林中釗

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是一個綜合性的行業(yè)，改革開放以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度不斷加快，但是，在高周轉(zhuǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)投資風險也是客觀存在的。文章分析了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險成因，闡述了投資風險控制之于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，然后提出了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險管控措施，希望能對房地產(chǎn)企業(yè)有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? 投資風險? 管控措施

房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，近年來，政府的扶持，寬松的融資環(huán)境，居民住房需求的不斷增加，良好的市場表現(xiàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展提供了有利的條件。但是，在高利潤刺激下，許多企業(yè)也將房地產(chǎn)當做了投機工具，紛紛躋身到房地產(chǎn)行業(yè)中來。而在國家政策出現(xiàn)變化，居民收入發(fā)展速度相對緩慢的情況下，房地產(chǎn)投資風險變得復雜難測。加強投資風險管理，也成為房地產(chǎn)企業(yè)必須要關(guān)注的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險及成因

房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險主要有政策風險、經(jīng)濟風險、社會風險。進一步來說，國家經(jīng)濟體制改革、政策調(diào)整、管控力度，會影響國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)，也會影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資融資環(huán)境，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的風險。如國家土地使用政策改革，國家關(guān)于土地使用年限的規(guī)定、開發(fā)商收費和補償規(guī)定等，都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風險。房地產(chǎn)企業(yè)的投資經(jīng)濟風險主要有市場供求風險和財務風險。其中，市場供求風險是房地產(chǎn)企業(yè)與購買者因為交易關(guān)系而形成的市場供求風險。在市場供求不斷變化的情況下，如果不了解購買者的需求，盲目擴大投資規(guī)模，房地產(chǎn)市場必然會出現(xiàn)供大于求的情況，從而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風險挑戰(zhàn)。所謂財務風險主指企業(yè)因融資、負債、財務管理方面而帶來的風險。如通貨膨脹，會降低大眾的購買力，加大房地產(chǎn)企業(yè)的資金回轉(zhuǎn)周期，導致企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂等情況，進而引發(fā)資金風險。社會風險主要指城市規(guī)劃風險、公眾干預風險。如城市交通規(guī)劃、發(fā)展方向，許多時候都會給房地產(chǎn)企業(yè)的投資和發(fā)展帶來影響。房地產(chǎn)企業(yè)在用地、舊房拆遷方面，經(jīng)常會與民眾產(chǎn)生利益糾紛，當糾紛得不到妥善解決時，會給企業(yè)帶來一定的損失。房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)投資風險的原因非常多，主要有融資原因、成本控制原因和管理原因。融資是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，當融資或者產(chǎn)品積壓過多時，企業(yè)在融資方面的難度會不斷加大，為了保持良好的信用，有時候必須依靠其他項目來償還融資貸款，從而導致企業(yè)經(jīng)營困難。成本控制會影響企業(yè)未來的收益，如果不重視成本控制或者成本管理不力，企業(yè)未來收益會大大減少，企業(yè)在投資和發(fā)展方面也會迎來許多風險問題。管理是影響企業(yè)風險管理的重要因素，內(nèi)部管理制度不完善，管理方式單一，都會影響企業(yè)營業(yè)利潤，導致投資風險發(fā)生。

二、投資風險管控之于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

風險管控是現(xiàn)代企業(yè)必須要考慮的一個問題。因為在市場經(jīng)濟中，風險是無處不在的，要想實現(xiàn)效益最大化，企業(yè)必須要有盈利的信心，但是也要有風險防控意識，否則所有努力都有可能被推翻。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)經(jīng)營的重要指標就是盈利，而要想實現(xiàn)利潤最大化，必須要加強風險管控。一旦缺少了風險管控意識，企業(yè)可能在投資方面會盲目跟風，不切實際的擴大規(guī)模，但是一旦風險暴露出來，很容易使企業(yè)陷入絕境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展，必須要重視和加強投資風險管理，將各個階段的風險管控措施落到實處，做到位，理性投資，提高投資效益。在我國城市建設(shè)和國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)起著重要作用。從行業(yè)發(fā)展的角度來講，加強投資風向防控，借助高質(zhì)量的產(chǎn)品和有效的管理措施提高自身的盈利能力，可以加快城市建設(shè)步伐，帶動整個房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。投資是企業(yè)社會活動的一個重要方面，房地產(chǎn)投資有著積極的社會價值和意義，如房地產(chǎn)企業(yè)的投資、運營和發(fā)展，不僅涉及到金融、施工行業(yè)，還與銷售、設(shè)計行業(yè)有著密切的關(guān)聯(lián)。而房地產(chǎn)企業(yè)動則上千萬元的投資項目，會促進就業(yè)，拉動經(jīng)濟發(fā)展。所以，從社會經(jīng)濟角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)如果在投資時，認真考慮國家和城市政策走向，全面考慮市場供求情況，對房價、成本、開發(fā)時間、投資規(guī)模等進行科學預算，不僅可以確保企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，還可以為社會經(jīng)濟建設(shè)出一份力。所以，從各個角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險管理都是一件不容忽視的大事。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險管控措施

