關(guān)鍵詞 一房二賣 善意第三人 登記 占有

作者簡介：薩仁托婭，美國天普大學法學碩士，慧聰律師事務所，研究方向：民商法、律師實務。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.05.023

一、一房二賣中的基本法律問題

一房二賣指的是出賣人在已經(jīng)簽訂合同的前提下，以同一房屋為標的物再次訂立買賣合同，將商品房出售給其他買受人的行為。 在出售房屋時，往往涉及到兩個行為其中包括簽訂買賣合同的合同行為和進行房屋登記的物權(quán)行為，而當房屋買賣中合同行為和物權(quán)行為出現(xiàn)“時間差”時，就極其容易出現(xiàn)一房二賣的現(xiàn)象。

只有在基于有效的合同的前提下，房屋買受人才有可能取得房屋的所有權(quán)。在我國，物權(quán)的變動并不影響買賣合同的效力，在一房二賣的過程中，出賣人有可能同時就一個房屋簽訂數(shù)個買賣合同，但是我國法律是肯定了多個買賣合同的效力的。因此在一般的情況下，只要符合合同生效要件，那么數(shù)個買賣合同就都是有效的。因二重買賣中簽訂的數(shù)個買賣合同從而形成的數(shù)個買賣關(guān)系應適用合同法的一般規(guī)定，因此只要任何一份合同存在《合同法》規(guī)定的無效或者可撤銷的情形時，這個合同的效力就存在問題。

除此之外，我國的一些司法解釋規(guī)定，如果房屋的出賣者在與前買受人簽訂了售賣合同之后，又與后買受人簽訂了合同，并直接將房屋的使用權(quán)和鑰匙（即實際占有房屋）交給后買受人，而前買受人因為此種行為無法按照合同約定合法取得房屋，并以惡意串通為由向法院起訴請求確認后買受合同無效，法院是給予支持的。但是我國相關(guān)的司法解釋并沒有明確規(guī)定是否只有前買受人有權(quán)利以惡意串通為理由請求法院判定買受合同無效。從實踐來看，如果后買受人僅僅只是知道房屋存在前買受人，但是并未與房屋的出賣人惡意串通損害他人利益，法院不會判定為惡意串通。但是，如果后買受人在簽訂合同之前就知道房屋出賣人已經(jīng)與他人簽訂協(xié)議，仍舊決定篡改簽訂日期與房屋出售人簽訂合同，將自己的合同日期改至前受買者之前，損害前買受者的利益，則會被法院判定為惡意串通，相應的，合同則會判定為無效。

二、爭議房屋的歸屬與具體問題分析

我國法律對于合同的生效與物權(quán)的取得有明確的規(guī)定。根據(jù)我國《物權(quán)法》第15條：“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

但對于房屋的具體歸屬問題，我國還沒有具體的條文，雖然在《商品房買賣司法解釋》中對房屋二重買賣中債權(quán)人的保護問題有所涉及，但也未明確規(guī)定房屋的歸屬問題?！?011年全國民事審判工作會議紀要》中第16條，數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。此外，我國一些地方法院對一房二賣中房屋的具體歸屬判定作了詳細的規(guī)定。 基于以上的論述，筆者通過查閱相關(guān)資料，閱讀有關(guān)案例以及很多學者的相關(guān)著作，發(fā)現(xiàn)“一房二賣”的房屋歸屬問題大概有如下的幾種情形：

（一）過戶登記

對于已經(jīng)辦理過房屋過戶的買受人，優(yōu)先取得房屋的所有權(quán)。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋等不動產(chǎn)物權(quán)如果想要轉(zhuǎn)讓，必須要按照法律進行有效登記，只有登記后才會發(fā)生物權(quán)變動的效力。如果不動產(chǎn)未登記，則不發(fā)生物權(quán)變動的效力。在確立房屋的歸屬原則時，登記作為第一順位的標準是毋庸質(zhì)疑的。但是，如果不考慮案件的具體情況而僵硬的采取此順位規(guī)則，則可能會違反法律公平正義的本質(zhì)。

