劉平

摘? ? 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)若想繼續(xù)保持競爭優(yōu)勢，必須完善開發(fā)管理工作，確保開發(fā)流程的科學(xué)高效。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目流程復(fù)雜，因此必須完善管理流程，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提升。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項目;流程化管理;措施

1? 引言

在“房住不炒”的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)管控已是常態(tài)化現(xiàn)象，其開發(fā)的利潤趨于合理和較低的水平，這些都倒逼房地產(chǎn)企業(yè)加快開發(fā)節(jié)奏，以高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)自有資金的投資回報率。為確保達(dá)成企業(yè)生存發(fā)展目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的有效措施將直接對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生重要作用，對房地產(chǎn)的綜合市場競爭力帶來影響。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高科技、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)新等經(jīng)濟(jì)體量的增加和發(fā)展，房地產(chǎn)必將緩慢退出國家經(jīng)濟(jì)體系支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭在不斷加劇，因此，只有對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的不足之處進(jìn)行不斷完善，才有可能在眾多競爭中脫穎而出。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中所存在的不足之處

2.1? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期相關(guān)準(zhǔn)備工作不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得一個目標(biāo)項目開發(fā)權(quán)之后，可以正式啟動目標(biāo)項目的前期準(zhǔn)備工作，如公司注冊、開發(fā)資質(zhì)辦理、銀行賬戶設(shè)立、人員招聘、設(shè)立辦公場所、項目的周邊地質(zhì)條件地形地貌的勘測、設(shè)計要點的申領(lǐng)、政策和配套等外部條件的獲取、當(dāng)?shù)丨h(huán)境和文物等考古，市場的評估等，只有這樣通過系統(tǒng)具體的了解和充分的準(zhǔn)備之后，才可以根據(jù)具體的情況作出設(shè)計的定位和提資，才能為后期項目的開展提供一定的保障。但是許多的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的前期階段并未作出充分的準(zhǔn)備，而草草啟動，勢必對項目的總體的定位和策劃做出偏離的判斷，為后期的銷售和收尾交付運營帶來巨大的隱患。

2.2? 房地產(chǎn)企業(yè)過于追求利益至上，忽略社會利益

為控制房屋投資熱潮，限購限價的政策，房地產(chǎn)開發(fā)項目已進(jìn)入合理利潤時代，因項目的溢價空間被鎖定，房企均在成本投入管控上加大力度，首先是項目的設(shè)計降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格控制設(shè)計階段的建設(shè)成本，其次是在招投標(biāo)階段進(jìn)行刻意壓價，承包方承接項目的利潤壓縮、風(fēng)險加大，承包方同樣在施工的過程中降低了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，追求低成本，增加了安全隱患的系數(shù)。更有甚者房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠以最大程度的降低相關(guān)方面的成本，獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益。

2.3? 項目工程驗收制度不夠完善

房地產(chǎn)的相關(guān)部門對驗收合格的工程檢驗完以后，就認(rèn)為與該項目沒有關(guān)系了，可以投入到下一個的工程項目當(dāng)中去，但是，這樣就會造成一時的假象。因此，需要對工程進(jìn)行實時的跟蹤與檢驗。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程化管理措施

3.1? 注重原材料和施工機(jī)械的質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)項目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的費用占比為建筑工程總成本的70%，現(xiàn)階段，招標(biāo)是主要的采購方式，在這種采購模式下，材料費用和質(zhì)量均能得到控制。但在材料使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好材料的復(fù)試，簡言之，就是讓檢測單位對材料進(jìn)行審核，值得注意的是，檢測單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，在檢測過后得到復(fù)檢報告，并由監(jiān)理部門將其與出場合格證、出廠檢驗報告統(tǒng)一驗收，在驗收通過后方能允許其入場。此外，在工程項目施工中，還需要使用大量的施工機(jī)械，比如：塔吊、推土機(jī)、運輸車和挖掘機(jī)等，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要求施工單位在使用機(jī)械前進(jìn)行復(fù)檢，并做好設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護(hù)。

3.2? 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的監(jiān)控和預(yù)警系統(tǒng)

在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，監(jiān)控和預(yù)警系統(tǒng)是一種對于風(fēng)險的掌控比較有效的方式。第一，他能夠根據(jù)房地產(chǎn)在開發(fā)中的實時數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的研究分析，能夠提前把開發(fā)過程中有可能遇到風(fēng)險分析出來，而且還會根據(jù)分析結(jié)果提出如何去預(yù)防和解決風(fēng)險。這種風(fēng)險管控的方式，能夠在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中對風(fēng)險進(jìn)行全程監(jiān)控預(yù)警，根據(jù)風(fēng)險產(chǎn)生的機(jī)率大小，展現(xiàn)出等級不同的預(yù)警信號，開發(fā)人員根據(jù)預(yù)警信號能夠及時的對風(fēng)險項進(jìn)行改正直至消除，把房地產(chǎn)項目中有可能產(chǎn)生的損失降至最低。第二，房地產(chǎn)的監(jiān)控和預(yù)警系統(tǒng)的一個重要作用是它能夠依據(jù)開發(fā)的進(jìn)程和狀況，提示開發(fā)工作人員項目是否正在按照計劃進(jìn)行，能夠更有效的管控項目的風(fēng)險。

