關(guān)濤 蘇宇欣

摘要：辦公樓和商業(yè)物業(yè)同屬于收益性物業(yè)，并且是非住宅物業(yè)（ Non-residential）的兩個(gè)重要子類。由于在財(cái)務(wù)核算中的地位和評(píng)估的方法均相同，導(dǎo)致兩者的差異性無(wú)論在理論上還是在實(shí)踐中均被系統(tǒng)性地忽視了。研究表明：辦公樓和商業(yè)物業(yè)無(wú)論在企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)核算中，還是在租賃決策的微觀層面和在投資決策的宏觀層面，都存在著顯著的差異。而對(duì)這些差異的重視，影響著學(xué)術(shù)研究、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策和投資者的投資決策。

關(guān)鍵詞：辦公樓;商業(yè)物業(yè);租賃決策;投資決策

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（ 2020） 04-0023-28

收稿日期：2020-02-29

1研究背景

辦公樓和商業(yè)物業(yè)兩類物業(yè)都被歸類為收益性物業(yè)（Profitable Property），或者被歸類為非住宅物業(yè)（ Non-residential Property）。這類物業(yè)的顯著特征是他們的“盈利性”，即持有其主要目的是“盈利”。在對(duì)其進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)候，采用的方法也是一樣的，就是采用“收益法”進(jìn)行評(píng)估。因此，學(xué)術(shù)界往往認(rèn)為：對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，辦公樓和商業(yè)物業(yè)在本質(zhì)上沒(méi)有顯著差異，它們都不過(guò)是一種投資標(biāo)的，或者說(shuō)是投資工具。在進(jìn)行投資的可行性研究的時(shí)候，均需要測(cè)算未來(lái)的現(xiàn)金流的均值和方差，即收益的均值和風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，從中國(guó)當(dāng)年的法律制度來(lái)看，辦公樓和商業(yè)物業(yè)的土地性質(zhì)、土地使用年限、以及其他各個(gè)方面的規(guī)定也是相同的。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日施行）第12條規(guī)定，各種土地類別的使用年限如下：（1）居住用地70年;（2）工業(yè)用地50年;（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;（5）綜合或者其他用地50年。第（4）種情形，即“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地”既包括商業(yè)物業(yè)，也包括辦公樓，兩者的使用年限都是40年。而且，兩者還有一點(diǎn)是相同的，就是它們的使用年限到期的時(shí)候，均沒(méi)有“自動(dòng)延期”的規(guī)定，這一點(diǎn)均不同于住宅用地。

但是，辦公樓和商業(yè)物業(yè)，無(wú)論在理論性質(zhì)上，還是在實(shí)踐投資策略上，確實(shí)沒(méi)有區(qū)別嗎？如果有，究竟有哪些區(qū)別呢？這正是本文探討的問(wèn)題。

2相關(guān)文獻(xiàn)研究

從概念上來(lái)說(shuō)，辦公樓也稱寫字樓，是指“供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的大廈?，F(xiàn)代寫字樓一般具有現(xiàn)代化的設(shè)備，環(huán)境優(yōu)越、通信快捷、交通方便，有寬闊的停車場(chǎng)地，并且越來(lái)越專業(yè)化，如有些建筑只供給政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、文化教育、金融、保險(xiǎn)以及律師等辦公使用，并配備有相應(yīng)的設(shè)施”（王素梅，2008）。本文所討論的辦公樓，主要是指企業(yè)用的辦公樓。

商業(yè)物業(yè)，是指“能同時(shí)供眾多零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的大型收益性物業(yè)”，“商業(yè)物業(yè)有兩層含義：一是以各種零售商店（或柜臺(tái)、樓面）組合為主，包括其他商業(yè)服務(wù)和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的建筑群體;二是購(gòu)物中心的樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經(jīng)營(yíng)收入的物業(yè)。現(xiàn)代商場(chǎng)百業(yè)陳雜，不僅有多家零售商店、專業(yè)商店，還有各種服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行等”（魯捷，2007）。

