王明才

（林西縣自然資源局，內(nèi)蒙古 赤峰 025250）

土地的價(jià)格會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生直接的影響，如何正確界定土地價(jià)值，成為房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過(guò)程中最重要的問(wèn)題。土地作為重要的投資產(chǎn)品，由于位置的固定性、價(jià)值的連續(xù)性等特點(diǎn)，具有一定的升值空間。站在投資人的角度來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的前期需要做好拿地的工作。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地的儲(chǔ)備具有重要性與特殊性的特點(diǎn)，企業(yè)需要對(duì)土地的價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估，并且以入股、投資與抵押作為基礎(chǔ)的決策依據(jù)。從土地權(quán)利人的角度來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)進(jìn)步與調(diào)整，許多項(xiàng)目會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)建設(shè)工作，確認(rèn)土地投資價(jià)值，是合理開(kāi)發(fā)國(guó)土資源的基礎(chǔ)條件，能推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)進(jìn)步與發(fā)展。

一、土地價(jià)格評(píng)估的目的及意義

（一）目的

根據(jù)所處的角度不同，價(jià)格評(píng)估的目的也不盡相同。從房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方的角度進(jìn)行分析，投資的基礎(chǔ)目的就是合理的利用現(xiàn)有資金，獲取到一定的現(xiàn)金收入。主要方式就是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行商品房的銷售，以此獲得資金收入。在此過(guò)程中，進(jìn)行土地投資價(jià)值的評(píng)估，主要的目的就是保證項(xiàng)目能順利的實(shí)施。不僅不會(huì)低估土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)值，還可能會(huì)影響土地使用權(quán)的投資機(jī)會(huì)，在可承受風(fēng)險(xiǎn)水平的條件下，獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益；又不會(huì)因?yàn)楦吖懒送恋厥褂脵?quán)的可開(kāi)發(fā)價(jià)值，導(dǎo)致地價(jià)成本提高引發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗。房地產(chǎn)投資企業(yè)最大的期望就是順利地完成房地產(chǎn)項(xiàng)目，并做好銷售工作。由此不難了解到，房地產(chǎn)企業(yè)的核心目的就是保證投資的盈利性與安全性，并且在風(fēng)險(xiǎn)可控的條件下獲得更高的利益，不僅僅是壓低土地使用權(quán)的投資價(jià)值。從土地權(quán)利方的角度進(jìn)行分析，土地使用權(quán)也就是估價(jià)對(duì)象，屬于土地權(quán)人生產(chǎn)的核心要素，核心價(jià)值就在于未來(lái)能創(chuàng)造出多少價(jià)值，也就是土地當(dāng)前狀態(tài)下的使用價(jià)值。

（二）意義

土地估價(jià)就是在一定的市場(chǎng)環(huán)境下，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)狀況與權(quán)利狀況，根據(jù)土地在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的收益能力進(jìn)行分析，并綜合性的評(píng)定某一時(shí)間內(nèi)土地的價(jià)格。土地作為自然資源逐漸變成了資產(chǎn)，在城市中十分突出?；诮?jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的背景下，社會(huì)在不斷地進(jìn)步與發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)也逐漸壯大起來(lái)。在此行業(yè)中，需要對(duì)土地因素進(jìn)行考量。因此，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估十分重要。要想獲得土地真實(shí)的價(jià)格，就需要選擇合適的估算方式，并且關(guān)注經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與土地的需求形式，真正以最優(yōu)的價(jià)格獲取到土地。

二、土地價(jià)格評(píng)估方法

目前常用的土地價(jià)格評(píng)估主要包括收益還原、市場(chǎng)比較以及成本逼近法這三種方法，為更加精確地對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，建議將這幾種方法綜合運(yùn)用，先分別估算每種方法的估值，之后結(jié)合土地的實(shí)際情況，分別賦予對(duì)應(yīng)的權(quán)重，最終綜得出土地的綜合估價(jià)。即假設(shè)幾種方法的評(píng)估結(jié)果分別為P1、P2、P3，對(duì)應(yīng)的權(quán)重為W1、W2、W3，那么最終估值P=P1×W1+P2×W2+P3×W3。

