熊博文

摘 要：伴隨現(xiàn)代建筑施工技術(shù)持續(xù)發(fā)展，建筑工程質(zhì)量也隨之提升。商品房作為人們生活起居的重要物質(zhì)保障，對于施工技術(shù)和施工質(zhì)量的要求，更是極具特殊性。面對日益攀升的物價(jià)，如何在保證商品房質(zhì)量的前提下合理控制成本支出，是施工企業(yè)迫切需要思考的內(nèi)容。本文重點(diǎn)討論在商品房項(xiàng)目施工建設(shè)全過程中，如何提升管理精細(xì)化水平，合理控制工程造價(jià)，以保障項(xiàng)目工程施工的質(zhì)量和效率。文章首先認(rèn)識(shí)現(xiàn)代商品房成本管理精細(xì)化的基本管理理念，其次便認(rèn)識(shí)探究科學(xué)管理與合理控制造價(jià)所出現(xiàn)的問題，最后探索問題地解決措施。

關(guān)鍵詞：商品房項(xiàng)目;成本控制;精細(xì)化管理;前置成本管理;措施

成本控制作為房地產(chǎn)行業(yè)重要的管理工作內(nèi)容之一，其精細(xì)化管理程度日漸被重視。成本管控是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，需要在建筑工程的全部環(huán)節(jié)展開，在必要的情況下，還需要由多個(gè)部門共同參與，主動(dòng)配合，達(dá)到管理控制措施全面落實(shí)到位的目的。

1 商品房成本精細(xì)化管控的基本理念

1.1商品房成本構(gòu)成與管理目的分析

在實(shí)施商品房成本管理過程中，需要從資金角度、管理角度、土地角度和作業(yè)角度全面著手。時(shí)間成本支出主要是在商品房施工作業(yè)環(huán)節(jié)形成，空間成本支出主要是在建筑企業(yè)加施工現(xiàn)場、實(shí)體加費(fèi)用兩個(gè)角度。建筑企業(yè)組織實(shí)施項(xiàng)目成本管理，其主要目的是為了保證項(xiàng)目工程實(shí)施中，可以合理控制成本支出，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。另外，通過將無效的成本消除，提升投資價(jià)值。價(jià)值工程理念便是要讓錢花在重點(diǎn)地方，多少不是重點(diǎn)，有效才是關(guān)鍵。價(jià)值工程的關(guān)系式表達(dá)如下所示：

性價(jià)比（value）=產(chǎn)品功能、性能、收益、服務(wù)（function）/成本、費(fèi)用（cost）（公式1.1）

在商品房管理控制環(huán)節(jié)，想要選擇哪種情境，均需要綜合產(chǎn)品的經(jīng)營理念和經(jīng)營方針、企業(yè)的經(jīng)營管理目標(biāo)以及當(dāng)前市場發(fā)展環(huán)境。

1.2管理項(xiàng)目成本的基本措施分析

在管理項(xiàng)目成本時(shí)，最為常用的管理方法是目標(biāo)成本管理。這種方法在使用當(dāng)中，要首先明確兩方面內(nèi)容，分別為動(dòng)態(tài)控制和目標(biāo)成本。在實(shí)施目標(biāo)成本管理的時(shí)候，要綜合產(chǎn)品性能、市場調(diào)研以及數(shù)據(jù)庫等多種元素，對其作出充分明確和掌握，以盡快實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化管理目標(biāo)成本。在實(shí)施目標(biāo)成本管理的時(shí)候，其過程便被稱為PDCA循環(huán)。PDCA管理的基本流程如下所示：

2 商品房開發(fā)項(xiàng)目各階段成本管控存在的不足

2.1缺少對投資決策重要性認(rèn)知

房地產(chǎn)項(xiàng)目需要較大的成本投入，在組織建設(shè)的時(shí)候，需要消耗大量的人力資源和物力資源，開弓難有回頭箭，若是中間存在間斷，將會(huì)導(dǎo)致工期被拖延。由此可見，需要嚴(yán)格對每個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施質(zhì)量把控，若是某一步出現(xiàn)問題，將會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身[2]。但是就目前而言，在企業(yè)中對于投資決策的認(rèn)識(shí)，仍舊處于相對薄弱的環(huán)節(jié)，其認(rèn)識(shí)程度將會(huì)對開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量成敗產(chǎn)生直接影響。

