李彬

摘要：現(xiàn)如今，隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，保障性住房的建設(shè)力度快速提高，與此同時(shí)，保障性住房的物業(yè)管理暴露出一些問題。從上個(gè)世紀(jì)九十年代開始，廉租房與公共租賃住房等多種類型的保障性住房出現(xiàn)在市場(chǎng)中，幫助弱勢(shì)群體解決居住問題。

關(guān)鍵詞：多舉措打造;保障性住房;物業(yè)管理;樣板

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，讓保障性住房的物業(yè)管理成為全民關(guān)注的重點(diǎn)。優(yōu)化保障性住房物業(yè)管理模式，才能讓保障性住房的價(jià)值得以提高。文章立足于保障性住房物業(yè)管理現(xiàn)狀，主要分析了其中存在的問題，并探討了幾點(diǎn)解決對(duì)策。

1 保障性住房的現(xiàn)狀與發(fā)展

我國保障性住房一般由經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。這些類型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。

1.1 自身問題

改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設(shè)保障性安居工程，對(duì)于改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。然而，對(duì)于保障性住房，很長的一段時(shí)間里，由于種種原因，普遍存在重建設(shè)、輕管理現(xiàn)象，導(dǎo)致保障性住房面臨房屋附屬設(shè)施設(shè)計(jì)不合理、配套設(shè)施設(shè)計(jì)滯后、把關(guān)不嚴(yán)或資金短缺導(dǎo)致質(zhì)量隱患、家庭或個(gè)人申報(bào)不實(shí)而核查審批不認(rèn)真導(dǎo)致管理漏洞等突出問題。

1.2 社會(huì)反應(yīng)

我曾親自主持過保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理工作，也參觀考察甚至檢查過為數(shù)不少的保障性住房小區(qū)。保障性住房在給城市低收入居民群體帶來遮風(fēng)擋雨的保障的同時(shí)，也暴露出較多讓居住者、服務(wù)管理者很是頭疼和煩心的問題。諸如反映最多的有：沉降問題、房屋漏水問題、墻壁裂紋問題、管道破裂或堵塞問題、污水直管施工不合理問題、消防系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)問題、電梯問題等等。對(duì)于保障性住房，有感恩者，有默然者，也有破口大罵者，不一而足。對(duì)此，讓人很是不能理解，為什么國家投入這么大，搞棚改、做基建、保民生，花了幾百數(shù)千億資金，最后還出現(xiàn)“拿起碗吃肉，放下碗罵娘”的咄咄怪事呢？這個(gè)問題的答案，有諸多原因，但是與本文前面提到保障性住房面臨的幾個(gè)突出問題和后期物業(yè)管理的脫節(jié)、服務(wù)的好壞密不可分。

1.3 未來隱憂

我國最早建設(shè)的保障性住房距今已15～20年的時(shí)間，目前投入使用超過5年的也占了近總量的半數(shù)。為什么要強(qiáng)調(diào)保障性住房建成時(shí)長？眾所周知，隨著房齡的增長，隨之而來的各種住房問題會(huì)逐步凸顯，房屋各種附屬設(shè)施設(shè)備逐漸老化陳舊，容易衍生出一系列問題，而保障性住房會(huì)更加明顯，問題出現(xiàn)也更加頻繁。這就是保障性住房所面臨的最直接的現(xiàn)狀和逐漸發(fā)展的趨勢(shì)，不容回避。

2 保障性住房物業(yè)管理工作優(yōu)化策略

2.1 加強(qiáng)對(duì)保障性住房的后期管理

①建立相對(duì)完善的保障性住房管理制度。地方政府應(yīng)該嚴(yán)格按照國家相關(guān)的政策法規(guī)，并有效結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際發(fā)展情況，建立適合本地區(qū)發(fā)展的保障性住房的管理制度，在一定程度上加強(qiáng)審核住房保障的資格、如何分配保障性住房以及對(duì)保障性住房的監(jiān)管等，并且隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，應(yīng)及時(shí)更新修訂和完善保障性住房的管理制度，使其能夠適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。②建立相對(duì)完善的監(jiān)管制度。針對(duì)一些不真實(shí)的申請(qǐng)人的情況或者保障住房部門中存在的一些不公正的辦事人員，應(yīng)當(dāng)建立完善的監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)申請(qǐng)人的家庭收入的審核，并將審核的結(jié)果向社會(huì)公布，暢通相關(guān)的訴訟通道，對(duì)群眾的舉報(bào)或者投訴等進(jìn)行積極地處理，而且還要加強(qiáng)對(duì)住房保障工作人員的考核，使其擁有崗位競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，有效加強(qiáng)工作人員的工作積極性。③制定相關(guān)的獎(jiǎng)懲制度。除了要加強(qiáng)對(duì)其的監(jiān)督，也還要制定相關(guān)的獎(jiǎng)懲制度，將一些虛報(bào)、騙租等的情況有效解決，強(qiáng)化保障性住房中的法律色彩，有效使用法律手段保障雙方的合法權(quán)益，讓一些惡意提高物管費(fèi)的物業(yè)和故意拖欠物管費(fèi)的業(yè)主都能受到一定程度的懲罰，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

