李曉東

摘要：為了規(guī)范二手房交易行為、確保買賣雙方交易資金安全，我國陸續(xù)出臺了一系列相應(yīng)的政策文件，實行二手房交易資金監(jiān)管。但在實踐過程中，也出現(xiàn)了一些新的問題。文章在分析這些問題的基礎(chǔ)上，對加強二手房交易資金監(jiān)管提出了具體的對策建議，以此有效的推動國內(nèi)二手房市場的持續(xù)健康發(fā)展，更好的保障買賣雙方的利益。

關(guān)鍵詞：二手房;交易;資金監(jiān)管;新模式

隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，商品房交易火爆的同時，二手房交易也越來越普遍，二手房交易市場呈現(xiàn)出越來越活躍的態(tài)勢，在促進我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、改善老百姓居住條件等方面起到了重要作用。但與此同時，所滋生的問題也逐漸顯露，如陰陽合同、虛假買賣、交易欺詐等，不僅給交易當(dāng)事人造成了經(jīng)濟損失和精神負擔(dān)，也不利于社會的和諧穩(wěn)定。

為了規(guī)范二手房交易行為、確保買賣雙方交易資金安全，我國陸續(xù)出臺了一系列相應(yīng)的政策文件，加強房屋網(wǎng)簽備案，實行二手房交易資金監(jiān)管，保障買賣雙方的交易資金安全，取得了積極作用。下面，就根據(jù)二手房交易過程中遇到的資金監(jiān)管問題，對加強二手房交易資金監(jiān)管的措施進行探究。

1 二手房交易資金監(jiān)管

二手房交易資金監(jiān)管，是指二手房交易雙方當(dāng)事人為保證房屋交易資金的安全，由買方將房屋交易資金交付給交易保證機構(gòu)，待交易雙方完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，交易保證機構(gòu)按照約定向賣方支付房屋交易資金的行為。

2 實施二手房交易資金監(jiān)管遇到的問題

從二手房交易現(xiàn)狀來看，不管是全款購房還是貸款購房，從買賣雙方簽訂買賣合同、繳稅，到完成過戶手續(xù)，一般需要幾天乃至幾個月，甚至更長時間，時間周期相對較長。在提出資金監(jiān)管之前，二手房交易一直存在“先付款還是先過戶”的爭議，實行交易資金監(jiān)管之后的確能解決這個問題，但在實踐過程中也出現(xiàn)了一些新的問題。

2.1 賣方監(jiān)管意愿較低

對二手房資金開展監(jiān)管的難度主要因為房屋賣方對于先辦理手續(xù)之后再收房款這種方式不放心。當(dāng)前國內(nèi)關(guān)系到房屋買賣雙方的獨立交易進程中，因為二手房市場大部分都是賣方市場，所以賣方通常都較為強勢，對買方提出要在過戶以前或者過戶當(dāng)天就必須拿到相關(guān)的房款。資金監(jiān)管相關(guān)的制度頒布以后，必須要等到買房人在可以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證之后，賣房人才能拿到相關(guān)的房款，而當(dāng)前國內(nèi)的情況，賣房人作為強勢的一方，通常不愿意接受。一般在有中介參與的二手房交易當(dāng)中，因為中介機構(gòu)之間的競爭激烈，在契稅繳納完成以后，就由中介公司將房款代為支付給賣房人。而實施資金監(jiān)管，也必須在所有手續(xù)辦理妥當(dāng)之后再付款給賣房人，這就導(dǎo)致大部分的賣房人不愿意接受資金監(jiān)管。

2.2 市場主體對監(jiān)管難接受

二手房交易資金監(jiān)管的制度是符合我國二手房市場的合理設(shè)計，其可以讓買賣雙方在交易進程中的資金得到保障，然而國內(nèi)的二手房市場接受這個制度需要一個循序漸進的進程。二手房交易資金監(jiān)管的制度不僅要針對當(dāng)前的委托環(huán)節(jié)，還必須對資金監(jiān)管銀行進行管理在賣房人過戶以后，還必須要憑借相關(guān)的憑證去資金監(jiān)管銀行領(lǐng)取房款。對于二手房買賣 雙方來說，面對的主體增加，難度相應(yīng)也有了一些提升，導(dǎo)致賣房雙方都會產(chǎn)生猶豫的心理。