（一）關(guān)注國家政策，把握投資時機

國家宏觀調(diào)控，經(jīng)常會引起市場波動和金融門檻的變化。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場中的一分子，它在投資、融資方面必須要密切關(guān)注政府關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟體制變更的政策變動，對國家發(fā)展大方向有一個準確的預測和把握，以規(guī)避許多不必要的風險。所以，在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立風險意識，組建政策分析小組，就政府新出臺的措施或者即將出臺的政策進行合理評估，或者與政府部門加強溝通，獲取更多的政策信息，同時關(guān)注國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整措施，根據(jù)政府產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向制定針對性、分散性投資計劃，以減少投資決策失誤，有效規(guī)避風險。又如，在取得土地使用權(quán)前，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要爭取政府的支持和幫助，要對國家土地政策、地方政府的土地管理條例等進行評估，合理進行投資預算，就投資成本、風險有一個全面的了解。然后，看土地是否具有開發(fā)價值，并在投資時做好現(xiàn)金流管理，合理進行資源分配，這樣可以提高企業(yè)資金的使用效率，減少可能存在的風險。

（二）把握社會動向，優(yōu)化投資組合

前面說過，政府城市規(guī)劃方案，公眾購房能力、金融利率，都有可能會成為房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的成因。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理中，要提高風險意識，關(guān)注城市發(fā)展動向，做好投資風險預防和控制。如根據(jù)政府規(guī)劃，在投資決策前，房地產(chǎn)企業(yè)要對即將購買地段的自然屬性、居民情況、部門部門的地塊使用章程展開調(diào)查，對于那些不合格的土地，居民情況復雜，遷移和補償難度較大的地段，要放棄，同時及時調(diào)整投資計劃，避開不利因素。投資組合和投資模式也是影響企業(yè)投資效益的重要因素。投資組合又稱多樣化投資，多樣化投資可以避免企業(yè)“將所有雞蛋放在一個籃子里”，提高企業(yè)的抗風險能力。所以，為了提高抗風險能力，房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化投資方法、投資組合，以提高投資效益。如面對熱門投資，企業(yè)不要盲目跟風，而是將有限的資金放在多個項目上，分散風險。或者按照投資項目的資金情況，合理安排資金流向、流量，按比例合理分配房地產(chǎn)、股票債券、存款資金，以提高企業(yè)的收益。

（三）加大成本控制，防控投資風險

成本是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的根本。對于許多企業(yè)來說，成本控制有時候比投資、擴張更為重要。對于投資規(guī)模大、資金流轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動要想正常運行，必須要重視成本控制。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的各級領(lǐng)導要以身作則，重視成本管理，引導全員樹立成本控制的正確認識。但是，有章可循，才是確保企業(yè)成本管理成效的關(guān)鍵。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要建立成本控制部門，健全成本管控規(guī)章制度，由專業(yè)部門就企業(yè)投資成本、運營成本等進行調(diào)研、規(guī)劃，并在技術(shù)研究、設(shè)計方案修改的基礎(chǔ)上，找到最佳投資方案，以節(jié)約、降低成本。然后，在日常管理中，將成本管理落實到具體的負責人，核定審批職權(quán)范圍，將管理制度落到實處，并實施獎懲制度，以減少浪費，避免出入太大的預算誤差。如針對投資費用，企業(yè)要立足于預算考核制度，將投資費用的支出情況與預算計劃結(jié)合起來，采取有效措施減少資金在生產(chǎn)經(jīng)營活動中的沉淀，以增加企業(yè)收益。

（四）采取各種措施，縮短投資周期

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，如今，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了高周轉(zhuǎn)狀態(tài)。在高周轉(zhuǎn)模式和狀態(tài)下，企業(yè)必須要加快資金的流動性，否則，資金流轉(zhuǎn)周期太長，必然會引起企業(yè)收益出現(xiàn)波動，導致企業(yè)難以為續(xù)。所以，在高周轉(zhuǎn)模式，房地產(chǎn)企業(yè)必須要采取有效措施縮短開發(fā)周期，避免企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂，避開投資風險。如房地產(chǎn)企業(yè)可以借助與合作伙伴（銀行、建筑商）的簽訂合約，使合作對象某些易變的、可能會影響投資效益的因素固定下來，有減少投資風險。又如，為了降低融資和人事成本，房地產(chǎn)企業(yè)要盡可能多地爭取到金融、政府部門和保險企業(yè)的支持，與一些企業(yè)建立良好的合作關(guān)系，以找到可靠地合作伙伴轉(zhuǎn)移、分擔風險。此外，在資金流轉(zhuǎn)緩慢的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要實施一些優(yōu)惠政策，打開樓盤銷售死結(jié)，以縮短投資周期，提高項目回報率。

綜上所述，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資風險是無法徹底避免的，投資風險也是一把雙刃劍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要提高風險意識，采取有效措施把握、控制投資風險，以提高成本費用的回報率、規(guī)避投資風險，為企業(yè)市場競爭力提高和穩(wěn)定發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。

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作者單位：融僑集團股份有限公司