茍俊洲

【摘要】財務會計近代演變的歷史過程中，20世紀80年代從基礎會計衍生到管理會計，再到90年代的會計電算化融入，財務會計逐步進入智能化領(lǐng)域。21世紀網(wǎng)絡的飛速發(fā)展，為智能財務帶來了革新，財務一體化概念被正式提出，使得企業(yè)的財務管理不再滿足于傳統(tǒng)的財務管理模式，而是將信息技術(shù)運用于財務管理中，且從單純的財務信息管理逐漸延伸到財務業(yè)務管理環(huán)節(jié)，形成了集成化、一體化管理模式。物業(yè)管理業(yè)務的多元化發(fā)展，促使物業(yè)財務管理轉(zhuǎn)型勢在必行。

【關(guān)鍵詞】財務管理；一體化；物業(yè)財務

【中圖分類號】F275；F234.3

一、傳統(tǒng)物業(yè)財務管理

（一）物業(yè)財務管理傳統(tǒng)理念

20世紀90年代物業(yè)管理開始發(fā)展，財務管理在物業(yè)中堅持“夠用、適用”原則，具有較強的針對性，基本涵蓋物業(yè)收繳方面的資金管理、成本支出的預算管理、物業(yè)現(xiàn)場的資產(chǎn)管理、項目管理的財務收支報表、物業(yè)公司的經(jīng)營指標分析等，始終是在會計數(shù)據(jù)的基礎上加以運用。傳統(tǒng)的財務管理模式主要分為“集權(quán)”和“分權(quán)”兩種模式，針對不同股權(quán)性質(zhì)的下屬企業(yè)控制程度各有不同而已。

（二）物業(yè)管理中財務管理的特點

物業(yè)公司運營管理中的財務管理體現(xiàn)于綜合性的管理，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物業(yè)管理與一般的服務行業(yè)相比有其明顯的個性。

1.物業(yè)財務管理的個性化特點

物業(yè)財務管理提供的是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性管控，如前述的收繳、資金、報表管理等，其突出的一點是生產(chǎn)與消耗同時開始、同時結(jié)束。物業(yè)管理是勞動密集型的行業(yè)，物業(yè)財務管理更是管理密集型的行為?，F(xiàn)代物業(yè)管理公司的財務管理通過信息化手段的應用和分析，實行一體化數(shù)字管理，從而使財務管理的綜合性大大加強，智能化的財務管理已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理的關(guān)鍵組成部分。

2.物業(yè)財務管理的適應性特點

由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營過程基本不涉及銷售活動，管理服務的監(jiān)督不僅來自企業(yè)自身，還來自政府有關(guān)部門以及物業(yè)的業(yè)主等，使其對資金運作過程的監(jiān)督更為全面。比如物價局、住建部、街道辦、區(qū)縣各級政府等監(jiān)管方。

物業(yè)管理企業(yè)最主要的財務信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理費的使用狀況及其效益等信息，因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財務信息必須充分滿足這一特殊需求。

（三）傳統(tǒng)物業(yè)財務管理的短板

隨著集團物業(yè)管理模式的推出，物業(yè)管理規(guī)模的擴大和地域分散性的增加，使得財務控制的難度也越來越大；由于缺乏成熟的管理思路及有效的管理手段，很多物業(yè)企業(yè)往往陷入“一抓就死、一放就亂”的尷尬境地。

（四）物業(yè)財務管理的需求

物業(yè)公司的財務管理滲透到企業(yè)管理的方方面面，物業(yè)管理服務有別于社會公共服務和個體服務，是一種同時帶有社區(qū)公共服務和個體服務特征的針對性服務。

1.物業(yè)財務管理的資金管理需求

企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，須擁有一定數(shù)量的資金，這是企業(yè)進行各種經(jīng)營活動的基礎。各個部門都要使用資金，沒有資金做基礎，任何部門的活動都不能進行；每項業(yè)務的開展都直接或間接地影響到物業(yè)企業(yè)資金的流入流出，從而影響整個企業(yè)的經(jīng)濟效益。資金管理的多部門協(xié)作、集團以及下級公司的資金間的效益最大化的管理，均面臨多層級、多維度的管理需求，從而對現(xiàn)代化的信息平臺提出了更高的集中化處理需求。

2.物業(yè)財務管理的業(yè)務管理需求

為了讓管理者能完整地掌握項目運營的全過程，從物業(yè)介入、物業(yè)開展、物業(yè)退出的全周期管理中提煉需要的管理成果展示，財務管理通過信息化手段輸出的基礎大數(shù)據(jù)運用即顯得尤為重要。前期物業(yè)管理期間，從與開發(fā)商建立合約到進場服務，再到小區(qū)一系列的后續(xù)管理，都面臨統(tǒng)一化、集團化的標準管理需求。企業(yè)在管理中越來越需要科技化、智能化的手段，一體化的管理是實現(xiàn)頂層價值的重要途徑。

