楊 麗

(浙江建安工程管理有限公司，浙江 杭州 311400)

0 前 言

商務(wù)寫字樓是由統(tǒng)一的物業(yè)部門進(jìn)行管理的，商務(wù)是其核心，由一種或者多種單元辦公平面構(gòu)成的租賃辦公樓。商務(wù)寫字樓的需求非常大，使得其價(jià)格居高不下，在房地產(chǎn)行業(yè)中商務(wù)寫字樓的投資前景非常樂(lè)觀。在投資熱情持續(xù)走高的同時(shí)，負(fù)面問(wèn)題也隨之而來(lái)。例如業(yè)內(nèi)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨嚴(yán)峻，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力逐年下降；市場(chǎng)定位不科學(xué)，使得盲目投資現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；對(duì)投資成本沒(méi)有進(jìn)行高度的關(guān)注，使得資金浪費(fèi)現(xiàn)象十分普遍。國(guó)民經(jīng)濟(jì)要想實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，就要確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)合理化增長(zhǎng)，從而使商務(wù)寫字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

1 在商務(wù)寫字樓項(xiàng)目造價(jià)控制中限額設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)

國(guó)家一定要不斷加大招商引資的力度，優(yōu)化升級(jí)政府對(duì)樓市的宏觀調(diào)控，改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境，使商務(wù)寫字樓得到快速的發(fā)展。在對(duì)商務(wù)寫字樓的項(xiàng)目成本進(jìn)行控制的時(shí)候，必須注意對(duì)限額設(shè)計(jì)理念的充分利用，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

限額設(shè)計(jì)主要是指在建設(shè)項(xiàng)目的功能得到保證的情況下，依據(jù)投資的分配額度來(lái)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行有效的管理，盡可能杜絕施工圖紙和設(shè)計(jì)圖紙的不合理變更現(xiàn)象，使項(xiàng)目不會(huì)出現(xiàn)超出總投資限額的情況。借助縱向控制策略，合理控制建設(shè)工程各環(huán)節(jié)、各分項(xiàng)、各工程和各項(xiàng)目之間的造價(jià)關(guān)系，使投資金額實(shí)現(xiàn)科學(xué)的分配，最終使整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展。

2 限額設(shè)計(jì)的理念

在設(shè)計(jì)階段，限額設(shè)計(jì)方法得到了普遍的使用，依據(jù)投資額度對(duì)技術(shù)要求進(jìn)行不斷的提高，使經(jīng)濟(jì)和技術(shù)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一發(fā)展，其核心是對(duì)限額的科學(xué)分配和確定[1]。限額設(shè)計(jì)的主要前提條件就是一定要滿足業(yè)主的功能需求，在開始設(shè)計(jì)時(shí)要對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行合理控制。商務(wù)寫字樓主要由房地產(chǎn)開發(fā)商投資建設(shè)，建成后以出售或者是出租的形式交付給使用者，大多數(shù)都是采取租賃的形式，通過(guò)收取租金來(lái)獲得經(jīng)濟(jì)收益。商務(wù)寫字樓不僅提供辦公場(chǎng)所，而且有配套服務(wù)，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)在分析客戶需求的過(guò)程中，主要使用的方法為質(zhì)量展開法，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資總額的有效管理。在商務(wù)寫字樓項(xiàng)目中使用質(zhì)量展開法可以多層演繹分析客戶對(duì)產(chǎn)品的多層次需求，以“質(zhì)量表”的形式體現(xiàn)。在確定限額設(shè)計(jì)值時(shí)，主要借助對(duì)工程項(xiàng)目之間的關(guān)系和客戶需求進(jìn)行量化得以實(shí)現(xiàn)的。通過(guò)對(duì)限額設(shè)計(jì)值的合理管控，可以真正提高限額設(shè)計(jì)造價(jià)的可操作性和控制效果。商務(wù)寫字樓的功能標(biāo)準(zhǔn)非常高，設(shè)計(jì)理念不同，因而一定要高度關(guān)注項(xiàng)目的維護(hù)和運(yùn)營(yíng)。在限額設(shè)計(jì)進(jìn)行管理時(shí)，要重視項(xiàng)目的建設(shè)成本控制，將生命周期成本的整體考量放在次要位置。商務(wù)寫字樓主體具有較強(qiáng)的特殊性，本文對(duì)限額設(shè)計(jì)法的改進(jìn)措施進(jìn)行論述，改進(jìn)流程見(jiàn)圖1。

圖1 限額設(shè)計(jì)方法改進(jìn)流程圖示

3 限額設(shè)計(jì)的進(jìn)行

3.1 確定限額設(shè)計(jì)

在限額設(shè)計(jì)中使用質(zhì)量展開法，首先要搜集工程資料并認(rèn)真分析客戶的需求，全面開展調(diào)查研究工作，對(duì)質(zhì)量特性進(jìn)行合理的分析，創(chuàng)建細(xì)致的“質(zhì)量表”。經(jīng)過(guò)認(rèn)真的核算后獲得質(zhì)量特性的權(quán)重，計(jì)算核心是質(zhì)量特性的重要度。依據(jù)有關(guān)工程資料來(lái)對(duì)各個(gè)分段的每個(gè)質(zhì)量特性的質(zhì)量等級(jí)進(jìn)行科學(xué)的編制，以確定限額設(shè)計(jì)。

