文/傅行行

引言

住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，城市住房?jī)r(jià)格是不同行業(yè)、不同學(xué)科所關(guān)注的共同話題。城市規(guī)劃和地理學(xué)領(lǐng)域重點(diǎn)關(guān)注城市住房?jī)r(jià)格的空間差異、住房?jī)r(jià)格的時(shí)空變化、影響住房?jī)r(jià)格的空間因素等。2000年以來(lái)，隨著中國(guó)住房市場(chǎng)化的全面推進(jìn)，住房?jī)r(jià)格不斷飆升，城市空間結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一些新的特征與問(wèn)題(Gao et al, 2010)，城市空間結(jié)構(gòu)又在一定程度上塑造了住房?jī)r(jià)格的空間分布格局，因此出現(xiàn)了大量基于住房?jī)r(jià)格的城市空間結(jié)構(gòu)研究，如石憶邵等（2006）分析了上海市住房?jī)r(jià)格的空間梯度，秦波、焦永利（2010）和王芳等（2014）基于住房?jī)r(jià)格分析了北京的城市空間結(jié)構(gòu)，劉子靖等（2017）分析了武漢市中心城區(qū)住宅價(jià)格空間分布格局。部分研究在空間分異的基礎(chǔ)上引入時(shí)間維度，分析城市住房?jī)r(jià)格的時(shí)空演變，如周湘等（2017）分析了北京市二手房?jī)r(jià)格的時(shí)空演變特征，尹上崗等（2018）對(duì)南京市住宅價(jià)格時(shí)空分異格局進(jìn)行了實(shí)證研究。

我國(guó)大城市房?jī)r(jià)的高漲導(dǎo)致了一系列城市社會(huì)問(wèn)題的出現(xiàn)，對(duì)城市住房?jī)r(jià)格影響因素的研究顯得至關(guān)重要。研究主要從宏觀和微觀兩個(gè)方面探討房?jī)r(jià)的影響因素，經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域主要分析宏觀經(jīng)濟(jì)、住房政策法規(guī)等宏觀因素對(duì)城市住房?jī)r(jià)格的影響；城市規(guī)劃和地理學(xué)領(lǐng)域重點(diǎn)探討區(qū)位、交通等空間因素，以及住宅品質(zhì)、周邊環(huán)境等建成環(huán)境因素對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響（劉子靖等，2017）。研究表明，到市中心的距離等住宅區(qū)位特征（王芳等，2014；趙紅軍等，2017），到地鐵站的距離等交通條件（梅志雄等，2011；張維陽(yáng)等，2012），住宅周邊的教育、醫(yī)療、商業(yè)設(shè)施等社區(qū)生活服務(wù)特征（湯慶園等，2012；斯子文等，2013；陳陽(yáng)等，2017；楊振山等，2018），以及住宅周邊景觀、綠地等自然環(huán)境（溫海珍等，2012；劉子靖等，2017），對(duì)城市住房?jī)r(jià)格存在影響。

本研究以上海市除崇明區(qū)以外的所有區(qū)域?yàn)檠芯繉?duì)象，利用上海市各住宅小區(qū)的二手房均價(jià)分析上海市房?jī)r(jià)的空間分布特征，并探究房?jī)r(jià)空間分布與交通設(shè)施、生活設(shè)施分布的關(guān)聯(lián)性，以此分析影響上海市房?jī)r(jià)空間分布的可能因素。

一、 數(shù)據(jù)來(lái)源和研究方法

本研究所采用的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源于安居客（上海）網(wǎng)站，利用Python（爬蟲(chóng)技術(shù)）抓取了上海市15個(gè)區(qū)共15816個(gè)小區(qū)的相關(guān)信息，包括小區(qū)所在區(qū)域、具體地址以及2018年10月二手房交易單位面積均價(jià)。表1對(duì)各行政區(qū)小區(qū)數(shù)量進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。利用百度地圖“坐標(biāo)拾取器”拾取小區(qū)坐標(biāo)，并將百度坐標(biāo)轉(zhuǎn)換為WGS-84坐標(biāo)，利用ArcGIS軟件將小區(qū)以點(diǎn)的形式表示在上海市的底圖上，小區(qū)具體空間分布如圖1所示，從圖中可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)小區(qū)位于外環(huán)線以內(nèi)的浦西地區(qū)。利用Python抓取百度POI數(shù)據(jù)，獲得上海市地鐵站點(diǎn)和線路分布、教育醫(yī)療設(shè)施分布的POI數(shù)據(jù)，并利用ArcGIS軟件將各類設(shè)施表示在上海市的底圖上。