我們看到，至少?gòu)母拍钌蟻?lái)看，兩者是不同的。一些研究對(duì)兩者做了詳細(xì)的區(qū)分。壽金寶、王照雯（ 2007）指出，“商業(yè)樓和商務(wù)樓（指辦公樓）屬于兩個(gè)不同的范疇。有人經(jīng)常把辦理商業(yè)事務(wù)的物業(yè)或辦公樓（即寫字樓）稱為商務(wù)樓，并把兼有辦公與居住功能的大樓稱之為商住樓。其實(shí)，二者的稱謂雖有差異，但都屬于商務(wù)樓范疇。商務(wù)樓即商務(wù)辦公樓或叫寫字樓，是企業(yè)進(jìn)行與商品生產(chǎn)、流通有關(guān)的業(yè)務(wù)聯(lián)系、洽談、合同簽約與落實(shí)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的場(chǎng)所。但商業(yè)樓宇則是商品現(xiàn)場(chǎng)買賣（交易）場(chǎng)所，有的稱商業(yè)場(chǎng)所（簡(jiǎn)稱商場(chǎng)），如商店、超市、購(gòu)物中心等”。

Celka（ 2011）對(duì)Poznan辦公樓市場(chǎng)上租客的偏好進(jìn)行了研究，該研究的目的是確定與需求相關(guān)的因素，而這些因素決定著租客對(duì)辦公樓的選擇。在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，租戶通常會(huì)把降低業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)成本作為選擇辦公室的標(biāo)準(zhǔn)，而不是聲譽(yù)和位置作為選擇標(biāo)準(zhǔn)。Ben Lobel（ 2018）指出，在選擇商業(yè)物業(yè)的時(shí)候，應(yīng)該考慮的因素有：區(qū)域，是否有正的現(xiàn)金流，租還是買，法規(guī)和建筑要求，投資回報(bào)。Komisarov、Kauskale、Lepkova（ 2016）對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素進(jìn)行了研究，尤其是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極影響因素進(jìn)行了研究。研究發(fā)現(xiàn)：建設(shè)程序要求、開(kāi)發(fā)資格要求、廣告的方式與投入，是影響商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和選擇的核心因素。

綜上所述，雖然有部分的研究已經(jīng)觸及到辦公樓和商業(yè)物業(yè)的區(qū)別，但是并沒(méi)有針對(duì)性地進(jìn)行研究。而辦公樓和商業(yè)物業(yè)的區(qū)別，正是本文研究的主旨。

3辦公樓和商業(yè)物業(yè)的財(cái)務(wù)角色：財(cái)務(wù)報(bào)表和企業(yè)內(nèi)部核算

辦公樓和商業(yè)物業(yè)都是企業(yè)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)必不可少的部分。從財(cái)務(wù)的角度來(lái)看，它們的“財(cái)務(wù)地位”也都是相同，即都是作為企業(yè)的“期間費(fèi)用”。然而，兩者在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中扮演的角色截然不同。

雖然商業(yè)物業(yè)的費(fèi)用在財(cái)務(wù)報(bào)表上顯示為“期間費(fèi)用”，即和經(jīng)營(yíng)過(guò)程不直接相關(guān)，而是從當(dāng)期損益中直接扣除的費(fèi)用。但是，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)和諸多商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程直接相關(guān)的，它是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)必不可少的條件。所以，商業(yè)企業(yè)再進(jìn)行具體核算的時(shí)候，商業(yè)物業(yè)的租金或者折舊卻是作為和經(jīng)營(yíng)過(guò)程直接相關(guān)的要素，在事實(shí)上是作為“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”進(jìn)行核算的。例如，一個(gè)做某品牌衣服專賣的企業(yè)在北京的王府井大街租了一個(gè)商鋪，由于每件衣服的進(jìn)價(jià)比較穩(wěn)定，銷售人員的工資也比較穩(wěn)定，相關(guān)的水電費(fèi)用等也比較穩(wěn)定，于是，租賃這個(gè)商鋪的必須支付的租金成為決策的重要因素，乃至核心因素。因此，商鋪?zhàn)饨鹪谄髽I(yè)的財(cái)務(wù)決策中的角色，不是遠(yuǎn)離經(jīng)營(yíng)過(guò)程的“期間費(fèi)用”，而是和“經(jīng)營(yíng)過(guò)程”直接相關(guān)的“經(jīng)營(yíng)費(fèi)用”或者“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。

