摘要：產業(yè)地產和園區(qū)企業(yè)應該密切關注本次疫情后產業(yè)迭代的新趨勢、國家和項目所在區(qū)域大力發(fā)展相關戰(zhàn)略新興產業(yè)、許多戰(zhàn)略新興企業(yè)的產業(yè)布局和產業(yè)轉移需求的歷史機遇，充分挖掘本項目獨特的資源稟賦，精準把握或對接目標產業(yè)布局、轉移的趨勢，順勢而為，吸引符合園區(qū)產業(yè)升級方向的“龍頭企業(yè)”，進而圍繞“龍頭企業(yè)”打造產業(yè)鏈條，最終實現(xiàn)主導產業(yè)的升級。

關鍵詞：產業(yè)地產;機遇;對策

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）05-0013-16 收稿日期：2020-03-24

近期，隨著國內的疫情進入平穩(wěn)期，許多企業(yè)陸續(xù)復工，產業(yè)地產和園區(qū)企業(yè)也已經看到了全面恢復經營活動的“曙光”但是，本次疫情對于實體經濟和產業(yè)地產的影響還遠未結束。

疫情之后，產業(yè)地產和園區(qū)行業(yè)將出現(xiàn)哪些變化？結合近年來的多個實操案例，總結出5大趨勢和應對策略。

1 趨勢一：主導產業(yè)升級

本次疫情將加速中國經濟和園區(qū)的主導產業(yè)升級進程。那些受惠于本次疫情、未來會加速發(fā)展的產業(yè)包括：醫(yī)療醫(yī)藥健康及相關產業(yè)（例如，檢測試劑、疫苗、防護用品、醫(yī)藥、醫(yī)療設備、康復機構、康復用品、保健品等）、智能制造產業(yè)、新零售、在線教育、網絡直播等產業(yè)。

同時，國家近年來大力扶持的戰(zhàn)略新興產業(yè)（例如，新一代信息技術、節(jié)能環(huán)保、新能源、新材料、文化創(chuàng)意等）也將持續(xù)發(fā)展。而受本次疫情沖擊較大的低附加值、勞動力密集型的傳統(tǒng)生產制造業(yè)、低端服務業(yè)的發(fā)展頹勢不可避免。

面對實體經濟的“此消彼長”，疫情之后，許多產業(yè)地產項目、園區(qū)原來的主導產業(yè)可能“一蹶不振”，必將導致“空置率”和招商難度大幅增加，轉型升級的壓力“陡然增大”，必須要盡快啟動主導產業(yè)的升級。

產業(yè)地產和園區(qū)企業(yè)應該密切關注本次疫情后產業(yè)迭代的新趨勢、國家和項目所在區(qū)域大力發(fā)展相關戰(zhàn)略新興產業(yè)、許多戰(zhàn)略新興企業(yè)的產業(yè)布局和產業(yè)轉移需求的歷史機遇，充分挖掘本項目獨特的資源稟賦，精準把握或對接目標產業(yè)布局、轉移的趨勢，順勢而為，吸引符合園區(qū)產業(yè)升級方向的“龍頭企業(yè)”，進而圍繞“龍頭企業(yè)”打造產業(yè)鏈條，最終實現(xiàn)主導產業(yè)的升級。

2 趨勢二：盈利模式升級

目前，國內大部分產業(yè)地產和園區(qū)企業(yè)的主營業(yè)務收入仍然來自于房地產開發(fā)，收入結構相對單一，即所謂的“園區(qū)1.0模式”，盈利模式比較初級，抗風險能力弱，可持續(xù)發(fā)展能力不強。

雖然房地產開發(fā)仍然是產業(yè)地產項目和園區(qū)平衡現(xiàn)金流的主要收入來源之一。但是，園區(qū)可供開發(fā)的土地資源終究有限，而且房地產行業(yè)也已經不再像過去那樣“高歌猛進”，一旦房地產開發(fā)和銷售出現(xiàn)劇烈波動，或者園區(qū)土地開發(fā)完畢，將面臨著主營業(yè)務收入大幅下滑的“窘境”，如果不能找到新的業(yè)務增長點，不能及時進行盈利模式的升級，公司將面臨“生死存亡”的危機。

本次疫情中，房地產銷售就出現(xiàn)了“驟然停擺”的問題，售樓處關閉，線下推廣活動全部停止，絕大部分線上銷售也是“叫好不叫座”，現(xiàn)金流出現(xiàn)較大壓力。而自持物業(yè)較多的產業(yè)園區(qū)在疫情中的表現(xiàn)反而更為穩(wěn)定，一方面是園區(qū)物業(yè)管理等服務在疫情中發(fā)揮了明顯價值，得到了社會更高的關注，另一方面是“長租約”的持有物業(yè)的現(xiàn)金流更有保障、抗風險能力更強。

