【摘要】隨著房地產(chǎn)市場化進程的推進，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要性愈發(fā)凸顯出來，以房價的居高不下以及居民購買力有限為現(xiàn)實背景，本文從房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的內(nèi)涵入手，分析當前我國房地產(chǎn)業(yè)去庫存的問題，并基于供給側(cè)改革視角，提出相應(yīng)的對策建議。

【關(guān)鍵詞】供給側(cè)改革;房地產(chǎn)業(yè);對策建議

當前我國房地產(chǎn)市場面臨兩大風險：一是部分特大城市地價房價上漲過快、房價過高;二是部分三四線城市房地產(chǎn)庫存過大、供應(yīng)過剩。這兩大風險均與房地產(chǎn)的供給與需求錯配有關(guān)。在一二線城市，地價房價的上漲與這些城市土地供給不足有關(guān);在三四線城市，房地產(chǎn)庫存高啟與土地供應(yīng)量過大有關(guān)。房地產(chǎn)供求失衡的結(jié)果就是部分城市一房難買，部分城市一房難賣，房價過高和供給過剩對經(jīng)濟和社會產(chǎn)生雙重危害。為了推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，亟需標本兼治地推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

1、房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革內(nèi)涵分析

對于我國國情來說，供給側(cè)改革主要包括要素端以及生產(chǎn)端兩方面改革，通過采取更加優(yōu)化的要素資源配置、大力氣鼓勵企業(yè)創(chuàng)新、促進去落后產(chǎn)能、降低賦稅且深化國有企業(yè)改革創(chuàng)新、戰(zhàn)略性發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)和加強重點領(lǐng)域改革等方式，讓要素在市場支配下自由流動、產(chǎn)業(yè)在合理競爭之中充滿動力、創(chuàng)新在體制改革之中蓬勃發(fā)展，來實現(xiàn)經(jīng)濟社會的健康且持續(xù)的發(fā)展。這之中，在要素端發(fā)展改善措施可以促進土地、勞動力、資本等要素合理配置激發(fā)活力。而生產(chǎn)端改革則可以化解農(nóng)業(yè)、工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展機制體制障礙，推動產(chǎn)業(yè)走健康持續(xù)發(fā)展之路。

房地產(chǎn)業(yè)具有較強的綜合性特點，是國家和政府部門大力支持的行業(yè)之一。然而當前我國大部分城市房地產(chǎn)的供給遠遠大于市場可消化的程度。所以從房地產(chǎn)整體數(shù)量上看，存在供大于求的狀況，帶來了嚴重的去庫存問題。

2、供給側(cè)改革中房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

2.1 房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)性矛盾問題嚴重

隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，收入與貧富差距越來越明顯，社會資本通常由一小部分組織及個人掌握，這不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。首先，收入較少的人群不具備購買商品房的條件，尤其對于在城鎮(zhèn)務(wù)工的農(nóng)村居民來說，對城市住宅望而卻步，這就使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有一定的局限性;其次，部分握有資本的組織或個人存在房地產(chǎn)投機情況，因為房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展中不可或缺的，具有明顯的剛性需求，所以其保值增值空間較大，并且對房價與貨幣通貨膨脹的預(yù)期，正好達到了投機者的實際所需，所以大部分投機者都加大了房地產(chǎn)的資本投入力度，持續(xù)炒作，肆意抬高房屋價格，這樣就降低了一些收入水平低的人對商品房的購買力。投機者購置房屋的主要目的是從中獲取一定的差價來提高自身收益，并非自己使用，而是銷售給真正的購房者，不屬于市場有效需求。所以房地產(chǎn)投機將嚴重阻礙房地產(chǎn)業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，造成虛假繁榮的假象，最終引起過度投資問題。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)參差不齊