辦公樓雖然也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必不可少的要素，但是它和企業(yè)具體的經(jīng)營(yíng)過(guò)程卻不直接相關(guān)。它并非企業(yè)經(jīng)營(yíng)直接利用的場(chǎng)所，它只是作為企業(yè)的管理人員從事企業(yè)管理或具體的經(jīng)營(yíng)管理而存在的。因此，辦公樓的租金（租賃物業(yè)）或折舊（自有物業(yè)），不僅僅在“財(cái)務(wù)”上作為“管理費(fèi)用”進(jìn)入到企業(yè)的損益表，而且企業(yè)內(nèi)部核算的時(shí)候，也是作為“管理費(fèi)用”而存在的。換言之，它不被分?jǐn)偟骄唧w的經(jīng)營(yíng)過(guò)程，而是直接計(jì)人當(dāng)期損益。

4辦公樓和商業(yè)物業(yè)的影響因素分析：微觀視角與租賃決策

商業(yè)物業(yè)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中既然扮演著“經(jīng)營(yíng)成本”的重要角色，那么，企業(yè)在租賃商鋪的過(guò)程中，考慮的不僅僅是“成本”或者“支出”維度，更重要的是“收入”維度。換言之，企業(yè)考慮到并不是這個(gè)商業(yè)物業(yè)的租金是高還是低，而是這個(gè)商鋪的投入產(chǎn)出比。

比如，同在北京城區(qū)的二環(huán)內(nèi)，北京王府井的一個(gè)商鋪的租金，是西直門內(nèi)大街某個(gè)沿街的同面積商鋪?zhàn)饨鸬臄?shù)倍。這是否意味著西直門內(nèi)大街的這個(gè)商鋪更有吸引力呢？當(dāng)然不是！恰恰相反，租金高昂的王府井大街的商鋪實(shí)際上更有吸引力。原因正是因?yàn)橥醺纳啼伳軌驇?lái)更高的收益，所以其租金才如此之高。

那么，企業(yè)在商鋪的租賃決策中，考慮的是哪些因素呢？除了價(jià)格因素，還要考慮如下因素：

第一，客流量。人群多意味著可帶來(lái)的有效流量更大，購(gòu)買量更多可以增加實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，因此商家往往選擇靠近人群多的商鋪。

第二，人群收入層次。人群收入層次越高意味著客戶可支付能力更強(qiáng)，購(gòu)買力的質(zhì)量更高，因此商家一般選擇靠近收入層次高的人群的商鋪。

第三，商鋪的位置。在業(yè)內(nèi)選址素有“金角銀邊”這一說(shuō)法，“金角”指道路相交的街角，所以街角商鋪可以擁有兩條道路上的客流，而且街角處人們的停留時(shí)間長(zhǎng)，可以有效吸引客戶，為商家增加更多的有效流量。“銀邊”是指沿街道布局的商鋪，相比于“金角”，這些商鋪只擁有一條道路上的客流，有效流量較少。所以“金角”的鋪位一般是商家首選。

第四，通達(dá)性。一方面商鋪所在的地段交通要便利，另一方面是商鋪?zhàn)陨淼耐ㄟ_(dá)性要高，如銷售大宗貨物的商鋪周圍要具備一定的停車位。這也是為什么大型百貨商場(chǎng)不在CBD中心設(shè)置商鋪的原因，雖然人流量大，但是地段的擁擠和停車位的不足使得貨物難以輸送，交通成本增加。

