季祿萍

【摘要】經(jīng)濟的快速發(fā)展，推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈來愈激烈。在房地產(chǎn)項目的設(shè)計、施工、竣工中均要采取相應(yīng)的管理措施來提升項目的投資效益，即對房地產(chǎn)項目實施精細化管理，進一步優(yōu)化項目管理規(guī)劃方案，進而提高房地產(chǎn)項目管理可行性與可靠性，在不斷應(yīng)用中已經(jīng)取得良好的經(jīng)濟效益。因此相關(guān)建筑企業(yè)要針對難點問題，進而提出針對性的改善方法，從而促進工程管理效果能夠得到有效的提升和發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項目管理;成本控制

而對于房地產(chǎn)項目而言，其開發(fā)需要大量的資金，而且項目的開發(fā)從土地征用到最后竣工需要很長一段時間，在這一過程中難免會發(fā)生一些難以預(yù)估的問題，為整個項目開發(fā)過程的管理增加了難度，同時也會對項目的經(jīng)濟效益造成一定的影響。因此，為了保障房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，需要結(jié)合經(jīng)濟、技術(shù)與管理的綜合學(xué)科，確保管理貫穿于整個項目的設(shè)計、施工、竣工的全過程，推動房地產(chǎn)項目管理工作的高效開展。

1、房地產(chǎn)項目管理重要性

最近幾年，在經(jīng)濟發(fā)展的帶動下，我國工民建施工工程的規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也非常迅速，但市場競爭力也隨之增加，各地產(chǎn)商為了提升項目的競爭能力，必須提高房地產(chǎn)項目的性價比，那么，針對房地產(chǎn)項目進行管理控制則是非常必要且重要的一項工作。在宏觀方面首先應(yīng)實行合情合理，符合我國當今社會實際情況的一套完整的監(jiān)管體系。國家相關(guān)部門則應(yīng)打擊舊有體系中的所出現(xiàn)的一些保護色彩濃厚的地方和部門，建立公平公正、合理有效的工程項目監(jiān)管體系。在微觀方面，應(yīng)當根據(jù)各地區(qū)實際情況的差別以及隨時出現(xiàn)的一些新問題適當做出細微的調(diào)整，與時俱進，避免陷入陳規(guī)陋習(xí)的尷尬境地。在一個建設(shè)項目中，包括業(yè)主、施工方、設(shè)計方、監(jiān)理機構(gòu)等多個單位，甲方即業(yè)主是項目的總組織者，應(yīng)該承擔起項目管理的核心角色。對建設(shè)項目展開管理是工程中十分重要的一個環(huán)節(jié)，通過項目管理有助于完成預(yù)期目標，在完善理論的指導(dǎo)下提高工程質(zhì)量。項目管理要求在項目決策、項目準備以及項目實施等全過程展開，全程管理有助于提高工程的效益和質(zhì)量。工民建規(guī)模不斷擴大，一些質(zhì)量問題也開始逐漸凸現(xiàn)出來，在很大程度上影響了建筑行業(yè)的發(fā)展。對此，從建筑工程質(zhì)量和安全方面考慮，必須切實做好工民建施工工程的管理，采取切實有效的解決措施，保障工程的施工質(zhì)量。促進其工作的專業(yè)性，進而有效的防治項目管理出現(xiàn)管理真空，并且制定統(tǒng)一的工作標準對所有工程項目的管理工作人員進行集中管理，確保每一位管理人員的工作目標與行動具有高度的一致性，使得建筑工程項目管理的各個階段都能夠?qū)崿F(xiàn)有效的管理與風險控制。因此，需要建立完善管理制度，利用科技手段實現(xiàn)有序管理，不斷創(chuàng)新施工過程中的管理方式，提高建筑工程項目管理的綜合效益。

2、房地產(chǎn)項目成本管理的重要意義

新時期背景下，隨著國家以及國民對建筑提出的要求，建筑項目管理也成為當前較為關(guān)注的重點，對房地產(chǎn)項目成本管理的要求也越來越高。房產(chǎn)價格和政府的各項宏觀調(diào)控措施息息相關(guān)，尤其是在目前房價不穩(wěn)定的情況下，政府的決策直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)商的最終收益。因此，在進行動態(tài)監(jiān)控時，要充分考慮到政策因素所發(fā)揮的作用，各個部門之間要加強溝通和交流，以便及時了解到項目成本在實施過程中所發(fā)生的變化。工程項目從招投標至建筑施工完成，各環(huán)節(jié)均需針對成本實行合理的管控，一方面包含招投標階段的成本控制，另一方面包含中標之后的項目規(guī)劃環(huán)節(jié)，此后的施工環(huán)節(jié)和施工結(jié)束后的維護環(huán)節(jié)均需離不開成本管理，合理科學(xué)的成本管理，能夠通過降低施工中各個環(huán)節(jié)的成本預(yù)算，來提高建筑工程的整體利潤。成本管理能夠?qū)ㄖこ淌┕み^程中的資金進行合理分配，同時也能夠提升建筑工程的施工效率和整體施工效果。

