關(guān)鍵詞 商品房 一房二賣 法律問題

作者簡介：李昂，天津秉鈞律師事務(wù)所。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.023

房屋在銷售過程中，一房二賣不但侵害了消費(fèi)者的權(quán)益，同時也容易給房屋銷售公司帶來糾紛，導(dǎo)致房屋銷售公司面臨法律訴訟?？紤]到一房二賣的違法性以及一房二賣所造成的惡劣影響，在房屋銷售過程中應(yīng)當(dāng)明確房屋的權(quán)屬，做好房屋的銷售控制，明確房屋的單一屬性和權(quán)屬性，避免房屋出現(xiàn)一房二賣的問題，對整個消費(fèi)者和房屋銷售公司帶來不利影響。因此，我們應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋銷售特點，探討一房二賣的原因及存在的法律問題，從法律角度為一房二賣問題提供有力指導(dǎo)。

一、商品房一房二賣的屬性及其法律后果

（一） 商品房一房二賣的概念

對于商品房而言，商品房的權(quán)屬屬性只能屬于一方，而不能屬于多方。在我國的物權(quán)法規(guī)定中，對房屋的產(chǎn)權(quán)有明確的闡述，規(guī)定了房屋的屬性以及房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)只能歸屬于唯一的一方，不具有共享的屬性。在房屋的權(quán)屬過程中，可以按照夫妻關(guān)系設(shè)定為共有財產(chǎn)，認(rèn)定為夫妻雙方共有，但是不支持其他形式的房屋產(chǎn)權(quán)共有。在法律上一房二賣是嚴(yán)重的違法行為，既違反了物權(quán)法的規(guī)定，同時也違反了現(xiàn)階段的房屋銷售規(guī)則，對整個房屋銷售產(chǎn)生了不利的影響。一房二賣從本質(zhì)上是一種違法行為，在銷售過程中應(yīng)當(dāng)明令禁止，應(yīng)當(dāng)對一房二賣的行為予以堅決制止，避免一房二賣的問題出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)一房二賣的情況，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的權(quán)屬特點以及合同簽訂的時間節(jié)點進(jìn)行界定，厘清商品房的屬性，避免商品房在銷售過程中出現(xiàn)一房二賣的問題。

（二） 商品房一房二賣的特征

從目前商品房一房二賣的問題來看，一房二賣的出現(xiàn)，在于將同一套房屋賣給不同的消費(fèi)者，兩個消費(fèi)者均支付了購買房屋的款項，均主張對房屋的所有權(quán)，但是房屋的所有權(quán)只有一個，不可能給予購買的雙方，由此引發(fā)了房屋購買者與房屋銷售方的糾紛。商品房一房二賣從本質(zhì)上是違法行為，房屋的權(quán)屬在物權(quán)法中有明確規(guī)定，在房屋買賣過程中，合同法中對房屋的性質(zhì)以及房屋的買賣也做出了明確的規(guī)定，一房二賣屬于專合同的漏洞，在整個商品房銷售合同的簽訂過程中，必然有一方存在合同欺詐問題，對整個商品房的銷售產(chǎn)生了不利影響。因此，我們應(yīng)當(dāng)明確一房二賣的違法性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)將一房二賣作為違法行為來看待，應(yīng)當(dāng)結(jié)合一房二賣的出現(xiàn)，分析其形成原因及造成的嚴(yán)重后果，規(guī)避一房二賣帶來的法律風(fēng)險。

（三） 商品房一房二賣的后果

商品房一房二賣之后，購買雙方均支付了房屋的款項，均主張對房屋的所有權(quán)，但是房屋的所有權(quán)只有一個，從法律程序上只能支持購買者的一方。一旦出現(xiàn)一房二賣的情況之后，兩個購買者勢必會因為房屋權(quán)屬問題發(fā)生糾紛，產(chǎn)生法律訴訟。同時，房屋銷售方作為問題的主體，需要協(xié)調(diào)解決房屋一房二賣問題，如果房屋銷售房不能妥善處置，那么房屋銷售方將面臨著違約和違法的處罰，對商品房的銷售方會帶來嚴(yán)重的影響，既損傷了房屋銷售方的信譽(yù)，同時也造成房屋銷售方的經(jīng)濟(jì)利益受到損失，特別是對于房屋購買者損失的利益更多。因此，堅決杜絕一房二賣的問題出現(xiàn)，嚴(yán)格控制一房二賣的風(fēng)險，防范一房二賣的現(xiàn)象發(fā)生，對整個商品房的銷售和消費(fèi)者利益保護(hù)具有重要作用。

