文/曹志東 肖元真

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年保持10萬億元以上的市場(chǎng)容量，行業(yè)頭部企業(yè)的銷售額已經(jīng)超過5000億元。一個(gè)明確的趨勢(shì)是，純粹的住宅開發(fā)周轉(zhuǎn)型地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)無法繼續(xù)保持競(jìng)爭(zhēng)力，而向著專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型做有內(nèi)容的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方向去轉(zhuǎn)型，可能是中型地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。廣義的主題地產(chǎn)，包括旅游地產(chǎn)、商辦綜合體、科技研發(fā)園區(qū)、特色工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)等，以傳統(tǒng)住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)要想多元拓展、轉(zhuǎn)型升級(jí)，進(jìn)軍主題地產(chǎn)是一條重要途徑。

一、現(xiàn)狀分析：何為“主題地產(chǎn)”

主題地產(chǎn)是指以滿足某一類特定需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品為主(即XX主題)、多種產(chǎn)品形態(tài)有機(jī)結(jié)合的復(fù)合型地產(chǎn)形式，能滿足現(xiàn)代社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的復(fù)合需求。

國(guó)內(nèi)最早出現(xiàn)的主題地產(chǎn)形式是旅游主題地產(chǎn)，如“華僑城”模式，同時(shí)出現(xiàn)的還有與體育公園或大型體育設(shè)施相結(jié)合的主題地產(chǎn)項(xiàng)目，前者以“奧園”為代表，后者最典型的如高爾夫球場(chǎng)和別墅的結(jié)合。近年來，文化主題地產(chǎn)也迅速興起，例如萬科在杭州利用良渚古文化遺跡開發(fā)的“萬科良渚文化村”項(xiàng)目，集旅游、度假、居住、考古展示于一體，具有鮮明的文化主題地產(chǎn)特點(diǎn)，可稱之為“第一類主題地產(chǎn)”。

我們通常說的城市綜合體項(xiàng)目（商、住、辦結(jié)合），是以購物中心、商業(yè)街、酒店、寫字樓等泛商業(yè)地產(chǎn)形式為主的主題地產(chǎn)項(xiàng)目。萬達(dá)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目以及SOHO的辦公居住項(xiàng)目是商業(yè)主題地產(chǎn)的典型代表?？煞Q之為“第二類主題地產(chǎn)”。

主題地產(chǎn)還可以由多個(gè)單一產(chǎn)品派生而來，比如與科技產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園區(qū)、總部基地、物流園區(qū)等結(jié)合的主題地產(chǎn)，我們將其稱為“第三類主題地產(chǎn)”。這類項(xiàng)目要求投資企業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和培育能力，也要有較強(qiáng)的資金實(shí)力和較多的融資渠道來保證項(xiàng)目培育期的資金需求。目前國(guó)內(nèi)“產(chǎn)業(yè)主題地產(chǎn)”方面的成功個(gè)案已經(jīng)四處開花。

【案例一】華僑城模式（主題公園+地產(chǎn)）

華僑城旗艦項(xiàng)目位于深圳市西東部，南臨深圳灣，在城市主干道旁。總占地達(dá)4.5平方公里，其中旅游用地1.40平方公里?，F(xiàn)已建成四大主題公園，成為深圳市主要旅游景點(diǎn)：1987年第一個(gè)主題公園“錦繡中華”啟動(dòng)，占地35萬平方米；1994年“世界之窗”建成，占地48萬平方米，投資6個(gè)多億；1998年“歡樂谷”一期建成，占地17萬平方米，投資7.5億；2000年“歡樂谷”二期建成，占地18萬平方米，投資8億。華僑城集團(tuán)在上海亦擁有超過5平方公里的土地儲(chǔ)備，包括2.6平方公里的上海新埔江城項(xiàng)目、2.5平方公里的佘山大型綜合性旅游項(xiàng)目（已建成）。

“主題公園+地產(chǎn)”的綜合性開發(fā)概念是華僑城項(xiàng)目的基本思想。深圳華僑城的成功經(jīng)驗(yàn)是：依靠主題公園吸引人氣、創(chuàng)出名聲，將“生地”培育成“熟地”，提升土地商住價(jià)值，再進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，獲取更高利潤(rùn)。

