摘要：社會保障性住房是解決民生問題的有力舉措之一，對社會和諧德定、經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展莫定了基石。為達(dá)成政府管理者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與中低收入購買群體的利益共贏目標(biāo)，對保障性住房的價值評估顯得尤為必要。但是，由于社會保障性住房市場的特殊性與現(xiàn)存發(fā)展問題，傳統(tǒng)的價值評估方法無法精確進(jìn)行衡量。通過比較不同的住房價值評估方法，從政府權(quán)力干預(yù)和市場信息不對稱兩因素引出擴(kuò)展型的凈現(xiàn)值（NPV）住房價值評估方法，并分析其決策機(jī)制原理，亦從城市住房空間規(guī)劃、信息渠道貫通、流程制度化等方面提出相關(guān)建議，旨在為社會保障性住房的公允價值評估提供新的解決思路。

關(guān)健詞：社會保障性住房;價值評估;凈現(xiàn)值

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）05-0050-55 收稿日期：2020-04-02

1 引言

隨著經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的快速發(fā)展，社會不斷完善進(jìn)步，促進(jìn)了城市的繁榮，同時吸引著大量人口涌向城市，為城市的發(fā)展增添新的活力和不竭動力。但是，受到城市人口容量與環(huán)境約束，以及城市功能完善所需的進(jìn)程限制，人口的集聚給城市發(fā)展帶了諸多現(xiàn)實問題。其中，住房就是其中重要的難題之一，如何保障城市居民能夠安居樂業(yè)，是城市管理者作出決策的核心關(guān)鍵點。黨的十九大報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這是從國家層面對住房建設(shè)提出的更高要求，各級政府積極響應(yīng)號召，加強(qiáng)住房保障，切實在增進(jìn)群眾福祉。隨著住房行業(yè)的市場化，住房價格成為城市居民神經(jīng)上的敏感因素，價格成為城市住房分配的重要指示器，無疑對城市中低收入群體，城市新市民而言，意味著失去自我發(fā)展和提高的機(jī)會。住有所居是重要的民生目標(biāo)，意味著更多的期待和夢想，對促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定、城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。

2008年底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出要加大保障性住房建設(shè)力度，使我國保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。先后出臺了關(guān)于城鎮(zhèn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等社會保障性住房管理辦法文件，各級政府加強(qiáng)落實，取得了顯著成效。從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)可以看出，如圖1所示，從2013年到2018年，房屋建筑工程總產(chǎn)值和新簽房屋建筑合同額均呈現(xiàn)上漲的趨勢，且在2017年漲幅最大，較2016年分別增長了44.9%和79.66%。這表明，一方面住房建設(shè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，對經(jīng)濟(jì)增長有著巨大貢獻(xiàn)，也側(cè)面反映了住房購買方的市場需求狀況;另一方面，住房供給方也在極力擴(kuò)大供給規(guī)模，不斷尋求新的建筑工程合同，緩解住房市場上的供求矛盾。

當(dāng)前階段，解決住房問題是一項系統(tǒng)工程，住房市場上的供需矛盾長期存在，需要惠及城市居民中的所有收入群體，任務(wù)十分艱巨。各類保障性住房，為滿足相應(yīng)人群住房需求發(fā)揮了重要作用，實實在在增強(qiáng)了住房困難群眾的幸福感，也是化解當(dāng)前社會矛盾的一個重要方面，十九大報告指出，“我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。

為了推進(jìn)社會保障性住房分配的公平性，合理性，考慮到保障性住房與純商品住房的特征差異性，需要對保障性住房的價值進(jìn)行評估，一方面有助于為社會保障性住房供給者提供必要的管理和投資信息，另一方面有益于優(yōu)化不同需求者的購買決策，促進(jìn)社會保障性住房市場實現(xiàn)供需均衡。本文從住房價值評估方法人手，本著把握保障性住房和純商品住房的特征差異，提出評估社會保障性住房價值的改進(jìn)方法，為住房價值評估方法體系提供重要參考，具有重要的理論與實際意義。

2 住房價值評估方法比較分析

2.1 傳統(tǒng)的住房價值評估方法

在理論與實踐上，對住房價值評估方法的研究有很多，大致可以分為如下三類：

第一類方法為成本法（Cost），成本法以住房的歷史成本為基礎(chǔ)，在此之上加上一個預(yù)期的利潤加成，以此得到住房的價值，它反映住房價值的歷史狀態(tài)，通常用數(shù)學(xué)公式表示為：

P=A+D+T+C+I（1）

其中P代表住房的價值，A代表取得土地的出讓金，D代表開發(fā)費用，T代表相關(guān)稅費支出，C代表拆遷補(bǔ)償費用，I代表利潤加成。成本法核算的是歷史成本，因此在評估的結(jié)果上，可能背離住房的實際價值，忽視效用的價值，對住房的折舊未加以考慮，獨立于外部市場因素進(jìn)行評價（竹雅東，2018）。