2.2設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程階段控制工程成本不嚴(yán)格

我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力日漸提升，在市場競爭中，房地產(chǎn)行業(yè)的角逐日趨激烈，導(dǎo)致市場中的原材料價(jià)格獲得突飛猛進(jìn)的提升，同時(shí)也造成了建筑作業(yè)人員工資水平大幅上漲，這種問題的出現(xiàn)，將會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目在控制成本支出，減低成本支出時(shí)面臨困難。項(xiàng)目工程的材料、人工成本上升，必然會(huì)增加成本支出。另外，在項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)階段缺少前置成本管理，經(jīng)常性的會(huì)因?yàn)楹雎猿杀具m配、材料優(yōu)化、工藝優(yōu)化的重要性，降低管理工程造價(jià)的力度，而使得限制成本過度支出的設(shè)計(jì)方案不能順利推行。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，更是注重設(shè)計(jì)作業(yè)的效果還原度，對成本控制的重視程度根本不高，缺少工程概算與編制的能力，導(dǎo)致最終設(shè)計(jì)完成的圖紙與工程概算存在很大偏差。開發(fā)商為快速周轉(zhuǎn)，建造周期極致壓縮，導(dǎo)致“三邊”工程較為普遍，也給成本控制造成很大難度。

2.3選擇的建筑項(xiàng)目發(fā)包階段存在問題

在完成建筑項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)以后，需要選擇一家建設(shè)單位，在選擇的時(shí)候，要始終秉承著公平、公正且公開的原則展開，更要考察其人員管理能力、后期的履約能力及對外對內(nèi)的協(xié)調(diào)能力，保證選擇的單位報(bào)價(jià)合理、值得信賴。只有選擇合適的施工單位，才可以保證施工方案落實(shí)到位，施工進(jìn)度滿足要求，為提升施工質(zhì)量作出突出貢獻(xiàn)。目前開發(fā)商選擇建筑單位存在的主要問題：一是選擇報(bào)價(jià)最低的單位，這種單位經(jīng)常性的會(huì)降低投標(biāo)報(bào)價(jià)，在施工中通過其他方面挽回成本。若是選擇這種單位，將會(huì)導(dǎo)致問題發(fā)生以后頻頻出現(xiàn)相互推諉扯皮等現(xiàn)象，降低施工質(zhì)量的同時(shí)，還會(huì)造成工期延誤，難以合理控制成本支出。二是只使用合作過的老單位，以為了解彼此規(guī)避了新合作單位的履約風(fēng)險(xiǎn)，卻使老單位負(fù)擔(dān)過重，超出承接能力，導(dǎo)致其無法順利履約造成停工緩建，造成經(jīng)濟(jì)損失。另外，發(fā)包人對簽署的合同研究力度不足，導(dǎo)致合同的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)，很多漏洞被利用，增加施工成本支出。

3 商品房成本精細(xì)化管理與控制造價(jià)的措施

3.1投資決策與前期階段的管控措施

企業(yè)首先要對市場的飽和程度以及需求程度展開全面調(diào)查，預(yù)測未來商品房市場的發(fā)展趨勢，合理預(yù)測商品房銷售情況與產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)生的影響。對建設(shè)完成的商品房在市場當(dāng)中的競爭能力做出較為全面地分析。通過利用技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證對產(chǎn)品的發(fā)展方向和設(shè)計(jì)方案做出詳細(xì)比較，通過綜合分析環(huán)境因素、技術(shù)因素和市場因素明確需要建設(shè)的項(xiàng)目工程規(guī)模，實(shí)現(xiàn)房建工程的規(guī)模效益。立足于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和科技發(fā)展水平，對不同規(guī)模、不同等級(jí)、不同地區(qū)等作出較為詳細(xì)的區(qū)分，對建筑工程的施工質(zhì)量作出明確，明確合理的管理手段[3]。

以開發(fā)房地產(chǎn)的方式差異性作為出發(fā)點(diǎn)，對開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期緩解控制措施予以明確。在這個(gè)環(huán)節(jié)之中，最為基礎(chǔ)的是在國家所允許的范圍之內(nèi)，最大化地對企業(yè)經(jīng)營建設(shè)所支出的費(fèi)用實(shí)施控制，但是這種方法具有相對較小的靈活性。在開發(fā)項(xiàng)目工程的前期階段，項(xiàng)目公司起到最為主要的作用，所以在前期階段控制成本的時(shí)候，最為主要的便是通過企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)決策層和前期部門承擔(dān)起成本控制的任務(wù)。這個(gè)階段作為整個(gè)工程項(xiàng)目控制成本支出的第一步，直接影響到成本控制。

3.2設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程階段的成本管理控制措施

提升前置成本管控水平和質(zhì)量，在項(xiàng)目工設(shè)計(jì)與規(guī)劃環(huán)節(jié)中強(qiáng)化成本控制尤為關(guān)鍵，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，控制成本所占的權(quán)重比較大。倘若是在這個(gè)階段中最好詳細(xì)規(guī)劃，那么便可以最大化的降低因?yàn)槭潞蟪霈F(xiàn)的變動(dòng)而導(dǎo)致成本支出增加。所以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，要始終秉承著合理的產(chǎn)品成本適配、完善的施工計(jì)劃以及嚴(yán)格審批的基本原則。通過科學(xué)且合理地設(shè)計(jì)方案，能夠?qū)⑸唐贩抗こ痰某杀局С鼋档?0%-20%，由此可見，項(xiàng)目工程的前置成本管理，其重點(diǎn)便是設(shè)計(jì)定位環(huán)節(jié)，也是最為有效且最為直接的投資成本所在。

