楊科偉

受疫情影響，第一季度GDP同比下降6.8%，而在這一時(shí)點(diǎn)核心城市房?jī)r(jià)反常大漲，部分城市豪宅火爆售罄。4月以來(lái)購(gòu)房者追搶的高價(jià)豪宅，熱銷(xiāo)項(xiàng)目成交均價(jià)遠(yuǎn)高于區(qū)域均價(jià)。

全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行，房?jī)r(jià)環(huán)比上行

新冠肺炎疫情沖擊下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)衰退。第一季度GDP同比下降6.8%，較2019年第四季度大幅下滑12.8pts，為近20年以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)，且跌幅甚至大于2008年。出口、投資、消費(fèi)降幅均創(chuàng)歷史新低，受此影響就業(yè)壓力巨大，第一季度末城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.9%，失業(yè)率上升、收入預(yù)期下滑等皆成定局，未來(lái)不確定性加大，最終一定會(huì)傳導(dǎo)到房地產(chǎn)需求層面。

然而意外的是，國(guó)內(nèi)70城房?jī)r(jià)環(huán)比上行。3月一、二線(xiàn)主要城市一、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比均顯著上揚(yáng)，一線(xiàn)城市新房微增0.03%，二手房大漲0.38%，漲幅升至近半年最高;二線(xiàn)城市新房、二手房一改環(huán)比漲幅收窄的趨勢(shì)，分別環(huán)漲0.15%和0.12%。分城市來(lái)看，杭州新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.3%，漲幅最大;深圳二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.6%，漲幅最大。總體而言，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行的節(jié)點(diǎn)上，以杭州、深圳為代表的核心城市房?jī)r(jià)不降反升。

豪宅成交激增推高房市均價(jià)

豪宅成交占比增加是帶動(dòng)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)上行的主要因素。從3月一、二線(xiàn)城市新房成交情況來(lái)看，在多個(gè)核心城市樓市快速?gòu)?fù)蘇中，豪宅成交占比顯著上升。其中上海豪宅成交金額達(dá)35萬(wàn)億元，占3月全市新房銷(xiāo)售面積的16%。深圳、杭州豪宅成交占比更高，分別達(dá)到66%、43%。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，受此影響，深圳、杭州3月成交均價(jià)同比上漲7%、35%，其中杭州環(huán)比漲幅更是達(dá)到18%?？梢?jiàn)，豪宅成交激增是拉動(dòng)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上行的主因。

事實(shí)上，復(fù)工以來(lái)豪宅項(xiàng)目也是頻頻勁銷(xiāo)。例如深圳招商太子灣·灣璽開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即售罄，總銷(xiāo)42億元。又如近日上海碧云尊邸開(kāi)放認(rèn)籌，當(dāng)前認(rèn)籌率已超318%。又見(jiàn)深圳南山區(qū)、寶安區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域新房項(xiàng)目出現(xiàn)“喝茶費(fèi)”等現(xiàn)象，后疫情時(shí)代，核心城市豪宅正受火爆追捧。

值得注意的是，3月初蘇州等部分城市新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄，普遍基于開(kāi)盤(pán)價(jià)格大幅低于周邊二手房，存在一、二手房倒掛價(jià)差。4月以來(lái)購(gòu)房者 尤愛(ài)追搶的這些高價(jià)豪宅，卻并非倒掛價(jià)差，這些城市中熱銷(xiāo)項(xiàng)目成交均價(jià)遠(yuǎn)高于區(qū)域均價(jià)，高價(jià)豪宅和高端改善項(xiàng)目銷(xiāo)售更是火爆。以杭州、蘇州為例，湖畔雲(yún)廬、山水樾瀾庭項(xiàng)目售價(jià)分別超區(qū)域均價(jià)64%和60%。事實(shí)上，從實(shí)地調(diào)研來(lái)看，近期購(gòu)房者瘋搶豪宅多以一次性付款為主，購(gòu)房者持幣“頂格購(gòu)房”使得套均總價(jià)更高的高端項(xiàng)目成為熱捧對(duì)象。

購(gòu)房資金從何來(lái)？房抵貸居多

豪宅成交結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行而房?jī)r(jià)上行，而購(gòu)房者瘋搶高價(jià)豪宅是內(nèi)部關(guān)鍵。那么購(gòu)房者“頂格購(gòu)房”的資金從何而來(lái)？