第二類方法為市場法（NAV），又稱為凈資產(chǎn)法。該方法考慮到住房交易市場的影響因素，以市場成交取得的收入減去所承擔(dān)的費用來衡量住房的價值，實際上是通過住房企業(yè)獲取的市場利潤來度量的，在公式（1）的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)，可表示為：

P=M-（A+D+T+C）（2）

其中，M代表住房企業(yè)取得的收入。市場法對銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行了統(tǒng)籌考慮，體現(xiàn)了住房價值的現(xiàn)時性，在實際操作中受到市場的波動影響較大，住房價值也呈現(xiàn)起伏的狀態(tài)。（宋協(xié)法等，2018），運(yùn)用成本法與收益法進(jìn)行對比實驗，得出的結(jié)論方向呈現(xiàn)一致性，但是認(rèn)為二者差別可能是由于市場原因?qū)е碌摹?/p>

第三類方法為比較法。顧名思義，比較法就是指在進(jìn)行新的住房評估時，并不是直接進(jìn)行，而是利用相似房地產(chǎn)住房的已知價格進(jìn)行比較，之后對其進(jìn)行修正，從而得出待估房地產(chǎn)合理的價值（鄒秀云，2016）。其中，作為可比房地產(chǎn)的注意事項主要是選擇房地產(chǎn)的用途、規(guī)模、檔次，區(qū)位條件等方面都要相當(dāng)。用公式來表示也十分簡潔，只需在類似住房價值的基礎(chǔ)上乘上一個修正系數(shù)：

P=S*a1*a2*a3（3）

其中S表示可別類似住房的價值，a1表示交易價格修正指數(shù)，它表示剔除掉交易的影響因素得出的真實值;a2表示區(qū)位條件修正指數(shù)，它是剔除掉區(qū)位的影響因素得出的真實值;a3表示其它影響因素的修正指數(shù)。這種方法比較適用于房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，能夠有類似的可比對象進(jìn)行選擇。這三種方法的特征與涵義如表1所示。

此外，在對理論方法進(jìn)行補(bǔ)充完善和比較研究外，一些學(xué)者也通過引入一些模型，對住房的價值進(jìn)行評估，（陽志充，2019）引用Hedonic模型研究地鐵沿線住宅價值的評估;（馮謙，2019）運(yùn)用AHP-模糊綜合評定模型對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行評估;（王媛，2019）運(yùn)用模糊最小二乘支持向量機(jī)對住宅類房地產(chǎn)進(jìn)行研究等。通過對傳統(tǒng)評估方法進(jìn)行梳理，獲悉學(xué)者將研究焦點集中在對純商品住房的價值評估上，而對社會保障性住房的價值評估方法研究較為稀缺，一般都直接套用純商品住房的價值評估方法，勢必影響到估值的準(zhǔn)確性。同時，這三種方法主要反映的是住房價值的過去和現(xiàn)時價值狀態(tài)，未考慮到潛在的變動因素，未能從動態(tài)上合理考慮住房價值的真實性，由于社會保障性住房的特殊性，引入更為客觀的NPV評估方法顯得十分必要。

2.2 NPV方法引入的必要性

NPV價值評估方法，又叫凈現(xiàn)值評估方法，在企業(yè)管理領(lǐng)域運(yùn)用得十分廣泛，用于商業(yè)企業(yè)的投資決策。從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角出發(fā)，基于社會保障性房地產(chǎn)的特殊性，引入NPV的評估方法并加以改進(jìn)，有助于提高政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、中低收入需求者之間的信息透明度，各方參與主體在住房價值反映公允的基礎(chǔ)作出合理的經(jīng)濟(jì)決策，有兩方面原因。

一方面，政府作為直接市場參與者以及資產(chǎn)的時間價值影響。在完全競爭的市場條件下，政府不作為直接的經(jīng)濟(jì)參與者進(jìn)入市場，買賣雙方在公平自由的環(huán)境下作出交易決策。但是，政府為了保障中低收入群體的住房需求，促進(jìn)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，需要通過行政權(quán)力干預(yù)自由的住房市場，在此條件下，市場就具有了一定半公共品的性質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)商會調(diào)整自己的供給數(shù)量，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩繆爾森（Samuelso）1954年所設(shè)計的公共品提供理論模型，那么在政府參與的市場里，如果只按照政府決策提供產(chǎn)品，產(chǎn)出一定會減少，無法滿足需求群體的購買需要，這在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間有一個博弈的過程，最終形成一個產(chǎn)出均衡點。同時，時間和風(fēng)險是資產(chǎn)價值需要重視的因素，在未來的經(jīng)營過程中，伴隨著現(xiàn)金流的流出與回收，資產(chǎn)的價值也會隨著變動。在時間價值的影響下，社會保障性住房的真實價值應(yīng)當(dāng)是未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角，未來的現(xiàn)金流影響因素包括房地產(chǎn)開發(fā)商自身的支出，中低收入群體滿足自身效用的支出，以及政府的行政干預(yù)調(diào)節(jié)的現(xiàn)金流。

