甄愛軍

在新冠肺炎疫情的影響下，今年一季度乃至二季度樓市成交將會(huì)受到影響，并導(dǎo)致全年成交回落。未來房價(jià)走勢(shì)可能由之前的小幅上漲轉(zhuǎn)為小幅下跌，但大跌的可能性較小。

1月樓市應(yīng)聲回落

在春節(jié)長假疊加新型冠狀病毒肺炎疫情因素的影響下，1月樓市成交出現(xiàn)明顯下滑。

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至1月末，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.5億元。與去年同期相比，百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模同比下滑幅度接近12%。

分析成交下滑的原因，不外乎以下兩個(gè)方面：

首先是春節(jié)長假影響。今年春節(jié)長假從 1 月 24 日開始，但實(shí)際上，在長假前一周，不少房企就已經(jīng)進(jìn)入休假狀態(tài)。同時(shí)購房者在節(jié)前一周內(nèi)，購買欲望也明顯下降。

其次是受到新型冠狀病毒肺炎疫情影響。為配合國家抗擊疫情、嚴(yán)防疫情擴(kuò)散，1月26日中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)出倡議之后，絕大多數(shù)房企暫停了售樓處春節(jié)期間的銷售活動(dòng)。公開資料顯示，截至目前已有北京、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內(nèi)的至少50多個(gè)城市下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動(dòng)。

房價(jià)雖然保持上行態(tài)勢(shì)，但漲幅已經(jīng)處于合理區(qū)間。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建商品住宅的全樣本調(diào)查，2020 年 1 月，全國 100 個(gè)城市新建 商 品 住 宅 平 均 價(jià) 格 為 15209 元/平 方 米 ，環(huán) 比 上 漲0.27%，漲幅較上月回落 0.15 個(gè)百分點(diǎn)。同比來看，全國100個(gè)城市新建商品住宅均價(jià)較去年同期上漲3.39%，漲幅較上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。

從漲跌城市個(gè)數(shù)看，上漲城市數(shù)量有所減少。數(shù)據(jù)顯示，62個(gè)城市環(huán)比上漲，34個(gè)城市環(huán)比下跌，4個(gè)城市與上月持平。與2019年12月相比，1月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少7個(gè)，其中漲幅在1%以上的城市有4個(gè)，較上月減少5 個(gè);1 月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加 9 個(gè)，其中跌幅在0.5%以上的城市有6個(gè)，較上月減少2個(gè)。

2月樓市會(huì)更難

不過，一直處于上升階段的庫存，會(huì)讓2月份樓市承受更大壓力。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年中國百城庫存年度報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月末，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為 48342 萬平方米，環(huán)比增長2.1%，同比增長5.7%。觀察2019年的月度數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前庫存規(guī)模已經(jīng)保持連續(xù)13個(gè)月的同比正增長態(tài)勢(shì)。

據(jù)此，專家認(rèn)為未來樓市會(huì)更難。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2020年1月出現(xiàn)的新型冠狀病毒肺炎疫情，將顯著影響一季度的樓市市場(chǎng)交易，進(jìn)而也會(huì)影響房企和相關(guān)城市的去庫存工作。他說：“尤其是2月，市場(chǎng)銷售會(huì)變得更加艱難?！?/p>

當(dāng)然，疫情影響總體可控。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，客觀上說，后續(xù)隨著疫苗的研發(fā)和疫情的有效控制，預(yù)計(jì)二季度社會(huì)經(jīng)濟(jì)等將逐漸進(jìn)入平穩(wěn)狀態(tài)，樓市交易會(huì)逐漸活躍，這對(duì)于相關(guān)城市去庫存是有積極作用的。

房價(jià)可能由漲轉(zhuǎn)跌

1月份房價(jià)仍然保持微幅上漲態(tài)勢(shì)，不過在成交量回落的前提下，房價(jià)持續(xù)上漲的可能性已經(jīng)不大。

為了應(yīng)對(duì)疫情影響，不少房企加大了線上銷售力度。

據(jù)了解，目前包括碧桂園、融創(chuàng)、金茂、綠城、雅居樂等，紛紛加大了線上銷售渠道的推廣力度，通過自有平臺(tái)、自建APP、微信公眾號(hào)小程序、進(jìn)駐電商平臺(tái)等多種形式全面啟動(dòng)線上銷售服務(wù)。

專家分析認(rèn)為，這些舉措在一定程度上能夠緩和線下銷售停擺對(duì)項(xiàng)目整體銷售去化帶來的沖擊。但是，卻難以改變2月份成交量進(jìn)一步下滑的趨勢(shì)。

中國指數(shù)研究院也認(rèn)為，當(dāng)前樓市已處在穩(wěn)步調(diào)整通道，短期在新冠病毒肺炎疫情影響下，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，疊加售樓處關(guān)閉、中介機(jī)構(gòu)暫停營業(yè)等，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模短期將出現(xiàn)回落，規(guī)模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度。不同地區(qū)中，疫情較為嚴(yán)重的省市和三四線城市，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大。而一二線和強(qiáng)三四線城市，市場(chǎng)需求旺盛，短期置業(yè)需求或會(huì)延緩入市。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在這種情況下，房價(jià)想要持續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)，可能性微乎其微，由漲轉(zhuǎn)跌成為大概率事件。如果疫情影響持續(xù)到第二季度，加之房企完成全年目標(biāo)頗為急切，這個(gè)時(shí)候會(huì)有繼續(xù)降價(jià)促銷的做法，換而言之，本身在第一季度終結(jié)的降價(jià)促銷動(dòng)作，或會(huì)延長到第二季度。這會(huì)導(dǎo)致房價(jià)在更長時(shí)間內(nèi)處于下跌通道之中。

后續(xù)政策會(huì)否變化

由于當(dāng)前中國樓市規(guī)模與“非典”時(shí)期已不可同日而語，如果房地產(chǎn)行業(yè)受到疫情影響程度較高，不排除有地方政府會(huì)重新審視調(diào)控政策。

數(shù)據(jù)顯示，2003年，全國銷售額最高的房產(chǎn)企業(yè)，全年銷售額是62億元，而2019年的銷售金額是當(dāng)時(shí)的100多倍。如今，房企的資產(chǎn)數(shù)量、客戶、合作伙伴的數(shù)量已經(jīng)是不一樣的量級(jí)了。

業(yè)內(nèi)人士指出，從調(diào)控政策來看，當(dāng)前在疫情的沖擊下，房地產(chǎn)政策存優(yōu)化空間，但徹底轉(zhuǎn)向的可能性較小。與此同時(shí)，在地方政府財(cái)政壓力加大和企業(yè)銷售承壓的背景下，土地供給節(jié)奏將會(huì)加大，融資政策亦會(huì)有所改善。

中國指數(shù)研究院有關(guān)人士認(rèn)為，“因城施策”仍將是行業(yè)調(diào)控主基調(diào)，本輪疫情過后行業(yè)調(diào)控尤其是重點(diǎn)疫區(qū)政策或?qū)⒊霈F(xiàn)靈活調(diào)整，但不會(huì)與中央層面“房住不炒”定位出現(xiàn)沖突。

那么，哪些地方存在優(yōu)化的空間？主要表現(xiàn)在：一是為保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力，貨幣金融環(huán)境將相對(duì)寬松;二是財(cái)政政策釋放了積極信號(hào);三是疫情下的稅收、社保等方面有所調(diào)整。在金融、財(cái)政政策相對(duì)積極的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)有一定程度的受益。