建筑工程成本管理過程中涉及到的施工環(huán)節(jié)和因素相對比較多，相關(guān)負責人要結(jié)合具體的工程建筑情況制定科學(xué)合理的成本管理計劃。成本管理要以實際的工程建筑情況為前提，不同的建筑工程項目要采用不同的成本管理方式，以確保成本管理的合理性。工程建筑中涉及到的地理因素、員工素質(zhì)和成本預(yù)算等都不同，成本管理要與工程項目相對應(yīng)，以確保預(yù)期工程目標的實現(xiàn)。成本管理也能夠?qū)ㄖこ痰恼麄€收支體系進行掌控和監(jiān)管，并通過資源的合理分配，以促進企業(yè)收支體系的平衡，合理科學(xué)的成本管理能夠使建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化的同時，確保建筑工程施工的順利完成。

3、加強房地產(chǎn)項目成本管理控制

工程建筑不應(yīng)只是注重施工進度和質(zhì)量，還應(yīng)切合實際考慮市場成本。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本管理中實施精細化管理能夠讓成本管理貫穿于整個工程從投資決策到竣工驗收的全過程中，對于提升項目的經(jīng)濟效益具有重要作用。在項目開發(fā)中遵循動態(tài)管理原則主要是指根據(jù)所設(shè)定的目標成本、成本控制方案與計劃等在項目開發(fā)的成本控制過程中對整個過程實施跟蹤管理，讓目標成本與實際成本在項目開發(fā)中隨時形成對比，從而對資金進行合理的安排，使資金得到最大化的利用。成本管理并不是一個獨立存在的管理項目，在項目開發(fā)中不能一眛的追逐低成本，項目的質(zhì)量、進度、資源消耗等等也是重點管理對象，而在成本管理中同時也應(yīng)該將質(zhì)量管理、施工進度管理等考慮在內(nèi)，讓成本控制中所設(shè)定的成本目標與項目的質(zhì)量目標、進度目標等協(xié)調(diào)發(fā)展，保障各目標的平衡發(fā)展，確保項目利益的最大化。

在項目設(shè)計階段，相關(guān)人員要使用招標方式控制成本，對設(shè)計方案展開合理競選，控制投資金額。工程的招投標環(huán)節(jié)中，設(shè)計單位要采取最優(yōu)設(shè)計方案，利用限額設(shè)計方法，壓縮投資金額。對其經(jīng)濟性進行分析，保證造價可以達到限額要求，然后要求各個分包商進行施工圖紙設(shè)計，計算經(jīng)濟指標，完成施工圖的預(yù)算，對施工圖紙進行歸檔處理。在施工階段，管理人員要著重審核項目支出，提高進度控制力度，在工程變更后，需要重點審核施工方提出的申請，適量增加施工變更引起的費用，按照合同規(guī)范執(zhí)行施工變更的后續(xù)操作，對合同單價以及工期拖延情況進行核定。在進行施工前應(yīng)仔細核算施工成本預(yù)算、對各個環(huán)節(jié)嚴格把控，加強施工成本的控制，避免出現(xiàn)因施工成本不足導(dǎo)致工程質(zhì)量問題。在實際操作中，要根據(jù)施工的具體情況進行項目化管理體系的制定。

同時，相關(guān)管理人員要定期或者不定期查看工程施工情況，如果工程出現(xiàn)拖期的情況，要調(diào)整工程進度，最大程度上減少工期的延誤。在施工工程結(jié)束后，要仔細核算剩余預(yù)算，將結(jié)果匯報給相關(guān)部門進行進一步核驗和探討，以便在今后的工程中不斷優(yōu)化施工方案。如本工程中，甲方人員對預(yù)付款、工程款、設(shè)計變更、工程變更以及價款調(diào)整等流程展開了審核管理，從而起到成本控制的作用。業(yè)主參與到施工過程成本變更的每一項工作，有效預(yù)防了工程風險，讓工程變更得到控制管理，加強了投資控制。

結(jié)語：

在房地產(chǎn)項目中，加強相管理機制的落實，提高工作效率以及工作質(zhì)量，保障項目利益最大化。同時也需要各個部門之間的通力合作，只有項目中所有的工作人員共同努力，避免浪費并優(yōu)化施工方案才能最終達成降低成本、提升效益的目標。

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