（一）收益還原法

這是常用的土地估價(jià)法，又被稱為收益現(xiàn)值法、收益法或是收益資本化法。主要是把需要估價(jià)的土地之后每年的預(yù)期純收益進(jìn)行評(píng)估，再以資本還原的方式還原出收益價(jià)格。這種方式實(shí)際就是按照土地預(yù)期收益作為導(dǎo)向的土地估價(jià)法，實(shí)際就是以收益價(jià)格來(lái)代表土地價(jià)格。這種方法的計(jì)算方法分為以下兩種：

1．一般情況

其中P為得出的土地收益價(jià)格，也可稱作現(xiàn)值。

n為土地收益的時(shí)間段，及估價(jià)基準(zhǔn)日到未來(lái)可獲取收益的時(shí)間，也就是理解為收益年限。

a1、a2、a3分別是被估價(jià)土地根據(jù)估價(jià)的第一期、第二期直到第n期的還原率。

2．假定土地的年收益始終不變的情況

這種情況又可以根據(jù)收益年限分成有限收益年以及無(wú)限收益年。

如果是以這個(gè)公式計(jì)算，那么需要有一個(gè)前提條件，就是存在有限的收益年限n，此外土地每年的純收益始終為a，還原利率是r但不為0。

在收益年限n為無(wú)限年的情況下，應(yīng)采用這一計(jì)算公式，此外土地每年的純收益始終為a，還原利率是r但不為0。

（二）市場(chǎng)比較法

這種方法指的是對(duì)于估算一個(gè)帶估土地時(shí)，采用等價(jià)替代的原則，把一塊近期已經(jīng)產(chǎn)生交易，被確定估價(jià)的同類土地進(jìn)行比較，因?yàn)楹笳叩墓纼r(jià)是已知的，再結(jié)合兩塊土地包括時(shí)間、所在位置等相關(guān)因素，修正得出這一土地的估算價(jià)格。其計(jì)算公式為：

公式中的PD就是待估土地的估價(jià)結(jié)果。PB為參照對(duì)比的案例土地估價(jià)，A為待估價(jià)土地的情況指數(shù)/對(duì)比案例土地的情況指數(shù)。B為待估價(jià)土地的條件指數(shù)/對(duì)比案例土地的條件指數(shù)，D為待估價(jià)土地的日期情況指數(shù)/對(duì)比案例土地的日期情況指數(shù)，E為待估價(jià)土地的區(qū)域情況指數(shù)/對(duì)比案例土地的區(qū)域情況指數(shù)。

（三）成本逼近法

這種方法又可稱作是成本法、重置成本法、原價(jià)法以及承包商法等。這種方法是估算待估價(jià)土地在估價(jià)時(shí)的最新價(jià)格情況，再扣除折舊，從而得到更加合理的土地價(jià)值評(píng)估結(jié)果，公式如下：

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利潤(rùn)+利息+土地所有權(quán)收益

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估法的綜合應(yīng)用

以下結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例，運(yùn)用以上三種評(píng)估方法的綜合應(yīng)用，得出最為合理的評(píng)估結(jié)果。

（一）住宅用地估價(jià)

位于湖南的L房地產(chǎn)公司要開(kāi)發(fā)一處房建住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)的土地總面積是27198.7m2，年限為70年。園區(qū)建設(shè)要求包括：建筑物的總面積不能超過(guò)四萬(wàn)平方米，高度不能超過(guò)22米，綠化的面積不能小于九千五百萬(wàn)平方米，建筑物密度不能超過(guò)40%。對(duì)這樣一宗土地進(jìn)行估價(jià)。