主題樂園作為華僑城項(xiàng)目的核心，完善了項(xiàng)目周邊的配套環(huán)境，提升了項(xiàng)目土地居住價(jià)值，也串起一條文化產(chǎn)業(yè)鏈條——形成一條融入了商業(yè)服務(wù)內(nèi)容的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈，有直接服務(wù)于游客的大型表演的策劃編導(dǎo)、營(yíng)造新奇旅游氛圍的創(chuàng)意、主題商品的設(shè)計(jì)宣傳，同時(shí)主題公園也成為國(guó)際文化藝術(shù)交流、展示和營(yíng)銷的平臺(tái)。這條產(chǎn)業(yè)鏈的存在和發(fā)展使區(qū)域的商業(yè)和辦公產(chǎn)品同樣得到了價(jià)值提升。

融旅游、休閑度假和居住功能于一體的高尚社區(qū)——波托菲諾意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)——位于華僑城西北部，占地面積80萬平方米，總建筑面積108萬平方米。在7萬平方米的燕棲湖、4萬平方米的天鵝湖、8萬平方米的荔枝林和諦諾山周邊，規(guī)劃有沿湖獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層和高層等多種類型的高尚住宅，以及意大利風(fēng)情的商業(yè)街、水岸廣場(chǎng)、鐘樓、會(huì)所、沿湖木棧道、湖畔咖啡座等，營(yíng)造了極具人文氣息的高尚生活，被視為國(guó)內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)的典范。2001年起，波托菲諾八年連獲“深圳豪宅年度銷售冠軍”，成為深圳高尚住宅區(qū)的代名詞。

【案例二】萬達(dá)廣場(chǎng)模式（商住辦及酒店綜合體）

上海周浦萬達(dá)廣場(chǎng)，總建筑面積31.8萬平方米（商業(yè)10萬平方米，其余為公寓及辦公，共有六棟高層），是上海市南匯地區(qū)集休閑、餐飲、娛樂、文化于一體最大的城市綜合性廣場(chǎng)，引入萬千百貨、國(guó)美電器、樂購超市、萬達(dá)國(guó)際影城等12家主力店，3.2萬平方米的室內(nèi)步行街業(yè)態(tài)豐富，與主力店相互補(bǔ)充。貫穿東西的室外風(fēng)情酒吧街突顯項(xiàng)目的現(xiàn)代城市文化品位與時(shí)尚。

把商業(yè)作為城市綜合體的核心基石，最大程度提升項(xiàng)目綜合價(jià)值及影響力。在通過高價(jià)銷售包括公寓、寫字樓在內(nèi)的快速變現(xiàn)資產(chǎn)來平衡資金流的同時(shí)，留下一個(gè)優(yōu)質(zhì)的、成長(zhǎng)性很好的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)可以在適當(dāng)時(shí)機(jī)打包出售，整體變現(xiàn)，也可以在不轉(zhuǎn)移整體管理權(quán)的條件下通過金融市場(chǎng)部分收回投資或?qū)崿F(xiàn)回報(bào)（表1）。

表1 萬達(dá)集團(tuán)部分已運(yùn)營(yíng)的商業(yè)主題地產(chǎn)項(xiàng)目一覽 （單位：萬平方米）

二、贏利模式：目標(biāo)決定策略

就贏利模式來說，地產(chǎn)企業(yè)的贏利無非是銷售變現(xiàn)或長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。許多主題地產(chǎn)從自身稟賦出發(fā)，或追求短期規(guī)模利潤(rùn)，或追求長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入的提升。

【案例三】綠地中心模式（城市地標(biāo)綜合體）

從2007年開始，綠地集團(tuán)超過40%的銷售額由商辦項(xiàng)目提供。綠地集團(tuán)在2002年在上海開發(fā)了首個(gè)成規(guī)模的商辦項(xiàng)目——綠地科創(chuàng)大廈，此后綠地集團(tuán)一直保持了在商辦市場(chǎng)開發(fā)的力度。從2006年至今，綠地集團(tuán)在上海的遠(yuǎn)郊和市區(qū)新興板塊開發(fā)了十多個(gè)商辦綜合項(xiàng)目。從項(xiàng)目規(guī)劃情況看，綠地集團(tuán)在閔行梅隴鎮(zhèn)新都會(huì)（銀河新都配套項(xiàng)目）的開發(fā)中，形成了獨(dú)具特色的商辦開發(fā)的“綠地中心模式”。由此，綠地在異地拓展中，在南京、南昌、成都、武漢等地都通過該成熟模式拿下了當(dāng)?shù)爻邔拥貥?biāo)綜合體項(xiàng)目。

