楊麗華
摘要:我國(guó)房地產(chǎn)建筑行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈,企業(yè)必須從內(nèi)部控制角度入手,對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析,不斷加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)控制能力,為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供保障。房地產(chǎn)建筑企業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、資金需求量大等特點(diǎn),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是其發(fā)展過程中面臨的主要風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)必須從實(shí)際情況出發(fā),對(duì)自身面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析,全面認(rèn)識(shí)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)因素。針對(duì)這些具體情況,采取合理的應(yīng)對(duì)措施,完善內(nèi)部控制制度,提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力,不斷提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)建筑企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);控制能力;策略
一、房地產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1.融資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)建筑企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),對(duì)資金的需求量比較大,而且資金回收也較慢,企業(yè)自身的資金儲(chǔ)備一般無法滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需求。當(dāng)前,房地產(chǎn)建筑企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,很多企業(yè)為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額,都在積極加大投資,開拓市場(chǎng),這也使企業(yè)對(duì)資金的需求量越來越大[1]。同時(shí),我國(guó)在2017年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了調(diào)控,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管更加嚴(yán)格,銀監(jiān)會(huì)也對(duì)銀信類業(yè)務(wù)進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)范管理,加大了地方政府融資、股票市場(chǎng)等融資平臺(tái)的限制。這些政策與內(nèi)外環(huán)境因素的影響,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資更加困難,很多企業(yè)都面臨著較大的融資壓力。
2.債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)建筑行業(yè)的項(xiàng)目投資周期較長(zhǎng),企業(yè)在發(fā)展過程中會(huì)投入大量資金,這給后期債務(wù)償還帶來了很大壓力。而企業(yè)的前期融資也與后期債務(wù)償還之間具有密切聯(lián)系,融資環(huán)境不良,也會(huì)加劇債務(wù)償還壓力。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)土地開發(fā)、房屋建設(shè)等階段的貸款與債務(wù)比例逐年上升,很多企業(yè)為了減少風(fēng)險(xiǎn)選擇銀行貸款,信貸償還比例有所下降。同時(shí),房屋限購(gòu)政策的出臺(tái)使得當(dāng)前的購(gòu)房需求有所下降,房產(chǎn)銷售也有所放緩,這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款速度下降,進(jìn)而增加了企業(yè)的債務(wù)償還壓力[2]。對(duì)于房產(chǎn)銷售來說,當(dāng)前按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來源,而居民購(gòu)房需求下降,預(yù)售與后期銷售放緩,企業(yè)的資金不足,還貸能力也會(huì)下降。
3.成本管控風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)建筑企業(yè)受到市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響,企業(yè)的利潤(rùn)空間不斷壓縮,與前十幾年相比,當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間較小。因此,企業(yè)必須加強(qiáng)成本管控,不斷降低各環(huán)節(jié)的成本,提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。但是在成本管控方面,房地產(chǎn)建筑企業(yè)受到自身發(fā)展特點(diǎn)的影響,項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的時(shí)間較長(zhǎng),成本管控的時(shí)間跨度也比較大。而項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中會(huì)受到多種因素的影響,同時(shí)還具有動(dòng)態(tài)性,這些都使成本管控的難度加大,成本管控的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。企業(yè)在進(jìn)行成本管控時(shí),需要設(shè)立成本管控目標(biāo)。如果目標(biāo)設(shè)置不合理,就會(huì)導(dǎo)致后期動(dòng)態(tài)成本增加,如果不能及時(shí)根據(jù)成本差異采取應(yīng)對(duì)措施,企業(yè)的成本管控就會(huì)流于形式,無法發(fā)揮應(yīng)有作用。
4.全面預(yù)算管理風(fēng)險(xiǎn)
全面預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要理念與重要方式。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大的情況下,企業(yè)必須積極引進(jìn)全面預(yù)算管理理念,運(yùn)用全面預(yù)算管理方式,強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理,提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。但是,企業(yè)在運(yùn)營(yíng)發(fā)展中對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足,管理層與全體工作人員的預(yù)算管理意識(shí)淡薄,相關(guān)的培訓(xùn)機(jī)會(huì)也比較少,導(dǎo)致全面預(yù)算管理能力較低,企業(yè)的預(yù)算管理工作無法順利開展[3]。企業(yè)具體業(yè)務(wù)部門的工作人員認(rèn)為預(yù)算管理是財(cái)務(wù)部門的工作,與自身的工作無關(guān),這就導(dǎo)致全面預(yù)算管理的執(zhí)行力度不強(qiáng),預(yù)算管理方案無法落實(shí)。在設(shè)置預(yù)算管理目標(biāo)方面,企業(yè)沒有將發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與預(yù)算目標(biāo)聯(lián)系在一起,導(dǎo)致預(yù)算管理目標(biāo)與發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)不符,預(yù)算管理目標(biāo)的落實(shí)無法對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起到推進(jìn)作用。
二、房地產(chǎn)建筑企業(yè)提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控能力的有效策略
1.充分分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控建設(shè)特點(diǎn)
