黃娜

【摘要】公租房是保障性住房中的一種，是在限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平的條件下，為符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中低收入住房困難群體、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位新就業(yè)的無(wú)房職工以及穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員等提供住房保障。本文通過(guò)對(duì)公租房特征分析，闡述了公租房項(xiàng)目造價(jià)管理措施，從而對(duì)公租房項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行有效管理與控制。

【關(guān)鍵詞】公租房;造價(jià)控制;措施

近年來(lái)，我國(guó)建筑行業(yè)隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平的提升以前所未有的速度向前發(fā)展著，建筑行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。其中公租房作為國(guó)家住房保障體系的重要組成部分，歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，一般以低于市場(chǎng)價(jià)格向城市中低收入群體出租。因此，公租房項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)根據(jù)其各項(xiàng)特征，在盡量滿足住宅舒適性以及經(jīng)濟(jì)適用性的條件下，充分考慮成本控制以及投資效率，在項(xiàng)目建設(shè)中實(shí)現(xiàn)全過(guò)程造價(jià)管理，才能做到有效控制。

1、工程造價(jià)內(nèi)涵

工程造價(jià)控制主要指在工程造價(jià)允許范圍內(nèi)，建設(shè)項(xiàng)目整體流程中，規(guī)劃、控制并監(jiān)管建設(shè)資金，通過(guò)相關(guān)技術(shù)糾正并改進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)中存在的偏差與錯(cuò)誤預(yù)估等，以此實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資建設(shè)目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，確保整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，合理使用人力、物力與財(cái)力等資源，并保證工程竣工結(jié)算符合預(yù)算審定要求，同時(shí)提高項(xiàng)目最大化投資收益。工程造價(jià)控制包含前期可行性研究，還有招投標(biāo)、投資決策、設(shè)計(jì)、施工及竣工等環(huán)節(jié)的造價(jià)控制。

2、工程造價(jià)的重要性

工程造價(jià)管理與控制是相關(guān)企業(yè)有效管理建筑工程項(xiàng)目投資的重要內(nèi)容，只有科學(xué)地、合理地控制工程造價(jià)，才能夠獲得更加全面的項(xiàng)目投資效益以及社會(huì)效益。采用合理的造價(jià)管理及成本控制方式，才能夠科學(xué)地做出投資預(yù)算。因此，工程項(xiàng)目的造價(jià)管理與控制水平越高，越有利于降低建設(shè)成本，有利于使人力、物力、財(cái)力等資源利用效率達(dá)到最大化。

3、公租房的特征

3.1社會(huì)保障性

公租房制度是社會(huì)保障中極為重要的環(huán)節(jié)，更是住房保障的核心內(nèi)容，體現(xiàn)了政府履行社會(huì)保障職能，通過(guò)宏觀政策調(diào)控來(lái)解決低收入群體的住房問(wèn)題。我國(guó)的住房分配體系在商品化及社會(huì)化的進(jìn)程中主要以市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，公租房只是社會(huì)保障中的一部分，用以彌補(bǔ)住房市場(chǎng)救濟(jì)缺口，對(duì)于低收入者提供幫助，體現(xiàn)了人道主義精神。低收入群體無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)化渠道購(gòu)買商品房，只有依靠公租房這種具有保障性質(zhì)的住房才能解決根本問(wèn)題。

3.2政府主導(dǎo)性

公租房政策是以政府為主導(dǎo)集中社會(huì)力量提供住房保障措施，公租房政策落實(shí)和推動(dòng)的重要特征之一即為以政府為主體。公租房制度建立的主要目的，就是為了解決市場(chǎng)調(diào)節(jié)無(wú)法改善低收入群體在住房保障上面臨的難題。政府作為公租房政策的制定者與執(zhí)行者，應(yīng)充分考慮公租房建設(shè)的造價(jià)管理，研究從項(xiàng)目立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收各個(gè)階級(jí)的成本控制。

3.3公益性

公租房不僅可以解決低收入群體的住房保障問(wèn)題，為低收入群體節(jié)約生活成本，還可以產(chǎn)生一定的社會(huì)效益。公益性主要體現(xiàn)為：解決低收入群體的住房保障問(wèn)題可以提高城鎮(zhèn)居民整體居住水平，提升市容市貌，增強(qiáng)群眾的幸福感、獲得感、安全感。