對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，央行去年以來(lái)連續(xù)降準(zhǔn)、降息，適度寬松貨幣政策扶持企業(yè)增長(zhǎng)，市場(chǎng)流動(dòng)資金相對(duì)充裕，從非金融企業(yè)貸款同比持續(xù)增長(zhǎng)就可見(jiàn)一斑。今年第一季度新增非金融企業(yè)短期貸款達(dá)32萬(wàn)億元，同比累計(jì)增速達(dá)10%，較前2月擴(kuò)大了2pts并達(dá)到近兩年以來(lái)新高，由此可見(jiàn)，當(dāng)前爆發(fā)出來(lái)的企業(yè)房抵貸推高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象只是積累到一定程度的外化顯現(xiàn)。

與資金量大而伴隨的則是資本成本的下降，LPR大幅度下移。最新的4月LPR報(bào)價(jià)中，1年期品種報(bào)3.85%，上次為4.05%，下降20BP，并創(chuàng)去年8月啟動(dòng)以來(lái)單次最大降幅;5年期以上品種報(bào)4.65%，上次為4.75%。此外，“分對(duì)稱(chēng)”式降息延續(xù)使得市場(chǎng)短期、中長(zhǎng)期貸款間存在一定利差。

市場(chǎng)資金充裕、低廉且利差的存在助推“貸買(mǎi)房再抵貸”閉環(huán)形成，這既是購(gòu)房者資金來(lái)源也是動(dòng)機(jī)所在。在市場(chǎng)資金充裕且相對(duì)成本低廉的事實(shí)下，假借疫情后振興中小企業(yè)的春風(fēng)，通過(guò)“借長(zhǎng)債”—“購(gòu)房后再抵押”—“借短債”的“物業(yè)抵押經(jīng)營(yíng)貸”閉環(huán)，既能獲取不同期限貸款間利差，也能通過(guò)房產(chǎn)構(gòu)筑避險(xiǎn)資產(chǎn)。一舉兩得之下，既形成了近期豪宅的資金來(lái)源也造成了動(dòng)機(jī)所在。

疫情后換房需求逐步釋放

為了應(yīng)對(duì)疫情沖擊，中央再三調(diào)整貨幣政策、引導(dǎo)資金利率下行，地方也出臺(tái)了各種政策為企業(yè)紓困，包括在土地出讓金分期、預(yù)售條件放寬、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免、人才新政等諸多方面。

另一方面，駐馬店、廣州、濟(jì)南、海寧、青島、赤峰等城市也屢屢碰壁“刺激政策一日游”，主要涉及降低首付比例、取消限購(gòu)等，這既是疫情壓力下地方政府對(duì)調(diào)控底線(xiàn)的頻頻試探，也是中央層面對(duì)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的堅(jiān)決表態(tài)。基于此，有理由相信，中央層面擺脫過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的決心已定，“房住不炒”的政策主基調(diào)絕不會(huì)因短期疫情影響而改變。

對(duì)比2003年、2008年后期市場(chǎng)變化，由于當(dāng)前行業(yè)發(fā)展階段、市場(chǎng)規(guī)模、行業(yè)地位以及購(gòu)房能力都今非昔比，對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，短期內(nèi)也將面臨比較大的調(diào)整，那么行業(yè)回穩(wěn)的機(jī)會(huì)在哪里？

過(guò)往經(jīng)驗(yàn)表明，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、通脹指數(shù)上升時(shí)，都會(huì)有短期購(gòu)房潮出現(xiàn)，要么是基于因量化寬松購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)可以保值增值的慣性思維即“買(mǎi)房抗通脹”，要么是基于拉經(jīng)濟(jì)就要刺激房地產(chǎn)之后房?jī)r(jià)大漲的投機(jī)邏輯。

我們認(rèn)為，當(dāng)前核心城市樓市快速?gòu)?fù)蘇也無(wú)外乎是疫情壓制的真實(shí)自住需求與投機(jī)套利兩方需求交糅的結(jié)果，普通住宅的正?；钴S和改善需求增加都是市場(chǎng)復(fù)蘇后的合理表達(dá)。一方面長(zhǎng)期積壓的剛需購(gòu)房者在社會(huì)放松管控后自然活躍，另一方面隨著核心城市改善房源供應(yīng)增多，購(gòu)房者疫情后換房的需求也逐步正常釋放。