實踐中就有這樣一個案例，前買受人已經(jīng)與出售者簽訂了合同，合法占有了房屋且進行了備案，此時針對房屋本身發(fā)生了糾紛，故前買受人提起了訴訟，在訴訟期間，出售人卻與后買受人進行了房屋登記并取得了產(chǎn)權(quán)證明。法官在審理案件時認為“房屋登記機構(gòu)應在人民法院對該爭議通過判決的行進行民事確權(quán)后依據(jù)人民法院的生效文書進行登記”，而后買受人雖然進行了登記，但是其登記行為是在前買受人提起訴訟之時，所以法院撤銷了登記機關(guān)的登記，并且判定房屋的所有權(quán)歸屬為前買受人。 法院的判決在筆者看來十分公平，這樣不僅有助于樹立司法權(quán)威同時也更加維護了法律的正義。因此，在實踐中，通過過戶登記取得房屋所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定是原則性的，但是在法官具體判案時，我們也可以根據(jù)具體的情況以法律的最基本的公平正義為出發(fā)點從而作出判決。

（二）預告登記

如果多個買受者均未辦理過戶手續(xù)，則已經(jīng)辦理過預告登記的買受人有權(quán)取得房屋的所有權(quán)。

房屋出售人在與買受人簽訂了合法的房屋買賣合同后，為了確保物權(quán)可以由買受人取得，合同雙方可約定向登記機構(gòu)申請預告登記。當不動產(chǎn)進行了預告登記后，在未征得預告登記的權(quán)利人的同意下，買受人并沒有權(quán)利隨意變動物權(quán)。除了這些，預告登記還具有公示的作用，故買受人在簽訂買賣合同之后進行預告登記可以有效的防止出賣人再次處分其不動產(chǎn)。

（三）優(yōu)先占有

如果既未辦理過戶登記又沒有進行預告登記，則由占有該房屋的買受人優(yōu)先取得房屋的所有權(quán)。

在房屋買賣合同中，買受人根據(jù)簽訂的合同合法使用房屋是出售人履行合同交付義務的結(jié)果，這種對于房屋的合法占有是以債權(quán)為基礎(chǔ)取得的。但因為沒有進行登記，故無法對抗他人已經(jīng)登記取得的不動產(chǎn)所有權(quán)。無論合同簽訂的前后順序，已經(jīng)履行完畢的合同其效力優(yōu)先于未履行的合同。如果數(shù)位買受人都未辦理房屋過戶的相關(guān)登記手續(xù)，但是其中一份合同中出售人已經(jīng)交付房屋，買受人已經(jīng)占有房屋，且不存在向其他的合同購買人交付房屋的情況，那么占有房屋的買受人所簽訂的合同應當受到法律保護。其他的買受人雖無權(quán)獲取不動產(chǎn)所有權(quán)，但可以依法追究出售人的違約責任。除此之外，筆者認為在后買受人正式簽訂合同前，前買受人依據(jù)合同合法的占有了不動產(chǎn)，此時不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移占有與交付使用在一定程度上具有公示作用。此種歸屬法則對于維護已定的房屋產(chǎn)權(quán)規(guī)則有益，可以在一定程度上減少恢復原狀和騰挪房屋等支出的成本和造成的損失。

（四）實踐中其他考量因素

在實際中可能會出現(xiàn)既沒有辦理房屋過戶和預告登記手續(xù)，又未合法占有房屋，可以綜合思考共有人以及承租人的優(yōu)先權(quán)、 支付房款的先后順序、 實際付款的數(shù)額、 預售合同是否登記備案、 房屋利用等情況認定來買受人可以得到房屋的使用權(quán)以及所有權(quán)。

綜上，結(jié)合我國目前的司法實踐，已經(jīng)形成了相對完整的房屋歸屬原則，可以解決大部分的房屋歸屬問題，其實質(zhì)上包括三部分：首先，在民法誠實信用原則的約束下，以登記、占有、優(yōu)先權(quán)為房屋歸屬規(guī)則;其次，是合同履行的狀態(tài)包括支付房款、房屋利用程度等，以上遵守的基本原則為民法中的權(quán)利義務相對等的原則;除此之外，合同簽訂的時間前后以及訴訟行為的相關(guān)因素都會納入考量房屋的歸屬問題中。

