文/吳越

【案情】

原告（反訴被告）系本市烏魯木齊南路某小區(qū)的業(yè)主委員會，被告（反訴原告）系某物業(yè)公司。2003年10月，原告與被告簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同一份，內(nèi)容為：由原告授權(quán)被告負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)事項，時間為2003年10月1日至2006年9月30日。2007年6月6日原告提起訴訟，訴請被告返還原告163018.20元，被告向原告交付物業(yè)管理檔案資料。

原告訴稱，依照雙方簽訂的合同，被告的物業(yè)管理費用采取每年800000元的包干形式，被告收取的物業(yè)管理費超過了上述費用，但被告卻未將多余的款項70487.40元返還給原告。同時，被告在管理小區(qū)期間，還收取了車位管理費。根據(jù)雙方的補(bǔ)充約定，該筆費用的69.4%歸業(yè)主大會所有，納入維修資金，被告應(yīng)返還原告61210.80元，但被告也未將上述款項返還給原告。被告還收取了移動通信設(shè)施租賃費31320元，該筆費用應(yīng)歸全體業(yè)主所有，被告也未向原告返還。2006年9月，原告與被告合同到期，雙方終止了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，被告仍未將上述款項返還給原告，同時被告在撤離小區(qū)時，也未按規(guī)定向原告移交相應(yīng)的物業(yè)管理檔案資料。

被告辯稱，原告為業(yè)主委員會，提出訴訟應(yīng)當(dāng)經(jīng)小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意，現(xiàn)原告起訴沒有經(jīng)過三分之二以上業(yè)主同意，故不符合起訴條件。同時，合同約定物業(yè)管理費采取包干形式，但由于原告不配合，被告未能全部足額收取物業(yè)管理費。根據(jù)被告實際取得的物業(yè)管理費情況，被告應(yīng)當(dāng)返還的費用應(yīng)當(dāng)為7728元。對被告收取的車位管理費，被告支付了相應(yīng)的營業(yè)稅，并支付了秘書的工資與車管員的工資，扣除前述費用后，被告還應(yīng)返還的金額是1973.57元。對移動通信設(shè)施租賃費，被告實際僅收取了兩年費用。在扣除營業(yè)稅與所得稅后，被告應(yīng)返還原告的金額為13206.18元。綜前所述，被告同意返還原告22907.72元。被告撤離小區(qū)前，與新的物業(yè)公司進(jìn)行了交接，被告完成了相應(yīng)的物業(yè)管理檔案資料移交事項，因而拒絕原告的訴請。同時，被告在合同存續(xù)期間，對部分公共設(shè)施與設(shè)備進(jìn)行了維修與更新，并支出相應(yīng)費用，還代墊了部分業(yè)主大會的活動費用，原告卻未向被告支付前述款項，故被告發(fā)起反訴，主張反訴被告應(yīng)交納反訴原告前述款項34275元。

【裁判】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告于提起訴訟前，已履行了一定的程序，得到了本小區(qū)過半數(shù)業(yè)主的同意，并由業(yè)主大會作出決議，故本院對其訴訟主體資格予以確認(rèn)。根據(jù)原告、被告簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)管理服務(wù)費采取包干方式，年總包干費用為800000元，但雙方簽訂的合同中對超過包干費用的部分如何處理并未進(jìn)行明確約定，原告要求被告按應(yīng)收款項返還費用沒有合同依據(jù)，現(xiàn)被告同意將其已收取的超過800000元部分的費用返還給原告，本院予以許可。對被告未能收取的其余費用，現(xiàn)因被告已退出原告小區(qū)的管理，故上述費用由原告自行收取，但被告應(yīng)配合原告做好相應(yīng)的催收工作。

被告在撤離原告所在的小區(qū)時，已完成了物業(yè)交接，原告再次要求被告移交物業(yè)管理檔案資料沒有依據(jù)。然而，有關(guān)業(yè)主資料及賬冊沒有移交，被告應(yīng)將上述資料返還給原告。

反訴原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中商定的管理期內(nèi)，對小區(qū)的相關(guān)共用設(shè)備設(shè)施實施修葺、更新，反訴被告應(yīng)當(dāng)用維修資金支付上述費用給反訴原告。

因此，上海市徐匯區(qū)人民法院作出民事判決，判決被告返還原告物業(yè)管理費等103334.69元，并把有關(guān)業(yè)主資料及賬冊轉(zhuǎn)移給原告，反訴被告某業(yè)主委員會支付反訴原告某物業(yè)公司欠款32275元。

