黃輝

摘? 要：由于2020年一些特殊原因，許多企業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)危機(jī)，許多工期面臨延期，如房地產(chǎn)行業(yè)，房開商在與購房人簽訂《商品房買賣合同》時，明確約定何時交房，如不按期交房，延期交房將按每日將按合同總價款的萬分之二至萬分之五承擔(dān)違約責(zé)任，由于特殊原因具有不確定性，違約期限也不確定，許多購房者紛紛拿起法律武器，要求房開商對違約行為支付延期交房的違約金，我國《合同法》、《民法通則》等對違約行為具有相關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)依法保護(hù)自身的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：特殊情況發(fā)生是否屬于不可抗力;當(dāng)事人處理義務(wù);相關(guān)法律規(guī)定

案情：2019年10月25日，李某、張某夫妻與某地安華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定合同總價款100萬元，一次性分期付款，李某、張某在簽訂購房合同時已支付50萬元，余下50萬元于2020年2月10日支付，交房時間為3月1日。2020年年初，由于特殊原因在全國的爆發(fā)、蔓延導(dǎo)致企業(yè)不能按期交房，復(fù)工復(fù)產(chǎn)被拖延，企業(yè)交房時間被推遲到2020年6月1日，企業(yè)由于特殊原因影響，對于延期交房是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任？房地產(chǎn)開發(fā)商是以購房者已交付的50萬元承擔(dān)違約責(zé)任還是以合同總價款的100萬承擔(dān)責(zé)任？作為購房者當(dāng)開發(fā)商延期交房時如何保護(hù)自身的合法權(quán)益？

一、對于開發(fā)商因特殊原因影響是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

根據(jù)《商品房買賣合同》約定，開發(fā)商應(yīng)在2020年3月1日交房，但由于特殊原因的影響，開發(fā)商延期到2020年6月1日交房。從《商品房買賣合同》的約定來看，開發(fā)商延期交房構(gòu)成了違約。但根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》之規(guī)定，開發(fā)商延期交房屬于不可抗力造成的。所謂不可抗力是指不能遇見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力發(fā)生后可以免責(zé)，但不可抗力發(fā)生后，開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行及時通知購房者，不可抗力造成不能按期交房延期的時間，并按照有關(guān)部門的要求做好隨時復(fù)工的準(zhǔn)備工作，如果開發(fā)商沒有做好相關(guān)的工作，造成延期，開發(fā)商對于自身行為造成的延期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，承擔(dān)支付違約金的的責(zé)任。在本案中開發(fā)商延期到2020年6月1日交房明顯不符合不可抗力的規(guī)定，因?yàn)樵谠撻_發(fā)房地產(chǎn)的地區(qū)，根據(jù)該地區(qū)《特殊領(lǐng)導(dǎo)小組》的規(guī)定，該地區(qū)屬于低風(fēng)險地區(qū)，企業(yè)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)可在2020年2月9日之后進(jìn)行。本案中，開發(fā)商由于沒有做好特殊防控準(zhǔn)備工作，拖延時間到2020年2月28日復(fù)工，對于被告方?jīng)]有按照時間復(fù)工復(fù)產(chǎn)導(dǎo)致延期20天交房，屬于由于開發(fā)商的行為導(dǎo)致?lián)p失的擴(kuò)大，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)20天延期交房的責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)向購房者李某、張某支付20天的延期交房違約金的責(zé)任。對于2020年3月1日到2020年5月9日，因這段時間屬于不可抗力的時間，且開放商也向購房者發(fā)出通知進(jìn)行告知，履行了合同法要求的通知義務(wù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)商是以購房者已交付的50萬元承擔(dān)違約責(zé)任還是以合同總價款的100萬承擔(dān)責(zé)任

根據(jù)《商品房買賣合同》約定，開發(fā)商延期交房一，每日按合同總價款萬分之二承擔(dān)違約金，如果按此規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)按100萬元每日萬分之二承擔(dān)違約金。但本案的特殊之處在于，購房者并未全額支付購房款，只支付了50%（即50萬元），若按照實(shí)際購房款承擔(dān)支付違約金的責(zé)任，不利于保護(hù)購房者的利益，但若按照《商品房買賣合同》約定的100萬元為基數(shù)支付違約金，雖讓符合《商品房買賣合同約定》，但顯示公平、公正，所以就本案的實(shí)際情況來看，本人認(rèn)為應(yīng)按購房者支付的50萬元支付違約金，而不能按 《商品房買賣合同》約定的100萬元支付違約金，倘若購房者在2020年2月10日按照《商品房買賣合同》支付了全額購房款，開發(fā)商后面違約導(dǎo)致延期交房，應(yīng)按《商品房買賣合同》約定的100萬元支付延期交房的違約金，這樣不僅以 《商品房買賣合同》的約定作為雙方履行合同的法律依據(jù)，同時也兼顧實(shí)際履行的情況，這樣有利于體現(xiàn)合同的公平、公正的原則，也有利于處理糾紛，從而真正化解矛盾，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定，也是依法辦案達(dá)到良好社會效果的體現(xiàn)。

三、房開商是否可行使抗辯權(quán)

在本案中，若2020年2月10日，購房者因特殊原因沒有按《商品房買賣合同》約定支付購房款隨后要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商可行使抗辯權(quán)。所謂抗辯權(quán)是指當(dāng)事人雙方互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有權(quán)拒絕其履行請求，先履行一方履行債務(wù)不符合履行請求的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行請求。因此，根據(jù)不安抗辯權(quán)之規(guī)定，若購房者不按期履行支付購房款的義務(wù)，開發(fā)商可拒絕按期交房，由此造成的延期交房的損失，開發(fā)商并不承擔(dān)違約責(zé)任。

四、作為購房者當(dāng)開發(fā)商延期交房時如何保護(hù)自身的合法權(quán)益

作為購房者，當(dāng)開發(fā)商延期交房時，根據(jù)延期交房的原因，可確定是否按期支付尾款，因繼續(xù)支付尾款，也會導(dǎo)致利益損失，可要求開發(fā)商繼續(xù)給付再延期支付尾款的時間，以換取開發(fā)商延期交房帶來自己損失，這種方式也可促使開發(fā)商盡快履行自己交房的義務(wù)。同時，購房者可根據(jù)情況向開發(fā)商提出降低購房款的要求，因特殊期間，房屋價格下跌，導(dǎo)致先前購房人的房價損失，有的少則幾千元，多則上萬元，甚至數(shù)十萬元都有，購房人的損失很大，有的購房人甚至背著銀行的貸款，還支付銀行利息，購房人可以此作為條件，要求開發(fā)商給付一定的優(yōu)惠條件，保證自己的利益不受損失。

綜上所述，在特殊原因發(fā)生時，當(dāng)事人對于自己不能按時交房應(yīng)做到通知義務(wù)，同時提交能證實(shí)自己積極按照有關(guān)部門的要求去履行自己的復(fù)工復(fù)產(chǎn)的義務(wù)，這樣可以根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》關(guān)于不可抗力的規(guī)定免除自己的責(zé)任;若當(dāng)事人的行為未能及時做到通知和按有關(guān)部門的要求及時復(fù)工復(fù)產(chǎn)，對于造成的擴(kuò)大損失，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，當(dāng)事人只有熟知法律對不可抗力的相關(guān)規(guī)定，運(yùn)用法律才能保護(hù)自己的合法權(quán)益。

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