三、立法與實務建議

解決我國現(xiàn)存的一房二賣的問題無非兩種方法，一種是從源頭上解決一房二賣問題，那么就需完善相關(guān)房屋登記制度避免一房二賣的現(xiàn)象產(chǎn)生，另外一種則是在一房二賣問題發(fā)生后，采取相關(guān)的救濟措施，通過合理的補償方式來彌補當事人的損失。我國法院在審理一房二賣問題時，大部分都會判決對于無法取得房屋的人進行一定補償。但是，對于那些迫切需要房屋的人來說，基于房屋的居住功能、增值空間，使用性等考慮，違約補償遠不如現(xiàn)實的房產(chǎn)有價值，即使獲得了相應的補償，他們的現(xiàn)實權(quán)益仍舊受到了損害。因此，對于解決此種問題，筆者認為我們更應該從防范入手，避免此種問題的發(fā)生。

（一）將善意取得制度引入一房二賣的救濟問題中

在善意取得制度中，房屋出售人是否享有標的物的處分權(quán)，直接影響不動產(chǎn)出賣人是否可以依照合同轉(zhuǎn)移標的物，但不論出賣人是否有處理的權(quán)利都不會影響合同本身的合法性。因此，我們可以通過立法確立交付占有為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的公示方式，在涉及一方占有交付使用，一方轉(zhuǎn)移所有權(quán)登記的情況下，當前買受人通過占有取得了直接支配的物權(quán)時，此時，如果出買人再次售出房屋則屬于無權(quán)處分，而后買受人要獲得房屋的所有權(quán)只能滿足善意取得的條件：（1）進行了物權(quán)轉(zhuǎn)移登記。（2）支付了合理對價。（3）出于善意。此種制度設計就避免了僵硬的僅以登記為房屋歸屬要件的判斷標準，前買受人的占有行為如果具有了合法的物權(quán)屬性，那么后買受人就無法通過登記獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)，但是后買受人可以運用善意取得制度來對抗前買受人的占有，此種方法成立的前提是后買受人對于前買受人的占有行為并不知情，如果后買受人對于占有行為已經(jīng)提前知曉，并且存在惡意搶先登記的現(xiàn)象，就無法通過善意取得制度對抗前買受人的占有行為，則不能獲得房屋的所有權(quán)。這樣有利于維護當事人的利益以及社會中合理公正秩序，同時可以避免惡意登記的現(xiàn)象的出現(xiàn)，確保前買受人的合法權(quán)益不受侵犯，并且同時對后買受人的善意行為給予充足的保護。

（二）完善預告登記制度

雖然預告登記制度對于一房二賣起到了監(jiān)督的作用，但預告登記并不是買賣房屋的必備要件，實踐者大部分購房者對于房屋買賣法律制度的認知不足也沒有進行預告登記的意識。因此，進一步完善登記體系，提高查詢與進行登記的意識是我國解決一房二賣問題完善預告登記制度的非常重要的任務之一。

四、結(jié)語

在我國實踐中，一般是以產(chǎn)權(quán)登記為確定所有權(quán)歸屬的首要規(guī)則，但是如果并未辦理不動產(chǎn)的過戶手續(xù)，則由已經(jīng)辦理了預告登記的買受人取得房屋的所有權(quán)。如果既沒有辦理過戶手續(xù)，又沒有辦理預告登記，綜合判定房屋的所有權(quán)由占有房屋的買受人取得。除此之外，共有人、承租人的優(yōu)先權(quán)、實際付款數(shù)額的多少、預售合同是否登記備案、房屋利用情況等也應該納入房屋歸屬的考慮因素之內(nèi)。而對于這些歸屬規(guī)則，我國法律和審判實務中的規(guī)定可以說是錯綜復雜，筆者認為在判定房屋的歸屬問題上時，我們不能僵硬的依據(jù)法條或者相關(guān)規(guī)則判定，還應結(jié)合具體情況，必要時也可以將誠實信用原則作為確認不動產(chǎn)所有權(quán)的依據(jù)。通過各方面的措施來合理有效的遏制一房二賣現(xiàn)象的產(chǎn)生，維護市場交易的正常秩序。

注釋：

姜海.“一房二賣”情形中房屋的最終歸屬及救濟[J].經(jīng)濟師，2006（10）：191.

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