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的監(jiān)控和預(yù)警系統(tǒng)主要包含預(yù)防性、實時性、警示性、系統(tǒng)性四大性能，預(yù)防性指的是對房地產(chǎn)項目的預(yù)先監(jiān)控系統(tǒng)，可以對即將發(fā)生的事故進(jìn)行提前的預(yù)報，讓房地產(chǎn)項目人員有足夠的時間提前去消除風(fēng)險項。實時性指的是對項目的預(yù)警管理功能，可以隨時的觀察到房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一系列動態(tài)，使房地產(chǎn)的開發(fā)過程能夠隨時被監(jiān)控。讓房地產(chǎn)開發(fā)工作人員可以根據(jù)實際狀況安排下一步的項目開發(fā)計劃。警示性和系統(tǒng)性，都是在房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)控和預(yù)警系統(tǒng)中的智能化產(chǎn)品，警示性既能夠提前預(yù)報風(fēng)險，還能夠評估出風(fēng)險對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的危害程度。而系統(tǒng)性更像是一種電腦程序管理，能夠保證整個系統(tǒng)在運行中不出現(xiàn)差錯。

3.3? 做好房地產(chǎn)項目開發(fā)流程分析

房地產(chǎn)項目開發(fā)主要經(jīng)由以下四個階段：第一，決策階段。要進(jìn)行房地產(chǎn)項目的可行性研究和項目決策，對比分析多種方案，對項目方案進(jìn)行充分論證和調(diào)研，在項目整個周期的初始階段做好質(zhì)量管控。第二，設(shè)計階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目要對項目用地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和概念性設(shè)計，調(diào)研當(dāng)?shù)厝宋?、社會、市場、?jīng)濟(jì)、行政、配套等要素，通過詳實的前期開發(fā)調(diào)研為設(shè)計工作做好準(zhǔn)備，并在項目設(shè)計中考慮功能性和經(jīng)濟(jì)性，利用價值工程的原理進(jìn)行設(shè)計方案的分析和評價。第三，施工階段。項目施工階段首先要明晰各參建單位的權(quán)責(zé)義務(wù)，做好技術(shù)準(zhǔn)備、物質(zhì)準(zhǔn)備、組織準(zhǔn)備、合同準(zhǔn)備、現(xiàn)場準(zhǔn)備、政府監(jiān)管準(zhǔn)備，并在施工階段進(jìn)行各參建單位的協(xié)調(diào)與溝通，做好項目跟蹤和糾偏管控工作。第四，竣工交付階段。這個階段主要包括項目試運行的質(zhì)量驗收以及物業(yè)移交時的業(yè)主質(zhì)量驗收工作，確保項目交付階段的質(zhì)量。

3.4? 項目進(jìn)度管理

（1）制定進(jìn)度管理計劃。進(jìn)度管理計劃需要在工程設(shè)計開始前制定，將進(jìn)度目標(biāo)和要求作為依據(jù)，完成工程設(shè)計，只有這樣，才能在最大限度上保障工程進(jìn)度管理的質(zhì)量。值得注意的是，在總體進(jìn)度管理計劃制定完成后，還要通過調(diào)研和分析的方式，制定不同施工階段的進(jìn)度管理計劃，為工程建設(shè)提供指導(dǎo)。

（2）確保進(jìn)度計劃的貫徹落實。在施工進(jìn)度計劃制定完成后，應(yīng)確保進(jìn)度計劃的貫徹落實，在進(jìn)度計劃通過審核后，將進(jìn)度管理責(zé)任落實到每一個部門和崗位，確保資金、人力和材料等施工要素及時到位。與此同時，還要加強(qiáng)檢查力度，找出建筑工程中影響施工進(jìn)度的問題，并予以解決。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，進(jìn)度管理屬于項目管理難點，容易受到諸多因素的影響，實施難度較大。為此，房地產(chǎn)項目部們應(yīng)做好影響因素的分析，明確不同施工階段可能會出現(xiàn)的問題，對進(jìn)度管理方面的問題進(jìn)行預(yù)防性管理，以此來保證施工進(jìn)度管理效果。

4? 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程的質(zhì)量管控和協(xié)調(diào)管理尤其關(guān)鍵，要明晰項目質(zhì)量管控和協(xié)調(diào)管理的作用，探討項目質(zhì)量管控和協(xié)調(diào)管理的科學(xué)方法和路徑，打造優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品，提升品牌溢價能力和社會認(rèn)可度。

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