（報(bào)道提示）如今的樓市讓很多人看不懂：一邊是房?jī)r(jià)上漲，另一邊卻出現(xiàn)“久違”的租金下降。這是為什么呢？

樓市兩重天：房?jī)r(jià)漲房租跌

過(guò)去若干年內(nèi)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，與此同時(shí)租金價(jià)格也持續(xù)攀升。然而，今年的樓市讓很多人看不懂，一方面樓市回暖，多個(gè)地方的房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲勢(shì)頭;與此同時(shí)，租賃市場(chǎng)卻頹勢(shì)連連。

房?jī)r(jià)方面，進(jìn)入2020年，一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情，給樓市“當(dāng)頭一棒”：一季度開發(fā)商銷售額大幅縮水，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)暴減三成以上。可是，僅僅幾個(gè)月之后，樓市似乎又換了一張面孔——樓市又熱了。

樓市之熱體現(xiàn)在兩方面。

第一，一二線城市重現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)搶房”場(chǎng)面，杭州、成都、蘇州、深圳等城市市場(chǎng)迅速回暖。整體來(lái)看，6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)70個(gè)大中城市一、二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.49%和0.24%。其中，京滬廣深各上漲了1.8%、0.6%、0.4%和1.6%，二三線城市的房?jī)r(jià)也同樣呈現(xiàn)上漲狀態(tài)。

第二，土地市場(chǎng)又熱起來(lái)了，各大城市賣地規(guī)模大幅提升。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月土地市場(chǎng)成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，溢價(jià)率更實(shí)現(xiàn)“五連漲”。其中重慶、青島、南京、太原、杭州、福州等城市表現(xiàn)尤其突出，土地供應(yīng)量環(huán)比增幅均超40%。

再看租賃市場(chǎng)，5、6月原本是租房旺季，但不少城市房租價(jià)格反而下跌了。????數(shù)據(jù)顯示，今年5月，除廈門外，一二線城市住房租金均出現(xiàn)下降;武漢、南通、深圳租金下跌速度居前。諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)20個(gè)大中城市租金掛牌均價(jià)為43.57元/平方米/月，環(huán)比微降0.95%，同比下降1.56%，同環(huán)比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

據(jù)中新經(jīng)緯走訪發(fā)現(xiàn)，北京租房市場(chǎng)明顯遇冷，就連熱門租賃區(qū)域的房源，都較難對(duì)外出租;不管是個(gè)人房東還是長(zhǎng)租公寓企業(yè)，都紛紛下調(diào)租金價(jià)格，吸引租客承租。我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，6月前3周（6月1日-6月21日），北京住房租賃交易量較5月同期下滑5.78%，較2019年6月同期下滑3.17%。其中6月第三周（6月15日-6月21日）租賃交易量較第2周下滑19.27%，降幅較大。

租金方面，我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示：6月前3周（6月1日-6月21日），北京住房租賃中的整租交易均價(jià)為89元/平方米/月，較2019年6月同期下跌6.40%;整租交易的套均價(jià)為5743元/套/月，較2019年6月同期下跌7.43%。

如果說(shuō)整體市場(chǎng)租金下跌并不明顯，但對(duì)于典型城市（北京）來(lái)說(shuō)，7%的租金下跌還是非常罕見的情況。

房?jī)r(jià)與房租關(guān)系要厘清

為何一邊房?jī)r(jià)漲，一邊房租跌？這是很多購(gòu)房人的疑惑。要回答這個(gè)問(wèn)題，首先要厘清一系列房?jī)r(jià)、房租的關(guān)系，把市場(chǎng)容易混淆的問(wèn)題一一盤點(diǎn)，才能對(duì)房?jī)r(jià)、房租以及房地產(chǎn)市場(chǎng)特性等問(wèn)題有進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)。

1、“不同質(zhì)”不可比

談到“房?jī)r(jià)”“房租”，最容易混淆的是拿新房的“房?jī)r(jià)”和二手房的“房租”比較。所有的“房租”概念都指的是二手房，而通常說(shuō)“房?jī)r(jià)”則是新建商品房的市場(chǎng)價(jià)格，這兩個(gè)概念涉及到不同主體、不同特質(zhì)，那么在統(tǒng)計(jì)學(xué)原則上屬于“不可比”。例如“西瓜之大”與“蘋果之紅”，二者無(wú)法比較。如果“不可比”，也就是說(shuō)各種可能性都有。

