關(guān)鍵詞 社會(huì)治理 物業(yè)糾紛 業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)

作者簡(jiǎn)介：陳云翔，中共太和縣委黨校。

中圖分類號(hào)：D669 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.065

從政治的角度來講，社區(qū)是新型政治的根本，搞好社區(qū)建設(shè)才能解決日益嚴(yán)重的社會(huì)問題，但是社區(qū)治理還存在比較明顯的短板，這從現(xiàn)在日益多發(fā)的物業(yè)糾紛可以明顯看出，因此本文重點(diǎn)以社區(qū)治理的角度切入，研究物業(yè)糾紛的相關(guān)問題，進(jìn)而為社區(qū)治理以及物業(yè)糾紛的處理提供一些可行的建議。

一、物業(yè)糾紛形勢(shì)嚴(yán)峻

從2019年的某地級(jí)市各類法院受理的物業(yè)行業(yè)企業(yè)案件統(tǒng)計(jì)來看，從2019年1月1日到12月31日，該地級(jí)市各類法院審理的物業(yè)行業(yè)企業(yè)共計(jì)1355家，案件數(shù)量高達(dá)14632件，其中六月份出現(xiàn)物業(yè)糾紛案件最多，總計(jì)2294起，涉及327家物業(yè)行業(yè)企業(yè)，案件類型方面最多的是物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件高達(dá)12184件，在所有的物業(yè)糾紛案件當(dāng)中占比高達(dá)83%。

物業(yè)服務(wù)合同糾紛通常情況下都發(fā)生于物業(yè)公司和業(yè)主之間，訴訟的主要標(biāo)的基本都是物業(yè)服務(wù)費(fèi)。而根據(jù)案件審理情況來看，大部分情況下都是物業(yè)公司勝訴，但是有業(yè)主自治團(tuán)體參與的案件中物業(yè)公司的勝訴率反而比較低，這種情況表明業(yè)主集體及其代表在維權(quán)當(dāng)中更容易獲得優(yōu)勢(shì)，而單個(gè)業(yè)主在訴訟當(dāng)中舉證責(zé)任重而且證據(jù)意識(shí)差，在訴訟中基本很難獲得勝利。

二、物業(yè)糾紛中的社區(qū)自治組織

（一）基于物業(yè)糾紛看社區(qū)自治組織

不管業(yè)主和物業(yè)的利益訴求如何，目前大部分小區(qū)都普遍存在物業(yè)公司強(qiáng)勢(shì)而業(yè)主弱勢(shì)的情況，實(shí)際上對(duì)于組織結(jié)構(gòu)完善的物業(yè)公司而言，零散的業(yè)主很難對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督和問責(zé)，這就要求業(yè)主要通過業(yè)主委員會(huì)自我組織起來與物業(yè)公司進(jìn)行博弈，從上文的分析當(dāng)中可以看出，實(shí)際上當(dāng)小區(qū)擁有業(yè)主委員會(huì)時(shí)，業(yè)主在遭遇物業(yè)糾紛時(shí)，勝訴的概率都要高一些。

所以從社區(qū)治理的角度來講，業(yè)主委員這一社區(qū)自治組織的價(jià)值是非常巨大的，首先是業(yè)主組織能夠促進(jìn)信息在業(yè)主當(dāng)中的傳播有效性，可以克服業(yè)主與物業(yè)之間存在的信息不對(duì)稱問題。業(yè)主委員會(huì)能夠有效地組織以及動(dòng)員業(yè)主在法律框架內(nèi)有理有節(jié)地開展維權(quán)行動(dòng)，并且為小區(qū)自治提供了組織基礎(chǔ)，能夠有效地提高業(yè)主集體談判能力。

（二）社區(qū)自治組織的問題

對(duì)于業(yè)主委員會(huì)而言實(shí)際上在物業(yè)糾紛當(dāng)中表現(xiàn)為不想為，不敢為以及不愿為，因此業(yè)主委員會(huì)的工作大多是義務(wù)性質(zhì)的工作，業(yè)主的參與動(dòng)機(jī)不強(qiáng)，而且也運(yùn)作委員會(huì)的相關(guān)知識(shí)，而大多數(shù)建設(shè)單位以及物業(yè)公司并不是很愿意成立業(yè)委會(huì)，而且眾口難調(diào)，業(yè)委會(huì)的工作也不好開展。

（三） 業(yè)主委員會(huì)的籌建與運(yùn)行

實(shí)踐證明凡是通過業(yè)主委員會(huì)自治，氛圍良好的小區(qū)，基本上都實(shí)現(xiàn)了小區(qū)高度自我管理，在多元治理主體下，有效地控制了物業(yè)糾紛，所以針對(duì)業(yè)主委員會(huì)存在的短板問題，一方面要明確業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)部門，即社工部門，基層的社會(huì)工作部門擁有無可替代的資源，目前在全國處在領(lǐng)先水平的上海，采取的也是這種模式，由專門的部門進(jìn)行指導(dǎo)業(yè)委會(huì)的籌建與運(yùn)行，取得的效果都非常理想。