那么，對(duì)于辦公樓，其租賃決策的影響因素是什么呢？

同商業(yè)物業(yè)不一樣，辦公樓是作為企業(yè)的純粹的“期間費(fèi)用”而存在的。換言之，這些費(fèi)用和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程不直接相關(guān)。比如.一個(gè)大型的零售企業(yè)的總部是放在北京某個(gè)高檔的繁華熱鬧的CBD，還是放在某個(gè)幽靜甚至可以稱之外“偏遠(yuǎn)”的圓明園附近，對(duì)于這個(gè)零售企業(yè)的日常銷售，并沒(méi)有直接影響。從這個(gè)意義上講，辦公樓的開(kāi)支，由于和企業(yè)的收入不直接相關(guān)，是企業(yè)的一項(xiàng)“純成本”。于是，盡量壓縮這個(gè)成本，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是有利的。于是，企業(yè)選擇辦公樓的時(shí)候，主要考慮如下因素：

第一，企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定了企業(yè)可以選擇的辦公樓的位置。如財(cái)力雄厚的企業(yè)往往更有在城市商業(yè)中心選擇辦公樓的資本。

第二，企業(yè)所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)。企業(yè)選取辦公樓的位置不僅要考慮自身資金，還要從自身經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)出發(fā)。金融業(yè)、咨詢業(yè)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)一般選擇位于CBD中心這樣可以吸引客戶增加知名度的高檔辦公樓，而工程施工、制造加工業(yè)則對(duì)辦公樓的位置、質(zhì)量等要求不高。

第三，企業(yè)的客戶群體。企業(yè)在對(duì)辦公樓進(jìn)行選址時(shí)也會(huì)考慮辦公樓與客戶群體之間的聯(lián)系。但值得注意的是，企業(yè)決策時(shí)優(yōu)先考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和業(yè)務(wù)性質(zhì)這兩點(diǎn)。

然而，作為“期間費(fèi)用”，同具體的生產(chǎn)過(guò)程不直接相關(guān)的“辦公樓”的費(fèi)用，是不是只是作為企業(yè)的一項(xiàng)“無(wú)法躲過(guò)”的開(kāi)支，因此可以任意壓縮呢？答案是否定的。

辦公樓雖然和一個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)獲得和開(kāi)展不直接相關(guān)，但是卻和企業(yè)業(yè)務(wù)的獲得和開(kāi)展間接相關(guān)。在很多情況下，間接相關(guān)與直接相關(guān)相比，可以給企業(yè)帶來(lái)更大的利益。這個(gè)更大的利益，不僅表現(xiàn)為當(dāng)前的更多的現(xiàn)金流，還表現(xiàn)為諸多無(wú)形資產(chǎn)的積累，如企業(yè)的資信等級(jí)、客戶的信任，以及企業(yè)品牌價(jià)值的積累。

我們以位于CBD中心的檔次高、交通便利的辦公樓為例進(jìn)行說(shuō)明。企業(yè)為了使用辦公樓需要支付租金，這是企業(yè)的投入。其“產(chǎn)出”主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：

第一，一般這樣的辦公樓可以提升企業(yè)在客戶心中的知名度，增加客戶對(duì)企業(yè)的信任度，增強(qiáng)客戶依賴。

第二，這樣的辦公樓可以提升企業(yè)的知名度和社會(huì)認(rèn)可度，拓展?jié)撛诳蛻簟?/p>

第三，位于CBD中心，交通便利，可選擇的交通方式多，員工的通勤成本低。便利的通勤條件和較低的通勤成本，會(huì)吸引更優(yōu)質(zhì)的員工，從而也有利于企業(yè)業(yè)績(jī)的提升。第四，高檔的辦公樓設(shè)施完備，員工的舒適度高，這些便利可以增加員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)可度，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部氛圍。由此可見(jiàn)，辦公樓并不直接為企業(yè)帶來(lái)利益，而是通過(guò)間接影響促進(jìn)企業(yè)效益的提升，是企業(yè)的一項(xiàng)成本而不是投資。

