胡嘉

本文從企業(yè)經(jīng)營管理的角度，分析了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、開發(fā)、融資、銷售等環(huán)節(jié)的納稅籌劃工作，概述了這些重要環(huán)節(jié)企業(yè)可以從哪些方面進(jìn)行納稅籌劃，并提供了企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃工作時應(yīng)關(guān)注的要點，以期幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)制定出科學(xué)、合理、可行的納稅籌劃方案，實現(xiàn)合法節(jié)稅。

縱觀目前的激烈的市場競爭環(huán)境和商業(yè)地產(chǎn)迅猛的發(fā)展形勢，以及我國相關(guān)部門的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，這些壓力迫使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不得不采用納稅籌劃的方式合法合規(guī)的節(jié)稅，降低經(jīng)營成本，創(chuàng)造成本戰(zhàn)略領(lǐng)先優(yōu)勢，為實現(xiàn)長期穩(wěn)定的發(fā)展助力。納稅籌劃的途徑較多、空間也較大，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其開發(fā)項目周期長、前期投入大，開發(fā)過程中有諸多不確定的因素，因此，納稅籌劃工作可以根據(jù)經(jīng)營管理的過程，從設(shè)立、開發(fā)、融資、銷售等環(huán)節(jié)入手，一步一步地制定和實施納稅籌劃方案，這樣一來，不僅能夠從全局角度出發(fā)，保護(hù)企業(yè)整體的利益不受損害，還能根據(jù)外界環(huán)境的變化及時調(diào)整納稅籌劃方案，管理和控制相關(guān)風(fēng)險。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，也要抓住要點逐一擊破，才能最大程度的發(fā)揮納稅籌劃的作用。

商業(yè)地產(chǎn)重要環(huán)節(jié)的納稅籌劃分析

設(shè)立環(huán)節(jié)。設(shè)立環(huán)節(jié)的納稅籌劃主要可以從兩個方面入手：一是組織結(jié)構(gòu);二是注冊地。在組織結(jié)構(gòu)方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)初期可以考慮設(shè)立分公司，待分公司實現(xiàn)盈利、發(fā)展穩(wěn)定時，再將其轉(zhuǎn)變?yōu)樽庸尽Ｔ蛴卸浩湟?，商業(yè)地產(chǎn)初期資金投入較大，在開發(fā)地設(shè)立的分支機構(gòu)大多處于虧損的狀態(tài)，而我國現(xiàn)行稅法明確規(guī)定，分公司因不具有福利法人資格，不進(jìn)行獨立核算，其虧損可以由總公司抵扣，這樣一來總公司的應(yīng)納所得稅額就降低了;其二，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)初期會存在較多的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，而總分公司之間資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移不涉及所屬權(quán)的變更，也就避免了視同銷售的處理，從而免除了相關(guān)的納稅義務(wù)。在注冊地方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以在境外注冊公司，享受注冊地稅收優(yōu)惠的同時，也可以享受我國的相關(guān)稅收優(yōu)惠，這樣的例子在國內(nèi)也是屢見不鮮，如李嘉誠曾將旗下新成立兩家公司長江和記實業(yè)與長江實業(yè)地產(chǎn)的注冊地遷到了開曼群島，而眾多周知，開曼群島是避稅者的境外天堂。

開發(fā)環(huán)節(jié)。開發(fā)環(huán)節(jié)的納稅籌劃需要關(guān)注的設(shè)計方案和建造方式的選擇，這個階段涉及的稅種有印花稅、增值稅、土地增值稅等。在設(shè)計方案方面，目前商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)形式多樣，有用于生活服務(wù)類的，有用于商務(wù)辦公類的，也有用于公寓酒店類的，對于一些綜合性的商業(yè)地產(chǎn)，各業(yè)態(tài)之間的物業(yè)劃分以及自用、出租、出售的比例對稅務(wù)處理有很大的影響，尤其是對土地增值稅，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段設(shè)計圖紙和用途規(guī)劃時，應(yīng)考慮到各業(yè)態(tài)形式對企業(yè)稅負(fù)的影響進(jìn)行納稅籌劃，一定程度可以幫助企業(yè)降低稅負(fù)。在建造方式方面，采取自建自營的，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須分別核算這兩個階段的收入成本費用，適用不用的稅種和稅率;采取代建的，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就不需要繳納建造階段的相關(guān)稅費，能夠適當(dāng)?shù)钠鸬焦?jié)稅的作用。例如，目前有的商業(yè)地產(chǎn)是采用關(guān)聯(lián)交易的方式建造的，企業(yè)將項目以稅務(wù)部門準(zhǔn)予的、略高于市價的金額委托關(guān)聯(lián)方建設(shè)，不僅可以避免建造階段的相關(guān)稅費，還能減少其他稅種的支出。

