甄愛(ài)軍

文前提要：觀察今年前5個(gè)月的核心指標(biāo)不難發(fā)現(xiàn)，不管是從新建商品房的銷(xiāo)售情況、房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)，還是從土地市場(chǎng)、投資開(kāi)發(fā)等變化情況來(lái)看，疫情對(duì)樓市的影響已經(jīng)趨于淡化，并逐步恢復(fù)常態(tài)。

成交狀況持續(xù)改善

在2020年前5個(gè)月，樓市成交狀況持續(xù)改善。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2020年1～5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積48703萬(wàn)平方米，同比下降12.3%，降幅較1～4月份收窄7.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降11.8%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降26.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降21.7%。

從單月數(shù)據(jù)看，樓市回穩(wěn)跡象更加明顯。5月商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)22.8%，同比增長(zhǎng)9.7%。5月為年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增，說(shuō)明5月各地商品房銷(xiāo)售已基本回到正軌。

庫(kù)存方面也出現(xiàn)改善跡象。2020年5月末，商品房待售面積51771萬(wàn)平方米，比4月末下降0.9%，相比去年同期增長(zhǎng)1.7%。2020年5月末，全國(guó)商品房現(xiàn)房存銷(xiāo)比為26.9月，相比4月末下降0.9%。其中，住宅現(xiàn)房存銷(xiāo)比為17.5月，相比4月末下降1.2%。

據(jù)了解，受新冠肺炎疫情影響，2020年2月全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，1～2月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比大幅下降，部分城市甚至出現(xiàn)斷崖式下降。但從3月開(kāi)始，隨著各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)速度加快，商品房銷(xiāo)售逐漸恢復(fù)，同比降幅收窄，4月和5月同比降幅繼續(xù)收窄。

房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)

市場(chǎng)成交狀況的回穩(wěn)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)也起到了極大的作用。

易居研究院跟蹤監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年前5個(gè)月，全國(guó)商品房成交均價(jià)為9500元/平方米，同比上漲1.9%，漲幅比上月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)，但整體保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。觀察歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自2019年6月以來(lái)，房?jī)r(jià)同比漲幅一直處于小幅震蕩下行的過(guò)程中。

不同類型的物業(yè)價(jià)格走勢(shì)各不相同。今年前5個(gè)月住宅成交均價(jià)9606元/平方米，同比上漲3.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比下跌6.1%;辦公樓成交均價(jià)同比下跌11.7%。這樣的變化與成交狀況有著極高的關(guān)聯(lián)性，今年前5個(gè)月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓成交同比跌幅，明顯要高于商品住宅，因此兩類物業(yè)均價(jià)下跌，自然不難讓人理解。

分地區(qū)來(lái)看，東北和東部地區(qū)漲幅較高，為3.8%和2.4%，西部地區(qū)小幅上漲0.3%，中部地區(qū)同比下跌1.4%。這是因?yàn)?，東北和西部地區(qū)仍然處于補(bǔ)漲階段，比如西寧近期房?jī)r(jià)漲幅一直排在全國(guó)前列，因此總體漲幅較高。而東部城市則是因?yàn)楣?yīng)結(jié)構(gòu)的原因，部分高端項(xiàng)目集中入市，導(dǎo)致均價(jià)水平走高。

資金到位正常

隨著融資環(huán)境逐步向好，房企資金到位情況也逐步恢復(fù)正常。

數(shù)據(jù)顯示，2020年1～5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金62654億元，同比下降6.1%，降幅比1～4月份收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款10703億元，下降0.5%;利用外資34億元，增長(zhǎng)15.3%;自籌資金20106億元，下降0.8%;定金及預(yù)收款19479億元，下降13.0%;個(gè)人按揭貸款10154億元，下降0.9%。

從上述數(shù)據(jù)中可以看到，在各類資金中，定金及預(yù)收款降幅最大，主要是受疫情影響，今年1～5月商品房銷(xiāo)售額降幅較大。除利用外資外，國(guó)內(nèi)貸款同比降幅最小，說(shuō)明年內(nèi)多次降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)后，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境已略轉(zhuǎn)寬松。

投資開(kāi)發(fā)基本持平

資金到位情況改善，使得開(kāi)發(fā)商的投資意愿增強(qiáng)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年1～5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資45920億元，同比下降0.3%，降幅比1～4月份收窄3.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資33765億元，同比持平，1～4月份為下降2.8%。1～5月全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比下降6.3%，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅小于固定資產(chǎn)投資同比降幅。

就單月數(shù)據(jù)來(lái)看，5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12817億元，同比增長(zhǎng)8.1%。3月以來(lái)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)已連續(xù)3個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，說(shuō)明全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)明顯好轉(zhuǎn)。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅投資同比持平，辦公投資同比下降1.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比下降6.9%。住宅投資是三類物業(yè)中最好的，同比即將轉(zhuǎn)正。

此外，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的熱情也有所回升。2020年1～5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4752萬(wàn)平方米，同比下降8.1%，降幅比1～4月份收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1601萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)35.4%，同比增長(zhǎng)0.8%。

地價(jià)出現(xiàn)了明顯上漲。易居研究院監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2020年1～5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)5112元/平方米，同比上漲16.5%。從3月份開(kāi)始，土地購(gòu)置均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲恢復(fù)正常，4、5月份因?yàn)楣?yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，導(dǎo)致地價(jià)明顯回升。不過(guò)，這種態(tài)勢(shì)不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月成交均價(jià)漲幅會(huì)繼續(xù)收窄。

6月有望持續(xù)向好

樓市或?qū)⑦M(jìn)入持續(xù)改善期。

在今年前5個(gè)月里，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)相比1～4月降幅繼續(xù)收窄，房地產(chǎn)業(yè)正在穩(wěn)步回暖中。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比降幅收窄，土地購(gòu)置均價(jià)同比漲幅收窄;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅收窄，房屋新開(kāi)工面積同比降幅收窄;商品房銷(xiāo)售面積同比降幅收窄，成交均價(jià)同比漲幅小幅擴(kuò)大。

從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，繼4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比轉(zhuǎn)增后，5月房屋新開(kāi)工面積、商品房銷(xiāo)售面積以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金也同比轉(zhuǎn)增，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)已基本擺脫疫情影響恢復(fù)到正常狀態(tài)。

此外，疫情發(fā)生以來(lái)，央行已多次向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性，市場(chǎng)資金成本走低，融資環(huán)境相對(duì)去年更寬松。從5月單月數(shù)據(jù)來(lái)看，房企國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)9.2%，緩和了由于定金和預(yù)收款大幅下降導(dǎo)致的房企資金緊張局面。

易居研究院研究員沈昕分析指出，預(yù)計(jì)6月房企為沖刺半年度業(yè)績(jī)，會(huì)加快推盤(pán)節(jié)奏、加大營(yíng)銷(xiāo)力度，商品房銷(xiāo)售面積同比降幅將繼續(xù)收窄。不過(guò)，年后中央和央行已多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，預(yù)計(jì)短期內(nèi)融資政策也難以大幅放松。因此，未來(lái)樓市大幅反彈的可能性不大。