為了將設(shè)計(jì)階段的造價(jià)做好控制，推動(dòng)工程進(jìn)度，提升工程質(zhì)量，降低投資成本，同樣可以采取投標(biāo)招標(biāo)的方式選擇合適的設(shè)計(jì)單位，利用限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的方法對造價(jià)實(shí)施有效控制，制定設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰制度，加快推動(dòng)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理制度制定與落實(shí)。將設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化加快推廣，全面提升設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量水平，強(qiáng)化審核施工圖紙以實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)工作的合理性。商品房設(shè)計(jì)階段控制成本支出的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)表如下所示：

3.3商品房施工階段的造價(jià)控制

因?yàn)槭艿绞袌鰟?dòng)態(tài)變化情況等多種原因的影響，在實(shí)施工程階段將會(huì)對施工設(shè)計(jì)的方案做出部分調(diào)整和改動(dòng)[4]。在商品房的施工階段中展開成本控制，主要時(shí)候從三個(gè)角度展開，第一為建筑所用設(shè)備和材料以及人工等價(jià)格上漲所產(chǎn)生的費(fèi)用。第二為各種變更項(xiàng)目所產(chǎn)生的費(fèi)用。第三增加工程賠付的費(fèi)用支出。

在選擇承包單位時(shí)，如招標(biāo)圖紙不全時(shí)應(yīng)采用模擬清單編制招標(biāo)清單，事先做好標(biāo)的，做到心中有數(shù)。不宜將標(biāo)段劃分過大，建議最少劃分兩個(gè)標(biāo)段以老單位帶新單位的方式進(jìn)行承包單位的確定，確保能夠順利履約完成。承包單位在作業(yè)施工環(huán)節(jié)，要以實(shí)際完成的工作量，基于合同價(jià)格，同時(shí)要全面考量材料價(jià)格上調(diào)所產(chǎn)生的成本支出。強(qiáng)化價(jià)格領(lǐng)域的信息管理措施運(yùn)用力度和深度，認(rèn)真收集與整理關(guān)于商品房建設(shè)的相關(guān)資料信息。就項(xiàng)目工程的產(chǎn)品經(jīng)理而言，要注重將其工作的積極性和主動(dòng)性激發(fā)出來，讓項(xiàng)目工程管理人員能夠靈活性的承擔(dān)起施工管理職責(zé)，嚴(yán)抓工程質(zhì)量的同時(shí)，做好工程成本支出控制。就施工人員而言，要注重對他們的培訓(xùn)工作，利用空閑時(shí)間，針對性地展開項(xiàng)目工程在學(xué)習(xí)活動(dòng)，鼓勵(lì)員工參與學(xué)習(xí)，通過專業(yè)的理論知識(shí)和實(shí)踐技能培訓(xùn)工作，以提升員工工作能力和操作水平，間接的降低因?yàn)槭┕と藛T專業(yè)能力不足而產(chǎn)生的質(zhì)量下降造成的經(jīng)濟(jì)損失。管理施工材料的工作人員，同樣需要保證對施工材料和施工設(shè)備做好科學(xué)的驗(yàn)收、管理和回收，保證既不能因?yàn)楣芾聿划?dāng)而出現(xiàn)質(zhì)量下降，也不能因?yàn)榛厥詹患皶r(shí)而出現(xiàn)損壞，盡可能地降低計(jì)劃外的資金浪費(fèi)。在領(lǐng)取材料的時(shí)候，要限額領(lǐng)料，堅(jiān)決杜絕出現(xiàn)浪費(fèi)施工材料的現(xiàn)象出現(xiàn)。

施工成本的預(yù)算人員，需要對工程項(xiàng)目作出全面認(rèn)知，并且要合理掌握實(shí)際施工的情況，主動(dòng)與項(xiàng)目經(jīng)理的現(xiàn)場簽證工作相配合，以商品房施工進(jìn)度作為出發(fā)點(diǎn)動(dòng)態(tài)性的調(diào)整成本預(yù)算，對下一步操作作出合理的預(yù)算規(guī)劃[5]。

結(jié)語

一言以蔽之，商品房在社會(huì)中的地位不言而喻，是關(guān)系到人們生活和社會(huì)穩(wěn)定有序發(fā)展的重要物質(zhì)保障。全面提升房建工程質(zhì)量，是建筑企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展的重要措施，而工程成本支出，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升的關(guān)鍵，在項(xiàng)目工程施工的全過程中，只有切實(shí)保障施工成本管理工作落實(shí)到位，才可以保證企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

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