摘? ? 要：房地產(chǎn)精裝房是指經(jīng)過精致裝修的房屋，隨著精裝房數(shù)量的快速增長，要分析房地產(chǎn)精裝房標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、施工和管理，分析其中存在的缺陷和不足，提出房地產(chǎn)精裝房標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施策略，進(jìn)行房地產(chǎn)精裝房組織架構(gòu)調(diào)整、合同管理、流程管理等方式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)精裝房的重點(diǎn)管理和有效控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);精裝房;標(biāo)準(zhǔn)化;策略

1? 引言

隨著房地產(chǎn)逐漸向高端住宅、精裝房、個性化住宅發(fā)展的趨勢，要重點(diǎn)關(guān)注和探討房地產(chǎn)精裝房的發(fā)展現(xiàn)狀和問題，并提出房地產(chǎn)精裝房標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)策略，推進(jìn)房地產(chǎn)精裝房的快速健康發(fā)展。

2? 房地產(chǎn)精裝房管理存在的問題剖析

2.1? 企業(yè)缺乏系統(tǒng)管理思維和理念

由于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)精裝房尚處于起步階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留于精裝房即毛坯+二次精裝的管理思維，缺乏系統(tǒng)性管理思維和理念，沒有進(jìn)行精裝房的一體化設(shè)計，存在建筑設(shè)計與精裝房設(shè)計不同步的現(xiàn)象，導(dǎo)致戶型設(shè)計不合理、功能設(shè)計存在缺陷、施工二次拆改量較大等問題。

2.2? 工業(yè)化水平不高

當(dāng)前房地產(chǎn)精裝房產(chǎn)品供應(yīng)體系尚未配套，通用性較差，沒有形成系列化、規(guī)?；纳a(chǎn)體系，不利于房地產(chǎn)精裝房標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)現(xiàn)。

2.3? ?精裝房管理層次較低

受到諸多因素的影響和意識限制，精裝房作為最終產(chǎn)成品的管理層次相對偏低，缺乏深入的流程研究和管理體系的研究，將其等同于設(shè)備安裝、消防工程等子系統(tǒng)管理內(nèi)容。

2.4? ?缺乏精細(xì)化管理

當(dāng)前的房地產(chǎn)精裝房關(guān)鍵點(diǎn)設(shè)置明顯不足，進(jìn)度里程碑、質(zhì)量檢測點(diǎn)設(shè)置不滿足精裝房的特點(diǎn)，存在工序交叉管理、質(zhì)量控制不精細(xì)等問題，因其處于粗放式管理狀態(tài)而出現(xiàn)工期延誤、質(zhì)量通病等現(xiàn)象。

3? 房地產(chǎn)精裝房標(biāo)準(zhǔn)化策略分析

3.1? 確定精裝房項目管理目標(biāo)

要進(jìn)行房地產(chǎn)精裝房項目情況的綜合分析，考慮項目實(shí)施存在的各種限制約束性條件，進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、利益相關(guān)者分析，進(jìn)行問題界定和整理，實(shí)現(xiàn)相關(guān)問題的評估和分類，并合理確定各項目的目標(biāo)因素，構(gòu)建項目目標(biāo)體系，確認(rèn)各目標(biāo)之間的關(guān)系，使之成為驅(qū)動項目標(biāo)準(zhǔn)化管理的驅(qū)動力。

3.2? 構(gòu)建完善的組織結(jié)構(gòu)

可以采用直線職能制結(jié)構(gòu)，設(shè)立房地產(chǎn)精裝房項目部，全權(quán)負(fù)責(zé)項目具體管理工作，公司職能部門對項目部工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。項目管理部則采用直線制組織架構(gòu)組建項目管理部，準(zhǔn)確明晰地下達(dá)指令，維護(hù)項目管理的紀(jì)律和秩序。

3.3? 做好精裝房項目的標(biāo)準(zhǔn)化策劃工作

精裝房項目的標(biāo)準(zhǔn)化策劃工作包括有：區(qū)位分析及選擇、開發(fā)內(nèi)容及規(guī)模分析、開發(fā)時機(jī)分析及選擇、開發(fā)合作方式分析及選擇、項目融資方式及資金結(jié)構(gòu)分析、房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式分析等，要通過項目策劃使企業(yè)判斷更加準(zhǔn)確，避免項目運(yùn)作過程的偏差，較好地增強(qiáng)項目的競爭能力，并發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的管理問題，在標(biāo)準(zhǔn)化的策劃程序和步驟之下，有效地整合項目資源，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。

