甄愛(ài)軍

2020 年 1 月 100 個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為 15074元/平方米，環(huán)比微漲 0.06%，同比上漲 1.15%。但在 2 月份，二手房?jī)r(jià)可能成為房?jī)r(jià)調(diào)整的“先頭部隊(duì)”，率先做出調(diào)整。

1月二手房?jī)r(jià)平穩(wěn)

2020年第一個(gè)月，全國(guó)二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年1月，100 個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為 15074 元/平方米，環(huán)比 2019 年 12 月微漲 0.06%;與 2019 年 1 月相比，同比上漲 1.15%?？傮w上來(lái)看，今年 1 月市場(chǎng)延續(xù)去年年末平穩(wěn)運(yùn)行趨勢(shì)，市場(chǎng)價(jià)格保持溫和波動(dòng)。

值得關(guān)注的是，二手房?jī)r(jià)環(huán)比增幅已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月保持低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，自 2019 年 5 月開(kāi)始，二手房?jī)r(jià)環(huán)比增幅均低于0.3%水平。

從不同城市等級(jí)來(lái)看，今年1月一線(xiàn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)同環(huán)比均下跌;三四線(xiàn)城市同環(huán)比均上漲;二線(xiàn)城市則漲跌互現(xiàn)，環(huán)比微漲、同比下跌。具體來(lái)看，一線(xiàn)城市環(huán)比微跌0.07%，同比下跌1.66%;三四線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.11%，同比上漲 3.44%;二線(xiàn)城市環(huán)比微漲 0.03%，同比下跌1.89%。

從區(qū)域分布來(lái)看，今年1月東北城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)同環(huán)比漲幅均居首，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈同環(huán)比跌幅均居首。其中，東北城市市場(chǎng)均價(jià)為 10096 元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，同比上漲6.22%;環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈市場(chǎng)均價(jià)15648元/平方米，環(huán)比下跌0.61%，同比下跌3.48%。

部分城市持續(xù)回落

有部分城市二手房?jī)r(jià)持續(xù)回落，已經(jīng)進(jìn)入下跌通道之中。這樣的變化，表明市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)微妙的變化。

數(shù)據(jù)顯示，1 月二手住宅市場(chǎng)均價(jià)上漲城市 46 個(gè)，較上月減少1個(gè)，平均漲幅0.76%，漲幅環(huán)比收窄0.32個(gè)百分點(diǎn);下跌城市 54 個(gè)，較上月增加 1 個(gè)，平均跌幅為0.64%，跌幅環(huán)比收窄0.43個(gè)百分點(diǎn)。

就二手房?jī)r(jià)環(huán)比變化情況來(lái)看，部分三四線(xiàn)城市已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)下跌走勢(shì)。1 月環(huán)比跌幅較大的城市主要以環(huán)渤海和中部區(qū)域的三四線(xiàn)城市為主，跌幅前十中6個(gè)城市來(lái)自環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。其中，唐山以 3.68%的跌幅位居第一，岳陽(yáng)和淄博分別以3.52%和2.28%的跌幅位居第二、第三。岳陽(yáng)和淄博自2019年10月均已連續(xù)4月上榜，承德連續(xù)3月上榜。

從 36 個(gè)一二線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)同比變化來(lái)看，1 月同比下跌的城市數(shù)量為20個(gè)，與上月相同，主要集中于環(huán)渤海和西南區(qū)域。同比上漲城市數(shù)量為 15 個(gè)，主要集中于長(zhǎng)三角、珠三角、西北和東北區(qū)域，其中 3 個(gè)城市漲幅超10%。廈門(mén)1月市場(chǎng)價(jià)格與去年同期基本持平。

蘇州、西寧和哈爾濱依舊居同比漲幅位列前三。其中，蘇州 2020 年 1 月市場(chǎng)均價(jià)為 30639 元/平方米，同比上漲 18.73%，漲幅首次居首;西寧 1 月市場(chǎng)均價(jià)為 9501元/平方米，較去年同期同比上漲 18.19%，讓出榜首位置退居次席;哈爾濱1月市場(chǎng)均價(jià)為11200元/平方米，同比上漲16.17%，依舊位居漲幅第三。

