四、建議中央撥地給香港特區(qū)建立新社區(qū)

長期以來，住房短缺被認為是香港社會面臨的最嚴峻民生問題，也是香港發(fā)展的主要桎梏之一。香港特區(qū)行政長官林鄭月娥在2019年《施政報告》中提出，將增加土地供應速度，對此，一些香港人士也試圖從特區(qū)外部尋找解決方案。全國人大代表、香港發(fā)展研究基金主席鄭耀棠建議，中央政府可以參照“橫琴模式”，在鄰近香港區(qū)域撥出土地建立新小區(qū)，由香港特區(qū)管轄，實行香港法律，由特區(qū)政府作出規(guī)劃。首階段面積為30平方公里，可容納60萬至70萬人口。這一新社區(qū)并非只作為居住使用，還可興建商業(yè)樓宇，帶動高新科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，作為引擎輻射帶動區(qū)域共同發(fā)展，達致互利共贏。鄭耀棠表示，之所以提出上述建議尋求中央支持，主要是由于特區(qū)政府的計劃“遠水難救近火”：由于特區(qū)政府土地儲備不足，導致公營房屋供不應求，而私人開發(fā)商的房屋價格又脫離老百姓的購買能力，以致香港出現(xiàn)了很多“納米樓”，市民的居住條件始終未得到改善。特首林鄭月娥已經(jīng)提出填海造地的“明日大嶼”計劃，但由于各種原因，推行過程可能遭遇重重阻力。

所謂“橫琴模式”，即中央此前授權(quán)澳門特區(qū)對橫琴口岸澳方口岸區(qū)及相關(guān)延伸區(qū)，依照澳門特區(qū)法律實施管轄。2019年10月26日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十四次會議通過《全國人民代表大會常務委員會關(guān)于授權(quán)澳門特別行政區(qū)對橫琴口岸澳方口岸區(qū)及相關(guān)延伸區(qū)實施管轄的決定》。今年3月18日，廣東方面正式將共計6.64萬平方米的橫琴口岸澳方口岸區(qū)及相關(guān)延伸區(qū)旅檢區(qū)域移交給澳門特區(qū)政府。此前，中央也曾批準澳門大學在珠海橫琴島上建設(shè)新校區(qū)，并授權(quán)澳門特區(qū)政府在新校區(qū)內(nèi)實施澳門法律和行政體系。

五、預防房產(chǎn)中介機構(gòu)出現(xiàn)壟斷格局

全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全在《建立國家住房市場監(jiān)管機構(gòu) 維護“房住不炒”良性環(huán)境》的提案中提出：目前，在新房、二手房市場，都存在開發(fā)商和中介機構(gòu)市場占有率不斷上升的情況，有形成寡占市場結(jié)構(gòu)的趨勢。在某直轄市，最大的中介公司在二手房市場的占有率超過50%，很容易對房源、客源形成壟斷，影響房價和市場透明度，破壞住房市場的健康發(fā)展。行業(yè)良性競爭局面被打破，就意味著壟斷機構(gòu)對中介費甚至房價有了話語權(quán)和定價權(quán)，各種費用會不斷升高，有損購房者利益，對控制房價也非常不利，不利于貫徹落實“房住不炒”的指導方針。莫天全建議，建立跨部門的國家住房市場監(jiān)管機構(gòu)，該機構(gòu)依照相關(guān)法律法規(guī)統(tǒng)一監(jiān)督、管理、調(diào)控全國房地產(chǎn)市場，預防部分城市逐漸形成中介機構(gòu)高市場占有率的壟斷格局，加強對寡頭企業(yè)的監(jiān)管，保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來。銀行業(yè)、保險業(yè)、證券業(yè)都已經(jīng)建立了國家體系的監(jiān)管機構(gòu)，對銀行業(yè)、保險業(yè)和股票等證券業(yè)市場形成了審慎有效、集中統(tǒng)一的監(jiān)管，對相關(guān)市場的健康良性發(fā)展起到非常大的作用，值得住房市場借鑒。

