周榮振

[提要] 房地產(chǎn)市場和股票市場長期以來一直備受廣大投資者的青睞，因此研究二者之間的關(guān)系具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。本文基于VAR向量自回歸模型，對我國房市和股市的互動關(guān)系進(jìn)行分段研究發(fā)現(xiàn)：在1999～2005年，房市的發(fā)展促進(jìn)了股市的發(fā)展;在2006～2009年股市和房市共榮共衰，前期股市的繁榮帶動房市的發(fā)展，但在2008年金融危機(jī)之后兩市大幅下跌墜入谷底;從2010年至今，兩市關(guān)系較為復(fù)雜，不是呈單純的正相關(guān)或負(fù)相關(guān)關(guān)系。同時，針對當(dāng)前新冠肺炎疫情形勢，討論如何推動兩市發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房價;股價;VAR模型;新冠肺炎

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2020年4月9日

一、引言

我國股市和房市經(jīng)過30余年的發(fā)展，在有效利用閑散資金和促進(jìn)資本優(yōu)化配置方面發(fā)揮著重要作用。可以說，股市已成為我國經(jīng)濟(jì)的晴雨表，而房市也已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，研究二者的關(guān)系無論對于國家宏觀調(diào)控還是個人建立投資組合而言都具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)意義。眼下新冠肺炎疫情在全球爆發(fā)，很多行業(yè)紛紛陷入停擺狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)下行的壓力對于股市和房市的發(fā)展是極為不利的，因此研究一些推動兩市發(fā)展的舉措也具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

此前，國內(nèi)有不少學(xué)者針對兩市關(guān)系做了大量研究，沈悅、盧文兵（2008）通過研究我國1998～2007年的上證指數(shù)以及全國房屋銷售價格指數(shù)，發(fā)現(xiàn)房價的上升會推動股價的上升，而股價的波動對房價影響較小，兩者呈螺旋變化;國世平（2012）通過構(gòu)建VAR模型分析了我國1991～2011年房價與股價的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)房價幾乎不受股價影響，而股價則受到房價影響，短期內(nèi)房價是股價的單向格蘭杰因果關(guān)系;姜玲、鈕欽（2012）同樣運(yùn)用VAR模型研究了1999～2010年北京市的房價與股價的互動關(guān)系，發(fā)現(xiàn)北京市的房價與股價之間呈現(xiàn)一定的相關(guān)性，其中一種資產(chǎn)的變化會引起另一種資產(chǎn)的震蕩性變化，且二者的相互關(guān)系呈現(xiàn)階段性特征。

本文在現(xiàn)有的研究基礎(chǔ)上，綜合討論我國1999～2018年股價與房價的關(guān)系，并結(jié)合當(dāng)下的疫情形勢，提出一些推動兩市發(fā)展的建議。

二、變量與數(shù)據(jù)的選取

本文采用上證指數(shù)（SP）代表我國股市的發(fā)展?fàn)顩r，采用國房景氣指數(shù)（HP）代表我國房市的發(fā)展?fàn)顩r，所用數(shù)據(jù)來源于wind 數(shù)據(jù)庫和國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，數(shù)據(jù)真實(shí)有效。同時，本文將數(shù)據(jù)樣本分成1999M1-2005M12、2006M1-2009M12以及2010M1-2018M12三個階段，更加細(xì)致地研究我國不同時期房價與股價的關(guān)系。

三、計(jì)量分析結(jié)果

在進(jìn)行實(shí)證研究前，首先要確保數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，本文對各變量分別進(jìn)行對數(shù)化以及差分處理后，得到了平穩(wěn)的房價（DLHP）和股價（DLSP）數(shù)據(jù)。同時，根據(jù)AIC準(zhǔn)則，確定1999M1～2005M12、2006M1～2009M12以及2010M1～2018M12區(qū)間的最優(yōu)滯后期數(shù)分別為2期、3期和1期?；貧w后的結(jié)果如表1所示。（表1）

從表1可以看出，在1999M1～2005M12，房價的變化不能由股價解釋，而股價的變化卻可以被房價解釋，二者呈負(fù)相關(guān)關(guān)系;在2006M1～2009M12，房價的變化可以由股價解釋，但股價的變化卻無法由股房價解釋，二者呈正相關(guān)關(guān)系;在2010M1～2018M12，二者不存在顯著的相關(guān)關(guān)系。

為了研究變量間的因果關(guān)系，本文采用Granger因果檢驗(yàn)法進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。（表2）

從表2可以看出，在1999M1～2005M12，房價是股價波動的單向格蘭杰成因;在2006M1～2009M12，股價是房價波動的單向格蘭杰成因;而在2010M1～2018M12，兩市沒有顯著的格蘭杰因果關(guān)系，這也與VAR模型的估計(jì)結(jié)果相一致。

