賀佩琳

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)聯(lián)系密切，面對(duì)城市現(xiàn)代化建設(shè)帶來(lái)的挑戰(zhàn)，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)良好的發(fā)展前景。城市房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地資源的支持，但是隨著城市建筑物數(shù)量的急劇增長(zhǎng)，可利用建設(shè)用地面積逐漸減少，在不同程度上阻礙房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。故此，本文就當(dāng)前廣西城市房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)機(jī)制現(xiàn)狀進(jìn)行闡述分析，就其中的問題嘗試提出改善建議，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一定參考和支持。

【關(guān)鍵詞】土地供應(yīng);房地產(chǎn)開發(fā);工作機(jī)制

過去十年，廣西主要是北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的升級(jí)發(fā)展，在以北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)功能定位和戰(zhàn)略部署為導(dǎo)向，進(jìn)行了土地供給側(cè)改革，土地資源配置和開發(fā)利用管控，協(xié)調(diào)城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)園的布局創(chuàng)新，城鎮(zhèn)的發(fā)展離不開項(xiàng)目，項(xiàng)目的落地離不開土地的支持，為了推動(dòng)廣西房地產(chǎn)事業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，應(yīng)堅(jiān)持政府導(dǎo)向，結(jié)合實(shí)際需要針對(duì)土地供應(yīng)問題優(yōu)化空間布局、加快用地審批、拓寬建設(shè)用地指標(biāo)、創(chuàng)新探索新的征拆安置等。14到19年，首府南寧土地供應(yīng)銳減，缺口大，且受限價(jià)影響，拿地成本逐年升高。而在19年后，各市區(qū)地價(jià)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，供應(yīng)鏈和政府紅利政策及區(qū)域配套日益完善，南寧作為廣西首府，將持續(xù)推進(jìn)強(qiáng)首府戰(zhàn)略，形成核心增長(zhǎng)極，奠定南寧在東盟橋頭堡中的戰(zhàn)略地位。廣西地區(qū)多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)中，由于缺少宏觀調(diào)控，土地投放計(jì)劃缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)考量，導(dǎo)致土地投放量超過了實(shí)際開發(fā)能力，出現(xiàn)土地供應(yīng)市場(chǎng)失衡問題，不利于土地市場(chǎng)開發(fā)。所以，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，構(gòu)建科學(xué)合理的房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)機(jī)制，推動(dòng)后續(xù)相關(guān)工作的順利展開。

1、強(qiáng)化土地供應(yīng)總量控制

近幾年，與其他周邊省份對(duì)比，廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)政策整體適度、比較溫和，2019年，廣西生產(chǎn)總值達(dá)到了21237.14億元，服務(wù)業(yè)做出的貢獻(xiàn)占了一半，貢獻(xiàn)率方面較之第二產(chǎn)業(yè)高出19.8個(gè)百分點(diǎn)。2019年1月到8月之間，廣西房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額高達(dá)2265億元，同比增長(zhǎng)28.5%，較之全國(guó)投資額增速超過兩倍。在廣西14市中，首府南寧GDP和商品房成交領(lǐng)先各市，柳州城鎮(zhèn)化率為全區(qū)最高，全國(guó)50強(qiáng)房企80%均已進(jìn)駐廣西，不難看出廣西房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展前景。在這樣的背景下，做好土地資源的合理開發(fā)和利用，強(qiáng)化土地供應(yīng)量控制顯得尤為關(guān)鍵。

1.1充分契合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平

房地產(chǎn)的發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)做出了重大的貢獻(xiàn)，由于城市土地資源的超量供應(yīng)與開發(fā)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡，對(duì)社會(huì)帶來(lái)了極大的不良影響。廣西省的北海市就曾經(jīng)出現(xiàn)此類現(xiàn)象，導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，進(jìn)一步強(qiáng)化土地供求市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度，確保房地產(chǎn)開發(fā)用地需求同市場(chǎng)供給需要保持平衡。結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和發(fā)展計(jì)劃相關(guān)要求，對(duì)比歷年城市土地開發(fā)用地需求情況綜合考量而確定。所以，強(qiáng)化開發(fā)土地供應(yīng)總量，編制5年、10年土地或是更長(zhǎng)年限的土地供應(yīng)計(jì)劃，滿足城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃需求。實(shí)現(xiàn)近期和遠(yuǎn)期計(jì)劃結(jié)合，只有這樣才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

