【摘 要】 選取了反映房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的14個重要的財務(wù)指標作為原始指標，運用spss軟件，利用因子分析模型提取綜合評價指標，最終得到14家公司財務(wù)的整體發(fā)展水平的綜合得分，并以此進行排序來對企業(yè)的財務(wù)狀況作分析與評價。研究結(jié)果表明通過因子分析提取的綜合評價指標可以很好地作為評價企業(yè)整體財務(wù)狀況的綜合指標。

【關(guān)鍵詞】 因子模型 財務(wù)狀況 房地產(chǎn)企業(yè)

一、引言

因子分析的思想是根據(jù)相關(guān)性大小把原始變量分組，使得同組內(nèi)的變量之間相關(guān)性較高，而不同組的變量間的相關(guān)性則較低[1]。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，因子分析在經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域也有著廣泛的應(yīng)用。描述企業(yè)財務(wù)狀況的指標可以有很多，獲取全部指標對企業(yè)財務(wù)進行分析固然可以，但未免有些太過于費時費力。實際上，大量的財務(wù)指標之間可能存在較為顯著的相關(guān)性，所以因子分析的思想實際上就是選擇主要的財務(wù)指標來對全部的財務(wù)指標進行綜合，得到一種所謂的綜合財務(wù)指標從而將復(fù)雜的事情簡單化。如今房地產(chǎn)業(yè)漸漸成為我國第三大產(chǎn)業(yè)組成中不可或缺的一部分，其投資活動也日益活躍在市場上，當下人們對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動也日益趨向于理性的思考。因此在房地產(chǎn)投資活動中，分析評價房地產(chǎn)公司的綜合發(fā)展水平，對廣大投資者有較好的參考作用，可以幫助投資者進行理性的投資。

二、理論分析

通過閱讀文獻發(fā)現(xiàn)，一般采用一些比率指標來對公司的財務(wù)報表進行探索性分析是比較常見的手段，通過這些指標的分析我們可以對企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果等作出一些合理有效的評估。崔玉英等（2014）研究發(fā)現(xiàn)公司的發(fā)展前期的盈余波動和長期展現(xiàn)的成長能力可以決定財務(wù)分析師是否將目光投注在這家公司上[2]。毛道維等（2006）通過實證表明相對于傳統(tǒng)的利用個人經(jīng)驗去主管判斷財務(wù)數(shù)據(jù)及用人工處理大量的財務(wù)數(shù)據(jù)來說，使用統(tǒng)多元統(tǒng)計方法分析可以有效的提高效率和正確率[3]。朱珊（2018）指出綜合反映企業(yè)的財務(wù)情況可以從企業(yè)的流動性、企業(yè)的盈利能力、財務(wù)組成結(jié)構(gòu)狀況以及財務(wù)比率立如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和公司累計創(chuàng)造的利潤率等方面來整體表現(xiàn)出來[4]。綜上所述，本文將從以下5個方面選取14個財務(wù)指標來進行實證分析。

（一）、盈利能力及其指標解釋

X1凈資產(chǎn)收益率是進行財務(wù)分析時的核心指標，它的效果表現(xiàn)在與財務(wù)杠桿共同作用時。X2銷售費用率可以直接地反映出企業(yè)營銷的效果如何。X3成本費用利潤率是一個正向的指標，它的數(shù)值越大可以說明此企業(yè)對資金使用效率也是越佳的。

（二）、償債能力及其指標解釋

X4流動比率是可以代表企業(yè)的短期償還能力的一個指標，通常情況下該指標越大，說明企業(yè)的情況越樂觀，但是我們給它界定一個2的邊界值，該值過大和過小都不是很好的現(xiàn)象。同樣地，X5速動比率可以與流動比率兩者結(jié)合來看，如果流動比率值在1以下，速動比率在0.5以下，則不是一個好現(xiàn)象。

（三）、資本結(jié)構(gòu)及其指標解釋

X6現(xiàn)金流利息保障倍數(shù)是反映企業(yè)現(xiàn)金流量的供給保障情況。F011201A（資產(chǎn)負債率）是一個用來保障廣大債權(quán)人利益的指標，該指標也有其不同的區(qū)間范圍意義，如果在70%以下時都可以被認作是明朗的情況;在達到85%一100%之間時，就會起到預(yù)警作用了;而如果超出100%的話，表明有嚴重的危機發(fā)生。X7資產(chǎn)負債率及X8長期債務(wù)與營運資金比率可以從長遠的角度來說明企業(yè)是否具有償還負債的保障能力。

（四）、成長能力及其指標解釋

X9總資產(chǎn)增長率可說明企業(yè)每次在資產(chǎn)上投入數(shù)目的新增的幅度，可以直觀的看出企業(yè)的發(fā)展狀況。X10營業(yè)收入增長率同樣也是可說明企業(yè)在營業(yè)收入上的增幅如何。X11每股凈資產(chǎn)增長率它反映了企業(yè)在資本規(guī)模上的經(jīng)營擴張是否起到了顯著的作用。

（五）、市值價值及其指標解釋

X12每股稅后現(xiàn)金股利是一個正向的財務(wù)性指標，它的值越大越能說明企業(yè)通過股票獲利的能力越強，反之則越弱。同時還要X13股利分配率也是可以說明公司的股利情況的一個代表。X14收益留存率則與前兩個指標恰恰是相反方向變動的一個指標，通常普遍被外界看好的公司的留存收益都不會太差。