我國于1998年實(shí)施住房商品化改革，大力發(fā)展房產(chǎn)金融。同年央行出臺的個人住房貸款管理辦法使得房市逐漸成為銀行貸款的主要投放領(lǐng)域，股市由于得不到充足的資金注入，發(fā)展較為低迷。同時，隨著2001年加入WTO，我國經(jīng)濟(jì)迎來了高速發(fā)展的階段，出于對未來經(jīng)濟(jì)形勢的看好以及住房的剛需性使得居民投資房市的需求日益增加，而對股市的投資需求就相對較小，所以在這一階段內(nèi)股市和房市呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。

隨著2006年《新證券法》的出臺，我國股市管理逐步趨于規(guī)范化，大量貨幣資金流入股市，推動了股市的發(fā)展，股價大幅上漲出現(xiàn)了一波牛市，在全國范圍內(nèi)迅速掀起了一股炒股熱。對我國未來經(jīng)濟(jì)形勢樂觀的預(yù)期使得人們的消費(fèi)投資需求快速增長，同時把在股市中得到的收益也投入房市，這在一定程度上推動了房價的上漲。2008年全球金融危機(jī)使我國經(jīng)濟(jì)一度跌入谷底，股價房價大幅下跌。之后，隨著4萬億計(jì)劃的實(shí)施以及國家在稅收、利率等方面的優(yōu)惠政策，使房市和股市逐漸回暖。2013年“新國五條”提出抑制投機(jī)性購房，嚴(yán)格執(zhí)行限購措施。很多無法繼續(xù)投資房產(chǎn)的投資者把注意力轉(zhuǎn)向股市，推動了股價上升，同時也積累了大量的泡沫，風(fēng)險的增加使得我國2015～2016年初的股市熊路漫漫。但隨后的降準(zhǔn)降息以及2015年房貸新政的實(shí)施又刺激了人們的投資行為，再加上住房是剛性需求，房價又逐漸回到高位并保持大體穩(wěn)定。所以，這一時期我國房價和股價的關(guān)系較為復(fù)雜，并非簡單的正相關(guān)或負(fù)相關(guān)關(guān)系。

四、建議

可以看出，我國股市和房市的關(guān)系十分密切，但這種關(guān)系又在不同時期內(nèi)呈現(xiàn)出差異性。這主要是由于我國不同時期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢有所不同，對一個市場的調(diào)控會影響到另一個市場的發(fā)展。因此，一些針對性的調(diào)控舉措就會對股市和房市產(chǎn)生不同的影響和沖擊，從而造成兩市之間的關(guān)系在不同時期內(nèi)可能是正相關(guān)也可能是負(fù)相關(guān)，也有可能沒有顯著的相關(guān)性。所以，在對房市和股市進(jìn)行調(diào)控時，也應(yīng)綜合考量我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和金融市場的發(fā)展情況，結(jié)合經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)律，運(yùn)用多種手段，采取多種形式，盡可能對兩市做到同時兼顧。

隨著今年新冠肺炎疫情的爆發(fā)，很多行業(yè)紛紛陷入停擺狀態(tài)，對經(jīng)濟(jì)社會造成了很大沖擊，也在很大程度上影響著房市和股市。因此，加大宏觀政策調(diào)節(jié)和實(shí)施力度，恢復(fù)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展就顯得尤為重要。

由于疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)形勢下行壓力使很多中小企業(yè)難以為繼，市場需求的收縮勢必會對就業(yè)產(chǎn)生不利影響，因此出臺一些緩解就業(yè)形勢緊張的政策是很有必要的。同時，由于疫情原因，很多房地產(chǎn)商會通過降價以迅速回籠資金，而這會在投資者心中形成降價預(yù)期，使購房意愿下降。購房需求的減少又會使房價進(jìn)一步下跌，從而對房市造成巨大沖擊，因此出臺一些防止房價大幅回落、提振市場信心的政策也是非常關(guān)鍵的。疫情同樣也為我國的金融市場帶來了巨大風(fēng)險，鼠年股市首個交易日滬指跌幅超7%。因此，作出一些宏觀調(diào)控舉措使股市從疫情的泥潭中觸底回升從而防止對我國經(jīng)濟(jì)造成更大的沖擊是至關(guān)重要的，但同時也應(yīng)盡量避免由于寬松的貨幣政策所造成的資產(chǎn)泡沫化問題。

雖然疫情在短期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)社會產(chǎn)生了不利影響，但不會改變我國經(jīng)濟(jì)形勢長期向好的局面。國家也出臺了一些宏觀調(diào)控政策，比如適當(dāng)提高財政赤字率、減免稅費(fèi)、發(fā)行特別國債以及增發(fā)地方政府專項(xiàng)債等。央行也在股市大跌后向市場投放資金，并先后降準(zhǔn)降息，通過貨幣政策的調(diào)節(jié)保障市場充足的流動性。這一系列舉措會幫助公眾對市場恢復(fù)信心，有利于我國經(jīng)濟(jì)社會逐步恢復(fù)正常，同樣也會推動股市和房市的發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)：

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