某市登記機構(gòu)詢問：我市有一位城市居民劉某，現(xiàn)在憑其與父母簽訂的分家析產(chǎn)協(xié)議，要求把原來屬于父母所有的宅基地使用權(quán)及宅基地上的房屋轉(zhuǎn)移為他所有。按照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）的規(guī)定：除了因繼承以及人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移者外，受讓方應(yīng)當是“本集體經(jīng)濟組織的成員且符合宅基地申請條件”。劉某并非該集體經(jīng)濟組織成員，但《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）規(guī)定：“因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋等導致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的”，可以申請登記。問：分家析產(chǎn)和“分割”有什么區(qū)別？城市居民可否憑分家析產(chǎn)協(xié)議取得宅基地使用權(quán)？我們可否為本例中的劉某辦理轉(zhuǎn)移登記？

金紹達：析產(chǎn)一般是指家財（包括不動產(chǎn)）的分割，分割就是對共有財產(chǎn)的區(qū)分。以往，無論在民間還是業(yè)內(nèi)，都有很多人將不動產(chǎn)權(quán)利的分割稱為“析產(chǎn)”或是“分析”。在早年發(fā)布的《契稅暫行條例》中，就使用了“分析”一詞而不是“分割”。在法學上則習慣于使用“分割”而非“分析”，以區(qū)別于“分析研究”中的分析。在《細則》和《規(guī)范》中，都使用了“分家析產(chǎn)”一詞。在不動產(chǎn)登記領(lǐng)域中，分家析產(chǎn)和分割的主要區(qū)別是：分家析產(chǎn)是共同生活的家庭成員分割共有的不動產(chǎn)，而分割不限于在家庭成員之間進行。

分割應(yīng)當以財產(chǎn)屬于共有為前提，只有原來屬于共有的財產(chǎn)（包括配偶之間雖以一方登記但是實際上屬于共有的財產(chǎn)）才能進行分割。本例中的房屋及宅基地使用權(quán)“原來屬于父母所有”，劉某并非共有人。劉某與其父母簽訂的協(xié)議名為分家析產(chǎn)，而實際上并不是對共有的財產(chǎn)的分割，所以不適用《細則》中關(guān)于“分家析產(chǎn)”的規(guī)定。

宅基地使用權(quán)由作為集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)民無償?shù)厝〉煤褪褂?，是農(nóng)民基于集體成員的身份而享有的社會保障。現(xiàn)階段國家對宅基地使用權(quán)的處分進行一定的限制，目的是保障農(nóng)民的基本居住問題。所以，除了因繼承以及人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移者外，受讓方如果不是本集體經(jīng)濟組織的成員，登記機構(gòu)應(yīng)當不予受理。本例中父母要把自己的宅基地使用權(quán)和房屋無償?shù)剞D(zhuǎn)移給兒子，這屬于贈與而不是分割。但因為受贈人劉某是城市居民，所以按目前規(guī)定既不能憑分家析產(chǎn)協(xié)議申請登記，也不能按贈與辦理。

宅基地上共有的不動產(chǎn)權(quán)利在分割之前，共有人就已經(jīng)擁有了宅基地使用權(quán)，這種權(quán)利不會因分割而喪失，且這種分割與保障農(nóng)民的基本居住權(quán)利的立法本意也沒有沖突。因此，即使有的共有人已經(jīng)由農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民，仍然可以按《細則》的相關(guān)規(guī)定，憑分家析產(chǎn)協(xié)議申請轉(zhuǎn)移登記。