融資環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)項目從開發(fā)到正式使用時間跨度長、資金投入大，一般情況下，企業(yè)的自有資金是難以滿足項目需求的，因此，融資是不可避免的過程。對融資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃，一方面有利于降低資金成本，另一方面也可以實現(xiàn)節(jié)稅。首先，在融資方式方面，股權(quán)融資和債權(quán)融資成本的支付方式不同，由此造成的稅務(wù)處理也不同，前者是由稅后利潤支付，對企業(yè)直觀地影響是，這筆費用在計算應(yīng)納所得稅額時不能扣除，在此基礎(chǔ)上計算的企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅就會多一些;后者的資金成本在會計處理時計入財務(wù)費用，是可以在稅前扣除的，能夠合理的降低稅負(fù)，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在可以選擇的情況下，應(yīng)將債權(quán)融資作為首選。其次，在建造設(shè)備投入方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮融資租賃，企業(yè)可以對通過融資租賃獲得的設(shè)備計提折舊，增加企業(yè)所得稅的抵扣額;最后，在利息費用方面，費用化的利息費用可以在計算當(dāng)期所得稅時扣除，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃時應(yīng)該注意到這一點，盡可能爭取費用化利息。

銷售環(huán)節(jié)。對于商業(yè)地產(chǎn)所開發(fā)的高檔精裝住宅，可以通過分割銷售實現(xiàn)節(jié)稅。精裝房雖然有利于銷售，但會在一定程度上增加企業(yè)稅負(fù)，不利于企業(yè)實現(xiàn)盈利目標(biāo)，而通過分割銷售，與消費者分別簽訂毛坯房買賣和精裝合同，分別對這兩項業(yè)務(wù)進(jìn)行會計處理，這樣一來精裝收入被視為勞務(wù)收入，基于此企業(yè)就無需就這一部分收入繳納土地增值稅，而在我國現(xiàn)行稅法下，土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，只按照毛坯房的銷售收入繳納土地增值稅，也能降低土地增值稅的稅率。除此之外，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，還可以通過成立關(guān)聯(lián)的銷售公司，將銷售業(yè)務(wù)委托給關(guān)聯(lián)的銷售公司，實現(xiàn)合理降稅的目的。因為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)支付給關(guān)聯(lián)銷售公司的代銷費用，是計算企業(yè)應(yīng)納所得稅額時予以扣除的。與此同時，目前市場上有些商業(yè)地產(chǎn)公司還會與關(guān)聯(lián)的銷售公司分?jǐn)倧V告費等，這樣一來關(guān)聯(lián)銷售公司計算的企業(yè)應(yīng)納所得稅額就會大大降低，甚至?xí)档偷截?fù)數(shù)，這也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的新途徑。

商業(yè)地產(chǎn)納稅籌劃的要點

應(yīng)該縱觀全局。第一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的稅種較多，如果僅著重降低某一種稅的應(yīng)納稅額，不從整體的角度出發(fā)，就可能會增加其他多個稅種的應(yīng)納稅額，這是得不償失的。在我國現(xiàn)行稅法下，各個稅種的稅基是彼此相關(guān)的，某一種稅稅基下降，另一種稅稅基就可能會增加，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該縱觀全局，把握好各個稅種稅基間的關(guān)系，而不是單純地考慮某一稅種。第二，在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，稅收收益對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻，但是企業(yè)必須對稅收收益有正確認(rèn)識，也就說企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，必須從整體利益最大化的角度，而不是稅收利益最大化的角度。第三，是站在納稅籌劃本身而言的，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在獲得納稅籌劃收益的同時，必然會付出相應(yīng)的成本，所以，企業(yè)在選擇納稅籌劃方案時，需要考慮成本與收益的關(guān)系，選擇性價比最高的方案。

