葉夢婷

摘? ? 要：隨著城市的不斷發(fā)展，經(jīng)濟狀況的不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從商品思維進入產(chǎn)品思維階段。越來越多的裝配化、精裝化、標(biāo)準(zhǔn)化的批量精裝修項目推向市場。區(qū)別于傳統(tǒng)的毛坯產(chǎn)品，精裝交付住宅從前期產(chǎn)品定位、設(shè)計研發(fā)，到建筑施工、交付驗收、售后服務(wù)與維保都需要有針對性的管理措施及方案。精裝修項目想要做到順利交付，就必須提前介入，加強過程管控。本文主要對批量精裝修設(shè)計和施工二大重點階段的管理要點進行研究探討。

關(guān)鍵詞：標(biāo)準(zhǔn)庫;界面劃分;施工管理

1? 前言

近幾年隨著行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)呈現(xiàn)裝配化、標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展趨勢。批量精裝修交付項目開始走進人們的視野，對于開發(fā)商來說它能帶來一定的溢價空間，對于客戶來說省時省力，效果有把控。企業(yè)如果想要做好精裝修，我們要用工業(yè)化的思維方式來思考批量精裝修，用做產(chǎn)品的思路來看待批量精裝修。

2? 批量精裝設(shè)計階段管控要點

市面上標(biāo)桿房企對于批量精裝項目的組織和執(zhí)行都會成立專門的部門或者企業(yè)，比如萬科集團成立“萬創(chuàng)公司”、綠地和龍湖都成立專門的精裝修管理部。通常他們在建筑方案階段就要開始介入精裝修設(shè)計，之后貫穿擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計、專業(yè)分包以及部品二次深化設(shè)計。設(shè)計階段應(yīng)把控以下幾個要點：

2.1? 提前介入一體化設(shè)計，建立標(biāo)準(zhǔn)庫

批量精裝設(shè)計是可控設(shè)計，決不是創(chuàng)意設(shè)計，標(biāo)桿企業(yè)已經(jīng)形成了標(biāo)準(zhǔn)化戶型或者標(biāo)準(zhǔn)化功能模塊，比如衛(wèi)生間按套件數(shù)量、是否有浴缸、是否干濕分離等來確定功能模塊的最小尺寸和布局。標(biāo)準(zhǔn)庫的建立，會節(jié)省深化設(shè)計的時間、提高效率。

當(dāng)擴初設(shè)計完成規(guī)劃方案審批通過后，精裝修設(shè)計啟動全面工作;當(dāng)施工圖完成的時候，施工圖中應(yīng)該包含精裝設(shè)計內(nèi)容。精裝專業(yè)應(yīng)關(guān)注兩個關(guān)鍵點，就是確定墻體和水電管道定位尺寸。墻體定位涉及到土建總包和二次精裝總包的施工范圍，精裝提前介入可減少墻體拆改的造成的浪費。土建施工圖和裝修施工圖應(yīng)進行疊圖，針對戶內(nèi)強弱電箱、可視對講、開關(guān)插座面板、地暖、地漏、空調(diào)、煙道、給排水管等涉及到水電管道的定位需確定落位。

2.2? 精裝體系分級

精裝修住宅的分級標(biāo)準(zhǔn)，主要通過產(chǎn)品定位、戶型大小、產(chǎn)品類別來確定，將不同裝修部品組合與不同的產(chǎn)品品類及目標(biāo)客戶進行匹配，形成不同梯度的裝修標(biāo)準(zhǔn)。在分級體系建立時通過成本規(guī)劃，將有限的資金進行合理分配，使其產(chǎn)生收益最大化，以實現(xiàn)客戶的滿意度最大化。目前常見的精裝分級標(biāo)準(zhǔn)如表1。

2.3? 材料選型

精裝深化設(shè)計過程中的核心理念是考慮工廠施工、現(xiàn)場安裝。設(shè)計選材和定樣的時除保證效果外，需考慮材料性能盡量減少運輸和施工損耗、減少材料色差，考慮材料貨源的充足性，避免維保期配貨不足。例如大理石或者仿石材瓷磚，避免選擇紋路特殊的款式。

3? 批量精裝施工階段管控要點

施工階段的管控直接影響到項目驗收及交房，市場上由于精裝修施工質(zhì)量問題而延遲或者拒絕收房的情況占到30%左右。想要提高精裝修施工質(zhì)量，主要從下幾點進行管控。

