鄭振華

國有企業(yè)改革是供給側(cè)改革的主體，深化國企改革，加快國有經(jīng)濟布局調(diào)整，是我國經(jīng)濟在新的基礎(chǔ)上實現(xiàn)協(xié)調(diào)、健康、有序發(fā)展的重要舉措。必須堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，逐步深入推進(jìn)，不斷地通過創(chuàng)新推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快形成引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的體制機制和發(fā)展方式。筆者以國有房地產(chǎn)企業(yè)——廈門住宅建設(shè)集團(tuán)有限公司為例（以下簡稱“廈門住宅集團(tuán)”），淺析其轉(zhuǎn)型升級之路。面對房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力，住宅集團(tuán)要走出目前的困境，實現(xiàn)穩(wěn)定、高質(zhì)量和可持續(xù)的增長，唯一的辦法是進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過轉(zhuǎn)型升級，發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)，從注重發(fā)展速度轉(zhuǎn)為注重發(fā)展質(zhì)量。轉(zhuǎn)型升級是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場變化和提升發(fā)展質(zhì)量的必然選擇。

“十三五”期間，集團(tuán)基于“美麗廈門城市運營商和海西城市圈服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，打造“一核心、三結(jié)合、六平臺”的發(fā)展模式，即：以服務(wù)于廈門城市發(fā)展為核心，致力城市升級，成就美好生活，強化公益與市場、開發(fā)與經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)與金融的結(jié)合，打造商品房開發(fā)、類別地產(chǎn)開發(fā)與運營、財政投資項目建設(shè)與管理、資產(chǎn)運營與管理、業(yè)主綜合服務(wù)、城建服務(wù)與新興產(chǎn)業(yè)六大專業(yè)化的業(yè)務(wù)發(fā)展平臺，形成多元化布局、專業(yè)化夯實、平臺化集聚、綜合化協(xié)同的發(fā)展態(tài)勢，形成“綠色人居型住宅開發(fā)、特色類別地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、人性化公共服務(wù)設(shè)施建管服務(wù)、高價值不動產(chǎn)運營、人性化智慧社區(qū)運營、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)及城建產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)”的業(yè)務(wù)發(fā)展特色，強化集資產(chǎn)、投資、融資于一體的資本運作能力，通過資源協(xié)同、資本協(xié)同、服務(wù)協(xié)同、信息協(xié)同，培育集團(tuán)內(nèi)部、外部各層次間的協(xié)同優(yōu)勢。

轉(zhuǎn)型升級文化產(chǎn)業(yè)

隨著集團(tuán)戰(zhàn)略要求和發(fā)展思路的進(jìn)一步深化，直屬企業(yè)萬舜文投公司以專項提升促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理水平全面提高為目標(biāo)，積極找準(zhǔn)管理目標(biāo)，實現(xiàn)重點突破，取得階段性成效。萬舜文投公司作為廈門市屬國有集團(tuán)文化投資類專業(yè)公司，主要承接集美新城建筑面積達(dá)31.2萬平方米文化公建群的招商及運營工作，通過誠毅科技探索中心、嘉庚藝術(shù)中心、市民廣場等項目運營管理，有效聚集新城人氣，提升集團(tuán)良好的社會形象，培育了一支初步具備文化產(chǎn)業(yè)核心管理能力和創(chuàng)造價值能力的運營團(tuán)隊。

新興產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展，轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)新推進(jìn)。

（1）誠毅科技探索中心獲批國家4A級旅游景區(qū)，被授予“中國航天科普體驗基地”“全國海洋科普教育基地”等榮譽稱號。

（2）嘉庚劇院（保利院線）自開業(yè)以來，推出以音樂會、兒童劇、歌劇、雜技、芭蕾舞、音樂劇、話劇、魔術(shù)等各種藝術(shù)形式的高雅演出，充分利用保利院線資源，已成為“廈門文化標(biāo)志、高雅藝術(shù)殿堂、市民素質(zhì)教育園地、海峽文化交流平臺、文明城市窗口”。

（3）在福建省首家引進(jìn)華誼兄弟公司影院，并落戶嘉庚藝術(shù)中心，是目前省內(nèi)最高端的電影中心，擁有省內(nèi)唯一杜比劇院。廈門嘉庚華誼兄弟電影中心的開業(yè)，進(jìn)一步豐富了廈門的文娛產(chǎn)生。

