孫雅楠

摘? ? ? ? ? ? 要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在進(jìn)入21世紀(jì)后實(shí)現(xiàn)了非常迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也隨之進(jìn)入了高利潤(rùn)的時(shí)期，但由于信貸危機(jī)的發(fā)生，這會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定程度上的影響，進(jìn)而導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不穩(wěn)定的發(fā)展之中。對(duì)信貸危機(jī)產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析將有利于減少我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)代危機(jī)產(chǎn)生的可能性，并且也可以為現(xiàn)代信貸危機(jī)中的房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：信貸危機(jī);房地產(chǎn)行業(yè);影響與啟示

在信貸危機(jī)發(fā)生之前，由于我國(guó)正處在大規(guī)模推廣城鄉(xiāng)建設(shè)的過(guò)程中，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭良好，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)各個(gè)省市都處于十分重要的地位。2008年美國(guó)全面爆發(fā)金融危機(jī)使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了嚴(yán)重的影響。20世紀(jì)80年代，美國(guó)也曾發(fā)生過(guò)貸款危機(jī)，人們開始探索將公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用到儲(chǔ)蓄和借貸等方面上，雖然得到了一定的發(fā)展，但也正是由于探索過(guò)程存在一定的不足，導(dǎo)致了2008年美國(guó)金融危機(jī)的爆發(fā)。所以可以通過(guò)研究分析公允價(jià)值和我國(guó)房地產(chǎn)的關(guān)系和相互影響，進(jìn)而明晰信貸危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及啟示。

一、信貸危機(jī)爆發(fā)的原因和過(guò)程

信貸危機(jī)即金融危機(jī)，是由于美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)次級(jí)抵押貸款引起的。在這次的金融危機(jī)中，很多著名的次級(jí)貸款抵押機(jī)構(gòu)不得不被國(guó)家收購(gòu)或者直接破產(chǎn)倒閉，這在極大程度上影響了歐洲、美洲各國(guó)股市的穩(wěn)定狀況，同時(shí)使得全球的經(jīng)濟(jì)都受到了很大的影響，進(jìn)入到衰退時(shí)期。同樣，在美國(guó)進(jìn)入金融危機(jī)之前，美國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也處于穩(wěn)定發(fā)展的階段，但由于美國(guó)銀行及金融機(jī)構(gòu)和一些資本家為了獲取更多的利益，向一些本來(lái)沒(méi)有購(gòu)房能力的美國(guó)居民提供購(gòu)買房屋的貸款服務(wù)。但由于這些資本家和銀行機(jī)構(gòu)為了能夠獲得持續(xù)的利潤(rùn)，要求這些本沒(méi)有購(gòu)房能力的貸款者提供與房貸價(jià)格相當(dāng)?shù)牟粍?dòng)產(chǎn)作為抵押的保障，同時(shí)在貸款還款的過(guò)程中房地產(chǎn)的價(jià)格仍然在不斷的上漲，這種情況導(dǎo)致美國(guó)的房?jī)r(jià)水漲船高，但這一情況也導(dǎo)致了相應(yīng)的監(jiān)管部門所具備的監(jiān)管能力已經(jīng)無(wú)法應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、銀行等機(jī)構(gòu)的發(fā)展速度。越來(lái)越高的房地產(chǎn)價(jià)格使得本就沒(méi)有購(gòu)房能力的貸款者大規(guī)模的產(chǎn)生無(wú)力償還次級(jí)抵押貸款等情況，選擇了違約行為，進(jìn)而導(dǎo)致2007年開始美國(guó)的房?jī)r(jià)開始迅速下跌，并引發(fā)了一系列金融機(jī)構(gòu)商品價(jià)格下降和倒閉，引發(fā)了更大規(guī)模的全球性金融危機(jī)。

二、從信貸危機(jī)中可以看出的問(wèn)題

第一，美國(guó)政府在對(duì)美國(guó)的金融市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管控制的過(guò)程中仍然存在著很多問(wèn)題。雖然美國(guó)相較于其他發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，在金融市場(chǎng)監(jiān)管方面已經(jīng)較為全面，但也存在各個(gè)監(jiān)管部門監(jiān)管內(nèi)容存在重疊或留空的現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)美國(guó)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)采取的是分開管理，將保險(xiǎn)、銀行等金融板塊分別歸于各個(gè)部門管理，這樣的監(jiān)管機(jī)制很明顯不能夠滿足美國(guó)金融企業(yè)的發(fā)展。

