吳之鋒 余新宏 郝洋 王毓

摘 要：以合肥市2001—2018年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，選取國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、總?cè)丝跀?shù)、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積5個(gè)系統(tǒng)指標(biāo)，分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。

關(guān)鍵詞：合肥市;房地產(chǎn)價(jià)格;影響因素;實(shí)證分析

中圖分類號：F299.23? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）12-0141-02

本文以合肥市房地產(chǎn)價(jià)格為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法和模型構(gòu)建法，從國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、總?cè)丝跀?shù)、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積5個(gè)系統(tǒng)指標(biāo)，分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，為合理房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展提供一定的理論依據(jù)。

一、指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)來源

依據(jù)《2001—2018年合肥市統(tǒng)計(jì)年鑒》《合肥市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)預(yù)警預(yù)報(bào)信用信息系統(tǒng)》等數(shù)據(jù)來源，從供給、需求、政策三個(gè)維度構(gòu)建指標(biāo)體系。

利用Eviews統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行回歸，具體模型如下：

其中，X1=國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）;X2=房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）;X3=總?cè)丝跀?shù)（萬人）;X4=商品房銷售面積（萬平方米）;X5=房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積（萬平方米）;Y=商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）。

二、回歸結(jié)果分析

從運(yùn)行結(jié)果看，常數(shù)項(xiàng)、X1、X2系數(shù)均為正數(shù)，X3、X4、X5系數(shù)均為負(fù)數(shù)，在保持其他條件不變的情況下，國內(nèi)生產(chǎn)總值每增加1個(gè)單位，商品房銷售價(jià)格就會增加0.95個(gè)單位;房地產(chǎn)開發(fā)投資額每增加1個(gè)單位，商品房銷售價(jià)格就會增加1.95個(gè)單位;總?cè)丝跀?shù)每增加1個(gè)單位，房價(jià)就會減少3.11個(gè)單位;商品房銷售面積每增加1個(gè)單位，房價(jià)就會減少0.02個(gè)單位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積每增加1個(gè)單位，房價(jià)就會減少0.51個(gè)單位。

統(tǒng)計(jì)量F服從自由度為（k，n-k-1）的F分布，在顯著性水平α=0.05時(shí)，在F分布表上查到臨界值F0.05（5，9）=6.06，顯然有F>Fα（k，n-k-1），表明模型的線性關(guān)系在95%的置信水平下顯著成立。

在自由度為n-k-1，顯著水平α=0.05的條件下，查看t分布表的相應(yīng)臨界值t0.025（9）=2.262，得出X1、X2、X3、X4、X5的t檢驗(yàn)均不顯著，由經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)得出，解釋變量可能存在多重共線性問題。

三、逐步回歸

由Y與X1、X2、X3、X4、X5相關(guān)系數(shù)矩陣可得，各解釋變量之間相關(guān)系數(shù)較高，說明數(shù)據(jù)中存在嚴(yán)重的多重共線性。利用逐步回歸法，對多重共線性進(jìn)行修正。

分別做Y對解釋變量X1、X2、X3、X4、X5的回歸，結(jié)果（如下表所示）。

一元回歸分析結(jié)果

上表結(jié)果顯示，加入X1的方程R2最大，所以以X1為基礎(chǔ)，依次加入其他變量逐步回歸，最終得出商品房平均銷售價(jià)格函數(shù)應(yīng)以Y=f（X1，X5）為最優(yōu)。模型結(jié)果如下：

該模型的估計(jì)結(jié)果表明，在其他條件不變的情況下，如果國內(nèi)生產(chǎn)總值增加1個(gè)單位，商品房平均銷售價(jià)格會相應(yīng)增加1.14個(gè)單位;如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積每減少1個(gè)單位，商品房平均銷售價(jià)格會相應(yīng)增加0.25個(gè)單位。

通過以上分析論證，得出以下結(jié)論：合肥市房地產(chǎn)價(jià)格的主要經(jīng)濟(jì)影響因素為國內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積，兩者對房價(jià)的影響顯著。除此之外，房地產(chǎn)價(jià)格還受到各項(xiàng)房地產(chǎn)政策、各種環(huán)境及市場狀況等因素的影響。

四、政策建議

1.調(diào)控加強(qiáng)有關(guān)稅收策略，著手稅務(wù)監(jiān)察。加速完善當(dāng)?shù)氐乃饺俗》啃畔⒔y(tǒng)計(jì)，對于個(gè)人名下購買的住宅未到三年就出手買賣的，全部按照買賣所得差價(jià)進(jìn)行全額征收個(gè)人所得稅。對部分房價(jià)大幅定價(jià)高于自身周邊房價(jià)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，加大對土地的增值稅務(wù)征收管理的監(jiān)管監(jiān)察力度。

2.加強(qiáng)二套住房購買把關(guān)。對于使用貸款購買第二套住宅的個(gè)人，努力在源頭做好把關(guān)，在首付比例上提高購房門檻。在具體實(shí)施細(xì)節(jié)，當(dāng)?shù)氐娜嗣胥y行可以依據(jù)考察當(dāng)?shù)氐淖》績r(jià)格水平進(jìn)行確定以此控制細(xì)則和具體條件，以國家的信貸條款為基石，加高個(gè)人購買第二套住房的首付數(shù)額并且提高所貸款金額的利息。

3.加大政府的市場管制力度。針對房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為，政府應(yīng)加強(qiáng)市監(jiān)管，督促房地產(chǎn)價(jià)格與市場價(jià)格相一致，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。加強(qiáng)房屋貸款制度，提高貸款利率，限制過度購房貸款，同時(shí)加快財(cái)稅體制改革，可以對售房利潤進(jìn)行征稅，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，建立長效機(jī)制，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

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