深入研究文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策和行業(yè)發(fā)展情況，探尋產(chǎn)業(yè)化可行性研究和投資機會。未來萬舜文投公司將依托現(xiàn)有項目，采取“自營品牌+招商”的模式進(jìn)行運營，強化對項目的運營管理，提升公共服務(wù)品質(zhì)，增強企業(yè)經(jīng)營能力;以政府委托管理的現(xiàn)有項目為平臺，拓展自建/他建/公建/參股投資的項目;打造文化、旅游產(chǎn)業(yè)鏈，延伸體育、投資領(lǐng)域，形成新的支柱產(chǎn)業(yè)、盈利模式和造血機制。

發(fā)展科普產(chǎn)業(yè)。目前，中國的科普教育碎片化、不成體系，科普產(chǎn)業(yè)尚未成型，但未來發(fā)展空間非常大。

萬舜文投公司將以誠毅科技探索中心為基點，加快拓展培訓(xùn)業(yè)務(wù)，推動科普培訓(xùn)進(jìn)社區(qū)、進(jìn)校園，通過整合科普資源數(shù)字化云平臺、VR/AR情景式教育產(chǎn)品、（航天等）主題創(chuàng)客課程等線上線下資源，構(gòu)建O2O科普教育“新網(wǎng)絡(luò)”，努力打造成為中國科普標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化的先鋒企業(yè)。

拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈。隨著廈門老院子、靈玲馬戲城、誠毅科探中心、嘉庚藝術(shù)中心（廈門嘉庚劇院、華誼兄弟電影中心）等新興文化、旅游景區(qū)逐漸成熟，以及原鰲園、園博苑等景區(qū)，集美旅游聚集效應(yīng)日益凸顯。

萬舜文投公司將依托集美新城（萬舜商圈）作為集美全域旅游、國際研學(xué)旅行中心板塊的優(yōu)勢，打造類5A大景區(qū)和假日休閑商圈，通過塑造品牌文化旅游活動，并嫁接移動支付、銀行、電信、易通卡、工會卡、社區(qū)服務(wù)等入口，整合景區(qū)、商家、旅行商和游客大數(shù)據(jù)，打造電商平臺、O2O旅行社、酒店配套等旅游產(chǎn)業(yè)鏈。

打造文化傳播業(yè)務(wù)板塊。旗下文化傳播公司將依托萬舜文投公司的平臺優(yōu)勢，加強活動策劃、策展布展以及文化傳播類人才的儲備，擴大活動策劃執(zhí)行、策展布展等業(yè)務(wù)板塊的業(yè)務(wù)量，同時加大文化傳播業(yè)務(wù)板塊的探索力度，拓展新媒體、信息化平臺等新業(yè)務(wù)，開發(fā)新的經(jīng)濟增長點。

萬舜文投公司積極圍繞集團(tuán)既定的市場化目標(biāo)，通過創(chuàng)新管控模式等途徑，以嘉庚藝術(shù)中心為依托打造文化產(chǎn)業(yè)，以誠毅科技探索中心為平臺進(jìn)軍旅游產(chǎn)業(yè)。目前，萬舜文投公司各項工作成效較明顯，但文化、旅游、體育相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的投資拓展尚處于探尋起步階段，公司轉(zhuǎn)型升級發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

轉(zhuǎn)型升級傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)

住總物業(yè)公司作為集團(tuán)五大業(yè)務(wù)板塊之一的“業(yè)主綜合服務(wù)體系”具體踐行者，在“傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型與升級”層面進(jìn)行了較深入的探索與嘗試。

（1）確立以“提升業(yè)主滿意度”為核心的戰(zhàn)略目標(biāo)住總物業(yè)最核心的資源就是業(yè)主，業(yè)主是實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的根本，業(yè)主的口碑是實現(xiàn)集團(tuán)品牌戰(zhàn)略的重要支撐。因此，所有工作必須圍繞“提升業(yè)主滿意度”這個目標(biāo)去努力。

（2）有效利用新技術(shù)（互聯(lián)網(wǎng)與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)），提升傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。研發(fā)專屬的業(yè)主服務(wù)平臺（APP、微信公眾號）提升基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)效率與品質(zhì)，如房屋修繕及其管理;保衛(wèi)、消防管理、車輛道路管理、交通秩序的維護(hù)等。公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，如水、電代收等。實現(xiàn)對業(yè)主的服務(wù)需求及時獲知、即時反饋。