表2 各類主題地產(chǎn)綜合分析 單位：萬平方米

梅隴鎮(zhèn)新都會(huì)是一個(gè)集酒店、辦公、商業(yè)三種功能于一體的綜合型商業(yè)項(xiàng)目，總規(guī)模8.9萬平方米，酒店、辦公、商業(yè)的配比分別是2：3：5。商業(yè)引入業(yè)態(tài)為餐飲、零售、娛樂三大類，其中，零售以阿迪達(dá)斯、耐克等運(yùn)動(dòng)品牌為主，餐飲則有肯德基、必勝客等知名品牌。商業(yè)部分采取持有和出售結(jié)合的模式，約五成對(duì)外出售。目前商鋪出租率在90%左右。對(duì)于出售部分的商鋪，經(jīng)營(yíng)管理公司將與小業(yè)主簽訂10年包租協(xié)議，交付管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。前三年給小業(yè)主的回報(bào)率為8%，之后根據(jù)實(shí)際租金分成（經(jīng)營(yíng)管理公司10%，小業(yè)主90%）。項(xiàng)目開盤初期（2008年），項(xiàng)目1層商鋪成交價(jià)為1.9萬元/平方米；辦公樓全部對(duì)外出售，主力面積從68-130平方米，層高分3.6米、5.5米兩種，其中，常規(guī)層高辦公樓開盤報(bào)價(jià)1萬元/平方米，LOFT辦公樓開盤報(bào)價(jià)1.2萬元/平方米。目前，由于綜合體效應(yīng)，辦公樓對(duì)外日租金水平已經(jīng)提升到5-6元/平方米/天。

所謂綠地中心模式，可以歸結(jié)出四個(gè)最顯著的特點(diǎn)：

1.地段：項(xiàng)目多處于市區(qū)新興商務(wù)板塊的中心，如楊浦五角場(chǎng)、閔行莘莊，或遠(yuǎn)郊中心鎮(zhèn)域，如奉賢南橋新城、南匯惠南鎮(zhèn)。

2.規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃以“辦公樓+獨(dú)立商業(yè)”為主力產(chǎn)品，部分外地項(xiàng)目輔以超高層辦公樓或酒店物業(yè)，形成模塊化、快速復(fù)制的規(guī)劃模式。

3.營(yíng)銷：綠地開發(fā)的商辦項(xiàng)目，除酒店外，基本都對(duì)外出售，一般以LOFT或可分割產(chǎn)品切入市場(chǎng)，形成熱銷，然后常規(guī)辦公、商業(yè)陸續(xù)上市。從市場(chǎng)效果觀察，LOFT產(chǎn)品往往能夠形成市場(chǎng)熱銷的局面，為后續(xù)物業(yè)保持市場(chǎng)熱度。

4.經(jīng)營(yíng)：綠地集團(tuán)開發(fā)的此類綜合項(xiàng)目中，對(duì)于商業(yè)部分，綠地集團(tuán)多會(huì)持有少量面積，同時(shí)以“包租+統(tǒng)一管理”形式對(duì)外銷售。

三、地產(chǎn)加內(nèi)容：1+1＞2

主題地產(chǎn)是地產(chǎn)開發(fā)加上“XX主題”的內(nèi)容運(yùn)營(yíng)的綜合。隨著新經(jīng)濟(jì)的興起和國(guó)家政策的傾斜，傳統(tǒng)地產(chǎn)商要轉(zhuǎn)型升級(jí)，除了依托自身特有的資源稟賦之外，一般也會(huì)按照國(guó)家和地方政策的引導(dǎo)、考量綜合效益來選擇項(xiàng)目。近年來行業(yè)內(nèi)一起著名的合并重組案例就是例證：

【案例四】啟迪協(xié)信模式（科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）

2016年，啟迪控股與協(xié)信控股進(jìn)行地產(chǎn)資產(chǎn)和科技服務(wù)業(yè)務(wù)的合并重組，通過集合清華啟迪控股在品牌、資源、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備方面的優(yōu)勢(shì)和協(xié)信集團(tuán)在地產(chǎn)項(xiàng)目投融資的整合、運(yùn)營(yíng)、開發(fā)管理方面的優(yōu)勢(shì)，致力于科技園區(qū)的投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，短時(shí)間內(nèi)取得了1+1大于2的成效，成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型服務(wù)于實(shí)體產(chǎn)業(yè)、科技創(chuàng)新的一個(gè)典范。

啟迪控股是一家依托清華大學(xué)成立的聚焦科技服務(wù)領(lǐng)域的科技投資控股集團(tuán)。啟迪控股雄厚的科技地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)力與品牌影響力使啟迪協(xié)信能夠獲得便宜的土地和必要的政策支持，同時(shí)利用啟迪作為新能源、環(huán)保、新材料等新興產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)所擁有的資源以及產(chǎn)業(yè)基金、創(chuàng)投基金等金融資源。而協(xié)信集團(tuán)本身擁有先進(jìn)的商住產(chǎn)集成開發(fā)能力、成熟的管控體系、強(qiáng)大的執(zhí)行力、強(qiáng)烈的市場(chǎng)意識(shí)與市場(chǎng)化的操作經(jīng)驗(yàn)以及產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品研發(fā)能力。