2、房租、房?jī)r(jià)可背離

排除新房房?jī)r(jià)與房租不可比的情況，那么二手房的房?jī)r(jià)與房租都和二手房有關(guān)，可以研究一下房?jī)r(jià)、房租有沒有邏輯關(guān)系了吧。

房地產(chǎn)市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)是兩個(gè)完全不同的市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)類似普通商品零售市場(chǎng)，受到短時(shí)期的市場(chǎng)供給、需求影響，租金水平會(huì)有明顯的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)（包括二手房市場(chǎng)）則是錨定長(zhǎng)期價(jià)值（和平年代、良好的社會(huì)福利以及地鐵、學(xué)校、商業(yè)環(huán)境等）的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)主要受貨幣因素、財(cái)富積累因素（可參見張五?！柏?cái)富倉(cāng)庫(kù)”理論）、房地產(chǎn)周期、人口因素影響。

房?jī)r(jià)會(huì)短期波動(dòng)，甚至劇烈波動(dòng)（例如90年代上海、海南樓市），但房?jī)r(jià)本身是一系列長(zhǎng)期價(jià)值的“濃縮”。

因此，二手房的房?jī)r(jià)與房租之間也沒有什么可觀察到的、明確的因果關(guān)系，兩者相互離背也沒有什么奇怪。

6月份發(fā)布的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。北京二手房?jī)r(jià)格大漲，其原因很多媒體的報(bào)道都調(diào)查得很清楚了，是“學(xué)區(qū)房”政策的調(diào)整引發(fā)了搶購(gòu)潮。

同樣的時(shí)點(diǎn)，北京的二手房租金價(jià)格又為何會(huì)跌呢？有媒體報(bào)道：“北京新發(fā)地批發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)的疫情，給本該復(fù)蘇的租賃市場(chǎng)澆了一盆冷水。畢業(yè)生都沒有回來(lái)，帶看的客戶中，很少是今年剛畢業(yè)的大學(xué)生?，F(xiàn)在的帶看量，比之前少了30%左右?！?/p>

“學(xué)區(qū)房”政策和疫情是毫無(wú)關(guān)聯(lián)的獨(dú)立事件，分別在短期內(nèi)影響了北京的二手房房?jī)r(jià)和租金水平，兩者出現(xiàn)背離可以理解。同樣，如果社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)向好，兩者可能同時(shí)上漲;如果遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)、失業(yè)率大增，兩者又可能同時(shí)下跌。

長(zhǎng)租公寓面臨風(fēng)險(xiǎn)

受疫情影響，多地租賃市場(chǎng)疲軟、租金下滑，這對(duì)長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)是一個(gè)雪上加霜的致命打擊。

據(jù)房東東數(shù)據(jù)，2019年以來(lái)，因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)為53家，倒閉跑路共有45家，被收購(gòu)的有4家，拖欠未付房租的有4家。其中，杭州成為長(zhǎng)租公寓“爆雷”重災(zāi)區(qū)，位于杭州的樂伽公寓、國(guó)暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。

上市企業(yè)方面，蛋殼公寓6月18日披露，公司CEO高靖遭地方政府部門調(diào)查后，蛋殼股價(jià)連續(xù)下挫，盤間一度觸發(fā)熔斷。長(zhǎng)租公寓另一上市公司青客也深陷危機(jī)之中，股價(jià)從發(fā)行之初的17.35美元跌至10.91美元，市值從8.37億美元跌至5.22億美元。

客觀來(lái)看，疫情只是一個(gè)偶發(fā)因素，長(zhǎng)租公寓集體挫敗的主要原因是這些長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者采取了“賭博”式的經(jīng)營(yíng)策略。既然賭博，一定是“十賭九輸”的結(jié)果。

目前“長(zhǎng)租公寓”的主要經(jīng)營(yíng)者幾乎都不是產(chǎn)權(quán)擁有人，而是“二房東”，即通過(guò)一次性簽訂多年協(xié)議獲得大量房源，然后再統(tǒng)一裝潢，經(jīng)營(yíng)這些房源。