某物業(yè)公司不服，提起上訴。經(jīng)第一中級人民法院審理，駁回上訴，維持原判。

【評析】

業(yè)主委員會作為一個新事物，肇起于民間對物業(yè)管理服務(wù)的需求。然而，怎樣界定業(yè)主委員會的法律地位及相應(yīng)屬性，學(xué)界與審判實務(wù)界仍處于不休爭議之中。我國立法者在起草《物權(quán)法》時對上述問題作出了一定回應(yīng)。根據(jù)《物權(quán)法》第六章第78條規(guī)定，業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決議，于業(yè)主具有拘束效力。若該決議有損于業(yè)主的合法權(quán)益，權(quán)益受損的業(yè)主可主張撤銷。根據(jù)第83條第2款，業(yè)主大會及業(yè)主委員會，針對諸如違章搭建、隨意傾倒垃圾及污染物、釋放噪聲、侵占通道、違規(guī)飼養(yǎng)動物等有損于其他業(yè)主合法權(quán)益的行為，可主張前述行為的實施主體停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對損害到自己權(quán)益的行為，亦可提起訴訟?？梢钥闯?，立法者僅對業(yè)主委員會的決議拘束力以及可訴事項作出了規(guī)定，但對于界定業(yè)主委員會性質(zhì)與地位的有關(guān)問題，立法者依舊未制定更明晰的規(guī)定。

如今，業(yè)主委員會愈來愈矚目地亮相于物業(yè)管理領(lǐng)域，其若提起訴訟，雖然立法有所缺位，但法院必須作出回應(yīng)，首先要確定的是業(yè)主委員會的性質(zhì)，以決定其是否具備訴訟主體的資格。

（一）業(yè)主委員會的性質(zhì)與地位

1.系非法人組織。業(yè)主委員會的構(gòu)成人員為該物業(yè)管理地理范圍中的全部業(yè)主代表，經(jīng)由全體業(yè)主選舉而誕生，是守護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治性組織。業(yè)主委員會主要職責(zé)為忠實地將業(yè)主大會各決議付諸實踐，是業(yè)主們實踐自治權(quán)的組織。

根據(jù)我國現(xiàn)行《民法總則》，民事主體分為法人、自然人與非法人組織。業(yè)主委員會顯然無法列入自然人的范疇，由于業(yè)主委員會作為執(zhí)行組織，并不具有獨立的意思表示能力和獨立財產(chǎn)，不能憑依自己的名義承擔(dān)民事責(zé)任，亦無法歸入法人的范疇。

非法人組織，系雖不符合法人之概念定義，但能憑借自己的名義獨立實施一定民事活動的主體?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》中有關(guān)非法人組織有這樣的規(guī)定：“其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織?！币虼耍疚奶岢鋈缦掠^點。

（1）業(yè)主委員會是依法成立的。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第10條，業(yè)主們?nèi)粑挥谕瑐€物業(yè)管理地理范圍內(nèi)，應(yīng)在該物業(yè)所屬的區(qū)或縣級人民政府下轄的房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，設(shè)立業(yè)主大會，同時在會上選舉代表以組成業(yè)主委員會。第16條規(guī)定，業(yè)主委員會在經(jīng)由選舉誕生之日起三十日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)主管部門進(jìn)行備案。依據(jù)前述兩條法規(guī)，業(yè)主委員會的誕生必須符合行政法規(guī)，且在所在地政府相關(guān)主管部門備案。

（2）業(yè)主委員會具備獨立于其他主體的名稱，并有相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)及經(jīng)營場所。業(yè)主委員會可以結(jié)合工作中的實際需求設(shè)置對應(yīng)的內(nèi)部專門部門，其章程經(jīng)由召開業(yè)主大會設(shè)立，這使其正常運作具有了依據(jù)與“守門人”地位。

（3）業(yè)主委員會有一定可獨立控制的資產(chǎn)。司法解釋雖然要求“其他組織”必須擁有“一定的財產(chǎn)”，但這不是說其對于該財產(chǎn)必須有排他的所有權(quán)。業(yè)主委員會具有一定的經(jīng)濟(jì)功能，其有權(quán)同市場上的物業(yè)管理公司建立物業(yè)管理合同關(guān)系，并能夠依法依規(guī)設(shè)置資金用于物業(yè)事項的修繕，并參與該資金的籌措、利用與處理等各項事務(wù)，其對一定的財產(chǎn)有獨立支配、管理的權(quán)利。

（4）業(yè)主委員會無法獨立承擔(dān)民事責(zé)任。由于全體業(yè)主同業(yè)主委員會的關(guān)系根植于建筑物區(qū)分所有權(quán)這一法律設(shè)計，故二者屬于特殊的組織與成員，界定其關(guān)系必須落腳于法律設(shè)計本身。因此，于外部的民事?lián)?zé)事項，其法律責(zé)任的最后承擔(dān)主體必然為全體業(yè)主。

