郭璇

【摘要】房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是新興產(chǎn)業(yè)，其利用科學(xué)價(jià)值評(píng)估方式、嚴(yán)格的評(píng)估程序公平公正的進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押局域重要意義。本文分析了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及完善房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)值;評(píng)估;現(xiàn)狀;對(duì)策

近年來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在逐漸完善[1]。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估在我國(guó)發(fā)展時(shí)間較短，雖取得了較大成就，但是仍存在一些影響房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性的問(wèn)題亟需解決。

1、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估也可稱之為“房地產(chǎn)估價(jià)”，客戶委托具有估價(jià)資格的專業(yè)化機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，估價(jià)機(jī)構(gòu)安排注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師至房產(chǎn)實(shí)地進(jìn)行估價(jià)。注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師依據(jù)房產(chǎn)實(shí)際情況、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)統(tǒng)一認(rèn)定價(jià)格及案例對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，編制完整報(bào)告并將其反饋給客戶[2]。目前，常用房地產(chǎn)估價(jià)方式主要為以下幾種：首先，收益法。指的是科學(xué)計(jì)算目標(biāo)房產(chǎn)未開(kāi)可能形成的收益，依據(jù)此收益確定房產(chǎn)價(jià)值。其次，成本法。指的是依據(jù)房產(chǎn)建設(shè)、使用中的成本變化，在去除房產(chǎn)折舊成本后即可獲得房產(chǎn)估算價(jià)值。最后，市場(chǎng)比較法。依據(jù)相似案例，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，最終形成估價(jià)報(bào)告。

2、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

2.1法律法規(guī)不夠完善

目前，我國(guó)雖已制定《資產(chǎn)評(píng)估法》、《房地產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等法律法規(guī)，且涉及房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員資格認(rèn)證、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理方面問(wèn)題，然而這些法律文件并不完善。已出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)僅制定了簡(jiǎn)單條例，未制定實(shí)施細(xì)則，未詳細(xì)劃分評(píng)估對(duì)象種類(lèi)，未依據(jù)不同類(lèi)型評(píng)估對(duì)象制定有針對(duì)性評(píng)估方式。

2.2評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)不規(guī)范

雖然我國(guó)制定了評(píng)估師管理法律法規(guī)，以規(guī)范評(píng)估師從業(yè)資格證考取、評(píng)估師工作行為，然而評(píng)估師個(gè)人職業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)能力等將直接影響其工作質(zhì)量。評(píng)估師作為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作的執(zhí)行者，其評(píng)估行為將直接影響評(píng)估對(duì)象價(jià)值、評(píng)估工作質(zhì)量[3]。部分評(píng)估師雖考取執(zhí)業(yè)資格證，但是其專業(yè)素養(yǎng)、專業(yè)能力水平不足，并不能勝任評(píng)估師的工作。此外，隨著房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于評(píng)估師專業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)能力的要求逐漸增高。由于未加強(qiáng)對(duì)評(píng)估師的培訓(xùn)，其對(duì)新知識(shí)、新方法及新技術(shù)的掌握能力不足的，導(dǎo)致評(píng)估師評(píng)估能力不足。

2.3評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立地位未充分體現(xiàn)

近年來(lái)，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化規(guī)模逐漸擴(kuò)大的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度增高。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，也是新興行業(yè)。相較于西方國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)仍處于發(fā)展初期，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)仍不夠獨(dú)立。比如：受業(yè)務(wù)影響，房地產(chǎn)抵押貸款需由銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)、貸款客戶三方合作完成，三方之間不僅存在合作，也存在信任問(wèn)題，這也是影響房地產(chǎn)評(píng)估工作進(jìn)度及質(zhì)量的重要因素。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)形成的評(píng)估報(bào)告不僅需滿足客戶要求，還要顧及銀行利益。因而，在三方合作中房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)位置較為尷尬，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立性、公正性很難保持。

