肖陽功杰 袁競峰 馬俊偉 包尊杰

摘要：作為一種新型項(xiàng)目采購模式，PPP模式提升了公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的融資效率，因而已成為近年來我國大力推廣的建設(shè)模式。運(yùn)用Hedonic模型法進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)環(huán)境類PPP項(xiàng)目能夠影響項(xiàng)目周邊一定范圍內(nèi)的住房價(jià)值，具體表現(xiàn)在項(xiàng)目的指標(biāo)中，如：政府控股率、特許經(jīng)營期等對住房價(jià)格都有著不同程度的影響，采用不同融資模式的環(huán)境類項(xiàng)目與住房的距離也影響著其價(jià)格。

關(guān)健詞：PPP;住房價(jià)值;Hedonic

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）05-0030-34 收稿日期：2020-04-07

在國家大力推廣PPP模式的背景下，近幾年南京市的環(huán)境保護(hù)類項(xiàng)目廣泛采用PPP模式進(jìn)行建設(shè)。環(huán)境保護(hù)類項(xiàng)目能夠預(yù)期改善建設(shè)地區(qū)一定范圍內(nèi)的環(huán)境狀況，從而有效提升當(dāng)?shù)貛啄旰蟮膮^(qū)位條件。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到39251元，隨著居民生活水平和收入水平的提高，居民會更加注重區(qū)位條件和居住環(huán)境，因此，居民對項(xiàng)目周邊住房的購買欲望會有所上升。根據(jù)現(xiàn)有研究，居民對于環(huán)境項(xiàng)目的接納程度、居民的購房欲望可以通過住房價(jià)值進(jìn)行反映。因此，本文通過環(huán)境項(xiàng)目對住房價(jià)值影響的變動程度，反映當(dāng)?shù)鼐用駥υ撈髽I(yè)的接納程度。通過住房的成交價(jià)格，反映居民對某住房項(xiàng)目的支付意愿。利用Hedonic模型法在對住房的物理屬性和區(qū)位屬性進(jìn)行控制后，引入環(huán)境項(xiàng)目的特征指標(biāo)，能夠估計(jì)出對住房價(jià)格的影響程度。以此為切人點(diǎn)，比較不同類型污水處理、綜合治理、濕地保護(hù)項(xiàng)目對周邊房價(jià)的影響程度，探究環(huán)境類PPP項(xiàng)目對住房價(jià)格的影響效應(yīng)，進(jìn)而為政府建設(shè)環(huán)境類項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定價(jià)提供決策上的建議。

1 研究方法及數(shù)據(jù)

1.1 研究方法

Hedonic模型法，又稱為特征價(jià)格法，認(rèn)為住房是由眾多不同的特征變量組成的，而這些不同的特征變量能帶給居民的價(jià)值影響著住房的價(jià)格。Hedonic模型能夠?qū)⒂绊懽》績r(jià)格的因素分解，并求出影響因素的“隱形價(jià)格”。

1.2 研究數(shù)據(jù)

本文針對南京市PPP模式與非PPP模式環(huán)境類項(xiàng)目研究其周邊商品住宅價(jià)格的影響程度。通過選擇南京市10個(gè)環(huán)境類項(xiàng)目，分別為污水處理、綜合治理、濕地保護(hù)三種類型。并以環(huán)境類項(xiàng)目為中心，5公里緩沖區(qū)為篩選條件，篩選出總計(jì)125戶樣本數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)分析環(huán)境類項(xiàng)目對其周邊住宅價(jià)格的影響。

2 影響效應(yīng)研究的實(shí)證模型

2.1 變量設(shè)定

通過閱讀、對比大量利用特征價(jià)格法研究影響住房價(jià)格因素的文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)在構(gòu)建基礎(chǔ)回歸模型時(shí)不僅需要考慮綠化率、容積率等住房項(xiàng)目本身的物理特征，還需要對住房項(xiàng)目到教育資源、市中心、地鐵站等公共服務(wù)設(shè)施的可達(dá)性進(jìn)行考慮，因此本文按照住房物理屬性、住房區(qū)位屬性選取如下表所示變量。在分析環(huán)境類項(xiàng)目對住房價(jià)格的影響效應(yīng)時(shí)，在Hedonic模型中對住房物理屬性及區(qū)位屬性進(jìn)行有效控制，選取如表1所示具有代表性的環(huán)境類項(xiàng)目的特征指標(biāo)，并作為解釋變量引入基礎(chǔ)模型中進(jìn)一步回歸分析。

2.2 實(shí)證模型構(gòu)建

本文首先建立基礎(chǔ)的Hedonic模型，在控制住房的物理屬性和區(qū)位屬性的基礎(chǔ)上，通過回歸引人指標(biāo)進(jìn)行進(jìn)一步分析。