3.物業(yè)財務管理的第三方管理需求

隨著物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化，各地物業(yè)管理條例的更新出臺，從全體業(yè)主代表的零散性需求，到業(yè)主委員會、街道辦、社會團體等多方集中監(jiān)管的需求，都要求作為物業(yè)企業(yè)的財務管理工作，要兼顧到企業(yè)的各部門、各項目、各層級，必須從總體上合理地分配和運用，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)關(guān)系協(xié)調(diào)。由統(tǒng)一的、全方位的、多元化管理的需求，延展到財務一體化發(fā)展之路。

二、財務一體化管理模式

（一）物業(yè)服務企業(yè)的多元化發(fā)展

物業(yè)服務企業(yè)早期發(fā)展多元化業(yè)務，是企業(yè)尋求物業(yè)服務費以外的資金平衡的手段。然而，在新的社區(qū)經(jīng)濟理念及生活服務導向趨勢下，多元化經(jīng)營更具想象力。

1.物業(yè)服務企業(yè)多元化現(xiàn)狀：百花齊放

圍繞著業(yè)主的生活服務，多種業(yè)務的布局，物業(yè)服務公司正在打開行業(yè)的生態(tài)鏈。其多元化業(yè)務已從最初的廣告、銷售商品和家政服務等基本服務擴展到社區(qū)教育、圍繞業(yè)主服務的新零售和租賃業(yè)務以及資產(chǎn)管理等更專業(yè)的領(lǐng)域。

從服務主體的角度來看，物業(yè)服務公司開展多元化經(jīng)營有兩種方式。一是依靠母公司或開發(fā)公司的業(yè)務整合，如綠地物業(yè)借助雅樂人壽發(fā)展社區(qū)金融，以及與復星高地地產(chǎn)旅行社開展社區(qū)旅游。二是通過設立營業(yè)部、子公司或參股等方式獨立開展多元化業(yè)務。例如，中海物業(yè)布局優(yōu)你家公司實體化、綠城服務布局綠橙便利店、碧桂園服務參股橙家居裝飾業(yè)務、萬科物業(yè)園區(qū)鄰里租賃業(yè)務等。

2.物業(yè)服務企業(yè)多元化發(fā)展：專業(yè)深入

梳理2018——2019年物業(yè)服務企業(yè)多元化布局行動，企業(yè)開始深入更專業(yè)的領(lǐng)域，更多地依靠集團品牌支持，開始在許多領(lǐng)域進行試驗。

新零售：綠色城市服務、長城地產(chǎn)、中海優(yōu)你家等。

出租與銷售：“出租”與“銷售”是當今的需求之一。

延展服務：社區(qū)金融、養(yǎng)老服務高端化服務模式。

（二）一體化建設的必要性

企業(yè)在開展多元化經(jīng)營時，首先要整合更多的服務環(huán)節(jié)，通過粘性實現(xiàn)業(yè)務經(jīng)營的整合，在財務管理中怎么有效地體現(xiàn)，是業(yè)務開始走向?qū)I(yè)化、標準化和品牌化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

1.中建集團搭建財務一體化平臺的前瞻性

中建集團全面部署財務一體化平臺建設，是構(gòu)建公司戰(zhàn)略財務、專業(yè)財務、業(yè)務財務、共享財務與智能財務為一體的“大財務”服務體系的首要條件。財務一體化平臺是公司整體信息化建設的一部分，是公司實現(xiàn)財務管理體系轉(zhuǎn)型升級的必然選擇，一方面助推集團多層級、多維度的各級公司信息化水平不斷躍升；另一方面在信息化建設中挖掘各方面的人才，搭建完善的一體化管理人才梯隊。中建集團財務一體化平臺的建設，對打造世界一流企業(yè)和保持行業(yè)標桿具有重大的戰(zhàn)略意義。

