張 媛，吳佳惠

(1. 福建信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院，福建 福州 350000 ；2.福建江夏學(xué)院，福建 福州 350108)

隨著中國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，國民對于房地產(chǎn)的需求也逐漸上升，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅對城市化發(fā)展具有推動(dòng)作用，也對公共設(shè)施的完善起到了不可忽視的作用。由于房地產(chǎn)業(yè)能夠?qū)?jīng)濟(jì)的發(fā)展起到推動(dòng)作用，使得房地產(chǎn)業(yè)受到各個(gè)城市政府和相關(guān)部門的重視。在學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域，針對房地產(chǎn)開發(fā)方面的研究較為豐富，研究內(nèi)容主要為項(xiàng)目管理以及工地開發(fā)。近年來，由于政府新政策不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)的發(fā)展也產(chǎn)生了較多的變化，政府針對房屋建設(shè)緊縮政策可以在一定程度上抑制房價(jià)增長過快帶來的經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)，但是新政策的提出也改變了房地產(chǎn)投資市場的格局，使得房地產(chǎn)投資企業(yè)面臨著發(fā)展危機(jī)。因此，分析房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，利用新政策尋找新發(fā)展方向是房地產(chǎn)投資企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)，也是增強(qiáng)競爭力的重要途徑。

關(guān)于房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展互相促進(jìn)的定性討論已屢見不鮮，二者之間的相互促進(jìn)以及是否存在均衡關(guān)系的定量研究還有待于通過定量的理論模型進(jìn)行探討。國內(nèi)相關(guān)典型研究包括劉章生[1]、張淑貞[2]等運(yùn)用協(xié)整理論、誤差修正模型、格蘭杰(Granger)因果檢驗(yàn)等計(jì)量理論對我國25年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP增長的關(guān)系進(jìn)行的研究；趙靜文[3]等基于貴州省房地產(chǎn)銷售額與經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)采用Granger因果檢驗(yàn)研究，發(fā)現(xiàn)貴州省房地產(chǎn)銷售額與經(jīng)濟(jì)增長之間不存在Granger因果關(guān)系。以上述文獻(xiàn)以及理論為基礎(chǔ)，選擇天津市選取天津市為研究對象，利用天津市2000—2017年歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額與代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的GDP數(shù)據(jù)，對天津市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在的動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行探索，為我國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展提供借鑒。

一、新政策下天津市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

新政策實(shí)施主要特點(diǎn)表現(xiàn)為“限購”，即限制公民的購房數(shù)量[4]。自2010年限購、限貸政策推廣實(shí)施至今已整十年。以“行政限制措施+貨幣政策+財(cái)稅政策”全面介入調(diào)控為標(biāo)志，中國房地產(chǎn)行業(yè)在“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控周期中蹣跚前行。其間，特別是2015-2016年，有部分城市出于經(jīng)濟(jì)、財(cái)稅收入壓力進(jìn)行了局部、小范圍政策放松，但交易的快速回暖乃至“過熱”往往招致調(diào)控政策迅速收緊、加碼。在中央定調(diào)“房住不炒”背景下，地方“因城施策”調(diào)控的裁量空間不斷縮小，社會(huì)以往“短期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)下滑會(huì)導(dǎo)致調(diào)控放松”的預(yù)期一步步落空，地方城市政府和房地產(chǎn)企業(yè)共同經(jīng)歷了一段由“緊張恐慌到倍感壓力，由興奮期待到失落低沉，由麻木適應(yīng)再到振作轉(zhuǎn)型”的心路歷程。

2019年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部形勢深刻變化：一方面，中國對外貿(mào)易摩擦加劇對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、資本市場發(fā)展、就業(yè)和居民收入構(gòu)成不利影響，經(jīng)濟(jì)三駕馬車進(jìn)出口、社會(huì)固定資產(chǎn)投資、居民消費(fèi)均面臨下行壓力。另一方面，年中“不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段”提出后，市場政策預(yù)期趨于統(tǒng)一[5]。大城市在城市開發(fā)邊界等“三線”劃定后正普遍加速進(jìn)入收縮式、內(nèi)涵化發(fā)展階段，《土地管理法》修訂改革征地制度，推動(dòng)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，向構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場邁出關(guān)鍵一步。