5辦公樓和商業(yè)物業(yè)的影響因素分析：宏觀視角與投資決策

我們從另外一個(gè)角度，即投資者的角度來(lái)分析辦公樓和商業(yè)物業(yè)的差異。

從投資者的角度來(lái)看，商鋪的價(jià)值和一個(gè)城市的人口、收入水平直接相關(guān)，而辦公樓和一個(gè)城市的人口、收入水平未必有明顯的相關(guān)關(guān)系。于是，影響商業(yè)物業(yè)價(jià)值的三個(gè)核心要素（宏觀層面的因素）包括：

第一，城市的人口總量。一個(gè)城市的人口總量如果比較大，意味著商鋪的客流比較多。

第二，人均可支配收入和城市的經(jīng)濟(jì)總量。在人口一定的情況下，人均可支配收入越高，經(jīng)濟(jì)總量越大，該城市或者區(qū)域的購(gòu)買力就越強(qiáng)。

第三，人們的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)模式。在人口和人均可支配收入一定的情況下，一個(gè)城市的邊際消費(fèi)傾向越大，這個(gè)城市的購(gòu)買力就越強(qiáng)，社會(huì)需求就越大。

以從事日用消費(fèi)品零售的商鋪為例，租賃該商鋪的現(xiàn)金流人取決于該商鋪的客流量和這些客流的收入水平，而該商鋪的客流量和這些客流的收入水平，又取決于該商鋪所在的城市或區(qū)域人口總量、該城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量、人群的消費(fèi)檔次和消費(fèi)模式。人口量比較大的城市，自然會(huì)給每個(gè)商鋪帶來(lái)較大的客流;而一個(gè)城市的GDP會(huì)決定著這個(gè)城市人口的可支配收入水平和企業(yè)的投資需求水平，從而也影響著一個(gè)城市對(duì)零售產(chǎn)品的購(gòu)買力。

辦公樓的租金和特定行業(yè)的數(shù)量和集中程度直接相關(guān)，和一個(gè)城市的人口、收入水平未必直接相關(guān)。并不是所有的行業(yè)都需要辦公樓的，實(shí)際上，只有兩類企業(yè)需要辦公樓：

第一，規(guī)模較大、導(dǎo)致與生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)相關(guān)的很多職能必須獨(dú)立出來(lái)、并需要一定的場(chǎng)所和人員來(lái)完成這些職能的企業(yè)。比如，規(guī)模小的生產(chǎn)企業(yè)或者商業(yè)企業(yè)，并不需要一個(gè)在廠房或者商鋪之外專門設(shè)立辦公室。但是，當(dāng)生產(chǎn)企業(yè)、從事零售的各種企業(yè)、建筑企業(yè)、道路運(yùn)輸企業(yè)，當(dāng)它們達(dá)到一定規(guī)模的時(shí)候，往往需要成立很多專門的部門分別從事產(chǎn)品研發(fā)、供應(yīng)鏈的管理、營(yíng)銷渠道的開(kāi)拓乃至品牌和無(wú)形資產(chǎn)的管理，這些部門就需要從生產(chǎn)的一線獨(dú)立出來(lái)，并招聘相當(dāng)數(shù)量的人員從事這些工作。獨(dú)立的部門和大量的人員需要專門的區(qū)域來(lái)從事這些工作，這就需要獨(dú)立的辦公場(chǎng)所。

第二，內(nèi)部管理和業(yè)務(wù)承攬一體化的企業(yè)。比如會(huì)計(jì)師會(huì)所、律師事務(wù)所、各種咨詢公司、保險(xiǎn)公司等，這些公司的辦公室既承擔(dān)著內(nèi)部管理的功能（為自己的員工提供一個(gè)工作場(chǎng)所），也承擔(dān)著業(yè)務(wù)承攬的功能（接待客戶）。實(shí)際上，幾乎所有的廣義上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（金融中介、融資租賃、現(xiàn)代物流、個(gè)性化服務(wù)、高科技研發(fā)）都屬于這類企業(yè)，它們都需要一定的辦公場(chǎng)所。