六、《民法典》將深刻影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

5月28日，全國人大三次會議高票表決通過《中華人民共和國民法典》，宣告中國邁入“《民法典》時代”。代表委員們都認為，這部具有中國特色、體現(xiàn)時代精神、反映人民意愿、保障民事權(quán)利、維護社會公平正義的《民法典》，是新中國成立以來第一部以法典命名的法律，被譽為“社會生活的百科全書”和“保障民事權(quán)利的宣言書”，幾乎所有民事活動都能在民法典中找到依據(jù)，全社會都自覺依法從事民事活動，就能夠減少民事糾紛，化解民事矛盾，促進社會文明、和諧、穩(wěn)定。

《民法典》的實施對于房地產(chǎn)業(yè)各個領(lǐng)域、各個環(huán)節(jié)的民事活動，都將產(chǎn)生深刻影響。全國人大代表、內(nèi)蒙古自治區(qū)高級人民法院院長楊宗仁說：黨的十九大報告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，《民法典》在用益物權(quán)部分規(guī)定“居住權(quán)”一章，明確居住權(quán)在原則上可無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記而對他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，從而可以享有長期穩(wěn)定的居住權(quán)，這為人民群眾實現(xiàn)“住有所居”提供了更有力的法律保障。

“《民法典》問世，將使許多與民生緊密相關(guān)的問題得到回應，開啟民事權(quán)利保障法典化的時代?！比珖舜蟠?、黑龍江大學法學院教授楊震認為，《民法典》更加關(guān)注群眾人身安全，新增了“禁止從建筑物中拋擲物品”的規(guī)定，細化了各方責任，確定了補償人的追償權(quán)，明確了物業(yè)服務企業(yè)采取安全保障措施的義務，強調(diào)了有關(guān)機關(guān)應當依法及時進行調(diào)查。這些規(guī)定，在實現(xiàn)個體權(quán)利的同時，切實維護了人民群眾“頭頂上的安全”。

針對《民法典》中“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期”的有關(guān)規(guī)定，全國人大代表、中華全國律師協(xié)會會長王俊峰認為，這解開了很多買房人的“心結(jié)”，使存在了多年的問題有了明確的解決方案。人們買房更放心、更踏實了，勢必對我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、維持長久持有房地產(chǎn)的信心，以及房產(chǎn)質(zhì)量的提升等，都有特殊意義。

在建筑物業(yè)主權(quán)利保護方面，《民法典》強化了業(yè)主對共有部分共同管理的權(quán)利，降低業(yè)主作出決議的門檻，明確電梯廣告、外墻廣告等共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有，規(guī)定政府部門、居委會應對選舉業(yè)委會給予指導協(xié)助，推動解決業(yè)委會成立難的問題，完善公共維修資金使用的表決程序，有利于讓資金不再“沉睡”。很多代表和委員認為，產(chǎn)權(quán)制度是社會主義市場經(jīng)濟的基石，有恒產(chǎn)者有恒心，要讓一切創(chuàng)造社會財富的生產(chǎn)要素、資本要素和資源要素都充分涌流、物盡其用。

5月28日，國家主席習近平簽署第45號主席令，公布《中華人民共和國民法典》。 5月29日，中共中央政治局就“切實實施《民法典》”舉行第二十次集體學習。習近平總書記強調(diào)，《民法典》系統(tǒng)整合了新中國70多年來實踐形成的民事法律規(guī)范，汲取了中華民族5000多年優(yōu)秀法律文化，借鑒了人類法治文明建設(shè)有益成果，是一部體現(xiàn)我國社會主義性質(zhì)、符合人民利益和愿望、順應時代發(fā)展要求的《民法典》，是一部體現(xiàn)對生命健康、財產(chǎn)安全、交易便利、生活幸福、人格尊嚴等各方面權(quán)利平等保護的《民法典》。《民法典》要實施好，就必須讓《民法典》走到群眾身邊、走進群眾心里。要廣泛開展《民法典》普及工作，將其作為“十四五”時期普法工作的重點來抓，引導群眾認識到《民法典》既是保護自身權(quán)益的法典，也是全體社會成員都必須遵循的規(guī)范，形成自覺守法的意識，形成遇事找法的習慣，培養(yǎng)解決問題靠法的意識和能力。