1.2契合城市土地利用總體規(guī)劃

房地產(chǎn)的開發(fā)，出了考慮國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況以外，還要同城市的土地利用總體規(guī)劃相契合，按照相關(guān)要求確定土地的合理開發(fā)方式和用途。經(jīng)過批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，確定城市建設(shè)用地空間分布和開發(fā)規(guī)模。通常情況下，年度房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地在一年用地總量上，綜合考量城市建成區(qū)的發(fā)展目標(biāo)和居民住房需求，合理測(cè)算，指導(dǎo)后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。在選擇合適的控制指標(biāo)，結(jié)合城市規(guī)劃來(lái)確定不同建設(shè)用地指標(biāo)，如公共設(shè)施用地、居住用地、綠地和工業(yè)用地等。

2、城市土地的空間規(guī)劃

在進(jìn)入中國(guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代背景下，社會(huì)矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，朝著高質(zhì)量方向發(fā)展，并對(duì)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系建立，生態(tài)文明體制變革做出了規(guī)劃部署。在此背景下，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)做好城市土地的空間規(guī)劃，基于完善的國(guó)土空間用途管制，保障國(guó)土空間開發(fā)市場(chǎng)秩序平衡。發(fā)揮政府在市場(chǎng)資源配置中的決定性作用，堅(jiān)持有所為有所不為，事無(wú)巨細(xì)的進(jìn)行規(guī)劃，僅僅圍繞資源環(huán)境破壞、公共設(shè)施不完善以及空間發(fā)展失衡的問題，持續(xù)優(yōu)化規(guī)劃管控方法，保護(hù)國(guó)土空間開發(fā)市場(chǎng)秩序穩(wěn)定。另外，通過空間規(guī)劃，整合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容，協(xié)調(diào)各項(xiàng)規(guī)劃之間的關(guān)系，可以避免產(chǎn)業(yè)空間布局失當(dāng)、空間開發(fā)失衡的問題，促進(jìn)全域國(guó)土均衡發(fā)展。

3、土地供應(yīng)空間分布的引導(dǎo)控制

3.1合理引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)用地空間分布

房地產(chǎn)開發(fā)占據(jù)的土地面積不斷增加，會(huì)大量占用城市公共用地發(fā)展空間，甚至將原本公共設(shè)施用地侵占，為城市未來(lái)發(fā)展埋下一系列安全隱患。在國(guó)家鼓勵(lì)和支持下，積極推動(dòng)房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)，為建設(shè)用地提供相應(yīng)的政策支持，結(jié)合土地實(shí)際情況為國(guó)家限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)提供土地資源，賦予服務(wù)業(yè)持久發(fā)展動(dòng)力。同時(shí)，由于城市公共用地減少，城市的生態(tài)環(huán)境遭受破壞，不利于城市整體形象的塑造。所以，房地產(chǎn)開發(fā)需要充分契合城市規(guī)劃來(lái)選擇最佳的方案，尤其是可以凸顯城市整體形象的區(qū)域，如大型公共中心、重大交通節(jié)點(diǎn)和城市景觀等，與城市整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相契合。

3.2協(xié)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施與土地供應(yīng)

城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮城市的發(fā)展方向，適當(dāng)?shù)奶嵘恋刭Y源的利用價(jià)值，吸引更多外來(lái)投資，用于城市建設(shè)和發(fā)展，最大程度上規(guī)避后期基礎(chǔ)設(shè)施配套不足帶來(lái)的不良影響。

3.3加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

政府應(yīng)發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，打破市場(chǎng)壟斷，實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)劃、征地、開發(fā)和管理。經(jīng)營(yíng)性用地，需要在政府統(tǒng)一征用后改造為熟地，通過招標(biāo)方式出讓給開放企業(yè)，用于建設(shè)工程項(xiàng)目。高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，將土地資產(chǎn)牢牢把控在當(dāng)?shù)卣种校@樣可以規(guī)避土地資源濫用;適度降低對(duì)二、三級(jí)土地市場(chǎng)干預(yù)控制，搞活土地，將土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給市場(chǎng)，通過合理的規(guī)劃、控制和指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)土地資源合理開發(fā)和配置。

結(jié)論：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)土地需要完善配套的供應(yīng)機(jī)制，充分契合國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平和城市發(fā)展需要，合理分布和管控，實(shí)現(xiàn)土地資源合理開發(fā)與利用。

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