以相關(guān)政策為導(dǎo)向。納稅籌劃之所以會受到越來越多企業(yè)管理者的青睞，就是因為它的行為是在法律允許范圍內(nèi)的，由此來達(dá)到節(jié)稅的目的，降低企業(yè)的經(jīng)營成本，對企業(yè)來說是有利無害的。但是，也是因為稅務(wù)籌劃是基于相關(guān)法律規(guī)定的，所以納稅籌劃工作必須以相關(guān)的政策為導(dǎo)向。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具體可以從以下兩個方面開展相關(guān)工作：一是密切關(guān)注相關(guān)政策的變動，比如《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）等，在建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)全面納入“營改增”范圍后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方案必然要進(jìn)行調(diào)整;二是組織納稅籌劃的相關(guān)人員學(xué)習(xí)《稅法》和全國、地方稅務(wù)部門發(fā)布的相關(guān)文件，在理論和實踐的基礎(chǔ)上，多角度、多層次、全方位的以政策為導(dǎo)向的開展納稅籌劃工作。此外，值得注意的是，目前行業(yè)內(nèi)有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在避稅行為，雖然納稅籌劃的目的是為了避稅，但是兩者存在本質(zhì)的區(qū)別，避稅是不符合我國相關(guān)法律規(guī)定的，不是以政策為導(dǎo)向的，是不值得提倡的。

籌劃方案的適用性及風(fēng)險管理。對于籌劃方案的適用性，企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)稅務(wù)籌劃時，需要注意以下兩面：第一，成功的個案僅能提供參考，切記照搬照套，不同商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有所不同，不同業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的比例對納稅籌劃方案有直接的影響，此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營狀況都不同，同一種納稅籌劃方案很難適用于不同規(guī)模的企業(yè);第二，我國的稅務(wù)體系還處于不斷完善中，相關(guān)的政策不斷變化，而有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃工作時偷工減料，長期使用一種納稅籌劃方案，這是十分不可取的。對于籌劃方案的風(fēng)險管理，從內(nèi)部環(huán)境看，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、投入使用等過程中可能會發(fā)生意料之外的事情，這些事情或多或少會對企業(yè)的納稅籌劃方案產(chǎn)生影響;從外部環(huán)境看，市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境瞬息萬變的同時，我國的相關(guān)稅收政策也在發(fā)生變化，無論是哪一種變化，都會威脅企業(yè)納稅籌劃方案的實施。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理者必須有足夠的風(fēng)險管理意識，探析納稅籌劃方案潛在風(fēng)險，做好風(fēng)險預(yù)案，也要有應(yīng)急處理能力。

稅務(wù)工作與財務(wù)工作的配合。納稅籌劃方案的制定和實施，需要稅務(wù)工作和財務(wù)工作的相互配合、相互協(xié)調(diào)。隨著相關(guān)稅收政策的不斷完善，稅務(wù)工作的流程被不斷的細(xì)化，越來越具體，這使企業(yè)稅務(wù)工作越來越標(biāo)準(zhǔn)化的同時，對財務(wù)工作提出了更高的要求，而納稅籌劃工作需要得到財務(wù)人員處理日常業(yè)務(wù)活動時歸集、整理的信息數(shù)據(jù)，如果稅務(wù)工作與財務(wù)工作不能默契的配合，納稅籌劃工作的進(jìn)度就會受到影響，就有可能錯失最佳時機，造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的流出。對于商業(yè)地產(chǎn)納稅籌劃而言，要想加強稅務(wù)工作和財務(wù)工作的配合，首要任務(wù)是建立健全財務(wù)信息化系統(tǒng)，一方面使財務(wù)人員可以根據(jù)政策的要求和企業(yè)自身工作要求精準(zhǔn)的處理各項業(yè)務(wù)，將責(zé)任落實到個人，為納稅籌劃工作提供真實、準(zhǔn)確、完整的信息數(shù)據(jù);另一方面，可以使稅務(wù)工作和財務(wù)工作的配合更高效，通過信息系統(tǒng)傳遞信息可以縮短時效，為納稅籌劃的制定和實施爭取更多的時間，降低納稅籌劃的風(fēng)險。

結(jié)語

就目前的市場競爭環(huán)境和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢，實施納稅籌劃工作不僅可以幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)保持競爭優(yōu)勢，還能幫助企業(yè)實現(xiàn)盈利目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)的納稅籌劃需要立足于企業(yè)自身深入了設(shè)立、開發(fā)、融資、銷售等各個環(huán)節(jié)中，站在整體利益的角度，以相關(guān)政策為導(dǎo)向，重視籌劃方案的適用性與風(fēng)險管理，并銜接好稅務(wù)工作和財務(wù)工作?；诖?，納稅籌劃的方案才能發(fā)展更大的效用，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利益。

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