另一方面，信息不對稱導(dǎo)致市場失靈影響市場供求調(diào)整。住房矛盾是城市發(fā)展過程中諸多亟待解決的問題側(cè)影。社會保障性住房政策實施的日程還不長，地方政府重建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象普遍存在，導(dǎo)致呈現(xiàn)一定的問題。主要反映在：保障性住房缺乏空間合理布局和規(guī)劃，交通等配套設(shè)施相對滯后;缺乏完備的管理機(jī)制，項目監(jiān)督存在漏洞，導(dǎo)致住房質(zhì)量不過關(guān);政府的政策不明確，導(dǎo)致利益重疊，保障性住房法制不健全，維權(quán)渠道狹窄。由于社會保障性住房市場三方參與者之間信息溝通渠道的缺失，導(dǎo)致產(chǎn)生和披露問題的信息不對稱，一旦問題開始凸顯，會有一方或多方市場參與者處于黑匣子狀態(tài)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角，信息不對稱會帶來市場的無效率，住房需求者未能獲得使自己達(dá)到效用最大化的住房產(chǎn)品，甚至還會出現(xiàn)優(yōu)汰劣勝的局面，阿克萊夫（Akerlof）1970年的檸檬市場便是很好的證明結(jié)論。因此，社會保障性住房市場的信息不對稱，會直接影響決策主體的決策，如果社會保障性住房市場已經(jīng)完全反映了全部的信息，未來現(xiàn)金流準(zhǔn)確且穩(wěn)定，那么住房的價值就是公允的，各方參與者都能夠得到最優(yōu)的決策。

3 NPV價值評價方法的機(jī)制原理

基于以上原因，促使社會保障性住房市場健康有效運(yùn)作，住房凈現(xiàn)值（NPV）可以公允反映保障性住房的價值，從而為市場的三方參與者提供完全充分的信息，優(yōu)化主體的行為決策。在企業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)，凈現(xiàn)值的表達(dá)式可寫為：

其中NCF代表各期的現(xiàn)金凈流量，R代表資本成本，C為初始投資，分母上的系數(shù)，視為各期現(xiàn)金凈流量的折現(xiàn)系數(shù)。決策的原理是，考慮現(xiàn)金流的時間價值與風(fēng)險，將未來各期現(xiàn)金流折現(xiàn)到初始投資時點，如果NPV>0，證明項目可取，如果NPV<0，證明項目應(yīng)該放棄，如果NPV=0，項目沒必要采納。

可以看到，（4）式是站在企業(yè)的立場上進(jìn)行價值評估的，NCF是企業(yè)預(yù)算的現(xiàn)金凈流量，是站在管理層的位置上進(jìn)行決策的結(jié)果。本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角出發(fā)，對于社會性保障性住房的價值評估，除了考慮到企業(yè)本身的因素外，還需要考慮到中低收入住房需求者與政府干預(yù)市場的因素。對中低收人住房需求者而言，他們是在既定收入水平下選擇效用最大化的消費水平，那么未來現(xiàn)金流一部分受到需求者的效用水平影響，他愿意支付的最高支出水平，表明能帶給他最大化的效用水平，因此效用是收入水平的函數(shù)，記為U（y），U是效用函數(shù)，y是收入水平，它通過影響U來影響未來現(xiàn)金流。對政府部門而言，他們的目標(biāo)是實現(xiàn)城市的有序化管理，達(dá)到人人居有所住的目標(biāo)，在房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)背離政府目標(biāo)之時，政府管理者便運(yùn)用行政權(quán)力干預(yù)調(diào)節(jié)，進(jìn)行宏觀調(diào)控，或者最開始就形成法律文件促使開發(fā)商遵守規(guī)定。因此，政府的干預(yù)行為，對未來現(xiàn)金凈流量會帶來影響，從而改變社會保障性住房的價值，用G代表政府行為帶來的未來現(xiàn)金凈流量。從而，社會保障性住房的價值由3部分構(gòu)成，分別站在了不同的市場主體角度考慮，相較于僅從企業(yè)主體出發(fā)的價值評估，社會保障住房的價值評估更加準(zhǔn)確透明，可以表示為：