在這兩類企業(yè)中，第一類企業(yè)，在選擇辦公樓的時(shí)候，考慮的一般是辦公樓所在區(qū)域的交通便捷性、辦公樓的面積以及設(shè)施的方便程度。而第二類企業(yè)，也就是廣義上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對(duì)辦公場(chǎng)所的要求更高。除了考慮內(nèi)部管理和功能的需要，還要考慮潛在客戶的流量和認(rèn)可度。于是，這類企業(yè)在辦公樓選址的時(shí)候，除了考慮交通的便利性、面積和設(shè)施，還要考慮區(qū)域的中心性（是不是處于一個(gè)城市和區(qū)域的中心位置）、建筑本身知名度（在一個(gè)城市或者區(qū)域是否知名）和設(shè)施本身的高檔性。

造成這個(gè)差別的根本原因是：第一類企業(yè)的辦公樓的功能很單一，就是為了完成特定的管理職能（研發(fā)、供應(yīng)鏈、營(yíng)銷、品牌），并不需要兼顧吸引客戶的功能。所以，成本最低，成了該類企業(yè)選擇辦公樓考慮的最重要的因素。但是，第二類企業(yè)除了完成特定的管理職能，還需要吸引客戶、取信于客戶。所以，成本并非選擇決策的第一要素，把客戶吸引過(guò)來(lái)，才是選擇決策的第一要素。當(dāng)然，第一類企業(yè)，當(dāng)出于營(yíng)銷考慮的時(shí)候，也會(huì)在核心區(qū)域的知名辦公樓中選擇自己的辦公場(chǎng)所，以便增加自己的知名度和品牌價(jià)值。

因此，辦公樓的選址，不同類的企業(yè)，其考慮到因素是有所不同的。對(duì)于第一類企業(yè)，辦公樓選址的考慮到核心因素：（1）交通;（2）面積和布局;（3）設(shè)施的適合程度;（4）區(qū)域的中心性（針對(duì)想提高知名度的企業(yè)）。對(duì)于第二類企業(yè)，辦公樓選址要考慮到核心因素：（1）交通;（2）面積和布局;（3）設(shè)施的適合程度;（4）區(qū)域的中心性;（5）建筑本身知名度;（6）設(shè)施本身的高檔性。

通過(guò)如上分析，我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)投資者在考慮是否投資一個(gè)商鋪的時(shí)候，主要考慮的因素是：該城市或區(qū)域的人口總量;該城市或區(qū)域的人均可支配收入或經(jīng)濟(jì)總量;該城市人口的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)模式。但是，一個(gè)投資者在考慮是否投資一個(gè)辦公樓的時(shí)候，主要考慮因素卻主要不是如上三個(gè)因素，而是在該城市或區(qū)域中，大型企業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)也在所有行業(yè)中所占的比重，即該城市或區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

所以，在對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行估值的時(shí)候，如果一個(gè)城市的人口眾多、人均可支配收入高、邊際消費(fèi)傾向較高，該城市的商鋪的價(jià)值也必然比較高。然而，一個(gè)人口眾多、人均可支配收入比較高、邊際消費(fèi)傾向較高的城市，其辦公樓的價(jià)值未必很高，因?yàn)檗k公樓的價(jià)值主要取決于該城市大企業(yè)的數(shù)量和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的數(shù)量。所以，只有大企業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的數(shù)量比較多的城市和區(qū)域，其辦公樓的價(jià)值才比較高。