一般來(lái)說(shuō)，二房東這種模式主要是利用市場(chǎng)信息不對(duì)稱賺錢（低價(jià)攬房、高價(jià)出租）。然而，租賃市場(chǎng)早已經(jīng)非常透明，并且充分競(jìng)爭(zhēng)。所以，這種模式?jīng)]有市場(chǎng)前途。例如2002年左右上海市場(chǎng)出現(xiàn)的“房屋銀行”就是這種業(yè)務(wù)模式，后來(lái)很快倒閉。

如今，二房東模式為何死灰復(fù)燃呢？是資本在作怪。在各路資本力量的推動(dòng)下，“二房東”再次進(jìn)入租賃市場(chǎng)，并且發(fā)展迅猛，他們主要靠?jī)烧校阂徽惺峭ㄟ^(guò)高價(jià)從個(gè)人手中囤積大量房源，壟斷區(qū)域市場(chǎng)，希望獲得較高的公司估值，進(jìn)而上市套現(xiàn)，這套打法其實(shí)也就是大家熟悉的“燒錢”模式。另一招就是所謂“互聯(lián)網(wǎng)思維”——“羊毛出在豬身上”，利用各種金融模式玩杠桿，利用現(xiàn)金流玩“資金池”，甚至和P2P結(jié)合在一起。

很明顯，這兩種套路都是短期投機(jī)者熱衷的行為，風(fēng)險(xiǎn)極大。

租客和房東都要當(dāng)心

面對(duì)長(zhǎng)租公寓連連“爆雷”，如今租客和房東都要提防風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)租房的人來(lái)說(shuō)，盡量不要簽房租類的貸款，以免落入陷阱和不必要的糾紛。

例如2018年3月，“愛公寓”因?yàn)橘Y金斷鏈，停止向房東支付房租，不少租客遭到了業(yè)主的清退。然而就在被清退以后，租客才發(fā)現(xiàn)自己身上原來(lái)還背負(fù)著一筆高昂的租房貸款。即使是被清退之后，租客依舊還會(huì)時(shí)不時(shí)地受到“催收平臺(tái)”的騷擾。

出現(xiàn)這么奇葩的事情主要在于“租金貸”。在長(zhǎng)租公寓頻頻使用的金融工具中，“租金貸”就是提供租房用途的貸款。建設(shè)銀行曾率先推出了個(gè)人用途的“按居貸”，就是這種租金貸。此后，越來(lái)越多的銀行以及非銀行金融機(jī)構(gòu)開始?xì)⑷脒@一市場(chǎng)。

上面所說(shuō)的“租金貸”是正規(guī)銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)，而在實(shí)際長(zhǎng)租公寓“爆雷”的案例中，很多租客是在不明原因的情況下被動(dòng)貸款，放貸方多是與長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者有密切關(guān)系的小貸公司。在愛公寓的租金貸東窗事發(fā)之后不久，蛋殼公寓、青客公寓、青檸公寓等市場(chǎng)占有率較高的長(zhǎng)租公寓（二房東模式）也被爆出存在“租金貸”現(xiàn)象。

此外，房東要提防租金損失、甚至無(wú)法收回租金的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)新浪財(cái)經(jīng)6月28日?qǐng)?bào)道，近期自如公寓業(yè)主接連曝出自如平臺(tái)向業(yè)主提出降租金要求，甚至在溝通中表示“不降租就解約”。多數(shù)業(yè)主對(duì)此表示不滿，有業(yè)主認(rèn)為，作為違約方的自如，不僅不承擔(dān)違約責(zé)任，甚至要求賠償。

深圳市消費(fèi)者委員會(huì)數(shù)據(jù)則顯示，3月1日至6月5日期間，消委會(huì)累計(jì)接到市民針對(duì)蛋殼公寓的投訴共219宗，包括消費(fèi)欺詐、合同糾紛、強(qiáng)制退租等類型投訴。隨后，深圳市羅湖區(qū)住建局工作人員對(duì)媒體表示，將對(duì)蛋殼公寓存在的租金貸、房屋安全、違規(guī)改建等問(wèn)題進(jìn)行專案處理，并轉(zhuǎn)給職能部門核實(shí)調(diào)查。

鏈接：

險(xiǎn)資進(jìn)軍“長(zhǎng)租公寓”