天津市是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列城市，同時(shí)也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為明顯的地區(qū)之一。由于近年來我國房價(jià)飛漲，作為直轄市的天津市房地產(chǎn)投資逐漸走高，房地產(chǎn)投資總額在固定資產(chǎn)投資總額當(dāng)中的比例也逐漸增加；房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)較先前有了較大調(diào)整，城市綜合體等新型地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不斷涌現(xiàn)，具有現(xiàn)代化的新型地產(chǎn)開發(fā)不僅滿足了人們的居住需求，也在一定程度上推動(dòng)了天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，將天津市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為研究對象更能體現(xiàn)當(dāng)下全國較為發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)態(tài)關(guān)系，同時(shí)也能更好地反映房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)推動(dòng)方面的具體作用，從而開展針對房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系分析更加深層次的研究。

二、數(shù)據(jù)來源與實(shí)證分析

(一)數(shù)據(jù)來源 利用網(wǎng)絡(luò)信息收集技術(shù)以及相關(guān)文件的整理，收集天津市2000—2017年共計(jì)18年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額以及相應(yīng)的GDP數(shù)值，再結(jié)合已有文獻(xiàn)中的理論知識(shí)，對天津市各個(gè)年份所進(jìn)行的房地產(chǎn)投資以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與關(guān)系進(jìn)行分析。天津市2000-2017年房地產(chǎn)投資額以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展GDP數(shù)據(jù)如表1所示，其走勢如圖1所示。表1數(shù)據(jù)中可以看出，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資金額一致呈上升趨勢，但是2016年到2017年間的房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)了小幅度的下降，分析其主要原因是因?yàn)閲裔槍Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)行了相應(yīng)的控制，因此導(dǎo)致投資額小幅度下降；而天津市GDP額呈現(xiàn)直線上升趨勢，沒有出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象。

表1 歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP

圖1 房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合指數(shù)效果

(二) 相關(guān)性分析 研究采用SPSS20.0對以上兩組基于時(shí)間序列的數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析，散點(diǎn)圖分布如下圖2所示。從分析結(jié)果來看，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP的雙邊檢驗(yàn)皮爾遜相關(guān)系數(shù)r接近1.000，雙邊檢驗(yàn)的概率p值均小于顯著性水平0.05，即二者之間的相關(guān)性十分顯著，說明天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP存在很強(qiáng)的相關(guān)性，表明房地產(chǎn)開發(fā)投資額與經(jīng)濟(jì)發(fā)展是互相關(guān)聯(lián)的。然而判斷天津市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間是否存在長期均衡關(guān)系以及是否存在Granger因果關(guān)系需要進(jìn)一步進(jìn)行探索和分析。

圖2 房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)的散點(diǎn)圖

通過相關(guān)性分析可以看出，房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)存在著十分緊密的聯(lián)系。結(jié)合現(xiàn)今的政策來看，國家有意識(shí)通過對房地產(chǎn)投資的宏觀控制來刺激居民消費(fèi)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。再反觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于社會(huì)的進(jìn)步，人們的生活水平逐漸提高，同時(shí)也針對居住具有更高的要求，因此在一定程度上刺激了房地產(chǎn)開發(fā)，使得房地產(chǎn)投資金額增加?，F(xiàn)今房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中的重要一部分，其健康發(fā)展直接影響著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定提升，由此可見重視房地產(chǎn)開發(fā)、控制房價(jià)是保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的重要手段[6]。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越快，政府出臺(tái)的新政策在一定程度上保證了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)與投資來說則是新的競爭挑戰(zhàn)。因此，深刻了解房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系對于房地產(chǎn)投資商尋找新的發(fā)展方向具有十分重要的實(shí)踐意義。

(三)平穩(wěn)性檢驗(yàn) 采用平穩(wěn)性檢驗(yàn)是為了驗(yàn)證天津市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)之間的關(guān)系是否穩(wěn)定，尤其是在對天津市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)整檢驗(yàn)或Granger因果檢驗(yàn)前必須要進(jìn)行相應(yīng)的數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)，以此為基礎(chǔ)來判定是否存在時(shí)間序列的“偽回歸”“虛假回歸”[7]。同時(shí)采用穩(wěn)定性檢驗(yàn)也能在一定程度上保證天津市房地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間關(guān)系數(shù)據(jù)分析的公平性。主要的檢驗(yàn)流程為：首先對天津市房地產(chǎn)投資額與經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，然后篩選出平穩(wěn)序列，對其進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)，對不平穩(wěn)序列則進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