表1 各行政區(qū)小區(qū)數(shù)量統(tǒng)計(jì)

圖1 選取小區(qū)空間分布

研究主要采用空間分析法，利用ArcGIS軟件分析上海市二手房?jī)r(jià)格的空間分布及其影響因素。用分級(jí)設(shè)色的方法分析上海市不同行政區(qū)二手房?jī)r(jià)格差異，采用克里金插值法生成上海市房?jī)r(jià)連續(xù)分布圖層，分析上海市房?jī)r(jià)空間分布的具體特征。最后將房?jī)r(jià)分布圖層與設(shè)施分布圖層進(jìn)行疊加，分析房?jī)r(jià)空間分布與設(shè)施空間分布的相關(guān)性，探究影響房?jī)r(jià)空間分布的可能因素。

二、 上海市二手房?jī)r(jià)格空間分布特征

（一）上海市二手房?jī)r(jià)格的分區(qū)特征

計(jì)算不同行政區(qū)內(nèi)小區(qū)的二手房均價(jià)，分別用柱狀圖和空間分布圖表示其數(shù)量特征和空間分布特征。從數(shù)量上看，上海市不同行政區(qū)的二手房均價(jià)差異較大，其中房?jī)r(jià)最高的是黃浦區(qū)，二手房均價(jià)為97929.46元/平方米，房?jī)r(jià)最低的是金山區(qū)，二手房均價(jià)為17200.16元/平方米，兩個(gè)區(qū)的均價(jià)相差近5倍。從柱狀圖上看，上海市不同區(qū)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出明顯的梯度特征。黃浦區(qū)和徐匯區(qū)處于第一梯隊(duì)，靜安區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)位于第二梯隊(duì)，楊浦區(qū)、虹口區(qū)和普陀區(qū)處于第三梯隊(duì)，閔行區(qū)、浦東區(qū)和寶山區(qū)處于第四梯隊(duì)，嘉定區(qū)、松江區(qū)和青浦區(qū)處于第五梯隊(duì)，最后是奉賢區(qū)和金山區(qū)。

圖2 上海市各區(qū)二手房均價(jià)統(tǒng)計(jì)

從空間上看，上海市各行政區(qū)的二手房均價(jià)存在明顯的空間集聚和空間梯度特征，總體上呈現(xiàn)以黃浦區(qū)為中心向外圍逐漸降低的特征。位于上海市中心區(qū)域的黃浦區(qū)和徐匯區(qū)房?jī)r(jià)最高，二手房均價(jià)達(dá)到80000元/平方米以上；其次是位于黃浦和徐匯兩區(qū)北側(cè)的靜安區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)；環(huán)繞中心四區(qū)的楊浦區(qū)、虹口區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)和浦東新區(qū)在靜安和長(zhǎng)寧之后位于第三層級(jí)；北側(cè)的嘉定區(qū)、寶山區(qū)和西側(cè)的青浦區(qū)、松江區(qū)二手房均價(jià)在25000-40000元/平方米之間，處于第四層級(jí)；房?jī)r(jià)最低的是上海市南側(cè)的奉賢區(qū)和金山區(qū)。

由此可見(jiàn)，上海市各行政區(qū)的房?jī)r(jià)差異較大且存在層級(jí)性，在空間上則表現(xiàn)出明顯的空間集聚和空間梯度特征(圖3)。

（二）上海市二手房?jī)r(jià)格的全局特征

利用克里金插值法以小區(qū)二手房均價(jià)為z值對(duì)上海市小區(qū)分布的點(diǎn)圖層進(jìn)行空間插值，得到上海市二手房?jī)r(jià)格連續(xù)分布圖層（圖4）。由圖4可見(jiàn)，上海市二手房?jī)r(jià)格的分布總體表現(xiàn)為從中心向外圍遞減，并且東西向的衰減速度小于南北向。房?jī)r(jià)最高的區(qū)域在市中心沿東西向分布，房?jī)r(jià)最低的區(qū)域在上海市的西南側(cè)。另外，在青浦區(qū)和松江區(qū)之間的趙巷和佘山有一個(gè)外圍的高值區(qū)域。

圖3 上海市各區(qū)二手房均價(jià)