今年6月初，深圳市政府和中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司簽署《公共住房投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，中國(guó)平安將深度參與到深圳公共住房建設(shè)中，助力深圳推出更多高品質(zhì)公共住房。

深圳市今年將完成“十三五”期間新增40萬(wàn)套目標(biāo)，到2035年計(jì)劃建設(shè)籌集公共住房不少于100萬(wàn)套。據(jù)悉，平安集團(tuán)將從協(xié)議生效起至2035年，持續(xù)投入資金參與深圳公共住房建設(shè)，由平安集團(tuán)投資建設(shè)的公共住房以長(zhǎng)期租賃為主，并優(yōu)先滿足政府的租賃需求。

無(wú)疑，險(xiǎn)資參與政府公共住房建設(shè)能實(shí)現(xiàn)多方共贏。市場(chǎng)上，險(xiǎn)企一直擁有大量資本，相比其他的市場(chǎng)投資者，保險(xiǎn)資金有負(fù)債周期長(zhǎng)、成本相對(duì)較低、穩(wěn)定性好等特點(diǎn)，在全球低利息環(huán)境下，險(xiǎn)資也在積極尋找新的投資方向。

實(shí)際上，險(xiǎn)資也一直在探索新型不動(dòng)產(chǎn)方面的投資。平安首席投資執(zhí)行官陳德賢在中國(guó)平安2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾表示，目前收益率都是往下走，要找新的品種;過(guò)去兩年強(qiáng)調(diào)新型不動(dòng)產(chǎn)，新型不動(dòng)產(chǎn)包括公租房、基建、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、高端綜合體，因?yàn)槭情L(zhǎng)期的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)對(duì)平安目前保險(xiǎn)基金里面的負(fù)債是非常好的匹配。

短評(píng)：

“長(zhǎng)錢”來(lái)了

文/本刊記者?劉暢

長(zhǎng)租公寓這個(gè)市場(chǎng)并不是誰(shuí)都有能力來(lái)玩的，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)并不高?！?019租賃住宅行業(yè)白皮書》顯示，國(guó)內(nèi)20個(gè)重點(diǎn)城市中，公寓租金回報(bào)率為1%—3%，低于辦公租金回報(bào)率。

但是長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)又具備一個(gè)特點(diǎn)，就是現(xiàn)金流非常穩(wěn)定，是一種穩(wěn)健的長(zhǎng)期投資。從這些特點(diǎn)來(lái)看，長(zhǎng)租公寓天然就是為保險(xiǎn)資金這些“長(zhǎng)錢”資本量身定制的產(chǎn)業(yè)。

過(guò)去，險(xiǎn)企資金一直受到諸多管控，投資渠道也備受監(jiān)管部門的關(guān)注。在2018年，長(zhǎng)租公寓這個(gè)新興領(lǐng)域被允許險(xiǎn)資涉足。2018年5月28日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，文件規(guī)定，保險(xiǎn)公司通過(guò)直接投資、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)。

目前，保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)擁有巨量的資金，卻難以找到提供長(zhǎng)期穩(wěn)健收益的項(xiàng)目，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)可謂恰逢其時(shí)。

當(dāng)然，租賃市場(chǎng)短期內(nèi)也有可能出現(xiàn)租金波動(dòng)，正如目前的情況。但是險(xiǎn)資是自己持有物業(yè)模式，而且匹配的是長(zhǎng)線資金，不會(huì)因?yàn)橐粫r(shí)的市場(chǎng)波動(dòng)出現(xiàn)資金斷裂的狀況，風(fēng)險(xiǎn)完全可控。

事實(shí)上，適合投資長(zhǎng)租公寓的“長(zhǎng)錢”資本并不局限在保險(xiǎn)資金。社保資金、養(yǎng)老金如今都可以進(jìn)入資本市場(chǎng)投資股票，也完全可以投資波動(dòng)性更小、更具有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的長(zhǎng)租公寓。

當(dāng)然，這些“長(zhǎng)錢”資本并不需要自己拿地、開發(fā)，再經(jīng)營(yíng)物業(yè)。可以與專業(yè)的房地產(chǎn)商合作，通過(guò)合資的形式聯(lián)手拓展長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，未來(lái)就有可能找到長(zhǎng)租公寓可持續(xù)的盈利模式。