應(yīng)用于平穩(wěn)性檢驗(yàn)的方法通常有DF檢驗(yàn)、ADF檢驗(yàn)，本研究采用ADF檢驗(yàn)方法進(jìn)行天津市數(shù)據(jù)平穩(wěn)性的檢驗(yàn)[8]?！鞅硎疽浑A差分算子，研究結(jié)果如表2所示。由表2不難看出，天津市房地產(chǎn)開發(fā)額與GDP自然對數(shù)的檢驗(yàn)值都在10%水平之下，接受“序列存在單位根”的原假設(shè)，原始序列均不平穩(wěn)；但進(jìn)行一階差分后房地產(chǎn)開發(fā)投資檢驗(yàn)值小于5%顯著性水平下的臨界值，可以拒絕原假設(shè)，認(rèn)為不存在單位根，證明一階差分后的房地產(chǎn)開發(fā)投資額原始序列已經(jīng)平穩(wěn)；國民經(jīng)濟(jì)即GDP的檢驗(yàn)值小于10%顯著性水平下的臨界值，也可以拒絕該序列存在單位根的原假設(shè)，即不存在單位根，是平穩(wěn)序列。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP序列均為一階單整序列，即Ln(fdc)～I(xiàn)(1),Ln(gdp)～I(xiàn)(1)。

表2 時(shí)間序列ADF檢驗(yàn)結(jié)果

注：*、**、***分別表示在10%、5%、1%水平上顯著

(四)協(xié)整檢驗(yàn) 協(xié)整檢驗(yàn)是長期均衡關(guān)系的檢驗(yàn)方式，通過此種檢驗(yàn)方式可以較為明確的分析序列之間關(guān)系的長期性以及均衡性[9]。房地產(chǎn)投資以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間如果僅僅為短期性、非均衡關(guān)系，那么說明兩者之間并不存在較為緊密的促進(jìn)關(guān)系。本研究將房地產(chǎn)投資以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展設(shè)定為Ln(fdc)和Ln(gdp)，兩者都是非平穩(wěn)序列。同時(shí)采用協(xié)整檢驗(yàn)法中的EG兩步法進(jìn)行估計(jì)，首先運(yùn)用OLS法建立本研究的回歸方程為：Ln(fdc)=-3.6207+1.1434 Ln(gdp),且回歸方程的判決系數(shù)達(dá)0.9773，表明回歸方程擬合效果較好；Ln(gdp)的系數(shù)為1.1434，表明地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展具有正向促進(jìn)效應(yīng)，國民經(jīng)濟(jì)每提高1個(gè)單位，房地產(chǎn)發(fā)展開發(fā)投資可以提高1.1434個(gè)單位。具體殘差序列單位根檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示：

表3 殘差序列單位根檢驗(yàn)結(jié)果

通過表3的數(shù)據(jù)可以較為明顯地看出，天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著正向促進(jìn)相應(yīng)，也說明隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)會(huì)得到壯大，而由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)也會(huì)由于消費(fèi)水平的提高而進(jìn)一步的提升。對于現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，政府在針對地方經(jīng)濟(jì)促進(jìn)方案以及政策制定和出臺(tái)的過程中逐漸認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的作用關(guān)系，通過對兩者的適當(dāng)調(diào)控使得房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸趨于平衡發(fā)展，這是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，也是我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和完善的重要契機(jī)。進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)分析之后，數(shù)列將進(jìn)入到Granger因果檢驗(yàn)當(dāng)中，通過對相應(yīng)假設(shè)的判定對經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)投資之間的影響關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步的分析，為結(jié)論的提出奠定數(shù)據(jù)以及證據(jù)支持。

(五)Granger因果檢驗(yàn) Granger因果檢驗(yàn)不是簡單的原因和糾結(jié)過的關(guān)系，更多的是與統(tǒng)計(jì)相關(guān)的關(guān)系研究和檢驗(yàn)，如果存在Granger因果關(guān)系，那么說明兩者在動(dòng)態(tài)方面存在著緊密的關(guān)系[10]。基于此，利用Granger因果檢驗(yàn)方法對天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房地產(chǎn)投資關(guān)系進(jìn)行分析。F為統(tǒng)計(jì)量，再加上概率的統(tǒng)計(jì)，可以較為直觀的看出經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房地產(chǎn)投資方面的關(guān)系。本研究通過假設(shè)進(jìn)行了檢驗(yàn)分析，將假設(shè)分為滯后期1、2、3，分別分析兩者的動(dòng)態(tài)關(guān)系，通過對概率的計(jì)算和分析來判斷假設(shè)是否成立，通過對假設(shè)的判定來探究經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)投資的關(guān)系。表4為分析結(jié)果：