先分別采用以上的三種方法進(jìn)行計(jì)算，收益還原法得出的P1結(jié)果為2682萬(wàn)，采用市場(chǎng)比較法得到的P2為3225萬(wàn)，通過(guò)成本逼近法得到的P3為2877萬(wàn)。

這宗土地開(kāi)發(fā)目的是用作住宅，采用開(kāi)發(fā)銷售的模式進(jìn)行運(yùn)作，此種情況采用成本逼近法進(jìn)行估價(jià)最為合理，所以成本逼近法的權(quán)重應(yīng)為最高。通過(guò)市場(chǎng)比較法，因?yàn)楫?dāng)?shù)亟诤瓦@一土地類似的項(xiàng)目相對(duì)較少，而且每個(gè)項(xiàng)目的差距也很大，所以采用這種方式會(huì)存在一定偏差，故市場(chǎng)比較法的權(quán)重相對(duì)較小。收益還原法適合租賃運(yùn)作的土地開(kāi)發(fā)，因?yàn)楦鶕?jù)市場(chǎng)情況來(lái)看，銷售模式的收益是明顯高過(guò)租賃收益的，所以這個(gè)方法的權(quán)重也相對(duì)較小。綜合上述因素，最終確定權(quán)重，收益還原法的W1為0.14，市場(chǎng)比較法的W2為0.36，成本逼近法的W3為0.5，帶入到公式P=P1×W1+P2×W2+P3×W3，得出土地估價(jià)為2974.98萬(wàn)。

（二）商業(yè)用地估價(jià)

L房地產(chǎn)公司想要取得總面積23982.8m2土地開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，年限40年。開(kāi)發(fā)要求：建筑所占的總面積不能超過(guò)八萬(wàn)五千平方米，綠化區(qū)域不能低于四千八平方米，建筑物高度限高在16層以下，密度不能超過(guò)35%。對(duì)這宗土地進(jìn)行估價(jià)。

同以上案例，首先需要分別根據(jù)不同估算方法各得出對(duì)應(yīng)的估算值，經(jīng)計(jì)算收益還原法得出的P1結(jié)果為9647萬(wàn)，采用市場(chǎng)比較法得到的P2為7513萬(wàn)，通過(guò)成本逼近法得到的P3為8695萬(wàn)。

因?yàn)檫@一土地是以商業(yè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，采用租賃的運(yùn)作模式，這種運(yùn)作模式比較適合采用收益還原法，因此收益還原法的權(quán)重應(yīng)為最高。采用市場(chǎng)比較法雖然近期當(dāng)?shù)赜蓄愃频陌咐?，但和這一項(xiàng)目的具體細(xì)則存在一定差異，因此也權(quán)重也會(huì)相對(duì)較低。最后成本逼近法更適合銷售模式，因此主要是進(jìn)行輔助計(jì)算，權(quán)重應(yīng)當(dāng)調(diào)低。綜合這些因素，最終確定權(quán)重，收益還原法的W1為0.45，市場(chǎng)比較法的W2為0.30，成本逼近法的W3為0.25，帶入到公式P=P1×W1+P2×W2+P3×W3，得出土地估價(jià)為8769.1萬(wàn)。

根據(jù)以上的兩個(gè)估價(jià)例子，不難看出根據(jù)開(kāi)發(fā)用途、運(yùn)營(yíng)方式的差異，不同估算方法的權(quán)重是不同的。和案例更為契合的估價(jià)方法所占權(quán)重更高，綜合確定每種估算方法的權(quán)重，得出更加精準(zhǔn)的土地估價(jià)。

四、結(jié)束語(yǔ)

土地合理估價(jià)無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是對(duì)國(guó)家土地資源管理都具有重要意義，估價(jià)的方法并不唯一，在具體操作時(shí)，為更加貼近土地真實(shí)值，建議首先采用不同估價(jià)方法進(jìn)行估算，再合理設(shè)置不同方法的權(quán)重，總而綜合得出最為精準(zhǔn)的土地估價(jià)結(jié)果。每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況都不同，還要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行綜合運(yùn)用。