摘要：推進房地產(chǎn)的綠色建設，有兩個渠道，一是企業(yè)自己組織生產(chǎn)過程，二是委托有經(jīng)驗的企業(yè)代建。這次網(wǎng)絡研討會，主要的作用是推進綠色代建。希望能夠通過一種新的方式，較快地推進綠色建設的發(fā)展，為群眾提供更多的綠色住房。

關鍵詞：合約變更;誠信經(jīng)營;轉型升級

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）04-0022-23 收稿日期：2020-03-28

新冠肺炎疫情對我國經(jīng)濟社會發(fā)展帶來了深重影響，也對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提出了新的要求。大家都關心疫情對房地產(chǎn)市場的影響和疫情后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。今天，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會人居環(huán)境委員會舉辦綠色代建的網(wǎng)絡研討會，旨在推進房地產(chǎn)的綠色發(fā)展。

毋庸置疑，疫情對房地產(chǎn)有較大的影響，前兩個月銷售大幅度減少，春節(jié)后項目開復工停滯，但是我們必須同時認識到，相比于餐飲、住宿、旅游、交通這些即時消費的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)建設受到的沖擊還是要小一些。因為房地產(chǎn)消費是一項長期消費，只要需求存在，疫情引起的是建設、銷售延遲，并不會導致需求消失。當前，穩(wěn)投資、穩(wěn)預期是重要任務。所以，我們對疫情后房地產(chǎn)市場的恢復要有信心，不必抱以過度悲觀的情緒。當然，房地產(chǎn)企業(yè)由于銷售延遲，回款少而引起資金成本加大，這是我們目前需要克服的困難。

關于疫情后房地產(chǎn)的恢復，我講幾點意見，供大家參考。

1、還是要堅持“房子是用來住的不是用來炒的”的定位?，F(xiàn)在社會上有些輿論，說為了保持經(jīng)濟增長，政府會放松房地產(chǎn)市場的調控，再次刺激住房需求。我認為，這不符合政策的基本走勢。我們房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，再不能依靠刺激需求的不恰當擴張。房地產(chǎn)對經(jīng)濟穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展當然有重要作用。但絕不能把定位搞偏了。要鼓勵的是滿足居住需求，而不應該是投資、投機需求。我理解，“房子是用來住的不是用來炒的”這一定位，是長期堅持的原則，而不是權宜之計。房地產(chǎn)企業(yè)需要靜下心來，按這個定位去構思企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和策略，不要沖動，不要賭政策變化。要以行動落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。

2、企業(yè)發(fā)展還是要把防風險放在重要的位置。這二十多年的房地產(chǎn)發(fā)展，成就很顯著，但是也暴露出許多體制機制上的缺陷，有些矛盾在疫情中暴露得更加充分。比如風險問題。不少房地產(chǎn)企業(yè)負債率過高，銷售稍一遲緩，現(xiàn)金流就阻塞，有的甚至瀕臨斷流，資金壓力陡升，明顯表現(xiàn)出抗風險能力不足。我們必須反思，靠加杠桿驅動的發(fā)展能不能持續(xù)，是不是符合綠色發(fā)展的原則。我想，今后的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)要把降杠桿作為一項重要任務，要重點強調穩(wěn)健經(jīng)營，而不是盲目地加杠桿。手里有錢，心中不慌。解決體制機制上的矛盾，要提政策建議，但不能靠提高杠桿率。否則，不但增加經(jīng)濟運行的風險，對企業(yè)本身的發(fā)展也弊大于利。企業(yè)要有大局意思，從長計議。疫情引起的資金緊張，一方面企業(yè)要反思過度加杠桿的風險，另一方面要改善資金供應模式，修煉內(nèi)功，努力把負債率降到合理的水平，同時內(nèi)部資金流動性挖潛，提高資金使用效率，增強抗風險能力。我們需要找到一條不加杠桿或少加杠桿，而保持建設規(guī)模穩(wěn)定或穩(wěn)健增長的路子。

3、要認真解決疫情可能引起的合約變更。疫情期間，施工會遲緩，材料采購會延期，房屋交付會延期，出租房屋的租金支付會逾期;貸款還本付息也受影響。要及時與合約對方商量，適當、合理調整有關約定。合約變更，工作要做在前，系統(tǒng)地梳理一下合約履行狀況和條件，避免后期大量違約責任產(chǎn)生。作為供方，要向需方說明疫情的不可抗力影響;作為需方，要理解供方的實際困難，實事求是地解決履約矛盾。關于銀行貸款的問題，人民銀行有了指導意見，但大家要注意到，需要向貸款銀行提出申請，而不是坐等銀行給予展期，或免除違約責任。還有其他一些金融產(chǎn)品可能都面臨同樣的問題。同時也需要認真思考，修正傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，既解決當前的困難，又建立更加合理、穩(wěn)定的商業(yè)關系。

4、在特殊時期更要講誠信經(jīng)營。房地產(chǎn)市場的修復可能會很快，因為住房需求并沒有因疫情而消失。在房地產(chǎn)市場修復過程中，切忌急功近利，切忌不規(guī)范行為，更不能在市場中興風作浪。建議大家還是要梳理一下消費者對住房質量、銷售、服務方面的意見，主動改進我們的經(jīng)營。要始終尊重消費者，始終堅持客戶至上。千萬不要借題發(fā)揮，眼光盯著一時的利益。我們要承認，并且充分認識到群眾對房地產(chǎn)行業(yè)的一些批評意見，努力清除垢病，摒棄不良行為，光大正面形象。這個道理其實很簡單，是非自有公論，只有自己把事情做好了，老百姓才會說你好。

5、要加快行業(yè)轉型升級。疫情期間，許多老百姓都在“宅家”，住房的功能、住房對健康的影響、社區(qū)的服務，更加讓老百姓關心。我們得思考一個問題，我們提供的住房產(chǎn)品和服務，能夠滿足老百姓的需要嗎？新冠肺炎疫情這一公共衛(wèi)生事件，以及老百姓日益增長的美好居住生活需要，給我們提出了兩個需要思考的問題，一是我們現(xiàn)在的住房發(fā)展是不是應該向每人一個臥室這個方向去努力，二是住房對人的健康的保障能力是不是應當有一個新的提高?，F(xiàn)在，應該把推進房地產(chǎn)的綠色發(fā)展作為重要任務。它包括兩層含義，一是建設過程和結果是綠色的，二是居住和使用是綠色的。推進房地產(chǎn)的綠色建設，有兩個渠道，一是企業(yè)自己組織生產(chǎn)過程，二是委托有經(jīng)驗的企業(yè)代建。這次網(wǎng)絡研討會，主要的作用是推進綠色代建。希望能夠通過一種新的方式，較快地推進綠色建設的發(fā)展，為群眾提供更多的綠色住房。

作者簡介：馮俊，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長。