王洋 曹曉晨

“哎呀，真是大變樣了??！”2019年8月，勁松北社區(qū)居民林女士從閨女家搬了回來，一踏入勁松西街就愣了一下?！耙郧敖值揽雌饋砥破茽€爛，商販攤子隨意亂擺，體驗可不好吶。”不僅如此，像停車秩序混亂、排水管道堵塞、門禁安防損壞等老小區(qū)常見的問題，勁松北社區(qū)更是一樣都不少。談起近一年來的社區(qū)生活，林女士一臉幸福。

勁松北社區(qū)共有高層樓6棟，多層樓40棟，居住人群中近四成為老年住戶。為改變老舊小區(qū)現(xiàn)狀，為老年人提供更具人性化的關(guān)懷和服務(wù)，2018年7月，勁松街道以勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)作為先行試點(diǎn)，通過黨建引領(lǐng)、社會力量參與的城市治理新思路，圍繞公共空間、智能化、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區(qū)文化4大類16小類30余項內(nèi)容，對社區(qū)進(jìn)行了脫胎換骨的改造。2019年8月，項目完工，得到了廣大居民的一致好評。

小區(qū)怎么改? 居民說了算

站在社區(qū)門口抬頭望，“勁松北社區(qū)”的題字格外醒目。這遒勁的手書出自70歲的居民賈志華。在一次社區(qū)書法比賽中，賈老拔得頭籌，獲得了“題字權(quán)”。

在這次小區(qū)的改造過程中，居民的身影和聲音同樣貫穿了始終。在勁松二區(qū)“美好小屋”物業(yè)中心的墻上，掛著一塊“北京誠智慧中物業(yè)管理有限公司勁松黨支部”的牌子。小區(qū)改造工程啟動伊始，朝陽區(qū)委勁松街道工委就搭建了黨建工作平臺，帶領(lǐng)此次物業(yè)入駐涉及的11個黨支部，組成五方聯(lián)動黨建共同體，開啟了黨建引領(lǐng)助推社區(qū)治理和街區(qū)更新的新模式。

針對大家反映便民設(shè)施不足的問題，究竟需要引入哪些便民業(yè)態(tài)呢？這讓項目團(tuán)隊犯了難。為此，社區(qū)黨委和項目團(tuán)隊決定挨家挨戶上門走訪調(diào)查。在居民的你一言我一語中，團(tuán)隊整理出大家最想改變的三大現(xiàn)狀：“綠化不足、環(huán)境衛(wèi)生差”“社區(qū)整體老舊、破敗”“缺少停車位、停車管理混亂”。

此外，項目團(tuán)隊還將居民細(xì)分為青年、中年、老年三類人群，對他們各自的需求進(jìn)行了深入調(diào)研。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，青年人群希望增加健身房、早餐店和代收快遞、外賣等服務(wù)，中年人群和老年人群則希望增加菜市場、社區(qū)食堂、理發(fā)店和生活超市等方便居家生活的設(shè)施?！斑@些問需于民的扎實工作，為小區(qū)改造設(shè)計方案的優(yōu)化提升、精準(zhǔn)施策提供了有效依據(jù)?！表椖繄F(tuán)隊負(fù)責(zé)人賈凡說。

在后續(xù)的改造設(shè)計中，社區(qū)黨委成立了由40余名黨員群眾組成的議事小組，通過多次廣泛宣講、包樓問需等形式，匯集民智形成共識。最終，項目團(tuán)隊根據(jù)居民呼聲最高的建議，決定引入百年義利、匠心工坊生活服務(wù)、美好鄰里食堂等便民業(yè)態(tài)，并改建自行車棚、加裝電梯、完善無障礙設(shè)施，以最大程度方便居民的生活。

資金怎么來? 借力社會資本

要對小區(qū)內(nèi)所有的食堂、衛(wèi)生服務(wù)站、黨員活動室、匠心工坊、自行車棚等進(jìn)行建設(shè)或改造，數(shù)千萬元的資金成為社區(qū)面臨的最大困難。

剛開始，社區(qū)曾想過向上級申請相關(guān)經(jīng)費(fèi)，但政府只能提供“兜底”服務(wù)，要想大幅提升小區(qū)的居住品質(zhì)，還有很大的資金缺口。

就在大家愁眉不展之時，愿景集團(tuán)找到了勁松街道。愿景集團(tuán)是一家為老舊小區(qū)更新改造提供投資拉動、設(shè)計改造、長效運(yùn)營全鏈條服務(wù)的民營企業(yè)。集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示，他們愿意注資參與此次老舊小區(qū)的更新改造和運(yùn)營服務(wù)。

