楊平
摘要:在國家調(diào)控政策趨緊的市場環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的經(jīng)營風險和財務(wù)風險,因此其成本控制工作就顯得尤為重要。本文就房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制進行了概述,并給出了提高房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制工作質(zhì)量的相關(guān)策略,以期對降低企業(yè)經(jīng)營管理風險和資金風險,促進房地產(chǎn)企業(yè)長遠健康發(fā)展起到一定的參考作用。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);成本控制;全過程
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制概述
房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程主要分為項目決策、項目準備、項目施工和銷售四個重要環(huán)節(jié),要提高全過程成本控制工作的質(zhì)量,就要從這四個環(huán)節(jié)入手,實現(xiàn)全流程成本管控。首先,在房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段,成本控制工作需要全面了解項目的實際情況,分析房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成要素,并基于成本效益原則對項目的預(yù)期成本和經(jīng)濟效益進行評估,優(yōu)化房地產(chǎn)項目的開發(fā)方案,提高項目選址的合理性和科學(xué)性,為后續(xù)的融資工作提供重要的依據(jù)。其次,在房地產(chǎn)項目的準備環(huán)節(jié),成本控制工作需要重點關(guān)注土地購置成本和使用成本問題,要積極了解我國土地稅率和購置政策的變化與要求,嚴格把控項目招投標階段的成本控制工作。再次,房地產(chǎn)企業(yè)還要重視施工過程中的成本控制,嚴格把控施工過程中的成本費用,降低水電資源的能耗,提高房地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展水平。項目施工環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成本在整個項目成本中占據(jù)較大比例,房地產(chǎn)企業(yè)需要面對基礎(chǔ)建設(shè)成本、公共配套設(shè)施建設(shè)成本、人工和物料成本、日常的運營管理成本等,因此企業(yè)要積極開展精細化成本控制管理工作,分析施工環(huán)節(jié)各項成本的特點和要素,為構(gòu)建成本控制管理體系提供依據(jù)。最后,銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的重要環(huán)節(jié),該環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的成本主要有營銷費用、人力成本和日常的運營管理成本等,由于該環(huán)節(jié)的成本因素復(fù)雜,所以房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格把控成本管理工作質(zhì)量,完善成本控制制度。
二、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制工作質(zhì)量的策略
(一)重視項目施工前的成本控制
近年來,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地資源趨緊和國家房地產(chǎn)調(diào)控政策收縮等問題,其要想獲得長遠的發(fā)展,就要重視成本控制工作,降低企業(yè)的經(jīng)營風險和財務(wù)風險。要提高房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制工作質(zhì)量,首先就要重視開發(fā)項目施工前的成本控制,要全面把控項目決策環(huán)節(jié)的成本,從項目開發(fā)的實際情況出發(fā),對項目成本進行科學(xué)的預(yù)測,將決策環(huán)節(jié)納入預(yù)算管理工作范圍。同時,房地產(chǎn)企業(yè)要重視項目設(shè)計階段的成本控制,要基于成本效益原則對項目設(shè)計方案進行評估,以便在保證項目質(zhì)量的前提下選擇經(jīng)濟效益最好的項目設(shè)計方案。此外,房地產(chǎn)企業(yè)要加大對設(shè)計圖紙的審查管理力度,保證設(shè)計方案的科學(xué)性和可行性,重視成本控制,減少因設(shè)計方案不合理導(dǎo)致的資金浪費等現(xiàn)象。
(二)強化項目準備過程中的成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)要加大項目準備過程中招投標階段的成本控制力度,充分調(diào)動內(nèi)外部專業(yè)人員組成招投標領(lǐng)導(dǎo)小組,詳細了解招投標成本的構(gòu)成并對其作出專業(yè)的判斷,提高談判能力,進而為全面開展成本控制工作提供條件。房地產(chǎn)企業(yè)要提高招投標工作的效益,建立健全招投標信息共享管理平臺,提高招投標信息渠道的多樣性,實現(xiàn)招投標信息的共享,進而提高招投標工作的透明度。房地產(chǎn)企業(yè)要對參與招投標的各個單位進行全面的評價,了解各單位的經(jīng)濟實力和品牌形象,評估各招投標方案的經(jīng)濟效益,擇優(yōu)選擇,最大程度上提高招投標工作效率。
(三)優(yōu)化成本管控模式,加強施工階段的成本控制
成本管控模式影響到房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制工作質(zhì)量,因此,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)成本控制工作的現(xiàn)實情況優(yōu)化成本管控模式,可以借助生命周期理論了解項目開發(fā)各階段的成本構(gòu)成要素,進而建立健全成本管控體系,實現(xiàn)成本的精細化管理。同時,房地產(chǎn)企業(yè)要積極運用動態(tài)化的成本管控手段,對項目開發(fā)各個階段的成本和費用實現(xiàn)動態(tài)化的監(jiān)督和管控,通過限價設(shè)計和限價采購等方式將成本控制在一定范圍內(nèi),這樣不僅可以有效控制項目開發(fā)成本,還可以有效避免資金管理風險。房地產(chǎn)企業(yè)要善于借助外部機構(gòu)的監(jiān)督管理職能,可以選擇合適的監(jiān)理單位對項目開發(fā)工作進行監(jiān)理,詳細了解監(jiān)理單位的資質(zhì)和信譽,并挑選出專業(yè)性強的監(jiān)理人員開展監(jiān)理工作,以保證項目開發(fā)的質(zhì)量。此外,房地產(chǎn)企業(yè)要加強施工階段的成本控制,提高項目施工階段的合規(guī)性,保證施工活動在成本控制要求范圍內(nèi)實施,加大對變更簽證的管理力度。房地產(chǎn)企業(yè)要重視采購環(huán)節(jié)的成本管控,要求采購工作嚴格按照施工圖紙的要求開展,降低采購工作的隨意性,并對采購的物料質(zhì)量進行嚴格的評定,明確物料的使用方向,并對物料的使用效率進行合理的評價,以便為優(yōu)化物料配置方式提供依據(jù)。
(四)加強項目銷售過程中的成本控制
銷售環(huán)節(jié)是成本控制全過程中的關(guān)鍵內(nèi)容之一,房地產(chǎn)銷售工作質(zhì)量直接影響到企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在銷售環(huán)節(jié),人工成本是其成本的主要組成部分,因此,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項目營銷管理工作的實際需求優(yōu)化人力資源配置方式,改善人員管理結(jié)構(gòu),完善人才晉升渠道,將人才管理與成本控制管理工作充分結(jié)合起來,提高銷售人員的成本控制意識,加大成本控制工作力度。同時,房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化人員管理模式,明確銷售工作制度,提高銷售工作的規(guī)范性,逐步提高銷售人員的專業(yè)能力,重視銷售技能培訓(xùn)和營銷創(chuàng)新能力培訓(xùn),提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體銷售業(yè)績。此外,房地產(chǎn)企業(yè)要基于成本效益原則合理控制成本,提高資金回賬速度,進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作質(zhì)量,降低企業(yè)經(jīng)營管理風險和資金風險,促進房地產(chǎn)企業(yè)長遠健康發(fā)展。
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