從客戶的角度進(jìn)行分析，需要仔細(xì)研究質(zhì)量功能，使限額設(shè)計(jì)的參考價(jià)值得到不斷地提高。創(chuàng)建商務(wù)寫字樓工程質(zhì)量表為質(zhì)量展開法的主要內(nèi)容，在確定和分析質(zhì)量特性的過(guò)程中，可以從以下方面進(jìn)行：環(huán)境效益、社會(huì)效益、安全性、美觀性和使用性。在確定限額設(shè)計(jì)值時(shí)，不但要考慮客戶需求，而且要滿足環(huán)保、技術(shù)、社會(huì)發(fā)展和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的需求，所以商務(wù)寫字樓質(zhì)量表具有較強(qiáng)的科學(xué)性和先進(jìn)性。商務(wù)寫字樓的質(zhì)量需求情況詳見(jiàn)圖2。

圖2 商務(wù)寫字樓項(xiàng)目質(zhì)量需求圖示

在確定商務(wù)寫字樓的質(zhì)量特性時(shí)，主要是對(duì)商務(wù)寫字樓項(xiàng)目的分部工程進(jìn)行分類處理，其分部工程主要有消防工程、電梯工程、強(qiáng)弱電工程、給排水工程、采暖及空調(diào)工程、建筑裝飾工程和結(jié)構(gòu)工程等。

3.2 初步分配限額設(shè)計(jì)值

在使用價(jià)值工程對(duì)限額設(shè)計(jì)值進(jìn)行優(yōu)化和升級(jí)時(shí)，一定要將評(píng)價(jià)分析和功能定義工作落實(shí)好，遵循的主要原則為成本與功能相協(xié)調(diào)原則，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)限額設(shè)計(jì)值分配問(wèn)題的合理確定[2]。首先進(jìn)行功能定義。商務(wù)寫字樓分部工程包含的內(nèi)容非常多，例如消防工程、弱電工程、裝飾工程等。在對(duì)商務(wù)寫字樓的功能進(jìn)行分類時(shí)使用的主要方法為層次分析法，使商務(wù)寫字樓的質(zhì)量需求層級(jí)功能與最終的設(shè)計(jì)功能完全相同。其次進(jìn)行功能評(píng)價(jià)。以功能評(píng)價(jià)分析表為基礎(chǔ)，科學(xué)確定商務(wù)寫字樓各個(gè)分部工程功能評(píng)價(jià)體系，借助價(jià)值系數(shù)V=F/C≈1(V-價(jià)值系數(shù)；F-功能系數(shù)；C-成本系數(shù))來(lái)獲得某一個(gè)分部工程在總投資中的所占比重。使用層次分析法合理確定各個(gè)層級(jí)功能指標(biāo)的重要度，并運(yùn)用專家打分法對(duì)各個(gè)分部工程進(jìn)行公平打分。在對(duì)商務(wù)寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行打分評(píng)價(jià)時(shí)需要聘請(qǐng)專家，使數(shù)據(jù)更科學(xué)。

3.3 綜合修正限額設(shè)計(jì)的分配指標(biāo)

以全生命周期成本為基礎(chǔ)，使用商務(wù)寫字樓項(xiàng)目功能評(píng)價(jià)分析表來(lái)對(duì)各分部工程成本比例Ci進(jìn)行科學(xué)確定，分析各個(gè)分部工程的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本和建設(shè)成本在整個(gè)項(xiàng)目中所占據(jù)的比例。通常情況下，維修成本和運(yùn)營(yíng)成本在全生命周期成本中所占的比例可以達(dá)到50%甚至更多，所以一定要對(duì)限額設(shè)計(jì)的分配指標(biāo)進(jìn)行全面細(xì)致的修正，使各個(gè)分部工程造價(jià)在整個(gè)項(xiàng)目總造價(jià)中所占的比例較為合理。在修正各個(gè)分部的全生命周期成本時(shí)，可以以相似的工程為參考依據(jù)，同時(shí)全面考慮工程的實(shí)際情況和目標(biāo)成本的可操作性。

在修正限額設(shè)計(jì)的分配指標(biāo)時(shí)，一定要科學(xué)確定修正系數(shù)。某分部工程建設(shè)成本在整個(gè)工程項(xiàng)目全生命周期成本中所占的比例用Ci來(lái)表示，需要確定相似工程項(xiàng)目的分部工程建設(shè)成本在整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)中所占的比例，從而使限額分配指標(biāo)的修正系數(shù)得到確定，為后期的可操作性修正和全生命周期成本修正奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在實(shí)際操作的時(shí)候，功能目標(biāo)成本無(wú)法全部實(shí)現(xiàn)，需要以社會(huì)實(shí)際需求為基礎(chǔ)，綜合考慮現(xiàn)行的政策和物價(jià)后對(duì)其進(jìn)行合理的整合。在修正限額分配指標(biāo)時(shí)需要?jiǎng)?chuàng)建功能目標(biāo)成本修正系數(shù)表。在開展修正工作時(shí)一定要對(duì)置信區(qū)間進(jìn)行合理的設(shè)置，使限額設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)起到較好的促進(jìn)作用。

4 結(jié)束語(yǔ)

在商務(wù)寫字樓項(xiàng)目中合理運(yùn)用限額設(shè)計(jì)理念和方法，可以使項(xiàng)目的投入成本得到有效控制，避免資金浪費(fèi)問(wèn)題，使投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到不斷地提高，為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

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