經(jīng)過多次討論，街道和社區(qū)一致認(rèn)為，引入社會資本參與老舊小區(qū)改造工作是當(dāng)下最合適的方法，也是唯一的解決途徑。但同時，如果由企業(yè)投入，就必須尋找盈利空間，否則也難以為繼?？紤]到這樣的合作模式并無先例，朝陽區(qū)委區(qū)政府專門成立了老舊小區(qū)更新提升工作專班，針對社會力量參與缺少政策路徑、投資回報模式不清晰等問題開展研究，支持勁松街道引入社會力量參與社區(qū)改造。

“在社會資本進(jìn)入之初，街道給予其3年扶持期。通過收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、政府補(bǔ)貼、商業(yè)收費(fèi)等多種渠道，實現(xiàn)第三方公司投資回報的平衡，形成社會機(jī)構(gòu)介入城市老舊社區(qū)改造的吸引點(diǎn)。這就是我們經(jīng)過探索，提出的社區(qū)長效發(fā)展的創(chuàng)新模式?！眲潘山值拦の瘯洍畋抡f。

最終，街道工委從“街區(qū)、社區(qū)、鄰里”三重維度，將具備資質(zhì)的第三方公司愿景集團(tuán)選為運(yùn)營方，3000萬元社會資本成功進(jìn)入?！耙肷鐣Y本，不僅解了燃眉之急，而且由企業(yè)進(jìn)行整體性設(shè)計、專業(yè)性改造、規(guī)范性運(yùn)營，還可確保改造提升項目‘一張藍(lán)圖管到底?！睏畋抡f。

“先嘗后買”? 良性循環(huán)

“我們年紀(jì)大了腿腳不方便，每天上樓下樓特別費(fèi)勁兒?，F(xiàn)在好了，物業(yè)給我們加裝了電梯，每天出去買菜遛彎兒再也不成問題啦！”說起身邊的變化，老街坊王叔叔滿意極了。

物業(yè)公司進(jìn)駐后，在社區(qū)黨委的引領(lǐng)下，通過電力增容、架空線入地、安裝安防消防設(shè)施、景觀綠化改造、便民服務(wù)配套改造、線上IT系統(tǒng)搭建等立體化、系統(tǒng)化的改造，讓這個建于上世紀(jì)70年代的老小區(qū)煥然一新。

勁松北社區(qū)居委會主任牛磊介紹說，從今年年初起，愿景旗下的“和家物業(yè)”開始對勁松一區(qū)二區(qū)住戶收取物業(yè)費(fèi)（多層0.43元/平方米，高層1.42元/平方米），并以“先服務(wù)，再體驗，后收費(fèi)”的原則，讓居民先感受到環(huán)境與服務(wù)的提升，居民滿意后，可選擇在一年中任何時間繳費(fèi)。

讓從沒有繳過物業(yè)費(fèi)的居民掏錢，不是件容易事兒。為此，社區(qū)決定進(jìn)行民主投票。2019年6月10日，開箱驗票結(jié)果顯示，在需要確權(quán)的2763戶居民中，同意戶數(shù)占比56.03%，同意面積占比51.66%，勁松北社區(qū)由此成為首個通過正規(guī)“雙過半”程序引入專業(yè)化物業(yè)管理公司的老舊小區(qū)。

誰投資、誰受益。勁松209號樓居民劉阿姨表示，交了物業(yè)費(fèi)后，不僅家里的維修問題有了保障，就連路上的雜草、枯樹枝都有人定期清除了。

“只有建立受益者付費(fèi)機(jī)制，引導(dǎo)居民建立物業(yè)繳費(fèi)意識，才能實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)長期良性循環(huán)?！睏畋赂嬖V我們。

事實上，即使居民交了物業(yè)費(fèi)，企業(yè)還是虧本的。在社區(qū)黨委的支持和協(xié)助下，物業(yè)又通過對社區(qū)閑置低效空間的改造提升，運(yùn)營閑置資源等增值服務(wù)，獲取合理收益。“未來，物業(yè)和停車管理收費(fèi)，養(yǎng)老托幼設(shè)施的啟用，都可以助企業(yè)實現(xiàn)投資回報平衡。”牛磊說。

經(jīng)過兩年的探索，這種居民和物業(yè)“雙贏”的“勁松模式”已經(jīng)成為北京市老舊小區(qū)綜合整治典型案例，“支持社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理”也被寫入自2020年5月1日起施行的《北京市物業(yè)管理條例》。勁松街道工委把勁兒用在人民幸福上，著力升級改造老舊小區(qū)的實踐創(chuàng)出了可復(fù)制、可推廣的成功經(jīng)驗。