另一方面要成立小區(qū)黨支部，要在黨支部引領(lǐng)下籌建與運(yùn)行業(yè)委會(huì)，通過黨支部凝聚一群黨員志愿者來開展工作，并培育一批居民先期開展業(yè)委會(huì)工作，并通過公開透明的選舉措施，監(jiān)督措施來持續(xù)更新業(yè)委會(huì)成員，并且黨支部要積極地引導(dǎo)小區(qū)居民參加社區(qū)活動(dòng)營(yíng)造良好的小區(qū)氛圍。

此外，要與利益相關(guān)方協(xié)商構(gòu)建民主協(xié)商機(jī)制，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司三方要制定聯(lián)席會(huì)議制度，把居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司均作為社區(qū)自治的主體，通過民主協(xié)商制度來管理小區(qū)。

三、物業(yè)糾紛中的物業(yè)服務(wù)費(fèi)

（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的基本概念

從現(xiàn)在多發(fā)的物業(yè)糾紛案件當(dāng)中看，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主和物業(yè)交鋒的核心點(diǎn)，在所有糾紛案件當(dāng)中占比高達(dá)83%。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理?xiàng)l例的稱謂，相當(dāng)于“物業(yè)費(fèi)”，但實(shí)際上物業(yè)費(fèi)的概念是在物權(quán)法當(dāng)中，最高法公布的物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋當(dāng)中使用的也是物業(yè)費(fèi)的概念，現(xiàn)在物業(yè)糾紛為何集中在物業(yè)服務(wù)合同上關(guān)鍵是物業(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)是兩個(gè)不一樣的概念。物業(yè)費(fèi)是業(yè)主維護(hù)共有物業(yè)而籌集的資金，物業(yè)服務(wù)費(fèi)則是業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人支付的勞務(wù)對(duì)價(jià)。所以必須要認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理?xiàng)l例中所稱的物業(yè)服務(wù)費(fèi)要從物業(yè)費(fèi)的角度去理解，不能從勞務(wù)對(duì)價(jià)的角度去理解。以下物業(yè)服務(wù)費(fèi)均稱物業(yè)費(fèi)。

（二）對(duì)物業(yè)費(fèi)的基本認(rèn)識(shí)

從業(yè)主的角度來講，物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司收的，然后物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主支付費(fèi)用，所以普遍認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)是業(yè)主支付給物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)價(jià)，這種認(rèn)識(shí)明顯是錯(cuò)誤的。從法律的角度來看，住宅通常是區(qū)分其他建筑物的，業(yè)主們是存在共有面積與共同事務(wù)的，業(yè)主要管理這些共有面積以及共有事務(wù)必定需要出一筆費(fèi)用，這筆費(fèi)用就是物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司所收取的物業(yè)費(fèi)實(shí)際上還并不是物業(yè)公司的。假設(shè)物業(yè)公司是業(yè)主的保姆，實(shí)際情況物業(yè)公司確實(shí)相當(dāng)于保姆，業(yè)主生活當(dāng)中所需要購買的必需品，肯定是業(yè)主自己出錢，然后保姆用這些錢來幫助業(yè)主完成必需品的購買，即便是保姆自己出錢，也是要等額報(bào)銷的。即物業(yè)費(fèi)是業(yè)主共同事務(wù)的支出，其中當(dāng)然包含物業(yè)公司的收益，但物業(yè)公司的收益只占很少一部分大約是10%，所以物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的AA制，是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，不是物業(yè)公司的勞務(wù)對(duì)價(jià)，也不是物業(yè)公司的營(yíng)業(yè)收入，但是將物業(yè)費(fèi)等價(jià)于勞務(wù)對(duì)價(jià)，就會(huì)引發(fā)了一系列的問題，比如政府管制物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主以拒絕繳納物業(yè)費(fèi)進(jìn)行維權(quán)，稅務(wù)局還要征收物業(yè)費(fèi)營(yíng)業(yè)稅等等。

實(shí)際上從物業(yè)費(fèi)的角度來講，物業(yè)費(fèi)的支出是業(yè)主管理自己的不動(dòng)產(chǎn)，維持物業(yè)管理區(qū)域秩序的必要支出，業(yè)主愿意承擔(dān)多少，完全是基于自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理水平以及保持某種程度生活質(zhì)量的需要，這是業(yè)主自治，而物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是掌握在政府手中的，政府如果強(qiáng)制性地進(jìn)行物業(yè)費(fèi)定價(jià)，那么顯然就是在干涉業(yè)主自主管理自己不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。實(shí)際現(xiàn)在物業(yè)公司是沒有定價(jià)權(quán)的，這樣一來就壓低了物業(yè)公司的酬金，典型的損不足而奉有余，從業(yè)主的角度來講，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)是統(tǒng)一的，不管是高還是低都要承受，但實(shí)際上，就像是吃飯一樣，富裕的人愿意支付高額報(bào)酬吃好的，而不富裕顯然不愿意出高額價(jià)格去享受所謂的美食。