圖4 上海市二手房均價(jià)空間分布

圖5 上海市二手房均價(jià)空間分布與環(huán)線分布

將上海市內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)和郊環(huán)四個(gè)環(huán)線的圖層與二手房?jī)r(jià)格分布的圖層疊加進(jìn)行分析（圖5）。由圖5可見(jiàn)，上海市房?jī)r(jià)的空間分布與城市空間的圈層結(jié)構(gòu)存在較強(qiáng)的一致性，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)基本都是房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，中環(huán)線的東西邊界基本與房?jī)r(jià)最高值區(qū)域的東西邊界重合，由于南北向房?jī)r(jià)遞減速度較快，中環(huán)線南北邊界的房?jī)r(jià)低于東西邊界。外環(huán)線與房?jī)r(jià)空間變化的臨界值基本一致，外環(huán)線以內(nèi)為高房?jī)r(jià)地區(qū)，外環(huán)線以外為低房?jī)r(jià)地區(qū)，不過(guò)在虹橋和趙巷-佘山區(qū)域存在一些空間上相對(duì)獨(dú)立的高值區(qū)域。郊環(huán)線附近分布著一些房?jī)r(jià)處于全市均值的區(qū)域，但外環(huán)線以外的區(qū)域基本都是低房?jī)r(jià)區(qū)域。

三、 上海市二手房?jī)r(jià)格空間分布的影響因素

（一）房?jī)r(jià)空間分布與地鐵線路的相關(guān)性

將上海市二手房?jī)r(jià)格分布圖與上海市地鐵線路圖疊加，分析房?jī)r(jià)空間分布與地鐵線路的相關(guān)性。由圖6可以發(fā)現(xiàn)，上海市房?jī)r(jià)的空間分布與地鐵線路存在較強(qiáng)的相關(guān)性，地鐵線路周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)明顯高于沒(méi)有地鐵線路覆蓋區(qū)域的房?jī)r(jià)。上海地鐵線路多，且呈放射狀分布，覆蓋范圍較廣，這與房?jī)r(jià)以黃浦區(qū)為中心向外圍逐漸降低的分布特征較為一致。

通過(guò)前文對(duì)房?jī)r(jià)空間分布的分析發(fā)現(xiàn)，上海市房?jī)r(jià)最高的區(qū)域在市中心沿東西向分布，而這一東西向延伸的區(qū)域正好與上海地鐵二號(hào)線的走向一致，可以說(shuō)地鐵二號(hào)線沿線地區(qū)是上海市房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。上海地鐵二號(hào)線串聯(lián)起了虹橋樞紐和浦東機(jī)場(chǎng)這兩個(gè)上海市最重要的交通樞紐，經(jīng)過(guò)中山公園、靜安寺、人民廣場(chǎng)等幾個(gè)重要的商圈，以及虹橋商務(wù)中心、陸家嘴、張江高科等幾個(gè)上海市主要的商務(wù)和科技研發(fā)中心，是上海市客運(yùn)量最大的一條地鐵線路，其沿線地區(qū)也是上海市居住人口密度最高的地區(qū)，因此上海市房?jī)r(jià)最高的區(qū)域與地鐵二號(hào)線的走向較為一致。

在外圍的房?jī)r(jià)高值地區(qū)，如青浦的趙巷地區(qū)和青浦新城、松江的佘山地區(qū)、浦東的惠南地區(qū)等，均有地鐵線路通過(guò)，這也從一定程度上說(shuō)明地鐵線路的通過(guò)能促進(jìn)周邊房?jī)r(jià)的上漲。

圖6 上海市二手房均價(jià)空間分布與地鐵線路

（二）房?jī)r(jià)空間分布與教育、醫(yī)療設(shè)施的相關(guān)性

將房?jī)r(jià)分布圖與教育、醫(yī)療設(shè)施分布的點(diǎn)圖層疊加，分析房?jī)r(jià)空間分布與中小學(xué)、幼兒園空間分布和醫(yī)院、診所空間分布的相關(guān)性。由圖7和圖8可以看出，上海市教育設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施都集中分布在外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域。在外環(huán)線以外，教育設(shè)施的分布呈現(xiàn)小集聚、大分散的特征，中小學(xué)、幼兒園“抱團(tuán)”分布在郊區(qū)；而醫(yī)療設(shè)施在郊區(qū)的分布則較為平均，均勻地分布在各個(gè)區(qū)域。