（3）為業(yè)主提供增值服務(wù)，真正實現(xiàn)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型與升級，打造社區(qū)O2O平臺。整合優(yōu)化現(xiàn)有社區(qū)資源，融合傳統(tǒng)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)功能，拓展增值服務(wù)板塊，實現(xiàn)業(yè)主需求線上線下無縫對接。提供生活服務(wù)：針對家庭或個人的生活配套服務(wù);商業(yè)服務(wù)：業(yè)主的食、購、行、娛等線上咨詢、預(yù)訂與采購，以及線下即時配送的最后一公里服務(wù);商務(wù)服務(wù)：公共物業(yè)的商務(wù)配套服務(wù);停車服務(wù)：停車場、庫運營管理及工程服務(wù)，家庭維修上門，品牌售后代理，工程及設(shè)備維修保養(yǎng)等;裝修服務(wù)：家裝，工裝設(shè)計與施工服務(wù)，軟裝設(shè)計等;專業(yè)服務(wù)：互聯(lián)網(wǎng)+金融、教育、移民、健康養(yǎng)老等。

（4）公益與效益并重，夯實基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，逐步延伸增值業(yè)務(wù)，打造“智能社區(qū)”“智慧社區(qū)”，以社區(qū)（公共物業(yè)）管理智能化、業(yè)主服務(wù)智慧化為目標(biāo)，最大程度提升業(yè)主居住體驗。充分利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造“厝邊”系列品牌和平臺，簡化物業(yè)服務(wù)流程，滿足日趨多元的業(yè)主需求，挖掘新的業(yè)務(wù)增長點，實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益雙贏。

（5）解放思想，構(gòu)建市場化的人才機制，嘗試與市場接軌的人才引進(jìn)及薪酬機制。在集團(tuán)相對欠缺的O2O平臺運營人才、商業(yè)運營人才、專業(yè)服務(wù)人才等層面大膽創(chuàng)新，推動用工市場化、薪酬市場化的探索，調(diào)動各層面的積極性，物業(yè)公司下屬各業(yè)務(wù)部門及子公司領(lǐng)導(dǎo)人均采取市場化招聘的形式，提供有市場競爭力的薪酬待遇，強化薪酬激勵，實現(xiàn)業(yè)績與考核掛鉤。

積極探索康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)

廈門住宅集團(tuán)開展自投自營的其他類別地產(chǎn)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)，以迎合消費升級，豐富產(chǎn)品形態(tài)，獲取多層次利潤為導(dǎo)向，探索文化、旅游、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等類別地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，重點拓展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)營。由集團(tuán)牽頭，新業(yè)務(wù)開發(fā)以東區(qū)為主，經(jīng)營以萬銀為主，形成新業(yè)務(wù)開發(fā)與經(jīng)營的專業(yè)化發(fā)展。

通過對國內(nèi)典型養(yǎng)老案例配套設(shè)施、運營管理等分析借鑒，并結(jié)合廈門養(yǎng)老需求，以“復(fù)合型、綜合性養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)”為發(fā)展目標(biāo)，主要圍繞“衣、食、住、游、趣、養(yǎng)、育、樂、醫(yī)、療”等需求，將養(yǎng)生養(yǎng)老與其他產(chǎn)業(yè)相互交叉運營。目標(biāo)客群以“高知、高收、高干”為主，提供“健康管理、專業(yè)照護(hù)、多彩文娛、靜心頤養(yǎng)、智能穿戴、綜合服務(wù)”六大服務(wù)。

以集團(tuán)物業(yè)公司服務(wù)人才及服務(wù)經(jīng)營為基礎(chǔ)，成立養(yǎng)老養(yǎng)生運營管理公司，在服務(wù)起步階段，聘請國內(nèi)外專業(yè)并具有成功運營經(jīng)驗的養(yǎng)老項目運作企業(yè)作為，全程顧問指導(dǎo)。通過整合集團(tuán)自有資源和社會資源（如醫(yī)療、教育、旅游等），實現(xiàn)“生活服務(wù)、醫(yī)養(yǎng)服務(wù)、文娛服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、顧問服務(wù)、商業(yè)配套”等服務(wù)功能。同時，項目采取多種收入來源，兼顧短、中、長期的收入結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)項目現(xiàn)金流及風(fēng)險可控，保證項目收益最大化。

總之，國有企業(yè)改革頂層設(shè)計的推進(jìn)與落地，需要將審慎論證與勇于創(chuàng)新相結(jié)合。改革計劃實施前，必須對企業(yè)現(xiàn)狀及資源進(jìn)行深度梳理，明晰利弊。在優(yōu)化提升主業(yè)的基礎(chǔ)之上，順應(yīng)市場趨勢，利用新技術(shù)，延伸、孵化新的產(chǎn)業(yè)體系，做到有的放矢、彈不虛發(fā)。

（廈門住宅建設(shè)集團(tuán)有限公司）