房地產(chǎn)建筑企業(yè)集項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售、管理、后期服務(wù)等為一體,其財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)受到行業(yè)自身特點(diǎn)與具體業(yè)務(wù)因素的影響。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多問題,面臨項(xiàng)目投資過大、房地產(chǎn)泡沫等風(fēng)險(xiǎn)。因此,企業(yè)在內(nèi)控建設(shè)方面,必須充分分析行業(yè)自身特點(diǎn),從實(shí)際業(yè)務(wù)情況出發(fā),加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控建設(shè),提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控能力。房地產(chǎn)建筑企業(yè)的投資項(xiàng)目一般具有投資金額大、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn),涉及到拿地、立項(xiàng)、建設(shè)、銷售等具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),在這一長(zhǎng)期開發(fā)過程中,需要大量的資金支持,這就需要企業(yè)積極拓展融資渠道,通過多元化的融資方式,籌集大量資金。在投資決策階段,企業(yè)需要對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的多元化需求進(jìn)行了解,根據(jù)具體需求與市場(chǎng)定位科學(xué)地進(jìn)行投資決策。如果企業(yè)對(duì)市場(chǎng)沒有前瞻性的預(yù)測(cè),就可能引發(fā)滯銷風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況,使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。因此,企業(yè)必須對(duì)市場(chǎng)需求、國(guó)家政策、企業(yè)自身特點(diǎn)、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等進(jìn)行詳細(xì)分析,對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè),提高投資項(xiàng)目決策的科學(xué)性。從財(cái)務(wù)管理內(nèi)容來說,房地產(chǎn)建筑企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)內(nèi)容比較多,財(cái)務(wù)管理內(nèi)容也就比較復(fù)雜。因此,企業(yè)必須將財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)融合在一起,在業(yè)務(wù)活動(dòng)中,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。以成本控制為例,企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本管控一般依賴外部數(shù)據(jù),成本控制只能從節(jié)點(diǎn)審核入手,但成本分?jǐn)偟姆椒▍s有多種。因此,企業(yè)必須將稅收情況與具體環(huán)節(jié)的成本分?jǐn)偡椒ńY(jié)合在一起,選擇合適的成本分?jǐn)偡椒ā?/p>
2.做好前期市場(chǎng)調(diào)研工作
房地產(chǎn)建筑企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期需要做好市場(chǎng)調(diào)研工作,調(diào)研內(nèi)容包括原材料、銷售群體、政治經(jīng)濟(jì)與法律環(huán)境等。在調(diào)研過程中,企業(yè)可以積極利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、信息技術(shù)等對(duì)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行科學(xué)分析,對(duì)未來市場(chǎng)發(fā)展方向進(jìn)行科學(xué)、合理預(yù)測(cè),做好市場(chǎng)定位工作。在經(jīng)濟(jì)調(diào)研方面,企業(yè)需要了解居民收入、當(dāng)?shù)匚飪r(jià)指數(shù)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、購(gòu)房需求等,通過調(diào)研對(duì)居民的購(gòu)房動(dòng)機(jī)、偏好、市場(chǎng)供求、周邊配套設(shè)施等進(jìn)行全面了解。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上,企業(yè)可以制定科學(xué)合理的項(xiàng)目開發(fā)與投資方案,不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控建設(shè),將企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
3.加強(qiáng)成本管控
房地產(chǎn)建筑企業(yè)在充分調(diào)研市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,需要對(duì)未來房?jī)r(jià)的變化、銷售價(jià)格等進(jìn)行合理預(yù)測(cè),以此確定預(yù)估售價(jià),在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中加強(qiáng)成本管控。我國(guó)在2018年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊,對(duì)預(yù)售價(jià)格進(jìn)行了限制,這使成本管控的重要性更加凸顯。企業(yè)要想加強(qiáng)成本管控,首先就需要設(shè)置目標(biāo)成本,以項(xiàng)目設(shè)計(jì)為基礎(chǔ),結(jié)合自身實(shí)際情況,整合相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行成本設(shè)置。在項(xiàng)目進(jìn)展中,積極利用招投標(biāo)等方式使供應(yīng)商之間公平競(jìng)爭(zhēng),對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的成本進(jìn)行有效管控。在施工過程中,利用信息技術(shù)與各種監(jiān)控手段,加強(qiáng)全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控,對(duì)具體工作環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督,使施工環(huán)節(jié)的成本得到有效管控。在保證質(zhì)量的情況下,不斷縮減施工周期,降低施工成本。
4.優(yōu)化完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)建筑企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大的情況下,必須積極拓展融資渠道,施行多元化的融資方式,不斷降低融資成本。同時(shí),企業(yè)還要不斷提升自身的償債能力,這需要從指定科學(xué)的預(yù)售方案、合理規(guī)劃投資項(xiàng)目等方面入手。企業(yè)的償債能力與盈利能力密切相關(guān),要想提升償債能力,企業(yè)就必須不斷提升盈利能力。企業(yè)要發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢(shì),對(duì)預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行合理安排,對(duì)債務(wù)進(jìn)行進(jìn)行合理分配,使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控能力。
結(jié)語
在房地產(chǎn)建筑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大的背景下,企業(yè)必須加強(qiáng)資金運(yùn)營(yíng)、合同管理等方面的風(fēng)險(xiǎn)管控,采取合理措施,不斷強(qiáng)化成本管控,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),提升企業(yè)利潤(rùn)空間,為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供保障。
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