調(diào)查顯示，我國從事與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)很多，但這些企業(yè)的規(guī)模不等、開發(fā)能力也高低不同，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展進程加快，群眾收入水平的提高，以及新型城鎮(zhèn)化的推進，更進一步刺激了房地產(chǎn)市場，房價逐年走高，尤其在一二線大城市中，由于居民數(shù)量多，土地少的原因，房屋價格遠遠高于三四線城市，而房價的不斷攀升為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了十分可觀的利潤，吸引了大量的投資企業(yè)。眾多的大規(guī)模企業(yè)想從房地產(chǎn)中獲利，即使缺乏充足的建設(shè)經(jīng)驗、資金及人才數(shù)量;還有部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于資金匱乏、人才數(shù)量不足，以及缺乏一套完善高效的市場預(yù)測機制，實際中常跟著大型企業(yè)的路子走，隨大流現(xiàn)象嚴重;同行業(yè)之間的競爭激烈，大型企業(yè)無視小型企業(yè)，相互間未建立良好的溝通交流關(guān)系，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)供大于求的局面，大量商品房面臨積壓的困境。

2.3 商品房供給結(jié)構(gòu)不理想，供給質(zhì)量有待提升

一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對自身利潤的考慮，將建設(shè)重心放在高檔的別墅公寓上，普通住宅數(shù)量不高，并且在設(shè)計別墅公寓的戶型、面積等環(huán)節(jié)時，建造面積較大。這樣房價自然就很高，對于經(jīng)濟水平還不是很高的消費者而言根本無力購買。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足消費者的需求，減少了房屋建設(shè)成本，最終削弱了商品房的質(zhì)量水平。

3、供給側(cè)改革中促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

3.1 堅持分城施策的調(diào)控，要落實到政策的穩(wěn)定及增加土地供給的彈性上。

分城施策的調(diào)控不應(yīng)將政策僅僅落實在需求端，還要落實到供給端，落實到增加土地供給的彈性上，要依據(jù)不同地域人口增長快慢、需求量大小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征等來確定土地供給的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和方式。只有實現(xiàn)了房地產(chǎn)的供給與需求的基本平衡，才能真正化解當前房地產(chǎn)市場的風險因素。優(yōu)化的供給政策既可以抑制房價的過快上漲，也可以減少庫存的增長。更多地尊重市場需求來配置土地資源，這本是最淺顯易懂的道理，但對房地產(chǎn)來講，卻需要改革和突破種種體制機制才能實現(xiàn)。

3.2 對低收入群體住房的供給，要落實到保障與市場的結(jié)合上。

住房保障是政府的長期責任，過去主要是以建新房的方式提供保障性住房。今后，如果能豐富保障手段，在不缺房的地方，更多地采用貨幣化的方式提供保障性住房和棚改安置房，就可以發(fā)揮貨幣補貼靈活性強、便于退出的優(yōu)勢，通過貼息、購房補貼、免稅和退稅等方式調(diào)動城鎮(zhèn)中低收入群體自我解決住房困難的主動性和積極性。將政府“包攬式的保障”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百x予能力的支持”，使財政資金真正起到“四兩撥千斤”的作用，可以把市場提供與政府支持有機結(jié)合起來，減輕政府建設(shè)公租房的財政壓力，充分發(fā)揮市場供給的效率。

3.3 打造新業(yè)態(tài)，調(diào)整房地產(chǎn)市場供給側(cè)的結(jié)構(gòu)

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的改革，可以著眼于新的消費理念，形成房地產(chǎn)市場的新業(yè)態(tài)。例如可以發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以滿足高要求的老年人，隨著高鐵時代的到來，還可以吸引成功人士葉落歸根，在創(chuàng)業(yè)地與老家兩處置業(yè)，方便?；丶铱纯?。還可以依托城市深厚的文化底蘊，開拓文化地產(chǎn)市場。旅游地產(chǎn)是結(jié)合旅游景點，打造高品質(zhì)的旅游景區(qū)，通過特色地產(chǎn)，做大做強旅游業(yè)，達到雙贏的目的。

結(jié)語：

總之，通過新供給滿足新需求，堅持房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，定會實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展。

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作者簡介：

董英蘭，女，1979年3月出生，2010年畢業(yè)于同濟大學，博士，現(xiàn)工作單位盤錦市城市管理綜合行政執(zhí)法支隊，副高級工程師，主要從事智慧城市、區(qū)域經(jīng)濟、房地產(chǎn)、城市建設(shè)管理相關(guān)領(lǐng)域的研究。