為何現(xiàn)在以物業(yè)公司為原告的案件很多，關(guān)鍵就是業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，而定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在政府手中，所以物業(yè)公司按照政府定價(jià)主張收取物業(yè)費(fèi)，那么顯然在法理上會(huì)獲得法律的認(rèn)可，因此物業(yè)公司基本都是勝訴的，具體而言物業(yè)費(fèi)不是勞務(wù)對(duì)價(jià)，而是業(yè)主自己的財(cái)產(chǎn)或者說義務(wù)，那么業(yè)主只要拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，那么必定就是不履行應(yīng)盡的義務(wù)，很多業(yè)主以不繳納物業(yè)費(fèi)來維權(quán)，實(shí)際上就是不履行義務(wù)，顯然在訴訟中就會(huì)敗訴。

（三） 業(yè)主拒不繳納物業(yè)費(fèi)的情形

在物業(yè)糾紛當(dāng)中業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)通常會(huì)在如下兩種情形下產(chǎn)生，首先是業(yè)主對(duì)開發(fā)商不滿意，比如房屋質(zhì)量存在問題，房屋維修問題等等，這些問題實(shí)際上與物業(yè)公司并沒有太大關(guān)系，同樣的把物業(yè)公司比喻為保姆，業(yè)主自己家里的下水道堵了，保姆可以給業(yè)主說，也可以在業(yè)主授權(quán)下聯(lián)系疏通公司人員來進(jìn)行疏通，這是需要業(yè)主自己出服務(wù)費(fèi)用的，而這個(gè)費(fèi)用并不交給物業(yè)公司（當(dāng)然物業(yè)公司的維修業(yè)務(wù)部除外，這屬于增值服務(wù)范圍，不是物業(yè)費(fèi)），在這種情形下，業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)實(shí)際上是不成立的。

其次，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，比如說樓下餐飲的油煙嚴(yán)重影響業(yè)主，這一類問題是否是物業(yè)公司的服務(wù)范疇？筆者認(rèn)為應(yīng)該不是，這并不是物業(yè)公司侵犯了業(yè)主的權(quán)利，而是小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主侵權(quán)了，物業(yè)公司只提供物業(yè)服務(wù)，它不是公安局，也不是法院，并沒有權(quán)利去干涉業(yè)主（當(dāng)然可以以第三方的協(xié)調(diào)的角色去幫助業(yè)主），對(duì)于受侵害的業(yè)主來說只要不是物業(yè)公司的人做的，應(yīng)當(dāng)去找直接侵權(quán)人維權(quán)，當(dāng)然也不能作為不繳納物業(yè)費(fèi)的理由。如果物業(yè)公司的服務(wù)出現(xiàn)了問題，比如物業(yè)公司下面的維修業(yè)務(wù)部門沒有為業(yè)主解決好，可以拒交增值服務(wù)費(fèi)，但是不能拒交物業(yè)費(fèi)。按物權(quán)法要求物業(yè)費(fèi)是業(yè)主分?jǐn)偟挠脕砭S護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的共有部分和共有事務(wù)，假設(shè)物業(yè)公司確實(shí)是在職權(quán)范圍內(nèi)沒有做好服務(wù)，如院子沒有打掃干凈，走廊燈壞了沒有及時(shí)更換等等，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)，對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，正確做法是按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，對(duì)物業(yè)公司提出批評(píng)，糾正，業(yè)主受到損失的可以要求物業(yè)公司賠償，但是也不構(gòu)成不繳納物業(yè)費(fèi)的理由。道理非常簡(jiǎn)單，物業(yè)費(fèi)是業(yè)主AA制，不是物業(yè)公司的收入，但實(shí)際上在物業(yè)糾紛當(dāng)中很多時(shí)候都是把物業(yè)費(fèi)作為物業(yè)公司收入來論的。

四、結(jié)語

綜上所述，在社會(huì)治理現(xiàn)代化視角下，物業(yè)糾紛出現(xiàn)的根源問題實(shí)際上有兩點(diǎn)，一點(diǎn)是業(yè)主自治方面的問題，另一個(gè)則是物業(yè)費(fèi)問題，尤其是物業(yè)費(fèi)問題，它是引起物業(yè)糾紛的最主要原因，對(duì)于業(yè)主來說，小區(qū)出了事情，有些情況下并不是物業(yè)公司的“鍋”，業(yè)主必須要杜絕產(chǎn)生小區(qū)出事物業(yè)必有責(zé)的觀念，不能一有事情就以不繳納物業(yè)費(fèi)鬧事，而是要理性地對(duì)待物業(yè)公司以及物業(yè)費(fèi)。當(dāng)然，單個(gè)業(yè)主在維權(quán)上是非常無力的，因此要追求業(yè)主自治，同時(shí)政府部門要正確站位，而且正確作為，應(yīng)當(dāng)去改革社區(qū)治理方式，嚴(yán)格落實(shí)多元治理理念，實(shí)現(xiàn)治理多元化，治理手段多樣化。

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