（一） “4+1+X”產(chǎn)業(yè)方向

啟迪協(xié)信科技依據(jù)三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)選擇產(chǎn)業(yè)。（1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大、前景好。（2）產(chǎn)業(yè)對(duì)地域或單一資源依賴性弱，普適性和可復(fù)制性強(qiáng)。（3）產(chǎn)業(yè)屬于科技密集型和智力密集型產(chǎn)業(yè)。確立四大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)方向，即節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)（預(yù)期2020年產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到7.5萬億）、軟件互聯(lián)產(chǎn)業(yè)（預(yù)期2020年產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到10萬億）、大健康產(chǎn)業(yè)（預(yù)期2020年產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到6萬億）、文創(chuàng)教育產(chǎn)業(yè)（預(yù)期2020年產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到8萬億）。啟迪協(xié)信將根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、區(qū)位特征、地塊規(guī)模等，實(shí)行“4+1+X”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，其中“4”指啟迪協(xié)信的四大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，即節(jié)能環(huán)保、網(wǎng)絡(luò)互連、大健康和文創(chuàng)教育；“1”指啟迪協(xié)信眾創(chuàng)空間；“X”指當(dāng)?shù)貪摿Ξa(chǎn)業(yè)。

（二）內(nèi)容賦能的產(chǎn)品系列

啟迪協(xié)信根據(jù)不同城市的特點(diǎn)與需要，提供科技城、科技園和科技谷三大產(chǎn)品線。

1.科技城。啟迪協(xié)信科技城定位為區(qū)域創(chuàng)新中心與樞紐，在一線城市與二線中心城市的發(fā)展新區(qū)進(jìn)行選址，著力打造占地面積在1000畝以上的產(chǎn)業(yè)新城和科技高地，提供全面的政、產(chǎn)、住、商、學(xué)、研、公共服務(wù)。科技城將重點(diǎn)發(fā)展一到兩個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，搭建學(xué)研產(chǎn)用科技創(chuàng)新體系，功能布局為“一心、兩區(qū)、三組團(tuán)”，面向清華系企業(yè)、世界500強(qiáng)企業(yè)、科技龍頭企業(yè)、中小型科技企業(yè)進(jìn)行招商。

2.科技園。啟迪協(xié)信科技園定位為城市中央智力區(qū)（CID），在一線城市、二線城市和三線中心城市的城市副中心或區(qū)域中心進(jìn)行選址，著力打造建筑面積在50萬平方米以上的產(chǎn)業(yè)總部集聚、產(chǎn)住商一體化的科技產(chǎn)業(yè)綜合體。科技園將重點(diǎn)引入清華創(chuàng)新服務(wù)體系，全面優(yōu)化城市創(chuàng)新環(huán)境，為科技企業(yè)的發(fā)展提供中長(zhǎng)期的高品質(zhì)物業(yè)與服務(wù)，功能布局為“一心、五分區(qū)、一基地”，面向清華系企業(yè)、世界500強(qiáng)的區(qū)域總部、科技龍頭企業(yè)總部、中小型科技創(chuàng)新企業(yè)總部進(jìn)行招商。

3.科技谷。啟迪協(xié)信科技谷定位為城市大型企業(yè)臨時(shí)總部和中小企業(yè)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)基地，在一線城市、二線中心城市進(jìn)行選址，著力打造建筑面積在10萬-20萬平方米的科技產(chǎn)業(yè)綜合體?？萍脊葘?qiáng)化金融引導(dǎo)，服務(wù)大眾創(chuàng)業(yè)，包含產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和社區(qū)三大功能，重點(diǎn)引入啟迪孵化器等科技服務(wù)體系，為中小企業(yè)提供中短期的辦公空間與服務(wù)加速體系，功能布局為“眾創(chuàng)空間、共享辦公、青年社區(qū)”，面向大型科技企業(yè)臨時(shí)辦公、中小科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型科技企業(yè)進(jìn)行招商。