表4 不同滯后期的房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果

綜合以上分析，天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)投資相互影響，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對于其房地產(chǎn)業(yè)投資的影響大于房地產(chǎn)投資對天津市經(jīng)濟(jì)的影響。針對天津市房地產(chǎn)開發(fā)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間關(guān)系的研究當(dāng)中，兩者之間存在著互相影響的關(guān)系是已經(jīng)得出的結(jié)論，但在動(dòng)態(tài)上兩者存在著怎樣的關(guān)系還需要通過更進(jìn)一步的驗(yàn)證。近年來，由于政府以及相關(guān)部門對于房地產(chǎn)投資以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面沒有過多的進(jìn)行研究，因此，在某種現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí)，盲目的采取相應(yīng)的措施，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分不穩(wěn)定。例如，最近政府針對各個(gè)地區(qū)的房價(jià)進(jìn)行了干預(yù)，同時(shí)也針對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)提出了“穩(wěn)定房價(jià)”的口號(hào)，而這種做法是十分不科學(xué)的。出現(xiàn)這種做法的主要原因在于政府沒有正確認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房地產(chǎn)投資之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系[11]。單方面的去穩(wěn)定房價(jià)，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺少動(dòng)力，進(jìn)而導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度降低。

當(dāng)今的房地產(chǎn)在中國已經(jīng)成為金融工具，因此，對其的控制要結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行分析和判斷，要考慮到房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中投資者投機(jī)等行為，政府方面需要利用宏觀調(diào)控的方式進(jìn)行調(diào)節(jié)。同時(shí)，政府還要正確地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要作用，從而利用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來解決當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)困難、住房緊張等社會(huì)問題，提升人民生活滿足度，從根本上提升國民的生活質(zhì)量。本研究利用Granger因果檢驗(yàn)方法去進(jìn)行房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)之間關(guān)系的研究有利于天津市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，其分析數(shù)據(jù)也更加公平且可信度較高，可以為我國房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究提供借鑒。

本文通過Granger因果檢驗(yàn)的方法驗(yàn)證了天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資額與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在著Granger的關(guān)系，兩者之間的關(guān)系是互相影響互相促進(jìn)的關(guān)系。在以往的文獻(xiàn)當(dāng)中對于房地產(chǎn)投資額與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系主要集中在模型建立方面，模型建立的主要原因主要是針對靜態(tài)數(shù)字方面關(guān)系的探討，對于其動(dòng)態(tài)關(guān)系沒有過多涉及。本研究以天津市房地產(chǎn)投資為例進(jìn)行了相應(yīng)的研究與動(dòng)態(tài)關(guān)系分析，從而更好地展現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間在生產(chǎn)生活中相互作用的動(dòng)態(tài)關(guān)系。

三、研究結(jié)論

(一)經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定房地產(chǎn)投資 就房地產(chǎn)業(yè)來說，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是其發(fā)展的重要保障，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也為房地產(chǎn)的快速壯大提供了“土壤”，例如天津市作為直轄市由于經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，社會(huì)生活水平的提高，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，同時(shí)房地產(chǎn)投資額也不斷地增加。通過對天津市相關(guān)數(shù)據(jù)的分析得出，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展能更大程度上影響房地產(chǎn)的開發(fā)投資，反之影響較小。就積極影響來講：首先，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以吸引更多人群在此尋找工作、尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，進(jìn)而選擇定居，無論是二手房的交易還是二手土地的交易都具有十分廣闊的市場，也是人們所熱衷的投資項(xiàng)目，由此可以看出，房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的組成部分；其次，經(jīng)濟(jì)發(fā)展伴隨著人們整體生活水平的提高，城鎮(zhèn)居民考慮更換為住宅面積更大的房屋改善生活，房地產(chǎn)商便會(huì)不斷開發(fā)新樓盤供市場選擇，城鎮(zhèn)居民原有住宅自然流入二手房市場，供支付能力較差的人群暫時(shí)居住。一旦原有選擇二手房屋的人群達(dá)到可以購買全新住宅的條件，受住宅歸屬感的驅(qū)使，這些人群便會(huì)形成購買新樓盤的趨勢，而原有住宅又流入二手房市場。這樣的經(jīng)濟(jì)循環(huán)使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)久不衰；最后，針對廣大居民對精神生活的追求不斷攀升的現(xiàn)象，房地產(chǎn)商把投資領(lǐng)域拓寬至娛樂用地和服務(wù)用地，各種各樣的商服用地、娛樂設(shè)施開發(fā)建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)不斷拓寬行業(yè)領(lǐng)域形成引導(dǎo)，促使地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。就消極影響而言，一旦國民經(jīng)濟(jì)形勢整體下滑，經(jīng)濟(jì)增長積累的資金無法用于房地產(chǎn)的開發(fā)投資，必然會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，因此針對于投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系需要政府利用自己的職能來進(jìn)行相應(yīng)的干預(yù)與控制，保證國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)投資的高效、有序。