2.2 明確實(shí)際需求，改革保障性住房物業(yè)管理模式

保障性住房的用戶具有特殊性，他們的經(jīng)濟(jì)承受能力有限，對(duì)于物業(yè)服務(wù)的需求也不太高。提供能夠滿足低收入家庭生活需求的物業(yè)服務(wù)，結(jié)合保障性住房業(yè)主的實(shí)際生活需求，是物業(yè)管理模式改革的重點(diǎn)。在小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)方面，應(yīng)當(dāng)發(fā)動(dòng)業(yè)主共同努力，保護(hù)好小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，減小維修的費(fèi)用，節(jié)約物業(yè)管理的成本。引導(dǎo)業(yè)主重視物業(yè)管理工作，提高業(yè)主的環(huán)保意識(shí)，共同打造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)，減少物業(yè)管理工作者的工作任務(wù)，以此來節(jié)約成本。保障性住房的業(yè)主往往比較關(guān)注環(huán)境衛(wèi)生，對(duì)于其它服務(wù)沒有太高的要求。因此，物業(yè)公司可以將環(huán)保工作作為物業(yè)管理的重點(diǎn)，簡化物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目，與此同時(shí)，適當(dāng)降低物業(yè)管理費(fèi)用。加強(qiáng)物業(yè)管理工作者的培訓(xùn)力度，使更多的物業(yè)管理工作人員意識(shí)到保障性住房業(yè)主的特殊性，結(jié)合特殊情況，提供一些收費(fèi)合理的有償服務(wù)。像對(duì)于低收入家庭的獨(dú)居老人，物業(yè)公司可以提供低于市場(chǎng)價(jià)的房間清潔工作或者飲食服務(wù)，在老人經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下提高其生活質(zhì)量，豐富保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

2.3 運(yùn)營管理和物業(yè)服務(wù)一體化

現(xiàn)在很多地方在保障性住房小區(qū)的管理服務(wù)上，將運(yùn)營管理和物業(yè)服務(wù)分別交給兩家毫無關(guān)聯(lián)的企業(yè)來開展工作，這種設(shè)置的初衷是好的，結(jié)果卻是“神仙打架”。實(shí)際工作中，不僅沒有更好地服務(wù)居民，也沒有很好地落實(shí)管理，涉及維修投訴、主管部門核查等，就出現(xiàn)兩邊扯皮，都叫冤枉，其實(shí)最憋屈的是百姓，一個(gè)問題可以拖延到讓人心灰意冷。有時(shí)候居民不交物業(yè)費(fèi)還真是出于無奈，只能用這種最直接也最見效果的方式來表達(dá)不滿和訴求。不久的將來，保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)與運(yùn)營管理勢(shì)必會(huì)全面走向一體化，這既有利于服務(wù)居民也有利于小區(qū)的管理，同時(shí)還有利于政府各職能部門的督查和監(jiān)管。

3 結(jié)語

設(shè)保障性住房是一項(xiàng)重大的民生事業(yè)，隨著社會(huì)的發(fā)展，其總量也在不斷地增加，因此對(duì)其管理的難度也在增加，導(dǎo)致保障性住房的發(fā)展受到了一定的阻礙，所以，有關(guān)部門要積極根據(jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)展的情況，建設(shè)符合社會(huì)發(fā)展和適合人們居住的保障性住房，并且制定出相關(guān)的法規(guī)政策，加強(qiáng)對(duì)保障性住房的管理，讓真正有需求的人能夠使用保障性住房，這不僅能夠在一定程度上提高人們的生活水平和生活質(zhì)量，還進(jìn)一步促進(jìn)了我國和諧社會(huì)的發(fā)展，真正解決我國居民住房難的問題，有效促進(jìn)我國可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

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