（5）式中，各期與各市場主體對現(xiàn)金凈流量的影響確定后，對資本成本R的確定，可以使用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加權(quán)平均資本計算確定，它是企業(yè)全部長期資本（長期負(fù)債與股權(quán)）的資本成本加權(quán)而得，關(guān)于股權(quán)資本成本的確定方法有資本資產(chǎn)定價模型、股利增長模型、證券分析師的預(yù)測等，債務(wù)資本成本的確定方法有到期收益率法、可比公司法、風(fēng)險調(diào)整法、財務(wù)比率法等。所有參數(shù)都確定好后，計算出的社會性保障住房的價值是公允的，如果NPV如果大于0，表明該項目能夠?qū)崿F(xiàn)既定的目標(biāo)，中低收入住房需求者能夠買到自己想要的住房，實現(xiàn)效用最大化，政府能夠?qū)崿F(xiàn)社會維穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商也能獲得盈利。如果NPV小于0，從企業(yè)角度看不會采納，但是可能通過和政府的博弈去實現(xiàn)一方的目標(biāo)，且住房的評估價值不是最公平的。

4 應(yīng)用NPV評價方法的政策建議

通過調(diào)整后的NPV價值評估模型，社會保障性住房的價值是公允的，三方市場參與者能夠通過住房價值所反映的完全信息作出最優(yōu)的行為決策。為實現(xiàn)有效利用NPV的價值評估方法，必須保證未來現(xiàn)金凈流量在參與市場的三方主體間具有穩(wěn)定性、精確性和持續(xù)性，可以從以下三方面入手。

4.1 合理進(jìn)行空間規(guī)劃，加強(qiáng)監(jiān)督管理

完備的空間規(guī)劃，預(yù)示著項目成功了一大步，凸顯了住房空間規(guī)劃的重要性。政府部門理應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商通力合作，做好前期考察規(guī)劃工作，將社會保障性住房放在與純商品化住房同等重視程度，企業(yè)不能只唯利，還需承擔(dān)社會責(zé)任。在住房項目推進(jìn)的同時，需要做好配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，完善主體社區(qū)的功能性職能，提前預(yù)防可能發(fā)生的問題，及時進(jìn)行處理，在整個項目運(yùn)行過程中加強(qiáng)監(jiān)督管理，做到問題矛盾事中消化，事后總結(jié)。NPV價值評估方法的公允測度，需要穩(wěn)定的未來現(xiàn)金凈流量，只有將保障性住房市場的潛在矛盾化解，才能做到完美的現(xiàn)金流量控制，能夠提前預(yù)測未來的現(xiàn)金流量變化。

4.2 貫通主體溝通渠道，促進(jìn)信息完全化

NPV價值評估方法的準(zhǔn)確測度，需要及時準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量狀態(tài)。根據(jù)調(diào)整的NPV評估模型，保障性住房市場的三方參與主體，房地產(chǎn)開發(fā)商處于中間的信息節(jié)點位置，向上與政府部門互通，向下與中低收入群體互動，上下信息流動理應(yīng)無障礙。當(dāng)然，政府部門也可以通過直接的公告渠道向其它兩方市場參與者傳遞信息。在這個過程中，三方市場參與主體的溝通渠道需要保持通暢，促使每個決策者都能在信息完全對稱的條件上作出理性決策，此時的住房價值也處于三方合力的均衡點。

4.3 推動運(yùn)行流程制度化，建立危機(jī)預(yù)案

NPV價值評估方法是一個動態(tài)持續(xù)的過程，在運(yùn)作過程中伴隨著一定的突發(fā)狀態(tài)，帶來現(xiàn)金流量的波動或缺失。為減小隨機(jī)操作的任意性，從政府部門到房地產(chǎn)開發(fā)商再到中低收入群體，各工作環(huán)節(jié)盡量標(biāo)準(zhǔn)化，推動流程的制度化，利用制度將運(yùn)行偏移的動因鎖在牢籠里。然而，再完備的制度都會存在一些不足與漏洞缺陷，建立危機(jī)預(yù)備應(yīng)對方案顯得尤為必要，面臨危機(jī)發(fā)生時，能夠通過應(yīng)對方案進(jìn)行補(bǔ)救。保障性住房NPV價值的波動變化，對尚未成為市場參與者的其它主體，依然會傳遞信息影響其決策，進(jìn)而進(jìn)一步影響未來現(xiàn)金凈流量，如此循環(huán)，直到住房項目終結(jié)。

總之，NPV價值評估方法，對社會保障性住房的價值評估有著重要作用，但是由于保障性住房市場仍處于完善推進(jìn)階段，項目運(yùn)作期間依然存在各種問題，NPV價值評估方法對未來現(xiàn)金凈流量的要求具有相當(dāng)?shù)膰?yán)苛性，這一定程度上影響到價值評估結(jié)果的公允性，然后相較其它評估方法，它開拓了一個針對住房價值評估的新思路。

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作者簡介：冉忠明，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所博士研究生。