2.財務一體化軟件平臺優(yōu)化

選擇合適的財務業(yè)務一體化軟件，是實施業(yè)財融合的基礎支持。目前國內(nèi)針對實現(xiàn)業(yè)財一體化而開發(fā)的ERP軟件有很多，但不是每種都適合物業(yè)企業(yè)的多元化發(fā)展，所以定制化一體化軟件顯得尤為重要。中建財務一體化的開發(fā)，架構(gòu)在建筑行業(yè)體系下的一體化軟件，并無法全面適應物業(yè)體系的業(yè)務應用，比如零售商、車場管理、租賃服務、旅游服務等一系列業(yè)務開展，從流程到實施都與建筑開發(fā)大相徑庭。針對物業(yè)管理的服務業(yè)性質(zhì)，中建財務一體化單獨進行了物業(yè)模塊的優(yōu)化，以適用于物業(yè)基礎服務、業(yè)務增值服務、社區(qū)經(jīng)營服務、專業(yè)化智能服務等不同物業(yè)及延伸服務業(yè)務。

財務業(yè)務一體化平臺的應用特色：標準規(guī)范、利于拓展，理念科學、可用性強，通用共享、權(quán)限管理，可控可視、數(shù)據(jù)匯集，細致全面、不留死角，先進超前、自動領(lǐng)先。需要具備以上幾大特性的一體化平臺，才能有效支撐財務業(yè)務融合的發(fā)展。在財務一體化的信息系統(tǒng)中，將基于特有規(guī)則構(gòu)建的動態(tài)會計平臺嵌入到各業(yè)務信息系統(tǒng)中去，不僅可以提高系統(tǒng)實時處理會計信息的能力，還能使財務模塊滲透進業(yè)務板塊，將會計核算從事后的靜態(tài)處理發(fā)展為事中的動態(tài)處理，財務管理從靜態(tài)管理走向動態(tài)管理，財務管控也從間歇性到持續(xù)性轉(zhuǎn)變，真正實現(xiàn)財務業(yè)務一體化融合。

3.財務一體化的員工培養(yǎng)

實現(xiàn)財務業(yè)務一體化的重中之重是培養(yǎng)諳熟財務一體化的員工。與傳統(tǒng)的財務管理相比，財務業(yè)務一體化是一種新的模式，只有通過培訓才能學習和掌握新的知識。企業(yè)必須建立自己的培訓隊伍，結(jié)合企業(yè)的實際情況，理論聯(lián)系實際，只有合理分配公司內(nèi)部的資源，各部門通力合作，相關(guān)員工盡力配合，才有財務業(yè)務一體化實現(xiàn)的可能。在財務一體化推廣過程中，整個中建系統(tǒng)從各個工程局、開發(fā)單位、設計院、物業(yè)公司抽調(diào)骨干員工，針對各自業(yè)務特點，充分與開發(fā)廠商一對一、點對點溝通需求，優(yōu)化專業(yè)模塊，突出重點難題，最終展現(xiàn)出有針對性的使用平臺，多方位融合建筑、開發(fā)、設計及物業(yè)管理相通融的一體化平臺。

后期培訓從財務人員抓起，通過專業(yè)化的財務理論結(jié)合項目管理實踐經(jīng)驗，層層推進一體化平臺的使用，由上而下的知識傳遞，梳理使用中發(fā)現(xiàn)的實際業(yè)務問題，再由下而上的解決問題，從而反復循環(huán)地打通財務與業(yè)務的各個環(huán)節(jié)，真正實現(xiàn)業(yè)財融合。

4.財務管理工作方式的優(yōu)化

針對物業(yè)管理的業(yè)財一體化的員工分配，從財務管理的思路出發(fā)，又需要有新的思路設計來契合新系統(tǒng)、新管理模式的轉(zhuǎn)變。目前主流的物業(yè)管理以集團化管理為導向，架構(gòu)不同層級實現(xiàn)分級管理。從集團、區(qū)域、地區(qū)、公司、項目的總分層級進行管理。傳統(tǒng)的財務管理以項目層級為最小單位，財務人員分管不同項目進行基礎財務管理。這種傳統(tǒng)的管理模式，隨著管理規(guī)模的不斷擴張、管理業(yè)務多樣化的發(fā)展，財務人員的操作壓力被無限制放大。

為了適應規(guī)模擴張及業(yè)務多元化發(fā)展，財務管理的工作也隨之向模塊化管理轉(zhuǎn)型。結(jié)合財務一體化系統(tǒng)的模塊化開發(fā)效果，整體劃分前端操作與后臺處理兩大分界，以工作組模式開展相關(guān)管理。模塊化管理以“管理模塊化、模塊制度化、制度表格化”為基礎思路，從集團頂層設計出發(fā)，制定完成各個業(yè)務標準模塊的建設和標準化手冊的制定。