第二，美國(guó)貨幣政策不嚴(yán)格，使得美國(guó)貨幣的流動(dòng)性增高，進(jìn)而導(dǎo)致貨幣貶值資產(chǎn)空高。美國(guó)資本家與金融行業(yè)的合作導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)可以擁有足夠量的貸款資金源頭，并且這些資金會(huì)隨著貸款人的還款和不斷提高房地產(chǎn)價(jià)格等方式，再次流回資本家與金融機(jī)構(gòu)的手中。在這樣的情況下，美國(guó)的貨幣政策不夠嚴(yán)格就會(huì)導(dǎo)致其未能對(duì)這樣的資金循環(huán)提供及時(shí)的管控和治理，使得美國(guó)的信貸危機(jī)最終爆發(fā)。

第三，美國(guó)的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為了能夠使更多的次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)能夠擁有發(fā)放次級(jí)抵押貸款的資格，在對(duì)其進(jìn)行評(píng)級(jí)的過(guò)程中擅自提高評(píng)級(jí)結(jié)果，這樣導(dǎo)致一些真實(shí)信用風(fēng)險(xiǎn)本不足以提供次級(jí)抵押貸款的貸款公司仍然取得了發(fā)放貸款資格，這就相當(dāng)于判卷老師主動(dòng)為考生提供方便，根本沒(méi)有考慮到這一過(guò)程中可能造成的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，貸款機(jī)構(gòu)為了吸引一些低收入的房地產(chǎn)購(gòu)買者，主動(dòng)將申請(qǐng)貸款的標(biāo)準(zhǔn)降低，并且提供各類抵押貸款的品種，通過(guò)各樣的方法引導(dǎo)購(gòu)房者簽訂可調(diào)整利率抵押貸款協(xié)議，這類協(xié)議在最初的還款期內(nèi)有著非常低的利率，對(duì)這些低收入貸款者有著很高的誘惑性，但在之后的還款期內(nèi)，抵押貸款的利潤(rùn)將會(huì)隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷升高而不斷地增長(zhǎng)，正是因?yàn)檫@樣才導(dǎo)致了最后美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的崩潰。并且貸款機(jī)構(gòu)通過(guò)將這些貸款證券化，銷售等方式，將自身的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

第五，作為貸款方，越來(lái)越多的人接受通過(guò)高利率的貸款來(lái)獲得購(gòu)房機(jī)會(huì)，同時(shí)，很多人也開始傾向于購(gòu)買多套住房或者通過(guò)買房這一手段來(lái)實(shí)現(xiàn)所有資產(chǎn)的增值。隨著貸款機(jī)構(gòu)對(duì)貸款人信用要求的降低，這促使更多有潛在購(gòu)房意愿的低收入人群或信用不佳人群擁有了申請(qǐng)購(gòu)房貸款的資格。

三、我國(guó)房地產(chǎn)信用貸款的現(xiàn)狀

我國(guó)很多購(gòu)房消費(fèi)者在購(gòu)買住房的過(guò)程中對(duì)于金融貸款的依賴性較高，這一情況導(dǎo)致了我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率遠(yuǎn)大于發(fā)達(dá)國(guó)家。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信貸行業(yè)，一般都是銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款融資服務(wù)，但自從20世紀(jì)末期到21世紀(jì)初期開始，我國(guó)的信貸業(yè)務(wù)逐漸開放為購(gòu)房者提供信用貸款。隨著信貸行業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)、開始到建設(shè)發(fā)行，再到消費(fèi)者購(gòu)買住房等各個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)于金融貸款行業(yè)有著極強(qiáng)的依賴性。

四、我國(guó)房地產(chǎn)信貸危機(jī)產(chǎn)生的原因

第一，房地產(chǎn)金融交易發(fā)展不充分。我國(guó)相較于其他發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)，在金融市場(chǎng)發(fā)展等方面仍然處于滯后階段。在發(fā)展的過(guò)程中，主要以銀行信貸產(chǎn)品發(fā)展為主體，存在著發(fā)展不均衡等情況。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在著一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不均衡的情況，相對(duì)于周邊國(guó)家來(lái)說(shuō)，我國(guó)金融的一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)較為可觀，但二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展仍然存在一定的問(wèn)題。

第二，我國(guó)房地產(chǎn)信貸所涉及的金融機(jī)構(gòu)比較缺乏。在這種情況下，如果房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)使我國(guó)銀行行業(yè)受到極大的打擊。同時(shí)，銀行提供信貸資金的過(guò)程中缺少?gòu)?qiáng)有力的違約處罰保障，而很多發(fā)達(dá)國(guó)家則已經(jīng)建立可以為銀行提供降低違約風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)。