2.3 資金監(jiān)管復(fù)雜化

二手房轉(zhuǎn)按揭指的是仍在按揭的房屋再次進行交易，這個房屋的買方仍然需要通過貸款的方式來償還房屋之前的按揭貸款。之前的模式，是由買房人的購房款（包括自有資金和貸款），去提前幫助賣房人還貸款，而這個模式 是在過戶以前挪用買房人的一些資金去幫賣房人還貸款。而在實施交易資 金監(jiān)管以后，賣房人要想提前還貸款，倘若資金不足，根本不能解除房屋的抵押，非常容易致使房屋買賣夭折。即使當(dāng)前交易資金監(jiān)管允許擔(dān)保機構(gòu)來做相關(guān)的業(yè)務(wù)，然而當(dāng)前擔(dān)保機構(gòu)通常只是擔(dān)保的作用，根本無法借款給賣房人。目前二手房轉(zhuǎn)按揭的情況越來越普遍，比如沈陽市轉(zhuǎn)按揭的二手房交易量已經(jīng)達到了交易總量的 46%左右，倘若嚴格按照資金監(jiān)管的方式去實施，會嚴重影響轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展，并且許多轉(zhuǎn)按揭都涉及到跨行，操作非常復(fù)雜。

3 加強二手房交易資金監(jiān)管的具體措施

3.1 簡化資金監(jiān)管辦理流程

要簡化資金監(jiān)管辦理流程，全面實行二手房交易資金監(jiān)管制度。建立專門的管理機構(gòu);與監(jiān)管涉及的交易、銀行聯(lián)網(wǎng)運行，交換數(shù)據(jù)，保證交易和資金安全;交易部門受理交易申請同時，辦理資金監(jiān)管手續(xù)，買房人可以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，賣方人即可收到房款，不需要辦理任何領(lǐng)款手續(xù);各合作單位開通綠色通道，在原有基礎(chǔ)上縮短工作時限;采取交易與抵押合并受理的辦法，貸款銀行在交易前進行貸款審批，按系統(tǒng)抵押指令發(fā)放貸款，解決買房人取得產(chǎn) 權(quán)后不去貸款的問題，規(guī)避賣房人收不到貸款的風(fēng)險。積極推行“一窗受理”“一網(wǎng)通辦”“交易登記一體化”“抵押登記進銀行”等舉措。

3.2 增強資金監(jiān)管意識

政府部門要提升二手房交易資金監(jiān)管的影響力，普及廣大人民群眾對于二手房交易資金的正確認知與安全意識。對于二手房資金監(jiān)管的宣傳，必須主動發(fā)散思維，采取形式多樣的方法進行宣傳。比如采用開展辦證綠色通道，讓房屋買賣者自愿接受資金的托管;采取一些優(yōu)惠的營銷手段來開展二手房交易資金監(jiān)管。資金監(jiān)管的好處要采用報紙、電視以及廣播等媒體的廣泛報道，采取利用出租車LED 屏幕滾動播放的方式;采取各合作銀行宣傳的方式等。

3.3 借鑒“資金監(jiān)管+簽約放款” 新模式

鑒于領(lǐng)證后放款模式效率較低的原因，可以實行“簽約放款+資金監(jiān)管”的模式。買賣雙方選擇在同一銀行進行資金監(jiān)管和抵押貸款。在網(wǎng)簽備案完成、銀行貸款審批通過之后，直接將首付款和貸款轉(zhuǎn)到資金監(jiān)管賬戶，待不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記后，銀行直接將資金監(jiān)管賬戶中的購房款轉(zhuǎn)自出賣人的賬戶，如果因各種原因?qū)е聦?dǎo)致交易失敗，則資金原路返還。

4 結(jié)語

二手房交易資金監(jiān)管可以有效降低交易風(fēng)險，保障交易資金安全，但總體來講，作為一個“新生”事物，在實際操作的過程中還存在很多問題。隨著相關(guān)制度不斷的進行實踐，二手房交易資金監(jiān)管制度會逐漸開始規(guī)范，從而有效的推動國內(nèi)二手房市場的持續(xù)健康發(fā)展，同時也更好的保障買賣雙方的利益。

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