摘要：繼2012年首次提出“白銀時(shí)代”論斷后，萬科認(rèn)為當(dāng)前白銀時(shí)代已進(jìn)入深水區(qū)。2019年，萬科銷售額達(dá)6308.4億元，營收快速增長(zhǎng)但盈利能力略有下降;財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健，凈負(fù)債率處行業(yè)地位?；凇俺青l(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)堅(jiān)持審慎投資，繼續(xù)鞏固基本盤，同時(shí)圍繞美好生活前瞻布局，相關(guān)業(yè)務(wù)逐漸實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：利潤(rùn)失速;審慎投資;多元業(yè)務(wù)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）05-0035-38 收稿日期：2020-03-25

1 銷售：銷售額超6300億元，增速降至個(gè)位數(shù)

2019年銷售額超6300億元，增幅放緩降至個(gè)位數(shù)。自2012年首次提出“白銀時(shí)代”論斷以來，萬科銷售額從1412.3增長(zhǎng)至2019年的6308.4億元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)23.8%;2017年銷售額首次突破5000億元大關(guān)的同時(shí)，銷售額增長(zhǎng)率達(dá)到峰值45.3%，之后逐漸降低，2019年銷售額增長(zhǎng)率跌至個(gè)位數(shù)，較2018年增長(zhǎng)3.9%，低于全國商品房銷售額增幅（6.5%），見圖1。

開年業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，預(yù)期全年將高位穩(wěn)定。受疫情影響，2020年1-2月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額829.4億元，與去年同期相比下降9.9%，遠(yuǎn)低于全國商品房銷售額降幅（-35.9%），好于行業(yè)整體表現(xiàn)。

中西部區(qū)域銷售增長(zhǎng)明顯，上海區(qū)域仍是最大銷售貢獻(xiàn)區(qū)域。從各區(qū)域的銷售額來看，上海區(qū)域、中西部區(qū)域2019年銷售額同比分別增長(zhǎng)12.9%和15.5%，南方區(qū)域和北方區(qū)域同比分別下降11.2%和2.4%;從各區(qū)域的銷售額占比來看，南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域、其他銷售貢獻(xiàn)占比分別為20.2%、32.4%、22.5%、23.9%、1.0%，上海區(qū)域是第一大銷售貢獻(xiàn)區(qū)域，見圖2。

2 財(cái)務(wù)：利潤(rùn)失速盈利能力微降，負(fù)債處于低位

營收保持較快增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)失速。萬科2019年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3678.9億元，凈利潤(rùn)551.3億元，同比分別增長(zhǎng)23.6%、11.9%，增速較2018年分別上升1.0和下降20.5個(gè)百分點(diǎn);凈利潤(rùn)增速低于營業(yè)收入增速，主要是由于稅金及附加、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備等項(xiàng)目大幅增加，其中土地增值稅同比增加50.9%，見圖3。

在行業(yè)盈利空間收窄背景下，萬科盈利能力微降。2019年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率（扣除稅金及附加）為27.2%，較2018年降低2.5個(gè)百分點(diǎn);凈利潤(rùn)率、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率分別為15.0%、22.5%，較2018年分別降低1.6、0.7個(gè)百分點(diǎn)，見圖4。

總體負(fù)債率保持穩(wěn)定，現(xiàn)金流比較充裕。2019年，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為84.4%，同比降低0.2個(gè)百分點(diǎn)，基本保持穩(wěn)定;凈負(fù)債率為33.9%，仍處于行業(yè)較低水平;有效負(fù)債率為51.0%，同比降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)人民幣938.9億元，占比為36.4%。2019年萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流人456.9億元;年末持有貨幣資金1661.9億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債總和，見圖5。

通過公司債券等渠道進(jìn)行多元化融資，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2019年，萬科分兩次完成總額為45億元住房租賃專項(xiàng)債券發(fā)行，發(fā)行利率分別為3.65%和3.55%;完成5億元超短期融資券發(fā)行，發(fā)行利率3.18%;此外還完成多次美元中期票據(jù)發(fā)行，最低票面利率為3.巧%。

3 投資：始終堅(jiān)持審慎投資，聚焦一二線城市布局

始終堅(jiān)持審慎投資，土儲(chǔ)超1.5億平方米。2019年萬科獲取新項(xiàng)目147個(gè)，總規(guī)劃建筑面積3716.5萬平方米，同比減少20.6%，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2478.4萬平方米，與去年基本持平。截至2019年底，萬科土地儲(chǔ)備總建筑面積約15650.4萬平方米，權(quán)益建筑面積9530.2萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，權(quán)益建筑面積合計(jì)約492.9萬平方米，見圖6。