二、商品房一房二賣的原因分析

（一）房屋的特定性與一物一權(quán)原則

基于房屋的特殊屬性，以及房屋的銷售性質(zhì)和居住性質(zhì)，房屋在權(quán)屬認(rèn)定方面只能歸屬于購買者一方。當(dāng)商品房從銷售公司流轉(zhuǎn)到消費(fèi)者手中之后，消費(fèi)者支付完購買房屋的款項之后，享有房屋的所屬權(quán)。按照物權(quán)法的規(guī)定，商品房銷售方不能再將房屋進(jìn)行二次出售，必須要尊重房屋所有權(quán)唯一性的原則，按照與消費(fèi)者簽訂的購房合同，履行房屋交付義務(wù)并尊重消費(fèi)者的購房權(quán)利和所購房屋的所有權(quán)利。一物一權(quán)的原則，符合物權(quán)法的規(guī)定，在物權(quán)法中有詳細(xì)的闡述，在目前我國的房屋銷售過程中，尊重房屋的物權(quán)屬性，并將一物一權(quán)作為房屋銷售的主要原則，掌握這一原則并做好房屋的銷售，對于商品房的銷售方和購買方具有重要意義。在目前之所以出現(xiàn)商品房一房二賣的情況，主要原因在于有些房屋銷售方忽視了物權(quán)法的規(guī)定，沒有對房屋的特性和一物一權(quán)的原則有正確認(rèn)識。

（二） 我國法律對合同生效與房屋所有權(quán)取得的規(guī)定不一致

我國在物權(quán)法的規(guī)定中，對房屋的所有權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)的界定，明確規(guī)定了房屋的所有權(quán)必須歸房屋的購買者，以房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)為主要的法律文件。但是在目前商品房銷售過程中，消費(fèi)者購買了商品房之后，并不能立刻辦理商品房的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，在簽訂購買合同支付完購房款項和最終辦理房屋產(chǎn)權(quán)之間存在一定的時間差。有些不良商家會利用這一時間差，將已經(jīng)簽訂房屋購買合同并且交付購房款項的房屋另外賣給他人。這就出現(xiàn)了一房二賣的情況。在銷售合同簽訂過程中，合同的生效期也存在一定的時間差，這就帶來了一定的風(fēng)險，有些房屋銷售房受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，會利用合同生效這一時間差進(jìn)行一房二賣，導(dǎo)致房屋所屬權(quán)出現(xiàn)糾紛，對整個消費(fèi)者的利益造成了極大的損傷。因此，如何識別商品房銷售方的這一手段，對解決一房二賣問題和規(guī)避一房二賣分析具有重要作用。

（三） 經(jīng)濟(jì)利益的誘導(dǎo)

一房二賣出現(xiàn)的原因主要在于，房屋銷售方過于重視經(jīng)濟(jì)利益。雖然在房屋銷售過程中客觀上存在合同生效時間差以及辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)時間差的問題，但是從源頭上房屋銷售方往往掌握房屋的具體銷售信息。一房二賣情況的出現(xiàn)，多數(shù)都是由房屋銷售方進(jìn)行操作，極大的損害了消費(fèi)者的利益。房屋銷售方會通過一房二賣的方式獲取雙份的房款，消費(fèi)者在糾紛當(dāng)中需要通過法律訴訟等方式才能夠解決一房二賣的法律糾紛，這一時間段內(nèi)，消費(fèi)者的房款由房屋銷售方進(jìn)行支配，如果將這一現(xiàn)象放大，房屋銷售方能夠通過一房二賣的方式獲得大量的現(xiàn)金流，雖然是違法行為，但是房屋銷售房會在短時間之內(nèi)獲得較大的資金支持。因此，有些房屋銷售方會因為經(jīng)濟(jì)利益的緣故鋌而走險。

三、商品房一房二賣的現(xiàn)行法律處理及預(yù)告登記制度

（一） 第一買受人的賠償請求權(quán)和合同無效請求權(quán)

基于商品房一房二賣現(xiàn)象的增多，為了做好一房二賣糾紛的處理，保證商品房的一房二賣問題能夠得到有效處理，在一房二賣的處理過程中，支持第一買受人的賠償請求，按正常的法律程序?qū)Φ谝毁I受人予以優(yōu)先支持。第一買受人可以在發(fā)生一房二賣糾紛時，主張賣方給予其一定的賠償。除此之外，第一買受人還可以按照合同法的規(guī)則以及物權(quán)法的規(guī)則，請求后簽署的合同無效。在權(quán)力的賦予方面，賠償請求權(quán)和合同無效請求權(quán)是第一買受人享有的正當(dāng)權(quán)利，利用這兩項權(quán)力，可以使第一買受人在遇到一房二賣的問題時能夠有效處理，對提高一房二賣的處置效果和解決一房二賣的糾紛具有重要影響。因此，按照法律規(guī)定支持第一買受人一定的賠償請求權(quán)和判定合同無效權(quán)，對第一買受人的利益能形成有效的保護(hù)。

（二）第二買受人的懲罰性賠償請求權(quán)