廣州、天津和杭州連續(xù)3個(gè)月位居跌幅榜前三。廣州1 月市場(chǎng)均價(jià)為 34112 元/平方米，同比下跌 19.21%，跌幅居首;天津1月市場(chǎng)均價(jià)為23228元/平方米，同比下跌14.34%，位居跌幅第二;杭州 1 月市場(chǎng)均價(jià)為 32942 元/平方米，同比下跌9.79%，位居跌幅第三。

需要說(shuō)明的是，廣州、天津等地二手房?jī)r(jià)均價(jià)出現(xiàn)明顯回落，跌幅超過(guò)兩位數(shù)，這是由于該數(shù)據(jù)反映的是二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)的真實(shí)變化情況。也就是說(shuō)，目前2個(gè)城市二手房掛牌價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落，體現(xiàn)了二手房市場(chǎng)賣(mài)方心理預(yù)期的變化。

2月二手房?jī)r(jià)或先跌

通常情況下，二手房市場(chǎng)反應(yīng)更為靈敏，往往先于市場(chǎng)做出應(yīng)變。面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，預(yù)計(jì)2月份二手房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌可能。

行業(yè)人士估計(jì)，目前來(lái)看，由于1月、2月原本即為市場(chǎng)淡季，自1月后兩周開(kāi)始逐步爆發(fā)的疫情暫未對(duì)1月份二手住宅市場(chǎng)價(jià)格造成顯著影響，但對(duì)于2月份二手房市場(chǎng)，形勢(shì)不容樂(lè)觀。

截至目前，逾20多個(gè)省市區(qū)暫停開(kāi)放售樓處、中介門(mén)店暫停營(yíng)業(yè)。受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，多地為減少人員聚集，紛紛出臺(tái)開(kāi)發(fā)商暫停對(duì)外開(kāi)放商品房售樓處、中介公司暫停營(yíng)業(yè)等措施。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心有關(guān)人士認(rèn)為，受此次疫情影響，2月份各地不會(huì)像往年一樣出現(xiàn)樓市的小陽(yáng)春，樓市成交量也會(huì)驟減。與此同時(shí)，各地房企針對(duì)疫情紛紛推出線(xiàn)上售樓處，將線(xiàn)下活動(dòng)推到線(xiàn)上，但線(xiàn)上售樓處是房企針對(duì)疫情采取的措施，其效果還有待觀察。

不可否認(rèn)，新冠病毒疫情已經(jīng)影響到了購(gòu)房者的置業(yè)計(jì)劃。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院近期針對(duì)民眾置業(yè)信心調(diào)查，有66.49%的受訪(fǎng)者明確表示不會(huì)選擇在當(dāng)前置業(yè)。在所有受訪(fǎng)者中，有49%的人原本考慮在春節(jié)期間以及接下來(lái)的1個(gè)月里推進(jìn)自己的置業(yè)計(jì)劃。此外，有接近九成比例的受訪(fǎng)者表示此次疫情對(duì)置業(yè)信心有影響，其中51.67%的受訪(fǎng)者表示影響極大。此次疫情對(duì)購(gòu)房者的影響顯而易見(jiàn)。

購(gòu)房者選擇持幣觀望，將會(huì)使得二手房?jī)r(jià)承壓。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)二手房市場(chǎng)進(jìn)入低迷期之后，只能通過(guò)更低的掛牌價(jià)才能促使成交，因此對(duì)于少數(shù)急于套現(xiàn)的賣(mài)家來(lái)說(shuō)，他們?cè)敢饨邮芨偷膬r(jià)格，從而使得價(jià)格回落。隨著更多賣(mài)家加入降價(jià)陣營(yíng)，二手房?jī)r(jià)整體水平難以維持此前的微弱上漲態(tài)勢(shì)，轉(zhuǎn)而出現(xiàn)下跌。歸根結(jié)底，在沒(méi)有實(shí)際需求支撐的情況下，二手房?jī)r(jià)想要持續(xù)保持上行態(tài)勢(shì)，難度極大。