第三，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過(guò)程中往往都會(huì)選擇銀行信用貸款這一融資渠道。這種單一的融資方法體現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)金融活動(dòng)對(duì)于銀行的極高依賴性，缺少其他的金融融資方法和渠道。

第四，當(dāng)前住房保障制度難以有效滿足實(shí)際需求。我國(guó)推行的住房保障制度雖然在一定程度上實(shí)現(xiàn)了社會(huì)穩(wěn)定的目的，但仍然存在著難以滿足低收入群體住房需求的問(wèn)題。一些貧困低收入人群缺少政府給予的與住房有關(guān)的金融幫助，導(dǎo)致我國(guó)住房難的問(wèn)題仍然十分明顯。

五、信貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響和啟示

從上文提到的我國(guó)房地產(chǎn)信貸危機(jī)發(fā)生的原因中可以看出，我國(guó)仍然存在著發(fā)生信貸危機(jī)的較大可能性，我國(guó)在信用貸款方面應(yīng)該給予足夠的重視，從根本上預(yù)防房地產(chǎn)信用貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

第一，由政府推動(dòng)促進(jìn)相關(guān)房地產(chǎn)信貸體系的建設(shè)與發(fā)展。政府機(jī)構(gòu)要積極促進(jìn)有關(guān)銀行業(yè)監(jiān)管部門的建立，吸取美國(guó)各監(jiān)管部門負(fù)責(zé)區(qū)域中存在交叉或留白的錯(cuò)誤經(jīng)驗(yàn)，對(duì)監(jiān)管內(nèi)容及能力進(jìn)行合理充分的分配，并且制定相應(yīng)的政策來(lái)保證銀行業(yè)監(jiān)管部門在實(shí)施監(jiān)管的過(guò)程中能夠做到有章可循。

第二，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控。尤其是信用貸款這一方面的供應(yīng)量，需要進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注?？梢酝ㄟ^(guò)減少貨幣額的流動(dòng)性來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的發(fā)展，同時(shí)，需要對(duì)申請(qǐng)住房貸款的申請(qǐng)人信用進(jìn)行嚴(yán)格的審核，降低擁有不良信用記錄貸款者的貸款額度或直接拒絕此類貸款情況，來(lái)從根本上降低銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，加大對(duì)于失信行為的懲罰力度。對(duì)于貸款不還者的懲戒方式從僅僅進(jìn)行資金方面的懲罰擴(kuò)大到失信者日常工作、出行方面，借此提高人們對(duì)于失信行為的警惕心理。并且，在進(jìn)行貸款的過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行信息征集工作，要促進(jìn)貸款者建立自覺(jué)還款的意識(shí)。

第四，在一些商業(yè)銀行內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中可以實(shí)施激勵(lì)制度。不同的崗位和不同的績(jī)效之間的工資應(yīng)該具有相應(yīng)的差異，并且具有一定的梯度，這樣才可以促進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理人員日常的業(yè)績(jī)發(fā)展。同時(shí)，也應(yīng)該制定相應(yīng)的責(zé)任制度，每一位工作人員要對(duì)其所負(fù)責(zé)的信用貸款者進(jìn)行長(zhǎng)期負(fù)責(zé)，若在負(fù)責(zé)期間出現(xiàn)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，則需要對(duì)應(yīng)的對(duì)工作人員的績(jī)效工資進(jìn)行扣除。

第五，銀行自身的發(fā)展需要相應(yīng)的人才作為支撐。銀行業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，不僅僅要將關(guān)注點(diǎn)放在為貸款者提供服務(wù)，這方面上也應(yīng)該積極地培養(yǎng)行業(yè)中的人才。通過(guò)任命或培養(yǎng)高素質(zhì)人才來(lái)提高銀行的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和市場(chǎng)形象，從而進(jìn)一步來(lái)保證銀行的穩(wěn)步發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與銀行業(yè)領(lǐng)域存在的問(wèn)題導(dǎo)致我國(guó)在全球性金融危機(jī)中比起發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)更加容易受到影響，同時(shí)也更加容易產(chǎn)生信貸危機(jī)。所以，我國(guó)應(yīng)該積極借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家金融業(yè)在監(jiān)管過(guò)程中的問(wèn)題和成就，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)人才的培養(yǎng)和相關(guān)系統(tǒng)的建設(shè)與完善來(lái)降低我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

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