聚焦城市經(jīng)濟(jì)圈一二線城市布局。2019年，萬科新增土儲(chǔ)主要位于長(zhǎng)三角、京津冀、粵港澳大灣區(qū)城市群和中西部核心二線城市。按建筑面積計(jì)算，2019年新增項(xiàng)目 71.5%位于一二線城市，按權(quán)益投資金額計(jì)算，79.9%位于一二線城市。2019年，萬科新增土地金額前十大城市為杭州、重慶、北京、蘇州、成都、福州、寧波、天津、廣州和溫州，見圖7。

4 業(yè)務(wù)：圍繞美好生活布局，多元業(yè)務(wù)開花結(jié)果

萬科遵循“與城市同步發(fā)展，與客戶同步發(fā)展”的策略，圍繞人民美好生活場(chǎng)景積極開展其他業(yè)務(wù)。萬科在鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)固有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，積極拓展業(yè)務(wù)版圖，已進(jìn)入商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營、租賃住宅、物流倉儲(chǔ)服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)辦公與產(chǎn)業(yè)園、冰雪度假、教育等領(lǐng)域。其中，物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入達(dá)127億元，首次突破百億;租賃住宅業(yè)務(wù)新增開業(yè)5.6萬間，截止到2019年底累計(jì)開業(yè)11萬間，成熟期項(xiàng)目（開業(yè)半年及以上）的平均出租率約90%。疫情背景下，物業(yè)服務(wù)在參與社區(qū)治理、城市治理上大有潛力，物流倉儲(chǔ)、冷鏈等業(yè)務(wù)發(fā)展前景廣闊，未來萬科這些業(yè)務(wù)將會(huì)迎來快速發(fā)展，見圖8。

5 管理：推進(jìn)組織重建與事人匹配，提升組織能力

以組織重建與事人匹配為重心，激發(fā)組織活力。面對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型、城市化進(jìn)程深化、人口結(jié)構(gòu)變遷等中長(zhǎng)期趨勢(shì)，萬科主動(dòng)開啟了“戰(zhàn)略一機(jī)制一文化一組織一人”五位一體的全面轉(zhuǎn)型升級(jí)。2019年，萬科重點(diǎn)推進(jìn)組織重建與事人匹配工作，一方面重塑組織架構(gòu)和運(yùn)作機(jī)制，強(qiáng)化目標(biāo)認(rèn)同，提升協(xié)作效率;另一方面，全面重構(gòu)職務(wù)、職級(jí)和薪級(jí)體系，通過年度動(dòng)態(tài)檢視、大江大海等方式實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)事人匹配，以激發(fā)每個(gè)人的奮斗潛能，提升組織能力。

組織內(nèi)部流動(dòng)性提升，人員結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2019年，旨在推進(jìn)組織重建和事人匹配的“大江大海”計(jì)劃開始實(shí)施，年初南方區(qū)域內(nèi)部人事調(diào)整后，年底又進(jìn)行了北方區(qū)域、南方區(qū)域、上海區(qū)域等數(shù)十個(gè)城市總的人事大換防。經(jīng)過一年的人事調(diào)整，萬科2019年底在冊(cè)員工131505人，較上年增長(zhǎng)26.1%;其中房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)員工19372人，較上年大增52.9%，可見萬科在持續(xù)鞏固核心業(yè)務(wù)基本盤;從房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)人員專業(yè)構(gòu)成看，市場(chǎng)營銷和銷售人員同比增加390.3%，近四倍增長(zhǎng)，擴(kuò)充了超過4000人，見圖9。

6 結(jié)語

無論市場(chǎng)風(fēng)云變幻，作為一家危機(jī)感極強(qiáng)的企業(yè)，萬科始終保持自己的步調(diào)穩(wěn)健前行。盡管2019年盈利能力微降，但聚焦一二線的布局、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策、“五位一體”的組織再造都將助力企業(yè)穿越市場(chǎng)深度調(diào)整期，經(jīng)過“修剪枝葉”的多元業(yè)務(wù)也逐漸步人良性發(fā)展軌道。2020年萬科將以“聚焦產(chǎn)品服務(wù)，深化組織重建，鞏固提升基本盤”作為年度工作主題，通過產(chǎn)品力和組織力的迭代升級(jí)，不斷提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

文章來源：本文由中國指數(shù)研究院供稿。