董培湖

摘要：此文簡單闡述了目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的具體情況與房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的主要原則，詳細分析了需求角度下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中具有的問題，并提出了相應(yīng)的解決措施，希望能夠給未來的相關(guān)研究提供參考。

關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn);經(jīng)濟管理;問題;解決措施;研究

隨著中國經(jīng)濟的騰飛，房地產(chǎn)市場所帶來的經(jīng)濟問題也越來越嚴重，這些問題不僅影響著房地產(chǎn)市場，同時也給中國的金融市場、家具市場、裝潢市場甚至給國民的生活帶來了不利的影響。

1 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀

近幾年，我國政府先后出臺房地產(chǎn)行業(yè)管理法律法規(guī)來調(diào)控房地產(chǎn)市場，但是從房地產(chǎn)行業(yè)的實際運營狀況看，未能取得理想的政策調(diào)控效果。當前政府用于調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策主要有限購和限售，即限制購買對象、數(shù)量與限制首付數(shù)與備案價格。受限于經(jīng)濟發(fā)展不均衡以及購房需求上升，限購與限售的政策在一二線城市能夠取得一定的調(diào)控效果，但是在三四線及以下城市未能取得理想的調(diào)控效果。雖然限購政策的出臺可抬高購房門檻，抑制炒房投資，但也在一定程度上增加了真正有剛性住房需求的人的購房難度，一旦調(diào)控政策遇外部因素而稍有放松，房價將會再次回升，該方式無法從根源上解決房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問題。樓市供需關(guān)系處于不平衡發(fā)展狀態(tài)的原因，與土地供需關(guān)系不平衡、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及國家政策均有密切聯(lián)系，土地未能在調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)均衡發(fā)展中起到作用，直接引發(fā)樓市供需不平衡發(fā)展，對房價上漲有間接推動作用。建設(shè)用地資源緊張問題在一二線城市尤為突出，土地出讓金額屢創(chuàng)新高，周邊房價也大幅上漲。供給過剩問題在三四線城市中較為突出，三四線及以下城市地方政府以賣地為收入，缺乏長期供地計劃，盲目開發(fā)土地造成商品房庫存壓力大[1]。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的基本原則

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展有較為重要的支撐作用，其保持良性發(fā)展勢頭直接影響我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，故需遵循一定的原則保障房地產(chǎn)行業(yè)處于健康發(fā)展狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理首先必須遵守土地使用權(quán)、土地所有權(quán)以及土地經(jīng)營權(quán)相分離的規(guī)則。國家在持有土地所有權(quán)基礎(chǔ)上，有權(quán)使用土地并獲取收益，國家代表人民群眾持有土地所有權(quán)。只有在國家持有土地所有權(quán)的情況下，才能夠避免不合法倒賣土地行為，同時還可貫徹落實土地利用規(guī)劃并控制建筑量。其次必須堅持結(jié)合房屋所有權(quán)與土地利用權(quán)的原則。根據(jù)法律規(guī)定，房屋屬于土地上承載物，轉(zhuǎn)賣土地使用權(quán)或是房屋所有權(quán)，單獨進行屬于違法行為，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)必須一同轉(zhuǎn)賣，必須遵守房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)結(jié)合的原則來進行房地產(chǎn)經(jīng)濟管理[2]。

3 需求角度下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題

3.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟市場不健全

近年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度過快，發(fā)展過程中的遺留問題未能得到有效解決，在一定程度上遏制了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。具體表現(xiàn)為：房價逐漸走高，專業(yè)房地產(chǎn)人士與企業(yè)窺見行業(yè)商機，投資熱情空前高漲，資本大量涌入房地產(chǎn)市場，土地供應(yīng)短缺，導致業(yè)已建設(shè)完成的居民樓與建筑物價格持續(xù)增長，房地產(chǎn)企業(yè)收益頗豐，但是民眾的購房壓力增大，生活質(zhì)量將會降低，惡性循環(huán)將加劇房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫。

3.2 國內(nèi)房地產(chǎn)市場不成熟

當前我國的房地產(chǎn)市場不成熟，土地供應(yīng)量普遍嚴重不足。土地在房地產(chǎn)經(jīng)濟鏈中占據(jù)重要地位，土地價格水平的變換無法真實反映出土地的真實價格和滿足民眾購房需求。受國情影響，土地不能自由買賣，故而大多數(shù)地區(qū)的土地價格上漲速度非?？?。土地價格上漲帶動房屋價格的上漲，民眾購買力無法承受高房價，最終影響民眾的生活質(zhì)量。民眾的購房需求長期得不到滿足，勢必會動搖社會基礎(chǔ)，其造成的負面影響會導致房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，最終導致房地產(chǎn)行業(yè)畸形發(fā)展[3]。

3.3 房地產(chǎn)管理機制不健全

我國房地產(chǎn)行業(yè)還處于初期發(fā)展階段，市場經(jīng)濟體制尚未發(fā)展成熟，在此模式下，未能構(gòu)建合理全面的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制，導致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏良好的發(fā)展基礎(chǔ)。因缺乏管理機制，相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)無可靠的制度開展工作，企業(yè)內(nèi)部員工無法合理分配職位，員工無法有效利用自身才能為公司作貢獻;缺乏科學的工作制度，無法明確劃分員工的工作責任，獎懲制度無法有力推進，員工的工作積極性將會大幅下降，工作效率會受到較大影響，企業(yè)的經(jīng)營成本上升，進而造成經(jīng)濟損失。

4 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的有效途徑

4.1 完善房地產(chǎn)投資政策

為進一步保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的良性發(fā)展，可借助政府力量加強房地產(chǎn)投資領(lǐng)域管理力度，促使房地產(chǎn)企業(yè)深入分析自身以及行業(yè)發(fā)展存在的問題并主動提出解決方案。政府需要積極借鑒國外發(fā)達國家房地產(chǎn)投資管理策略，對當前的房地產(chǎn)投資政策進行優(yōu)化改進，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，促使房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營形式與投資方式，通過多輪實踐得出最適合行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的投資與經(jīng)營手段。政府可根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展實際，將其作為依據(jù)為房地產(chǎn)企業(yè)指明發(fā)展方向，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為。政府需高度關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)整改經(jīng)營方式與規(guī)模后的效果，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟投資手段與當前國家經(jīng)濟發(fā)展目的保持一致[4]。

4.2 建立健全房地產(chǎn)管理機制

從整體上看，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展較好，但內(nèi)部市場管理混亂、無序的問題仍然存在，嚴重影響房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。采取淺顯的處理方式無法從根本上規(guī)范市場管理，為此，必須建立一整套完善的管理機制，利用完善的管理制度導向作用，引導房地產(chǎn)行業(yè)邁向正確的發(fā)展軌道：①根據(jù)政府劃分的區(qū)域開展房地產(chǎn)經(jīng)濟管理活動，以明確劃分監(jiān)督管理責任;②對財務(wù)稅收制度進行深入改革，既要充分發(fā)揮國家政策支持房地產(chǎn)經(jīng)濟的作用，又要利用國家稅收政策規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展;③政府需要收集當前房地產(chǎn)經(jīng)濟實際狀況相關(guān)數(shù)據(jù)，建立市場預(yù)警模型，密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)營與增長速度，把握房地產(chǎn)經(jīng)營與增長的規(guī)律，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的不正常動向，并采取相應(yīng)措施[5]。

4.3 加快房地產(chǎn)市場法律體系建設(shè)步伐

推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，必須建設(shè)合理的房地產(chǎn)市場法制管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營手段以及行業(yè)發(fā)展方向作出明確規(guī)范與管理，促使房地產(chǎn)市場發(fā)展目標與我國宏觀經(jīng)濟目標保持一致：①根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟市場發(fā)展現(xiàn)狀以及未來走向，分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，對房地產(chǎn)市場分類控制，保障中低收入家庭能夠受益于國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策，購買房屋用于保障自身生活質(zhì)量;②深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展狀況，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，凡是牽涉房地產(chǎn)的問題必須合理解決，譬如爛尾樓問題，可組建工作小組進行專門處理;③國家需要就房地產(chǎn)經(jīng)濟制定完善的法律法規(guī)，規(guī)范和促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展[6]。

5 結(jié)語

綜上所述，伴隨著國民經(jīng)濟的高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)得以蓬勃發(fā)展，儼然成為國民經(jīng)濟的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)為地方財政創(chuàng)收，同時還可促進就業(yè)，為國民經(jīng)濟發(fā)展與穩(wěn)定作出較大貢獻。

參考文獻：

[1]魯芳.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題及其解決對策[J].商訊，2018（21）：43.

[2]王程林.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題及解決對策[J].山西農(nóng)經(jīng)，2018（20）：35.

[3]黃安，袁芬.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題和解決措施[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（25）：1.

[4]陳燕飛.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題及其解決對策[J].四川建材，2018，44（06）：44-45.

[5]甘啟文.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的主要問題及其解決對策[J].居舍，2018（15）：7-8.

[6]張川健.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中現(xiàn)存問題及解決措施探究[J].中國市場，2017（32）：95-96.