2.2.1 構(gòu)建基礎(chǔ)的實(shí)證模型

本文需要考慮類型較多的控制變量，且控制變量中同時(shí)存在連續(xù)變量和非連續(xù)變量。對于區(qū)位條件指標(biāo)變量等連續(xù)性變量，現(xiàn)有研究大多采用對數(shù)形式構(gòu)建模型;而對于綠化率、容積率兩類非連續(xù)性變量，需采用半對數(shù)形式構(gòu)建模型。構(gòu)建以下模型：

price：住房成交單價(jià)

β0：常數(shù)項(xiàng)

green-rate：住房項(xiàng)目綠化率

far：住房項(xiàng)目容積率

d_center：住房項(xiàng)目到南京市中心的距離

d_primary：住房項(xiàng)目到最近的重點(diǎn)小學(xué)的距離

d_seniorl：住房項(xiàng)目到最近的市實(shí)驗(yàn)性示范性高中的距離

d_hospitall：住房項(xiàng)目到最近的三級甲等綜合類醫(yī)院的距離

dum_subway 1：交通可達(dá)性虛擬變量，當(dāng)住房項(xiàng)目到最近的地鐵站的距離小于3時(shí)為1，否則為0

dum_subway2：交通可達(dá)性虛擬變量，當(dāng)住房項(xiàng)目到最近的地鐵站的距離為3一時(shí)為1，否則為0

dum_subway3：交通可達(dá)性虛擬變量，當(dāng)住房項(xiàng)目到最近的地鐵站的距離為6-9時(shí)為1，否則為0

β1，β2，……，βn：各特征的特征價(jià)格

ε：隨機(jī)擾動項(xiàng)

2.2.2 引入環(huán)境類項(xiàng)目的指標(biāo)

為使Hedonic模型能夠正確估計(jì)環(huán)境類項(xiàng)目的影響效應(yīng)，將環(huán)境類項(xiàng)目的指標(biāo)作為解釋變量X引入方程，得到最終的實(shí)證模型：

式中，Zi表示住房的特征變量，包括住房的物理屬性及區(qū)位屬性，需要先把這些變量作為控制變量，然后再將環(huán)境類項(xiàng)目的指標(biāo)分別作為解釋變量X依次引入模型中，估計(jì)出的α的值即為該指標(biāo)的特征價(jià)格，也就是本文探究的影響效應(yīng)的重點(diǎn)內(nèi)容。

3 實(shí)證模型的結(jié)果

3.1 基礎(chǔ)模型的結(jié)果

利用SPSS軟件對基礎(chǔ)的實(shí)證模型進(jìn)行回歸，首先在方程中加入住房物理屬性的變量，然后逐漸增加區(qū)位特征變量，由于本文研究了三種不同類型的環(huán)境類項(xiàng)目，因此得到如表2所示三種與環(huán)境類項(xiàng)目對應(yīng)的回歸結(jié)果。

3.1.1 污水處理廠項(xiàng)目

線性擬合得到的R2均穩(wěn)定在0.70以上，模型能較好地解釋各樣本點(diǎn)。

模型估計(jì)出的結(jié)果顯著性較好且較符合人們的預(yù)期。

3.1.2 濕地保護(hù)項(xiàng)目

線性擬合得到的R2均穩(wěn)定在0.75以上，模型能很好地解釋各樣本點(diǎn)。

模型估計(jì)出的結(jié)果顯著性良好且較能與人們的預(yù)期相符，見表3。其中值得注意的是，變量d_subwayl由于顯著性較低。同時(shí)，由于地鐵站周邊6-9公里的住房數(shù)據(jù)缺失，不計(jì)入本方程中。

3.1.3 綜合治理項(xiàng)目

由于線性擬合得到的R²穩(wěn)定在0.27，模型并不能較好地解釋各樣本點(diǎn)。因此在引入環(huán)境類項(xiàng)目的指標(biāo)階段不再進(jìn)行對綜合治理項(xiàng)目的研究。

3.2 引入環(huán)境類項(xiàng)目的指標(biāo)后的結(jié)果

在利用基礎(chǔ)回歸模型估計(jì)出住房物理屬性與區(qū)位屬性影響效應(yīng)的基礎(chǔ)上，將環(huán)境類項(xiàng)目的指標(biāo)作為解釋變量引入基礎(chǔ)模型。估計(jì)結(jié)果見表4。

模型估計(jì)的結(jié)果能夠較好地體現(xiàn)環(huán)境類項(xiàng)目的指標(biāo)對住房價(jià)值的影響效應(yīng)。變量PPP*社會資本擁有控制權(quán)時(shí)長/全壽命周期時(shí)長由于顯著性較低，被剔除。

但同時(shí)通過對引入環(huán)境類項(xiàng)目的濕地保護(hù)項(xiàng)目的回歸分析，發(fā)現(xiàn)線性擬合得到的Rz穩(wěn)定在0.009，模型并不能很好的解釋各樣本點(diǎn)。因此引入環(huán)境類項(xiàng)目指標(biāo)來進(jìn)行分析意義不大。