3.1? 重視交付樣板房制作

有條件情況下同時為客戶提供展示樣板和交付樣板。為避免客戶“所見即所得”的認識誤區(qū)，如只能提供展示樣板房，需將非交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修予以明示，增加工法和材料展示區(qū)。因為樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房的施工，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計、主體結(jié)構(gòu)施工中出現(xiàn)的缺陷，并及時進行修正。

3.2? 做好標(biāo)段劃分，嚴格控制施工招標(biāo)

施工招標(biāo)過程中嚴格控制入圍單位，必須有類似批量精裝項目施工經(jīng)驗及施工管控措施，且有較好品牌形象的裝修公司。協(xié)調(diào)好主體施工單位和裝修施工單位的進場計劃，合理安排工序。明確主體施工單位與裝修施工單位的工作范圍和責(zé)任分工。要做好主體施工單位、甲方專項分包單位與裝修施工單位的各自成品保護工作。

3.3? 確定土建總包和裝修總包的施工界面

（1）冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水管對接。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。（2）強電及弱電：套內(nèi)配電箱、多媒體箱等安裝就位，暗埋的線管敷設(shè)完成。逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關(guān)插座不要裝。（3）頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。（4）墻面：完成抹灰，底盒預(yù)埋完成。門洞找方，不應(yīng)有裂縫。（5）地面：不要找平，保持結(jié)構(gòu)混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平，陽臺上如果貼磚，也不要找平。（6）防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，由土建單位做完填充層及上層防水。（7）保溫層：先施工完畢。（8）外窗：施工完畢。建議做水密性試驗。外窗的成品保護。

3.4? 施工質(zhì)量過程管理

在施工過程中強制性的設(shè)置停止點檢查，當(dāng)停止點檢查與隱蔽工程檢查有重復(fù)項目時，可以合并為一次檢查。前一次停止點檢查未通過，工程施工不得進入下一階段。停止點檢查應(yīng)由項目工程部發(fā)起，設(shè)計部、運營管理部等相關(guān)部門參與審核，常規(guī)的停止檢查點包括：（1）隱蔽工程驗收：指墻體及地面防水工程;墻體砌筑及拆除、水電管線布置及吊頂基層完成，封板之前進行停止檢查。（2）材料確認：對施工單位送樣進行審核，保證與設(shè)計封樣一致。（3）排版深化確認：對瓷磚、石材、木飾面、櫥柜封深化圖紙進行審核確認，需拼花或特殊工藝的材料在施工前進行樣板段排版施工檢查。（4）硬裝完工驗收：硬裝工程完工且保潔完成，具備軟裝進場條件時檢查。

3.5? 分戶驗收（一房三驗）

對于精裝修交付項目，為確保正式交付前將工程中未發(fā)現(xiàn)的問題盡可能及時查找出來，并督促施工單位整改到位，主要是通過分戶驗收、一房三驗來實現(xiàn)。

一房三驗的三個階段包括：裝修單位自驗、甲方相關(guān)部門聯(lián)合驗收、主管部門驗收。

裝修單位自驗階段：由監(jiān)理組織施工單位、監(jiān)理進行自驗收，主要是檢查施工質(zhì)量是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)及甲方要求，設(shè)計變更是否全部落實，設(shè)計效果是否實現(xiàn)。

甲方聯(lián)合驗收階段：由工程部組織設(shè)計部、物業(yè)管理部、營銷部、客服部等相關(guān)部門進行聯(lián)合驗收，從業(yè)主視角對質(zhì)量、功能、價值感，維保、使用角度來進行質(zhì)量驗收。

主管部門驗收：質(zhì)檢主管機構(gòu)對建設(shè)單位分戶驗收工作進行抽查，檢查是否按分戶驗收方案及要求進行了檢查，是否按規(guī)定填寫了分戶驗收記錄表，檢查出的問題是否整改完畢。

戶內(nèi)驗收檢查主要內(nèi)容為：室內(nèi)空間尺寸偏差;樓地面、墻面和頂棚質(zhì)量;防水工程質(zhì)量;欄桿、門窗安裝質(zhì)量;采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量;給排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量;室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量。

分戶驗收過程中應(yīng)認真填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄表（戶內(nèi)》，并作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給業(yè)主。