(二)房地產(chǎn)投資反作用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展 首先，就經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，從天津市的數(shù)據(jù)分析結(jié)果來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資組成了社會(huì)固定資產(chǎn)投資的大部分，即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)展“新常態(tài)”的大環(huán)境下，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資依舊占到社會(huì)固定資產(chǎn)投資的21.3%，經(jīng)濟(jì)形勢最好時(shí)占比55.8%，因此，其在經(jīng)濟(jì)增長中扮演著重要角色。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所起到的作用不僅僅是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其刺激消費(fèi)改變社會(huì)消費(fèi)格局的作用更為明顯；其次，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)較多，例如房屋建筑、家居、服務(wù)、金融等行業(yè)，鋼鐵、建筑業(yè)等屬于第二產(chǎn)業(yè)，家居、服務(wù)、金融屬第三產(chǎn)業(yè)，目前第二三產(chǎn)業(yè)在解決社會(huì)人員就業(yè)的問題中起到舉足輕重的作用，為社會(huì)就業(yè)提供了更多的崗位。可以說房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長直接拉動(dòng)社會(huì)就業(yè)，促進(jìn)社會(huì)財(cái)富積累，間接促使經(jīng)濟(jì)增長；再次，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長有利于提升城市層次，增強(qiáng)城市發(fā)展?jié)摿?。房地產(chǎn)開發(fā)與投資可以促進(jìn)城市基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展，同時(shí)也對城市的居住水平有十分明顯的提高，在一定程度上豐富了城市的整體格局，有利于城市化發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有效提升了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)符合城市發(fā)展要求基礎(chǔ)上，不斷激發(fā)城市實(shí)施結(jié)合自身發(fā)展的戰(zhàn)略，為實(shí)現(xiàn)城市化進(jìn)程中的飛躍，儲(chǔ)備了發(fā)展?jié)摿?；最后，金融領(lǐng)域?qū)τ谫彿刻峁┑恼哔Y助可以明顯改變?nèi)藗兊南M(fèi)結(jié)構(gòu)，例如公積金在滿足人們住房需求后，其結(jié)余資金可用于他項(xiàng)消費(fèi)，而消費(fèi)的增長也是促進(jìn)投資的一種動(dòng)力，可以在一定程度上拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

(三)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)投資二者相互影響，平衡發(fā)展 本研究通過數(shù)據(jù)分析得到天津市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在長期均衡關(guān)系的結(jié)論，即根據(jù)過去18年的數(shù)據(jù)得到二者之間協(xié)整的結(jié)論。天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)投資相互影響,而經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)投資的影響大于房地產(chǎn)投資對天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。協(xié)整本身的意義就在于二者之間長期均衡，一旦其中一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量發(fā)生較大波動(dòng)時(shí)另一個(gè)變量便可以通過均衡關(guān)系使其恢復(fù)原有水平，即如果天津市房地產(chǎn)投資偏離正常軌道、出現(xiàn)異常時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)適時(shí)采取經(jīng)濟(jì)或其他宏觀調(diào)控手段幫助房地產(chǎn)恢復(fù)穩(wěn)定發(fā)展，這一研究結(jié)論對于天津市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要參考意義與實(shí)用價(jià)值，如針對市內(nèi)六區(qū)及武清區(qū)的房屋交易進(jìn)行了限購說明，這種限購政策的提出是對房地產(chǎn)的宏觀控制，也是對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種政府干預(yù)手段。

結(jié)合以上數(shù)據(jù)及結(jié)果分析得出結(jié)論：地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)投資具有相互影響的關(guān)系，且二者長期均衡。地方房地產(chǎn)業(yè)若想獲得持續(xù)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，國民經(jīng)濟(jì)就應(yīng)當(dāng)首先實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長，同時(shí)當(dāng)?shù)卣枰e極進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，通過工業(yè)或其他服務(wù)業(yè)積累資金促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展資金回籠再進(jìn)行其他投資以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。在此過程當(dāng)中，政府應(yīng)充當(dāng)積極引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的角色，但也不能忽視合理管控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，要做到有效利用土地與城市發(fā)展規(guī)劃，嚴(yán)格控制建筑規(guī)模，避免產(chǎn)生較高空置率，嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)商的投資行為。政府在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，需要在排除產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫可能性的基礎(chǔ)上，發(fā)揮投資的促進(jìn)效應(yīng)，以保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢。