摘要：近年來，房地產(chǎn)價格持續(xù)升高，人們?yōu)榱藵M足自身住房需求，將目光轉(zhuǎn)移到二手房市場。二手房市場起步晚、經(jīng)驗不足導(dǎo)致二手房市場存在很多不足之處。本文通過對二手房按揭貸款形成的風險原因進行深刻的分析，并結(jié)合本地區(qū)二手房按揭貸款的具體情況，提出了風險識別措施，以期為目前各地逐步開展二手房按揭貸款業(yè)務(wù)提供一些識別和防范措施。

關(guān)鍵詞：二手房;按揭貸款;風險識別;風險防范

前言

隨著我國住房改革制度的不斷深入，二手房交易日漸興旺，與新房一樣，二手房交易同樣需要金融機構(gòu)的貸款支持，各金融機構(gòu)為了提高自身的收益，積極開展了這項業(yè)務(wù)，為購房者提供了多樣的貸款服務(wù)，然而，由于個別金融機構(gòu)二手房貸款相關(guān)制度和監(jiān)管制度尚不完善，使得二手房貸款業(yè)務(wù)在運行中存在很多不足之處。因此，研究二手房按揭貸款業(yè)務(wù)問題已迫在眉睫。

1.農(nóng)信社二手房按揭貸款業(yè)務(wù)存在的主要風險

1.1農(nóng)信社內(nèi)部自身主體風險

在互聯(lián)網(wǎng)時代下，農(nóng)信社對按揭貸款還款日查詢監(jiān)測不及時，不能運用科技手段第一時間通知借款人償還所拖欠的貸款，對借款人的實際情況未作徹底的了解。農(nóng)信社內(nèi)部風險防控機制尚不健全，并沒有真正發(fā)揮積極作用，使得農(nóng)信社在貸后管理方面檢查流行于形式，甚至將部分調(diào)前調(diào)查和貸后催收等業(yè)務(wù)交由合作的第三方房產(chǎn)中介機構(gòu)完成，不但違背了農(nóng)信社風險管控具體要求，而且極容易導(dǎo)致農(nóng)信社二手房貸款出現(xiàn)隱含不良的惡性循環(huán)。

1.2借款人貸款主體違約風險

在實際操作二手房按揭貸款實務(wù)中，借款人以所購二手房為抵押，向農(nóng)信社貸款用于住房消費，如果不按期還貸，就形成了貸款風險。主觀風險是借款人用途不真實，借款人假借按揭貸款之名，轉(zhuǎn)移貸款用途的真實性，惡意詐騙、假借款甚至偽造身份證明和收入證明搞假按揭;客觀風險是借款人因失業(yè)傷殘死亡，失去經(jīng)濟收入，家庭變故或工作變動等導(dǎo)致不能按期還貸，造成了收入不穩(wěn)定或喪失基本收入而導(dǎo)致還款違約。

1.3引入第三方房產(chǎn)中介公司的風險

農(nóng)信社為了拓展貸款業(yè)務(wù)，與第三方房產(chǎn)中介公司合作開展貸款業(yè)務(wù)時，由于農(nóng)信社對該類機構(gòu)的市場準入和資質(zhì)沒有制定針對性政策，沒有考慮合作的第三方機構(gòu)資質(zhì)是否符合擔保標準和條件，導(dǎo)致二手房貸款市場發(fā)展較為混亂。個別第三方房產(chǎn)中介公司人員為借款人的房產(chǎn)進行高評高估，從而在農(nóng)信社取得最高的貸款金額，同時也增大了農(nóng)信社二手房按揭貨款的風險，不利于農(nóng)信社貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

2.農(nóng)信社二手房按揭貸款風險防范的主要措施

2.1農(nóng)信社做好貸前調(diào)查加強貸后管理

農(nóng)信社要選擇那些信用好、風險低、潛力大的優(yōu)質(zhì)客戶，要全面調(diào)查借款人的還款能力和還款意愿，可以通過征信信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫獲取借款人的相關(guān)信息。二手房按揭貸款的特點是借款期限長，額度大，借款人和抵押物可能發(fā)生變化，在長期動態(tài)的管理過程中，未知因素很多，因此，除放款以前應(yīng)將能夠預(yù)見的保障安全功能設(shè)置于前，還應(yīng)加強貸后動態(tài)管理，時刻了解借款人的收人來源及家庭情況，確實做好貸后檢查日常跟蹤制度。

2.2農(nóng)信社要完善內(nèi)部制度，實現(xiàn)業(yè)務(wù)辦理規(guī)范化

農(nóng)信社要根據(jù)自身發(fā)展需求，細化貸款業(yè)務(wù)流程，制定一套行之有效的信貸管理操作規(guī)程，做到各崗位職責清晰，能夠有效遏制信貸違規(guī)行為的產(chǎn)生。農(nóng)信社應(yīng)積極簡化貸款程序加強對內(nèi)部風險的管控，開展對貸前調(diào)查及還款的日常跟蹤工作，構(gòu)建逾期貸款預(yù)警及催收機制等，避免由于二手房按揭貸款過熱引發(fā)的貸款風險。另外，農(nóng)信社正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展改制的關(guān)鍵時期，可以適當增加對信用資質(zhì)較好客戶放款比例，積極學(xué)習(xí)和借鑒其他銀行在二手房貸款方面的經(jīng)驗，制定適合農(nóng)信社二手房發(fā)展的貸款體系，為推動二手房貸款業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展提供支持。

2.3農(nóng)信社擇優(yōu)挑選第三方房產(chǎn)中介公司

農(nóng)信社應(yīng)當選擇一批水平較高、資質(zhì)等級高、社會信譽好的房產(chǎn)中介機構(gòu)進行合作，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。農(nóng)信社要合理的引入第三方擔保機構(gòu)，加強與第三方擔保的業(yè)務(wù)合作，充分利用第三方擔保來分擔化解貸款風險，合理轉(zhuǎn)移二手房按揭貸款的意外風險，借助房屋中介機構(gòu)的專業(yè)技術(shù)來有效地規(guī)避農(nóng)信社二手房按揭貸款風險。

3.結(jié)束語

隨著城市化進程的不斷推進，進城買房的人越來越多，按揭貸款也會隨之不斷增加，為了更好的把控風險，農(nóng)信社必須要準確識別來二手房按揭貸款常見的風險，并熟練運用相應(yīng)的防范措施。同時農(nóng)信社也應(yīng)該盡快建立、健全住房按揭貸款業(yè)務(wù)的風險防范以及管理體系，從而有效的防范風險的發(fā)生，確保農(nóng)信社的二手房按揭貸款業(yè)務(wù)安全、有效的進行。

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作者簡介：王洪偉（1984.9-）男，學(xué)士，黑龍江省青岡縣人，中級經(jīng)濟師，黑龍江金融作家協(xié)會會員，海倫市作家協(xié)會會員，依安縣詩歌協(xié)會會員。