任美如

摘要：住房改革是轉(zhuǎn)型國(guó)家在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中重要的改革對(duì)象。在不同國(guó)家轉(zhuǎn)軌過程中遇到的問題并不相同，作為轉(zhuǎn)型國(guó)家代表的俄羅斯在其住房保障的發(fā)展過程出現(xiàn)的問題具有一定代表性。通過對(duì)俄羅斯在住房改革過程中保障性住房政策問題分析，試圖從中總結(jié)出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，也許可以給我過的住房保障改革提供一些思考的路徑。

關(guān)鍵詞：俄羅斯;轉(zhuǎn)型國(guó)家;住房保障

雖然俄羅斯的住房改革取得了較好的成果，但是，由于住房私有化和市場(chǎng)化是旨在擺脫政府的支出責(zé)任，由此反而加重了住房配置的不公。隨著居民住房問題引發(fā)的矛盾日益尖銳，俄羅斯住房政策的發(fā)展方向也由最初的全面私有化和市場(chǎng)化，逐步向?yàn)楣藏?cái)政改革推動(dòng)下的住房財(cái)政保障機(jī)制的構(gòu)建轉(zhuǎn)變，但在此過程中，仍然有許多問題影響著俄羅斯住房改革的發(fā)展。

1 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展受限

當(dāng)前俄羅斯宏觀經(jīng)濟(jì)狀況處于近年來(lái)最為不良的時(shí)期，住房市場(chǎng)的發(fā)展和居民住房的支付能力受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響巨大。

2015年5月，俄聯(lián)邦經(jīng)濟(jì)發(fā)展部基于全球權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)能源價(jià)格的市場(chǎng)預(yù)期，制定并發(fā)布了《2016-2018年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)》，根據(jù)俄社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展部的預(yù)測(cè)，2016-2018年，歐美國(guó)家會(huì)繼續(xù)對(duì)俄羅斯實(shí)施制裁，換句話說，俄羅斯企業(yè)進(jìn)入世界資本市場(chǎng)的通道依舊會(huì)受限，私人部門也存在嚴(yán)重的資本外逃現(xiàn)象，無(wú)力償還外債。2015年，俄羅斯居民實(shí)際可支配收入將降低8%左右，加上國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)大多俄羅斯銀行和企業(yè)都關(guān)閉通道，因此，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不信任和不確定，使得國(guó)內(nèi)需求在2014年1.1%降幅的基礎(chǔ)上又下跌9.5%，持續(xù)降低?？梢灶A(yù)見的是，在未來(lái)一段時(shí)期，俄羅斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景是比較暗淡的。

2 房?jī)r(jià)居高不下，增長(zhǎng)速度過快

就俄羅斯的住房?jī)r(jià)格而言，在世界范圍內(nèi)都是位于前列，2009年全球住房?jī)r(jià)格最高的十個(gè)城市中，莫斯科以每平方英尺1937美元位列全球第二，同時(shí)，全球權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)RICS也將莫斯科列為全球地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最高的城市。

近幾年，俄羅斯主要大城市的房?jī)r(jià)仍然在不斷攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2000 -2007年間，根據(jù)全球住房研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，俄羅斯住房?jī)r(jià)格漲幅驚人且持續(xù)上漲，其中央直屬區(qū)的注冊(cè)二級(jí)市場(chǎng)漲幅為589%，烏拉爾區(qū)為593%，西伯利亞區(qū)為507%，遠(yuǎn)東區(qū)為400%，而包括圣彼得堡在內(nèi)的最低的西北區(qū)也達(dá)到了338%。

3 住房供給不足，住房條件有待改善

租賃住房的供給受限于房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善程度。由于俄羅斯在住房改革之前住房嚴(yán)重短缺，住房私有化后能獲得新住房的家庭比例僅占到 14%。住房私有化后俄羅斯政府投資住房的意愿顯著下降，加之俄羅斯的建筑能力也十分有限，住房供需的缺口一直都很大。因此，住房租賃改革只是一定程度上緩解了住房短缺的矛盾，并未從根本解決租賃住房供給不足的問題。以符拉迪沃斯托克市為例，2008 年，該市僅有存量住宅15萬(wàn)套，而登記申請(qǐng)公共住房的居民卻已達(dá)到近75萬(wàn)人，住房供給嚴(yán)重地小于需求，這些居民被迫選擇租賃或是居住在原有的危房里。

蘇聯(lián)時(shí)期的舊房屋急需修繕，而新房屋的價(jià)格又不斷攀升，這使得多數(shù)的俄羅斯人，特別是普通百姓的居住條件在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法得到很大改善。

4 住房租賃信息混亂，管理不力

目前，俄羅斯的住房租賃信息比較混亂，信息的獲取和甄別成本相對(duì)較高。通常俄羅斯的正規(guī)中介能夠按照正常程序提供高質(zhì)量的住房租賃服務(wù)，確保承租者和出租者雙方的權(quán)益不會(huì)受到侵害，但是高昂的中介費(fèi)讓大部分租房者為了減輕經(jīng)濟(jì)壓力而放棄這種正規(guī)途徑，轉(zhuǎn)而選擇通過互聯(lián)網(wǎng)或者非正規(guī)中介尋找房源。這兩種方式所提供的住房租賃信息真實(shí)性難以甄別，往往存在著大量的虛假信息，特別是承租者在入住之前需要一次性交付房租費(fèi)用的3倍，其中包含第一個(gè)月的房租、中介費(fèi)以及押金，由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)詐騙案件一度成為俄羅斯政府難以處理的棘手問題，引發(fā)了更大的社會(huì)問題。

同時(shí)，俄羅斯的相關(guān)職能部門并不能完全承擔(dān)起相應(yīng)的職責(zé)。一方面，監(jiān)管過程混亂。承租者在租賃過程中往往處于弱勢(shì)地位，房屋監(jiān)督局也并未嚴(yán)格審查所有出租者的資質(zhì)并向承租者進(jìn)行警示，給住房租賃市場(chǎng)埋下了隱患。另一方面，俄羅斯的相關(guān)職能部門缺乏專業(yè)的管理人才，管理效率低下。這些管理機(jī)構(gòu)在管理方式上仍然延續(xù)了蘇聯(lián)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的各種官僚腐敗作風(fēng)，辦事效率低下，無(wú)法處理好住房租賃市場(chǎng)中出現(xiàn)的各種問題。

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