科學合理劃分管理模塊，是控制整個管理過程的首要條件。集團公司層面可將財務管理工作劃分為資金管理、收入核算管理、費用報銷管理、成本管理、稅務管理、預算管理等幾大模塊，各個模塊在財務管理過程中，即相互獨立又相互聯(lián)系，在應用過程中要加強各個模塊之間的聯(lián)系節(jié)點，尋找到關(guān)鍵互通信息，通過一體化平臺實現(xiàn)功能聯(lián)通，這樣財務管理的整體協(xié)調(diào)效率才能得以大大提升。

在財務管理過程中使用模塊化管理模式，對整個財務管理隊伍的團隊精神提出了較高要求，要求管理團隊不僅具有財務專業(yè)能力，還應具有綜合的管理能力。財務人員要不斷提高自己的工作能力和效率，增強財務模塊化管理的積極性、創(chuàng)造性、主動性。在實際運用中，運行團隊不協(xié)調(diào)的情況在前期常有發(fā)生，此時應結(jié)合員工特點，優(yōu)化不同模塊間的分工，促使每個員工的效用最大化、聯(lián)動最優(yōu)化。

三、物業(yè)財務管理的轉(zhuǎn)型之路

（一）推進財務管理人員業(yè)務化，業(yè)務管理人員財務化

在業(yè)財一體化的條件下，記賬憑證是由系統(tǒng)自動生成的，會計人員可以從日常繁雜的會計核算處理中擺脫出來，更好地關(guān)注經(jīng)濟業(yè)務的發(fā)生和發(fā)展過程，從而更有效地實現(xiàn)會計的監(jiān)督、管理職責，也更有效地推進財務管理人員業(yè)務化，業(yè)務人員財務管理化，從以人為本的微觀層面為公司戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)提供有力保證。

（二）導入管理會計理念，搭建業(yè)財整合平臺

管理會計處于企業(yè)價值管理的核心地位，為企業(yè)提供管理信息，財務會計只是提供一些財務狀況上的信息，而管理會計理念的導入，會根據(jù)企業(yè)的發(fā)展形勢提供各個方面的信息，有利于企業(yè)的經(jīng)營管理者做出更加準確的判斷，解析過去、控制現(xiàn)在、籌劃未來。

受市場競爭不斷加劇的影響，眾多大型企業(yè)集團紛紛開展財務共享平臺建設，中建集團緊抓“十三五”規(guī)劃的最后階段，啟動一體化平臺的建設，構(gòu)建基于財務共享平臺的業(yè)財融合新模式，為企業(yè)順利開展業(yè)財融合、合理調(diào)整管理結(jié)構(gòu)提供必要的基礎支撐。

（三）契合的信息化軟件，搭配專業(yè)化的財務人員

在財務管理不斷革新的行業(yè)環(huán)境下，信息化系統(tǒng)已經(jīng)全面鋪開，不再是企業(yè)財務管理發(fā)展的限制條件。怎樣能有效地實施一體化的財務管理思路，關(guān)鍵就轉(zhuǎn)移到人員的執(zhí)行思路上。目前以中海物業(yè)管理體系來看，管理規(guī)模成片制地增加，原有的分項目管理思路已經(jīng)無法滿足規(guī)模的增長速度。模塊化管理是對財務人員的新要求，分收入、成本、投資、稅務、資金全流程，一個財務人員不僅僅是了解一個模塊，對相互銜接的模塊工作也要十分熟悉，才能承接上個模塊的工作，更加有效地完成本模塊工作，過度到下一個模塊的內(nèi)容，層層循環(huán)，促進財務管理的本質(zhì)化提升。

對于人員的要求，不局限于培訓方面，而是對整體素質(zhì)的提升。一是轉(zhuǎn)變思維，樹立先進的財務管理理念。財務人員樹立正確的財務管理理念是適應財務轉(zhuǎn)型，做好財務工作的前提。在財務管理中，不僅追求企業(yè)自身發(fā)展，還要為股東、客戶、供應商、員工和社會等利益相關(guān)者創(chuàng)造價值。對物業(yè)行業(yè)來說，就是要為客戶提供更滿意的服務，對上市物業(yè)公司來說，又多了價值創(chuàng)造（股價提升）的反饋。二是完善知識結(jié)構(gòu)，豐富經(jīng)營管理的知識與技能。財務轉(zhuǎn)型拓寬財務人員的財務管理領(lǐng)域，強化財務人員參與企業(yè)經(jīng)營管理的廣度和深度，對財務人員的知識結(jié)構(gòu)提出了更高的要求。通過構(gòu)建綜合型的管理知識架構(gòu)，以適應財務轉(zhuǎn)型要求，這樣才能在錯綜復雜的經(jīng)濟關(guān)系中作出準確的判斷和會計處理，及時提供可靠的財務信息，為企業(yè)經(jīng)營管理發(fā)揮良好的決策支撐作用。