2.4行業(yè)監(jiān)管力度不足

房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)制定的文件可規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)大多依據(jù)這些文件確定工作原則、實(shí)際操作規(guī)范。由于文件無(wú)法律依據(jù)，因而這些文件對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)約束力不足。在監(jiān)管力度不足情況下，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)存在虛假定價(jià)、隨機(jī)報(bào)價(jià)等影響房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估質(zhì)量、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性的問(wèn)題。

3、完善房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)策略

3.1政企分開(kāi)，建立健全法律法規(guī)

推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)穩(wěn)定、迅速發(fā)展，是我國(guó)行政、評(píng)估行業(yè)十分重視的問(wèn)題。因而，我們需采用政企體制改革、完善法律法規(guī)的方式推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)穩(wěn)定、迅速發(fā)展。通過(guò)政企體制改革，可實(shí)現(xiàn)政企分開(kāi)的目標(biāo)，將房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與行政部門(mén)區(qū)分來(lái)，推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)向著市場(chǎng)化方向發(fā)展。另外，需取締“兩塊牌子一套人馬”的做法，加大執(zhí)法力度，降低違法、違規(guī)行為對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性的負(fù)面影響。同時(shí)，這對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)、營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

3.2加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管

房地產(chǎn)行業(yè)需加大管理力度，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定目標(biāo)。因而，可充分發(fā)揮行政管理的積極作用，不斷規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作及房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)。另外，需充分發(fā)揮市場(chǎng)主體作用，通過(guò)嚴(yán)格、規(guī)范化的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提升房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)整體水平。部分房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為獲取眼前利益，存在違反行業(yè)自律、行業(yè)規(guī)范、行業(yè)準(zhǔn)則的情況，甚至有些部分房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)采用惡性競(jìng)爭(zhēng)方式擴(kuò)大其市場(chǎng)占有率，導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)不規(guī)范、不公正，這對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展不利。因而，需加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等級(jí)資格、評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估師數(shù)量等的監(jiān)管。

3.3構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)制度，完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)

通過(guò)建立健全競(jìng)爭(zhēng)制度，可規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制度內(nèi)涵，降低政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)的干預(yù)力度，提升房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)市場(chǎng)化水平，這對(duì)均衡分配市場(chǎng)資源、推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展十分重要。意識(shí)將影響人的行為，只有具備較高責(zé)任心、職業(yè)素養(yǎng)的評(píng)估師才能以高度責(zé)任心完成自身工作，因而在建立競(jìng)爭(zhēng)制度的同時(shí)需完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。此外，評(píng)估師需了解自己工作的重要性、正確認(rèn)知工作內(nèi)容及職責(zé)，嚴(yán)格依據(jù)行業(yè)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作。

3.4推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)向規(guī)模化發(fā)展

單一、分散的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)抵抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)能力較低。為推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，需充分發(fā)揮各房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的特點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)向規(guī)?；l(fā)展。如今，人才、信息已成為影響企業(yè)發(fā)展的重要因素，因而房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)需充分掌握、利用相關(guān)政策與財(cái)經(jīng)信息，以推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)健康發(fā)展。

3.5加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估師的培訓(xùn)

依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，評(píng)估師需考取資格證書(shū)才可從事房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作，其對(duì)提高房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量、從業(yè)人員整體水平有益。然而，部分考取資格證書(shū)的評(píng)估師工作經(jīng)驗(yàn)不足，其職業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)能力也不能勝任評(píng)估師的工作。因而，相關(guān)部門(mén)需加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估師的培訓(xùn)，不斷提升其專業(yè)知識(shí)及專業(yè)能力水平。房地產(chǎn)評(píng)估師可登陸評(píng)估管理系統(tǒng)學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)，以豐富自身知識(shí)。另外，為提高房地產(chǎn)評(píng)估師整體水平，需提升房地產(chǎn)評(píng)估師資格考核標(biāo)準(zhǔn)及報(bào)考條件，制定完善房地產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)制度并落實(shí)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性、持續(xù)性將直接影響我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度及穩(wěn)定性。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)的重要構(gòu)成部分，其也會(huì)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定性，因而我們需采取建立健全法律法規(guī)、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管、構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)制度、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估師的培訓(xùn)一系列措施，完善房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

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