例如，國(guó)內(nèi)很多城市，雖然人口很多，經(jīng)濟(jì)總量極高，但是由于缺乏諸多大型的企業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，所以就出現(xiàn)如此現(xiàn)象：這些城市的商業(yè)物業(yè)的價(jià)值和租金都很高，但是其辦公樓的價(jià)值和租金都比較低。在省會(huì)城市中，西寧、銀川、呼和浩特就屬于這類城市;在非省會(huì)城市中，鄂爾多斯、包頭，諸多三線城市（河南的商丘、開(kāi)封;河北的衡水、邯鄲等）就屬于這些城市。這些對(duì)于投資者都有重要的啟示。

6結(jié)論和建議

辦公樓和商業(yè)物業(yè)至少在如下方面是類似的：它們同屬于收益性物業(yè);在財(cái)務(wù)報(bào)表上它們的租金或就同屬于期間費(fèi)用;在進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的時(shí)候，均采用收益法。然而，它們存在本質(zhì)的區(qū)別：

第一，商業(yè)物業(yè)雖然在會(huì)計(jì)報(bào)表上作為“期間費(fèi)用”，但在企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部核算的時(shí)候，是被作為事實(shí)上的“經(jīng)營(yíng)成本”;而辦公樓無(wú)論是在會(huì)計(jì)報(bào)表上，還是在企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部核算的時(shí)候，均都作為“期間費(fèi)用”。

第二，在微觀層面，商鋪的租賃決策考慮的因素主要在“收入層面”，即影響現(xiàn)金流人的各種因素，包括人流量;收入層次;位置;通達(dá)性。而辦公樓的租賃決策考慮的因素主要在“支出層面”，即影響現(xiàn)金流人的各種因素，包括企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力;企業(yè)所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì);企業(yè)的客戶群體。

第三，在宏觀層面，商鋪投資決策主要考慮三個(gè)因素：城市的人口總量;人均可支配收入和城市的經(jīng)濟(jì)總量;人們的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)模式。而辦公樓投資決策主要考慮的因素則因不同類企業(yè)有所不同。對(duì)于大型企業(yè)，主要考慮交通、面積和布局、設(shè)施的適合程度等因素;對(duì)于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，除了如上因素，還需要考慮所處區(qū)域的中心性、建筑本身知名度以及設(shè)施本身的高檔性。而這一切可以概括為一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

基于如上決策，我們針對(duì)性提出如下建議：

1.在學(xué)術(shù)研究中，需要對(duì)辦公樓和商業(yè)物業(yè)做區(qū)別對(duì)待，盡管兩者均屬于收益性物業(yè)，但是其在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中所扮演的角色，租賃決策中所考慮的因素，以及投資決策所考慮的因素均有著重要的差別;

2.在財(cái)務(wù)核算中，雖然辦公樓和商業(yè)物業(yè)的租金或這就都屬于企業(yè)的“期間費(fèi)用”，但是必須考慮它們對(duì)于企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有著本質(zhì)的差異，在核算中區(qū)別對(duì)待，在財(cái)務(wù)監(jiān)督中也賦予不同的權(quán)重;

3.企業(yè)在進(jìn)行租賃決策的時(shí)候，辦公樓的租賃決策一定要著眼于“節(jié)流”，即要慎重考慮企業(yè)的承受能力，不能“打腫臉充胖子”;而商鋪的租賃決策一定要著眼于“開(kāi)源”，即仔細(xì)考慮該商業(yè)物業(yè)的盈利能力和現(xiàn)金流的能力;

4.投資者在進(jìn)行租賃決策的時(shí)候，投資辦公樓，主要是考慮該城市或區(qū)域中的大型企業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在所有行業(yè)中所占的比重如何，即主要考慮該城市區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu);而投資商鋪，則主要考慮人口總量、收入水平和消費(fèi)習(xí)慣，也就是考慮該城市的經(jīng)濟(jì)總量和消費(fèi)特性。

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作者簡(jiǎn)介：關(guān)濤，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，華東師范大學(xué)工商管理學(xué)院副教授。

蘇宇欣，華東師范大學(xué)工商管理學(xué)院房地產(chǎn)系本科生。