（三）輕重并舉，雙輪驅(qū)動(dòng)的贏利模式

啟迪協(xié)信采用重資產(chǎn)開發(fā)投資與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)并舉的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，其中在重資產(chǎn)開發(fā)階段，由于土地獲取價(jià)格較市場(chǎng)平均價(jià)格有較大折讓，同時(shí)在項(xiàng)目融資上能夠獲得更加便宜的資金，且商住產(chǎn)一體化的綜合功能給客戶帶來更好的體驗(yàn)，其銷售速度和銷售價(jià)格較一般房地產(chǎn)項(xiàng)目有較大優(yōu)勢(shì)，因而重資產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)給公司帶來巨大的現(xiàn)金流，利潤(rùn)率較高。

輕資產(chǎn)服務(wù)能夠迅速擴(kuò)大管理面積，拓展入園企業(yè)客戶數(shù)量，培養(yǎng)招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，可通過為入園客戶提供較好的政策申請(qǐng)等企業(yè)級(jí)服務(wù)與生活服務(wù)，積累大量的園區(qū)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，從而篩選出高成長(zhǎng)值的投資對(duì)象，通過產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)獲得較高的投資收益。同時(shí)，良好的招商運(yùn)營(yíng)能力能夠帶來園區(qū)自持物業(yè)的增值，對(duì)于自持物業(yè)未來通過REITs等證券化方式推向市場(chǎng)有著積極的作用。

（四）重組合并后的迅猛發(fā)展

啟迪協(xié)信重組合并后，經(jīng)過努力，取得了極佳的發(fā)展成就。截至2019年年底，其重資產(chǎn)投資業(yè)務(wù)在全國(guó)范圍內(nèi)新獲取項(xiàng)目19個(gè)，總貨值超過600億元，總面積近500萬平方米，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)共管理科技園區(qū)面積140余萬平方米。啟迪協(xié)信各園區(qū)共引入企業(yè)近3000家，80%為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，其中包含一批世界或中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，如正泰集團(tuán)、平安集團(tuán)等，還引入了中科先見、極展科技、北斗國(guó)芯等一批高科技企業(yè)以及院士工作站、千人計(jì)劃項(xiàng)目，搭建了一批眾創(chuàng)空間、智能制造中試工廠等一批產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，成為區(qū)域科技創(chuàng)新的高地與新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體。

啟迪協(xié)信獲得社會(huì)各界認(rèn)可，屢次被評(píng)為中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商價(jià)值TOP10、中國(guó)科技地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)等，創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。

從主題地產(chǎn)誕生到現(xiàn)在，項(xiàng)目的贏利模式經(jīng)過了三個(gè)不同的發(fā)展類型，即政策機(jī)會(huì)型、趨勢(shì)投資型以及長(zhǎng)期培育型。

1.政策機(jī)會(huì)型：這種類型是在土地獲取過程中，利用政府對(duì)有一定主題概念的開發(fā)項(xiàng)目的偏好，打擦邊球，通過主題地產(chǎn)形式給開發(fā)項(xiàng)目定位，根本目的是利用非商業(yè)開發(fā)用地全部或部分開發(fā)商業(yè)、辦公甚至類住宅產(chǎn)品，通過土地價(jià)差實(shí)現(xiàn)高額收益。

2.趨勢(shì)投資型：項(xiàng)目選址多位于新興商務(wù)板塊中心，具備比較成本優(yōu)勢(shì)，通過項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃及營(yíng)銷，努力體現(xiàn)主題地產(chǎn)的戰(zhàn)略構(gòu)想，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售價(jià)格，基本贏利模式是趨勢(shì)投資、快速變現(xiàn)。核心問題在于，對(duì)于核心主題產(chǎn)品不能像配套住宅產(chǎn)品一樣全部銷售變現(xiàn)，沒有持續(xù)運(yùn)營(yíng)作為保障，項(xiàng)目的主題將無法得到培育和發(fā)展。

3.長(zhǎng)期培育型：以長(zhǎng)短結(jié)合、重在長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展理念開發(fā)主題地產(chǎn)，短期銷售變現(xiàn)可補(bǔ)充現(xiàn)金流，長(zhǎng)期培育可帶動(dòng)提升區(qū)域整體價(jià)值。在這種理念的指導(dǎo)下，企業(yè)開發(fā)主題地產(chǎn)項(xiàng)目，需要在定位、規(guī)劃、建設(shè)、招商、銷售、運(yùn)營(yíng)、管理的全過程中徹底貫徹、演繹項(xiàng)目的主題理念。

綜上所述，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主題化和模式化，既是其轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要，也是其對(duì)由多元投資增加的資源稟賦的必然應(yīng)用，更是其保持長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的主動(dòng)選擇。開發(fā)主題地產(chǎn)，成為地產(chǎn)企業(yè)多元拓展、轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要途徑和必然結(jié)果。