從美國等發(fā)達國家經驗來看，房地產行業(yè)發(fā)展到成熟期，都將進入圍繞“存量物業(yè)”為主的持有經營、服務為主的模式。這就要求產業(yè)地產和園區(qū)企業(yè)在疫情后，盡快啟動盈利模式的梳理與升級，規(guī)劃從“園區(qū)1.0模式”升級為“園區(qū)3.0模式”的路徑與步驟，即從過去主要依靠房地產開發(fā)收人逐步轉向“房地產開發(fā)+物業(yè)持有+產業(yè)服務+產業(yè)投資”協(xié)同發(fā)展的盈利模式。

這樣，一方面能夠豐富業(yè)務組合與收入來源，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，另一方面也可以打造相對差異化的競爭力，提高對目標企業(yè)人駐園區(qū)的吸引力和服務滿意度。

3 趨勢三：產融互動、資本突破

本次疫情對中小型企業(yè)的沖擊更大，核心原因就在于中小企業(yè)的資金實力不足、缺乏外部融資、抗風險能力弱。對于產業(yè)地產和園區(qū)企業(yè)也是一樣，如果沒有多元化的融資渠道，則很容易出現(xiàn)“資金鏈斷裂”的風險。

對于產業(yè)地產和園區(qū)企業(yè)來說，資本市場對未來行業(yè)格局的影響將越來越大。許多頭部企業(yè)近幾年利用資本市場獲得了長足的發(fā)展，例如，上海臨港、中電光谷等。地產行業(yè)的上市公司也在積極“搶灘”產業(yè)園區(qū)業(yè)務。未來，產業(yè)地產領域的競爭格局將迅速變化，行業(yè)“集中度”必將快速提升，沒有資本“加持”的產業(yè)地產企業(yè)和園區(qū)企業(yè)，發(fā)展空間將越來越小。因此，必須要及早謀劃布局資本市場。

可喜的是，隨著科創(chuàng)板、“注冊制”等資本市場創(chuàng)新舉措的陸續(xù)推出，以及2019年國發(fā)11號文件《國務院關于推進國家級經濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》，國資開發(fā)區(qū)上市的通道已經開啟。另外，類似錦和商業(yè)這樣“輕資產”園區(qū)運營企業(yè)的IPO過會，表明產業(yè)地產和園區(qū)行業(yè)將獲得更多資本市場的“青睞”。

本次疫情結束后，筆者建議：有條件的產業(yè)地產和園區(qū)頭部企業(yè)應該加快啟動資本上市規(guī)劃事宜。

首先是在“十四五”規(guī)劃中著力強化資本戰(zhàn)略，盡快確定符合上市條件、題材相對“性感”的實體作為上市主體;其次是進行財務和管理規(guī)范，并適度進行內部資產的重組，將優(yōu)質資產“注入”，做實業(yè)務體量;再次是聘請專業(yè)的中介服務機構開始啟動上市事宜。

對于部分實力雄厚的產業(yè)地產和園區(qū)企業(yè)，也可以考慮通過“借殼上市”的方式，更快速的實現(xiàn)資本市場突破，最終形成“產業(yè)和資本相生互動、協(xié)調發(fā)展”的良性局面，在未來的行業(yè)競爭中處于優(yōu)勢地位，也能夠增強抵御“黑天鵝”事件的抗風險能力。

對于那些已經擁有上市平臺的產業(yè)地產和園區(qū)頭部企業(yè)，也應該考慮加大“外延式”發(fā)展的力度，通過“兼并、收購”優(yōu)質項目和園區(qū)的方式，加速擴張業(yè)務規(guī)模，實現(xiàn)收入、利潤、市值的更快增長。

4 趨勢四：新興業(yè)務加速發(fā)展

在本次疫情中，物業(yè)管理、園區(qū)產業(yè)服務等發(fā)揮了明顯作用，也得到了資本和實業(yè)界的更多關注，例如，華潤置地近日宣布要將物業(yè)管理板塊分拆上市，表明，服務型業(yè)務未來的價值將快速提升，甚至可能超過房地產開發(fā)實體業(yè)務的價值。

作為產業(yè)地產和園區(qū)企業(yè)，服務類業(yè)務本就是旗下的一塊“標配”業(yè)務，具有先天的優(yōu)勢，而且，隨著公司盈利模式的升級需要，資本市場對服務類業(yè)務的“青睞”，必須要大力投入，進行前瞻性的布局，加快促進服務類新興業(yè)務的發(fā)展。