4 研究結(jié)論

本研究通過構(gòu)建基礎(chǔ)特征價(jià)格模型和構(gòu)建環(huán)境類項(xiàng)目的指標(biāo)，估計(jì)出各環(huán)境類項(xiàng)目的指標(biāo)對住房價(jià)值的影響效應(yīng)，并得到一些有價(jià)值的研究結(jié)論。

在本研究最初選取的三種不同類型的環(huán)境類項(xiàng)目中，與綜合治理項(xiàng)目和濕地公園項(xiàng)目相關(guān)的數(shù)據(jù)與指標(biāo)在模型計(jì)算的不同階段顯示了較低的擬合度。因此，本研究認(rèn)為，綜合治理項(xiàng)目與濕地公園項(xiàng)目對住房價(jià)值沒有較大影響。而污水處理項(xiàng)目的指標(biāo)的線性擬合度較高，項(xiàng)目對住房價(jià)值有不同程度的影響。

通過比較采用不同融資模式的污水處理項(xiàng)目，本研究發(fā)現(xiàn)采用不同融資模式的污水處理項(xiàng)目共同具有的指標(biāo)，如處理后水質(zhì)、每日污水處理量對住房價(jià)值有不同程度的影響效應(yīng)。

污水經(jīng)項(xiàng)目處理后的水質(zhì)等級對住房價(jià)值有較大影響。處理后水質(zhì)達(dá)到A等級比處理后水質(zhì)為B等級周邊住房價(jià)值高50.9%。表明提升污水處理項(xiàng)目處理后水質(zhì)能有效提升居民生活的滿意度，從而提升居民的支付意愿，進(jìn)而有效提升周邊的住房價(jià)值。

每日污水處理量增加會導(dǎo)致周邊住房價(jià)值的降低。本研究數(shù)據(jù)表明每日污水量每增加1單位，住房價(jià)值下降1.2%。污水處理量增加必然會帶來對周邊環(huán)境、空氣質(zhì)量的不利影響，一定程度上會降低人們的支付意愿，降低住房價(jià)值。

采用PPP模式的污水處理項(xiàng)目具有部分獨(dú)特的指標(biāo)，如特許經(jīng)營期、社會資本擁有控制權(quán)時(shí)長等，這些指標(biāo)對于住房價(jià)值的影響效應(yīng)正是本研究關(guān)注的重點(diǎn)。

模型估計(jì)結(jié)果顯示：對于采用PPP模式的污水處理項(xiàng)目，其特許經(jīng)營期每增加1單位，項(xiàng)目周邊的住房價(jià)值將下降15.7%。PPP項(xiàng)目具有投資高、風(fēng)險(xiǎn)大、回收期長的特點(diǎn)，對于項(xiàng)目投資者而言，較長的特許經(jīng)營期有利于獲得高收益，但會損害政府及周邊居民的利益。因此，會導(dǎo)致項(xiàng)目周邊住房價(jià)值的下降。在確定項(xiàng)目的特許經(jīng)營期時(shí)應(yīng)充分考慮期限過短對項(xiàng)目運(yùn)營績效帶來的影響與期限過長對周邊住房價(jià)值帶來的影響。

本研究的另一個(gè)環(huán)境類項(xiàng)目的重要指標(biāo)為政府參股率。結(jié)果顯示污水處理項(xiàng)目的政府參股率每增加1單位，住房價(jià)值將上升50.9%。在公共設(shè)施建設(shè)方面，政府參股率越高，可以更好地對公共設(shè)施進(jìn)行監(jiān)管，能夠平衡企業(yè)追逐利潤的根本目的，提高項(xiàng)目運(yùn)營的水平，以提供更好的公共服務(wù)。然而，在實(shí)際運(yùn)營過程中，政府參股率過高也可能會導(dǎo)致投資者在項(xiàng)目運(yùn)營過程中產(chǎn)生較高成本，同時(shí)帶來效率的下降。政府應(yīng)該尋找適合的參股程度，充分考慮項(xiàng)目的運(yùn)營效率與對周邊住房的影響效應(yīng)。

本研究在最初選擇環(huán)境類項(xiàng)目時(shí)，考慮到數(shù)據(jù)的可搜集性，選擇三種類型的環(huán)境類項(xiàng)目偏少。同時(shí)，環(huán)境類項(xiàng)目的特征指標(biāo)也不夠全面，所以模型的計(jì)算結(jié)果仍需要在實(shí)踐中進(jìn)一步驗(yàn)證。

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作者簡介：肖陽功杰，東南大學(xué)土木工程學(xué)院本科生。

馬俊偉，東南大學(xué)土木工程學(xué)院碩士研究生。

袁競峰，東南大學(xué)土木工程學(xué)院教授。

包尊杰，東南大學(xué)土木工程學(xué)院本科生。

基金項(xiàng)目：國家自然科學(xué)基金面上項(xiàng)目“PPP項(xiàng)目收益的形成機(jī)理、動態(tài)評估與調(diào)節(jié)機(jī)制研究”（71671042）。