通過總結(jié)業(yè)主委員會的幾個特征，認(rèn)定其系非法人組織較為恰當(dāng)。

2.具有訴訟主體資格。《物權(quán)法》在我國確定并設(shè)立了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，具體包括三項權(quán)利：專有部分獨立的所有權(quán)；共有部分的共同所有權(quán)，“屬于共有中的共同共有”；業(yè)主的成員權(quán)，立法者稱之為“共同管理權(quán)”。與本文相關(guān)的共有部分的共同所有權(quán)與成員權(quán)的關(guān)系是：共有權(quán)應(yīng)為成員權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)所在，成員權(quán)在根本上保障了共有權(quán)的實現(xiàn)。業(yè)主成員權(quán)的實現(xiàn)當(dāng)然要求共同召開業(yè)主大會。業(yè)主大會是集體決議的典型組織樣態(tài)，但其只是一個意思機(jī)構(gòu)，需要相應(yīng)的執(zhí)行者與監(jiān)督者。根據(jù)我國現(xiàn)行法律，執(zhí)行與監(jiān)督的權(quán)利被賦予業(yè)主委員會，由其承擔(dān)業(yè)主大會的執(zhí)行功能：在內(nèi)部，負(fù)責(zé)召開大會，匯報有關(guān)小區(qū)管理的各項事務(wù)；在外部，負(fù)責(zé)選任和聘請市場上的物業(yè)管理公司，代為簽署有關(guān)的協(xié)議等?？梢姡瑯I(yè)主委員會的權(quán)源，一方面是《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》中的相應(yīng)規(guī)則，另一方面是業(yè)主大會參會業(yè)主的委托及授權(quán)。上海市高級人民法院在《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》（滬高法民〔2002〕6號，2006年6月）一文中，確認(rèn)了業(yè)主委員會由“業(yè)主選任”，系為業(yè)主利益保駕護(hù)航的主體，只要滿足一定的程序要件，對于關(guān)乎全體業(yè)主利益的事務(wù)，其能以自己的名義直接發(fā)起或加入訴訟。

具體到本案，原告在提起訴訟前，依照法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定及小區(qū)相關(guān)的議事規(guī)則，經(jīng)過必要的流程，得到了業(yè)主大會的授權(quán)。對此，可確認(rèn)其訴訟主體資格。本案涉及一般事項，在經(jīng)過小區(qū)的面積及戶數(shù)過半的業(yè)主同意后，由業(yè)主大會作出決議，原告執(zhí)行業(yè)主大會的決議。本案所涉的物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方基于合同的權(quán)利義務(wù)已履行完畢，雙方均應(yīng)將為履行合同而占有或使用的對方財物（包括物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料）予以歸還。在實踐中，原物業(yè)公司“揚(yáng)長而去”，拒不配合交接工作，全體小區(qū)的業(yè)主，不僅不能保護(hù)自己的權(quán)益，還使自己的利益處于不穩(wěn)定狀態(tài)，并可能存在其他的隱患。因此，出于維護(hù)全體業(yè)主利益的目的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在案涉合同期滿之日后，以自己的名義起訴，主張原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出小區(qū)，將相關(guān)物業(yè)服務(wù)用房及配套設(shè)施返還給全體業(yè)主，同時將物業(yè)服務(wù)所涉及的材料文件以及專項維修資金等一并交還給小區(qū)的業(yè)主。

（二）訴訟資格的兩個限制

雖然法院通過司法審判，在一定范圍內(nèi)確認(rèn)業(yè)主委員會可作為訴訟主體而獨立以自己的名義參與訴訟，然而在具體的訴訟資格方面，業(yè)主委員會仍然面臨一定的限制，主要包括以下兩方面：

1.滿足成立要件。業(yè)主委員會是業(yè)主大會民主選擇的結(jié)果，業(yè)主委員會設(shè)立的流程、選舉模式、投票方法等均有具體的法律依據(jù)可循，必須經(jīng)過業(yè)主大會嚴(yán)格、規(guī)范的選舉程序后產(chǎn)生，再由代表至當(dāng)?shù)胤康鼐值戎鞴懿块T進(jìn)行備案登記。

2.范圍有所限制。在所有業(yè)主的切身權(quán)益受到侵害時，作為業(yè)主代表的業(yè)主委員會獲得以自身名義提起訴訟的權(quán)利。如果業(yè)主委員會肆意逾越范圍，越權(quán)以其名義提起訴訟，則將無法獲得法院的認(rèn)可。