產業(yè)地產和園區(qū)通常有兩大類與主業(yè)相關的新興業(yè)務——產業(yè)服務、產業(yè)投資。其中，產業(yè)服務主要包括產業(yè)研究、產業(yè)招商、載體租賃、物業(yè)管理、IT服務、人才服務、政策對接服務、產業(yè)“孵化和加速”服務、配套商業(yè)服務（餐飲、購物、酒店）等。而產業(yè)投資業(yè)務主要包括直接股權投資、產業(yè)基金等業(yè)務。兩大塊業(yè)務都是符合未來現(xiàn)代服務業(yè)特征的高價值業(yè)務，也是中長期的主要收入來源。

我們通過對多個產業(yè)地產項目和園區(qū)的研究發(fā)現(xiàn)，由于地產開發(fā)主導的“慣性思維”，以及缺乏系統(tǒng)的業(yè)務規(guī)劃和專業(yè)團隊，產業(yè)服務等新興業(yè)務過去是作為房地產開發(fā)的“配套”業(yè)務，高層的關注度、資源投入均有明顯不足，如果仍然按照原有模式發(fā)展，則新興業(yè)務很難成長起來，不足以支撐產業(yè)地產項目和園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

產業(yè)地產和園區(qū)要想把戰(zhàn)略新興業(yè)務做好，必須要做好以下方面：

首先是提升戰(zhàn)略新興業(yè)務的“地位”，在“十四五”規(guī)劃中，要將兩大戰(zhàn)略新興業(yè)務放到一級業(yè)務單元的位置，同時提升收入占比目標，明確在“十四五”末期新興業(yè)務在收入和利潤貢獻中的占比，建議不低于30%;其次，配置與業(yè)務地位和收入占比相匹配的戰(zhàn)略資源（包括資金、人才、高層領導的關注度等），甚至予以“資源傾斜”，確保發(fā)展;再次，通過抽調和配置精英人才、組織模式創(chuàng)新（例如，引入“平臺化”模式等）、自主發(fā)展與外部合作并重等方式，迅速發(fā)育新興業(yè)務能力，最終才可能促進兩大新興業(yè)務的發(fā)展。

5 趨勢五：組織和管理模式創(chuàng)新

疫情之后，產業(yè)地產和園區(qū)頭部企業(yè)將得到更多發(fā)展機會，行業(yè)“集中度”也將快速提升。隨著項目數(shù)量的進一步擴張，目前多數(shù)企業(yè)采用的相對“集權化”的管控模式、“年薪制”為主的激勵機制等已經不能滿足要求，必須要對組織模式、管理模式進行創(chuàng)新，才可能滿足業(yè)務發(fā)展的需要。

產業(yè)地產和園區(qū)的頭部企業(yè)在“十四五”規(guī)劃期應該構建更為精細化的集團化、多項目管理系統(tǒng)，明確總部與各項目公司的管控模式、權責利分布，兼顧“風險與效率”。同時，還可以考慮引入“平臺化、生態(tài)化”組織模式，例如，將產業(yè)服務打造為若干個“專業(yè)化子公司”，例如，將配套商業(yè)獨立為商業(yè)服務公司，將人力資源服務獨立為人力資源公司等，更利于專業(yè)化發(fā)展、激發(fā)經營團隊的積極性、做大業(yè)務規(guī)模。最后，還需要加速推動管理機制的優(yōu)化，例如，引入中長期激勵機制、強化后備人才隊伍的培養(yǎng)等。

對于國資背景的產業(yè)地產和園區(qū)企業(yè)來講，還存在一些傳統(tǒng)國企的“通病”，例如，“政府行政化管理”模式，上級部門直接“插手”產業(yè)園區(qū)的經營管理工作，導致“政企不分”、缺乏科學的公司治理和決策機制。同時，也存在怕?lián)熑巍Q策緩慢、內部關系復雜，“因人設崗”“員工能進不能出，能上不能下”“干多干少一個樣”等問題。

首先，將項目開發(fā)運營主體真正轉型為“市場化運作”的法人企業(yè)，設計規(guī)范的法人治理結構;其次，通過“混合所有制改革”，引入社會股東和員工持股，從股權和治理結構上實現(xiàn)“根源性突破”，真正形成科學高效的決策機制，樹立員工的“主人翁”意識;再次，引入“職業(yè)經理人”機制，社會化選聘核心經營管理團隊，按照市場化模式進行管理。

總的來說，本次疫情將加速產業(yè)地產和園區(qū)行業(yè)的“行業(yè)洗牌”、轉型升級進程，必須要高度關注以上五大發(fā)展趨勢，并采取卓有成效的應對策略，才可能確保中長期的可持續(xù)發(fā)展。

作者簡介：王鵬，寧夏和創(chuàng)瑞智咨詢研究員。