具體來說，精裝房項目標(biāo)準(zhǔn)化策劃流程主要包括以下方面的內(nèi)容：（1）前期發(fā)展策劃。要初步開展市場情況調(diào)查，確定可類比項目并進(jìn)行調(diào)查研究，采用SWOT分析法確定項目總體策劃思路，分析項目的潛在價值，確定核心價值體系及總體策劃思路，進(jìn)行目標(biāo)客戶群的鎖定分析，明確項目開發(fā)主題及形象定位，提出項目規(guī)劃設(shè)計建議。（2）建設(shè)前期及建設(shè)期的策劃。要制訂投資分析報告，提出評審規(guī)劃設(shè)計方案，制定前期推廣策略，策劃各類公關(guān)宣傳活動。（3）營銷策劃。進(jìn)行可類比項目營銷策略分析，確定推廣營銷策略，細(xì)化營銷思路，并制定市場進(jìn)入方案。（4）銷售期及后期服務(wù)。要劃分銷售周期并確定各周期工作內(nèi)容，制定售樓工具及資料，培訓(xùn)銷售人員并舉辦各種促銷活動，進(jìn)行尾盤銷售，完成竣工交樓并提供物業(yè)管理建議。

3.4? 加強(qiáng)招標(biāo)及合同管理

房地產(chǎn)精裝房項目復(fù)雜復(fù)雜，施工難度大，要加強(qiáng)招標(biāo)及合同的標(biāo)準(zhǔn)化管理，合理確定招標(biāo)流程，包括：表單設(shè)計、招標(biāo)文件設(shè)計、資格預(yù)審、組織投標(biāo)、投標(biāo)比選與談判、定標(biāo)并發(fā)放中標(biāo)文件、簽署合同。在進(jìn)行合同管理的執(zhí)行過程中，要注重合同交底工作，清晰完整地解讀合同中的相關(guān)約定，對不同意見和建議進(jìn)行解釋和交流，并嚴(yán)格按照合同條文和合同簽署主旨執(zhí)行，防止出現(xiàn)突破合同界限導(dǎo)致管理失控局面，將合同管理過程約束在可接受范圍以內(nèi)。還要做好合同的索賠管理，將所有因素列入合同投標(biāo)階段措施項目之中，并進(jìn)行施工現(xiàn)場的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)管理，保留施工現(xiàn)場的第一手資料，避免出現(xiàn)重復(fù)索賠和虛假索賠的現(xiàn)象。

3.5? 注重項目采購的標(biāo)準(zhǔn)化管理

要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)精裝房項目的采購工作，構(gòu)建內(nèi)部公開、透明的采購管理系統(tǒng)，包括供應(yīng)商評估與激勵機(jī)制、材料信息庫、供應(yīng)商履約評估等，形成長期、穩(wěn)定的供應(yīng)合作關(guān)系。要在采購實(shí)施前明確材料樣板、精裝修樣板房和施工樣板，進(jìn)行分類標(biāo)識、登記及封樣管理，并做好采購材料的驗收管理，確定材料樣板的合理方法，實(shí)現(xiàn)材料計劃超編管理、材料超供量管理、剩余材料管理、材料款支付、材料消耗復(fù)核等。

3.6? 強(qiáng)化項目流程標(biāo)準(zhǔn)化管理

考慮到房地產(chǎn)精裝房項目業(yè)務(wù)流程牽涉面廣、業(yè)務(wù)流程受開發(fā)周期的影響、業(yè)務(wù)流程柔性較大等特點(diǎn)，要進(jìn)行房地產(chǎn)精裝房項目管理流程的優(yōu)化，以原有毛坯房項目管理流程為基礎(chǔ)前提，結(jié)合項目管理目標(biāo)、組織結(jié)構(gòu)、供應(yīng)鏈等要素，分析精裝房項目與毛坯房產(chǎn)品之間的差異性，選定所需優(yōu)化和再造的流程。另外，要注重房地產(chǎn)精裝房項目的溝通管理，借助于計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)平臺執(zhí)行各項工作流程，進(jìn)行工作過程、流程及效果的實(shí)時監(jiān)控。

4? 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)精裝房要轉(zhuǎn)變粗放式的管理模式，引入標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理思維和策略，合理確定精裝房項目管理目標(biāo)，構(gòu)建完善的項目組織架構(gòu)體系，開展精裝房標(biāo)準(zhǔn)化策劃工作，加強(qiáng)招標(biāo)及合同管理、采購標(biāo)準(zhǔn)化管理和流程標(biāo)準(zhǔn)化管理，不斷推進(jìn)房地產(chǎn)精裝房的標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程。后續(xù)還要深入探討房地產(chǎn)精裝房項目管理系統(tǒng)思維，進(jìn)行項目具體管理內(nèi)容的有效控制，更加靈活地運(yùn)用項目管理基礎(chǔ)工具和手段，為建設(shè)更多的優(yōu)質(zhì)精裝房項目奠定基礎(chǔ)。

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作者簡介：

何仲程（1990—）男，四川儀隴，漢，本科，研究方向：房地產(chǎn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)化管理。