在一房二賣過程中，第二買受人通常不知道商品房的具體情況，往往存在被欺詐的現(xiàn)象。房屋銷售方掌握房屋的具體信息以及房屋的銷售信息，如果在信息的透明度方面沒有向第二買受人公布房屋的銷售信息和合同簽訂信息，很容易造成第二買受人因不知道房屋的具體銷售情況而造成再次購買的行為。對于這一問題，第二買受人并沒有主觀故意的情形發(fā)生，出現(xiàn)了一房二賣的法律事實之后，第二買受人可以主張房屋銷售方給予其一定的賠償，甚至請求法院判處房屋銷售方以幾倍房款的價值予以賠償。這種懲罰性賠償?shù)恼埱髾?quán)是賦予第二買受人的合法權(quán)利，第二買受人可以根據(jù)這一權(quán)利歸屬，申請對房屋銷售方予以制裁。因此，第二買受人應(yīng)當(dāng)清楚所享受的權(quán)利，以及在一房二賣法律糾紛中應(yīng)當(dāng)采取哪種措施維護(hù)自身的合法權(quán)益。

（三） 預(yù)告登記制度

目前在房屋銷售過程中，為了避免出現(xiàn)一房二賣的問題，采取了預(yù)告登記制度，要求房屋銷售方和商品房購買者在簽訂完成買賣合同并支付完購房的款項之后，采取預(yù)告登記的方式，明確房屋的合同簽訂時間以及房屋的基本權(quán)屬關(guān)系，避免出現(xiàn)一房二賣的情況。預(yù)告登記制度是在現(xiàn)有的房屋產(chǎn)權(quán)制度的基礎(chǔ)上推出的基本制度，對整個房屋產(chǎn)權(quán)制度具有一定的補(bǔ)充作用，能夠解決房屋在買賣完成之后不能夠在短時間內(nèi)完成房屋產(chǎn)權(quán)的登記對問題，通過預(yù)告登記的方式能夠鎖定房屋的所屬權(quán)，減少了一房二賣的風(fēng)險。從這一點來看，在一房二賣法律糾紛處理過程中，采取預(yù)約登記制度的方式能夠降低一房二賣的法律風(fēng)險，使一房二賣的問題能夠從源頭上得到有效解決，對避免出現(xiàn)一房二賣法律糾紛具有重要作用。

四、 購房者對商品房一房二賣的防范

（一）簽訂合同前審查房屋是否有出售記錄

基于一房二賣的嚴(yán)重性以及一房二賣引發(fā)的糾紛和法律風(fēng)險，購房者在購買房過程中，應(yīng)當(dāng)從源頭入手，避免一房二賣的現(xiàn)象發(fā)生。在簽訂合同之前，應(yīng)當(dāng)對房屋的出售記錄進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，通過房屋銷售方的銷售合同記錄以及查閱銷售合同備案登記信息等方式，掌握商品房是否在之前存在銷售記錄。通過這一方式，能夠避免一房二賣的現(xiàn)象發(fā)生。因此，在房屋買賣合同簽訂之前，購房者有義務(wù)進(jìn)行房屋出售記錄的核查。

（二） 合同簽訂后及時辦理預(yù)告登記

為了最大程度的保護(hù)購房者的利益，購房者在簽訂房屋銷售合同之后，應(yīng)當(dāng)及時辦理房屋的預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)將簽訂的房屋購買合同進(jìn)行網(wǎng)上備案處理。通過辦理預(yù)告登記的方式，鎖定房屋的屬性，使房屋的權(quán)屬能夠得到有效明確，避免房屋銷售方將已經(jīng)簽署完銷售合同的房屋進(jìn)行二次銷售。通過辦理預(yù)告登記的方式，能夠最大程度避免房屋的二次銷售，將房屋的整個銷售控制在合法的范圍之內(nèi)，解決房屋的銷售問題以及房屋的權(quán)屬問題。

（三）第一時間辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)

基于對物權(quán)法的了解，對于房屋的權(quán)屬屬性以最終的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)為準(zhǔn)，購房者即使在簽訂了房屋買賣合同之后，進(jìn)行房屋合同的預(yù)告登記對同時，也要在第一時間進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理。通過房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的方式，明確房屋的訴訟權(quán)，使整個房屋所屬權(quán)不再存在爭議和糾紛，為整個房屋所屬權(quán)的歸屬以及房屋所屬權(quán)的確定提供法律依據(jù)。通過這一方式，能夠從根本上避免一房二賣的現(xiàn)象發(fā)生，同時也能夠在處置一房兩賣法律糾紛中有明確的法律依據(jù)。

五、結(jié)論

通過對商品房銷售過程的了解，一房二賣是比較常見的法律糾紛現(xiàn)象，對整個房屋購買者造成了侵權(quán)行為，造成了房屋購買者蒙受巨大的損失?；谝环慷u的非法性，以及當(dāng)前物權(quán)法對房屋屬性的規(guī)定，購房者應(yīng)當(dāng)明確一房二賣的法律風(fēng)險，根據(jù)一房二賣出現(xiàn)的原因，從源頭入手采取多項措施，避免一房二賣的風(fēng)險出現(xiàn)，使整個一房二賣問題得到有效規(guī)避，解決一房二賣問題。

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