教育、醫(yī)療設(shè)施的空間分布與房?jī)r(jià)的空間分布存在一定的相關(guān)性，教育、醫(yī)療設(shè)施分布最為集中的區(qū)域與房?jī)r(jià)的高值區(qū)域基本重合。由于主城區(qū)居住密度高，教育、醫(yī)療設(shè)施的分布密度也較高。而在郊區(qū)，教育、醫(yī)療設(shè)施的分布與房?jī)r(jià)的空間分布不存在明顯的相關(guān)性，這可能是由于郊區(qū)高房?jī)r(jià)區(qū)域的居民大多為了更安靜自然的生活環(huán)境和更寬敞舒適的居住空間而在郊區(qū)居住，他們有能力在市中心獲取教育、醫(yī)療等各類服務(wù)，因此對(duì)住宅周邊的設(shè)施要求不高，因此郊區(qū)的設(shè)施分布對(duì)房?jī)r(jià)空間分布的影響較小。

圖7 上海市二手房均價(jià)分布、中小學(xué)和幼兒園分布、醫(yī)療設(shè)施分布

圖8 上海市房?jī)r(jià)、教育設(shè)施分布與醫(yī)療設(shè)施分布標(biāo)準(zhǔn)置信橢圓

分別對(duì)房?jī)r(jià)分布、教育設(shè)施分布和醫(yī)療設(shè)施分布的點(diǎn)圖層以一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)繪制標(biāo)準(zhǔn)置信橢圓。由結(jié)果可見(jiàn)，上海市教育設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施的分布方向和分布范圍基本一致，而房?jī)r(jià)分布相對(duì)于教育和醫(yī)療設(shè)施更為集中，且分布的中心與教育和醫(yī)療設(shè)施分布中心相比偏向西北側(cè)，但分

布的方向基本一致，與黃浦江市中心段的流向相似。因此，上海市房?jī)r(jià)的空間分布與教育、醫(yī)療等設(shè)施的空間分布存在一定的相關(guān)性，但設(shè)施密度與房?jī)r(jià)的相關(guān)性不強(qiáng)。

結(jié)論與總結(jié)

本研究通過(guò)采集安居客、百度地圖等網(wǎng)站的相關(guān)數(shù)據(jù)，利用上海市各住宅小區(qū)的二手房均價(jià)，分析上海市房?jī)r(jià)的空間分布特征，并探究房?jī)r(jià)空間分布與交通設(shè)施、生活設(shè)施分布的相關(guān)性。研究主要采用空間分析法，首先利用ArcGIS軟件分析上海市不同行政區(qū)的二手房?jī)r(jià)格差異，其次采用克里金插值法生成上海市房?jī)r(jià)連續(xù)分布圖層，分析上海市房?jī)r(jià)空間分布的具體特征，最后將房?jī)r(jià)分布圖層與設(shè)施分布圖層進(jìn)行疊加，分析房?jī)r(jià)空間分布與設(shè)施空間分布的相關(guān)性，探究影響房?jī)r(jià)空間分布的可能因素。

研究表明，上海市各行政區(qū)的房?jī)r(jià)差異較大且存在層級(jí)性，在空間上則表現(xiàn)出明顯的空間集聚和空間梯度特征，總體上表現(xiàn)為以黃浦區(qū)為中心向外圍各區(qū)逐漸降低；上海市二手房?jī)r(jià)格的分布總體表現(xiàn)為從中心向外圍遞減，房?jī)r(jià)最高的區(qū)域在市中心沿東西向分布，在郊區(qū)還存在少數(shù)的外圍高值區(qū)域；房?jī)r(jià)的空間分布與城市空間的圈層結(jié)構(gòu)存在較強(qiáng)的相關(guān)性，四條環(huán)線的位置與房?jī)r(jià)變化的幾個(gè)臨界位置較為一致。上海市地鐵線路放射狀分布的特征與房?jī)r(jià)的空間分布特征較為相似，且東西向延伸的房?jī)r(jià)最高區(qū)域正好與地鐵二號(hào)線的走向一致，另外在外圍的房?jī)r(jià)高值地區(qū)均有地鐵線路通過(guò)，因此交通設(shè)施的分布與房?jī)r(jià)空間分布存在較強(qiáng)的相關(guān)性。房?jī)r(jià)空間分布的方向與教育、醫(yī)療設(shè)施空間分布方向一致，但相對(duì)于教育、醫(yī)療設(shè)施，房?jī)r(jià)的空間分布更為集中，因此房?jī)r(jià)的空間分布與教育、醫(yī)療等設(shè)施的空間分布存在一定的相關(guān)性，但設(shè)施密度與房?jī)r(jià)的相關(guān)性不強(qiáng)。