3.4福利性

公租房是由政府主導(dǎo)，為低收入群體建設(shè)的具有保障性質(zhì)的住房，所以在建設(shè)過(guò)程中追求的是社會(huì)效益而不是經(jīng)濟(jì)效益，享受稅費(fèi)減免、無(wú)償劃撥等優(yōu)惠政策，建設(shè)成本較為低廉。在政府的調(diào)控下，租賃價(jià)格、物業(yè)管理維護(hù)價(jià)格等往往低于市場(chǎng)價(jià)格，這些都體現(xiàn)了公租房的福利性。

4、公租房建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制方法

工程造價(jià)的管理與控制是一項(xiàng)貫穿于整個(gè)建設(shè)過(guò)程的工作，現(xiàn)階段，公租房項(xiàng)目實(shí)際施工中，工程造價(jià)控制方法主要包含以下幾個(gè)方面：

（1）總投資估算控制。其主要指項(xiàng)目建設(shè)建議書(shū)及可行性研究等環(huán)節(jié)的估算。項(xiàng)目及施工技術(shù)擴(kuò)大性初步設(shè)計(jì)階段測(cè)算即為設(shè)計(jì)概算，投標(biāo)階段則是投標(biāo)報(bào)價(jià)，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段測(cè)算屬于施工圖預(yù)算，最終結(jié)算就是結(jié)算價(jià)。建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)要符合項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)獲得的總投資估算額度要求。

（2）工程量清單控制方法。工程造價(jià)包含分部分項(xiàng)、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目、規(guī)費(fèi)與稅金等部分費(fèi)用。這些費(fèi)用中，稅金與規(guī)費(fèi)因是固定的無(wú)法控制，因此部分造價(jià)控制中，分部分項(xiàng)、措施項(xiàng)目及其他項(xiàng)目等費(fèi)用是造價(jià)控制的重點(diǎn)。

（3）限額設(shè)計(jì)。其主要指確定總投資概算、建材與建設(shè)檔次后，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，限額設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工圖紙、措施方案與設(shè)備材料方案，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行工程造價(jià)控制。其中，施工圖設(shè)計(jì)中要綜合考慮用鋼量與建設(shè)外部造型引起的投資變化。

（4）變更與簽證次數(shù)的減小。項(xiàng)目建設(shè)造價(jià)控制中，現(xiàn)場(chǎng)簽證及工程變更是非常重要的。項(xiàng)目建設(shè)單位報(bào)告不均衡情況下，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)簽證增加工程量與工程變更從源頭增加項(xiàng)目?jī)?nèi)容設(shè)計(jì)，以提高項(xiàng)目整體投資額度。因此，工程量清單制定過(guò)程中，要重視可能發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更的地方，加強(qiáng)建設(shè)管理，盡量減小現(xiàn)場(chǎng)簽證及工程變更頻率。

（5）突破材料招標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)是材料價(jià)格確定的有效途徑，現(xiàn)行招投標(biāo)法中，明確提出項(xiàng)目評(píng)標(biāo)時(shí)，不能修改商務(wù)標(biāo)部分。但在公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)談判中其是能夠被修改的，充分體現(xiàn)了其應(yīng)用優(yōu)勢(shì)。

（6）多級(jí)審核。其要求在項(xiàng)目完成竣工后，建設(shè)單位要提供三份結(jié)算資料，并交由代建、監(jiān)理與審計(jì)等單位造價(jià)工程師同時(shí)進(jìn)行“背對(duì)背”審核，提供審核意見(jiàn)。甲方負(fù)責(zé)匯總分析三方審核意見(jiàn)，找出不同并分析其出現(xiàn)的原因，在此基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目最終結(jié)算價(jià)格。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，公租房項(xiàng)目建設(shè)中，加強(qiáng)工程造價(jià)控制力度，節(jié)省成本，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，確保政府部門充分發(fā)揮有限資金的作用。項(xiàng)目管理為全鏈條管理體系，各個(gè)環(huán)節(jié)人員均要重視工程造價(jià)控制，為公租房項(xiàng)目健康發(fā)展提供推動(dòng)力。

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作者簡(jiǎn)介：

黃娜，女 ，1982年10 月出生，湖南株洲人，主要從事：工程造價(jià)。