（四）通過一體化軟件，開展業(yè)務方面的導入

財務管理要加強與業(yè)務的融合，成為業(yè)務的合作伙伴。財務轉(zhuǎn)型就是通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)進行價值分析和管理控制來實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。如果財務管理與業(yè)務聯(lián)系不密切，生產(chǎn)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)的生產(chǎn)要素、成本費用、經(jīng)營風險和市場變化等信息就不能及時、準確反映，企業(yè)資源就不能進行高效配置和利用，財務人員的價值分析和監(jiān)督控制職能就很難充分發(fā)揮。所以財務人員要積極適應業(yè)財融合的趨勢，成為業(yè)務的合作伙伴。積極地融入業(yè)務成本管理、合同管理（即物業(yè)管理的非人工列支的管控）、定價管理與合規(guī)管理（類似中海集團對招投標管理的管控）等更廣泛的領(lǐng)域。一系列管理動作通過一體化系統(tǒng)的轉(zhuǎn)化，形成不同的審批表單，供管理層落實管理責任，由線下審批提升到線上信息化處理，更能行之有效地開展業(yè)務。

當然，財務人員的轉(zhuǎn)型需要企業(yè)提供良好的成長空間和工作平臺。首先，企業(yè)要完善財務管理體制機制，對于集團化管理的物業(yè)公司來說，總部層面隨著每年的戰(zhàn)略布局，會出臺不同的管理要求，比如契合一體化平臺的“財務管理制度”“收繳管理辦法”“招投標管理辦法”“投資管理辦法”等；落實到下級公司后，需要分解落實具體指引，適合項目管理、業(yè)務管理需求，實施財務組織再造、財務流程再造和財務人員再造，突出財務管理在業(yè)務流程中的地位。進一步創(chuàng)新人才選拔、培養(yǎng)、使用機制，加大對財務管理人員的培訓力度。

（五）以一體化平臺為中心，架構(gòu)全面業(yè)務系統(tǒng)

財務一體化平臺的推出，為集團擺脫集約化的物業(yè)財務管理“一抓就死、一放就亂”的窘境打開了轉(zhuǎn)機之路，為物業(yè)企業(yè)財務管理的自身及外部需求提供了集中化管理數(shù)據(jù)渠道。一體化平臺的開放性能為業(yè)務前端系統(tǒng)后期整合提供了可能。優(yōu)你家平臺的收費功能與收費系統(tǒng)的聯(lián)通，收費系統(tǒng)與一體化系統(tǒng)的收入模塊聯(lián)通，形成收費一體化的管理全流程平臺；捷順的智能化停車系統(tǒng)與收費系統(tǒng)的對接，通過收費系統(tǒng)與一體化資金結(jié)算模塊的聯(lián)通，形成停車一體化管理平臺；供應商管理SRM系統(tǒng)通過OA平臺與一體化合約系統(tǒng)對接，形成合約管理平臺；增值稅管理系統(tǒng)，聯(lián)動電子稅務局的發(fā)票管理、稅務申報等模塊后，同樣能形成稅務管理平臺。多業(yè)務條線、多系統(tǒng)的聯(lián)通，通過一體化平臺的各個模塊功能集成，更好地形成業(yè)財管理體系。

（六）用好一體化平臺，助推物業(yè)財務管理轉(zhuǎn)型

一體化的財務管理平臺主要就是通過統(tǒng)一制定物業(yè)管理流程，對物業(yè)管理的內(nèi)容進行統(tǒng)一模塊化切分，并且形成過程監(jiān)督責任審批制，不同的模塊由專屬物業(yè)人員負責。當在具體的物業(yè)管理過程中出現(xiàn)問題的時候，比如保潔服務、停車服務、收費服務、賣場服務、增值服務方面，可以隨時找到責任單位，這樣使物業(yè)管理的內(nèi)容更加系統(tǒng)和全面，從人力、物力、財力多方面提高了物業(yè)管理水平。完善的一體化財務管理方案，能夠確保物業(yè)企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的良好發(fā)展。

中國建筑財務一體化平臺的正式啟用，為業(yè)財一體化平臺搭建了堅實的基礎。目前物業(yè)管理的收費系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)、增值服務系統(tǒng)、供應商管理系統(tǒng)、人力管理系統(tǒng)均有望通過一體化平臺進行互聯(lián)互接，形成真正意義上的業(yè)財一體化系統(tǒng)，從前端業(yè)務的管理統(tǒng)一歸入到最終的財務管理，實現(xiàn)業(yè)財融合，達到一體化管理目標。

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