三、實證分析

（一）、數(shù)據(jù)來源及數(shù)據(jù)處理

本文數(shù)據(jù)來源于國泰安數(shù)據(jù)庫中財務(wù)指標分析和專題研究系列。從老行業(yè)分類中的房地產(chǎn)類中的219家公司中利用代碼法隨機抽取了15家房地產(chǎn)公司，分別是萬科、全新好、中糧地產(chǎn)、中洲控股、金科股份、財信發(fā)展、中航善達、我愛我家、京漢股份、泛?？毓伞⒒释H、渝開發(fā)、中天金融、新華聯(lián)、順發(fā)恒業(yè)。選取的是會計年度為2017年的指標數(shù)據(jù)，其中中航善達在該年度的股利分配率的指標數(shù)據(jù)缺失，選取了2016年的指標作為代替;全新好有三個指標都缺失，且前幾個年度的數(shù)據(jù)也是缺失的，所以將這個樣本刪除處理。

（二）、因子分析及其結(jié)果解釋

對全部財務(wù)指標進行標準化處理，并在spss中進行因子分析，得到5個可以反映全部指標特征的公共因子F1-F5如下：

F1在X9、X2、X11上的載荷值都很大。X9與X11都是衡量一個企業(yè)的成長能力的指標，而X2從一定程度上反映了企業(yè)的盈利能力，所以公共因子F1反映反映企業(yè)未來的發(fā)展盈利能力，在這個因子上的得分越高，公司的未來發(fā)展盈利能力越好。

F2在X5、X4、X7上的載荷值都很大。X5、X4主要反映的是企業(yè)的流動性，X7主要用來衡量公司在遭遇危機時能夠繼續(xù)保護債權(quán)人程度如何。所以公共因子F2可以看做是企業(yè)流動性和保障能力的一個反映，在這個因子上的得分越高，公司的償債能力就越強。

F3在X1、X14、X12、X9上的載荷值都很大。X1的指標值越高，說明投資帶來的收益越高。X14、X12反映的是企業(yè)的營業(yè)前景、發(fā)展前途，說明的是企業(yè)的市場價值。X9表明企業(yè)的短期償債能力。所以公共因子F3體現(xiàn)的是未來發(fā)展的前景能力，在該公共因子上的得分越高，說明企業(yè)發(fā)展狀況越好。

F4在X10、X6、X13上的載荷值都很大。X10、X6是評價企業(yè)成長狀況的重要指標。X13這一指標則代表了企業(yè)提供給股民的福利。所以在公共因子F4上的得分越高，說明企業(yè)對股東的福利政策越好，公司的成長狀況較好。

F5在X3上的載荷值很大。X3反映的是企業(yè)對資金的使用效率，公共因子F5表明的是企業(yè)的盈利能力，一般來說企業(yè)在這個公共因子上的得分越高，說明企業(yè)的盈利能力也越強。

（三）、公共因子得分及綜合得分

有了對各個公共因子的合理解釋，結(jié)合各個企業(yè)在5個公共因子上的得分和綜合得分，就可對各個企業(yè)的綜合財務(wù)狀況進行評價。在因子F1上得分最高的是我愛我家、中天金融、京漢股份，遠高于其他的公司，說明這三家企業(yè)的企業(yè)未來的發(fā)展和可投資能力都是比較高的。萬科在F2的因子得分遠高于其他的企業(yè)，說明它的公司的償債能力比較強，能夠給投資者帶來的保障也越高。在公共因子F3上得分較高的分別是萬科和順發(fā)恒業(yè)，說明這兩家企業(yè)的自有資本獲得凈收益的能力和償還債務(wù)以及未來發(fā)展的前景能力都是非常好的。順發(fā)恒業(yè)、萬科、皇庭國際、我愛我家、中航善達、金科股份在公共因子F4上的得分對比其他企業(yè)相比來說是相對較高的，說明它們的成長狀況和帶給股民的福利都是比較好的?；释H、京漢股份、泛?？毓?、中天金融、萬科是在公共因子F5得分較高的5家企業(yè)。

將各企業(yè)在五個公共因子上的得分進行加權(quán)綜合，就得到了綜合得分。根據(jù)綜合得分就可綜合評價企業(yè)的發(fā)展水平。綜合得分前兩名的依次是萬科、我愛我家，所以這兩家企業(yè)在各個財務(wù)指標方面的表現(xiàn)都非常不錯;綜合得分最低的三個企業(yè)是財信發(fā)展、中航善達、渝開發(fā)說明從綜合得分上看這三家企業(yè)的財務(wù)發(fā)展狀況相對可能不如其他的11家公司。

四、總結(jié)

在基于因子分析模型提取的主成分并對各個房地差企業(yè)進行綜合得分排序后發(fā)現(xiàn)萬科和我愛我家這兩家企業(yè)在綜合得分上遠超于其他的企業(yè)，說明從這方面來說其財務(wù)發(fā)展狀況與剩下的企業(yè)相比是比較突出的，各方面的財務(wù)狀況是比較良好的，盈利能力和償債能力都是較高的，并且市值價值的走勢也是較好的。另外，本文使用因子分析的統(tǒng)計方法對處理大量財務(wù)指標時具有相對簡化和高效性。

【參考文獻】

[1] 何曉群.多元統(tǒng)計分析[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2014，143-144.

[2] 崔玉英.公司成長、盈余波動與財務(wù)分析師跟蹤——來自中國證券市場的經(jīng)驗證據(jù)[J].管理評論.2014，（26）：60-72.

[3] 毛道維.朱敏.企業(yè)信用狀況的財務(wù)判斷方法和模型——基于上市公司財務(wù)報告舞弊的實證研究[J].四川大學(xué)學(xué)報.2006，（3）：51-57.

[4] 胡珊.基于F分值模型的財務(wù)預(yù)警分析——以工程機械行業(yè)上市公司為例[J].財務(wù)管理與資本運營.2018，（22）：33-36.

作者簡介：呂晨（1995-）女，漢族，安徽宣城人，安徽大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，2018級研究生，應(yīng)用統(tǒng)計專業(yè)