關(guān)鍵詞 調(diào)控政策 商品房買賣 情事變更原則

作者簡(jiǎn)介：相莉，中共赤峰市委黨校，研究方向：法學(xué)。

中圖分類號(hào)：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.033

在住房商品化政策實(shí)施后，房產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)波折終于迎來(lái)曙光，在國(guó)家宏觀調(diào)控之下，商品風(fēng)險(xiǎn)性得以提升，應(yīng)將情事變更納入合同之中，才可使雙方合法權(quán)益得到切實(shí)保障。情事變更原則是指在合同確立后，并非某一方原因影響合同履行，當(dāng)事人可以按照誠(chéng)實(shí)信用的原則要求解除合同，以免受到利益損害。

一、 商品房調(diào)控政策對(duì)合同履行的影響

（一） 限貸政策的影響

自2010年以來(lái)，中國(guó)的宏觀政策等條款提出了“第一個(gè)房子首付不得低于30%，第二個(gè)房子首付不得低于50%”等條款，主要商業(yè)銀行也改變了之前的第一所房子貸款利率，明確禁止購(gòu)買第三和更多的購(gòu)房者貸款，這種限制的引入，導(dǎo)致一些已經(jīng)簽訂房屋銷售合同的買家左右為難，一方面與國(guó)家在購(gòu)房政策方面的規(guī)定不符，無(wú)法如期獲得貸款，另一方面，房產(chǎn)開放商要求如約簽訂房屋買賣合同，由此產(chǎn)生了許多合同糾紛?，F(xiàn)階段，我國(guó)大部分人面臨著“購(gòu)房難”問題，有些甚至是好幾代人的積蓄用于后輩買房，房產(chǎn)政策一出臺(tái)，要求買家增加數(shù)萬(wàn)甚至數(shù)十萬(wàn)的首付，這樣那些收入一般的買家每月面臨更多的利息，使購(gòu)房者的壓力進(jìn)一步增加，一些購(gòu)房者無(wú)法承擔(dān)高額房貸，合同也無(wú)法繼續(xù)履行，但如若不繼續(xù)履行合同，便要面臨著沒收定金或首付款的境地，最終人財(cái)兩空。

（二） 限購(gòu)政策的影響

從本質(zhì)上來(lái)看，該政策的實(shí)施同樣為購(gòu)房者合同履行造成不良影響，且影響度超過限貸政策。對(duì)于限貸政策，購(gòu)房者可通過求親靠友的方式來(lái)克服，但限購(gòu)政策確是完全堵住了購(gòu)房者的一線生機(jī)，特別是“新國(guó)五條”出臺(tái)后，各大銀行暫停為第三套及以上購(gòu)房者提供貸款，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說，只能通過銀行貸款的方式來(lái)買房，一旦這條路被堵死，買房便成為泡影。然而，對(duì)于一些已經(jīng)簽訂了銷售合同的購(gòu)房者來(lái)說，他們不僅無(wú)法買到房子，還面臨著被開發(fā)商沒收押金或首付的風(fēng)險(xiǎn)，這完全超出了他們的能力范圍[1]。

二、情事變更原則的適用條件

（一） 確有情事變更的事實(shí)

情事是指一切為法律行為成立基礎(chǔ)的客觀事實(shí)，情事變更事實(shí)是適用原則的基礎(chǔ)和前提，不但包括國(guó)家法律政策的變動(dòng)，還包括社會(huì)突發(fā)事件，具有根本性、客觀性特點(diǎn)，導(dǎo)致合同雙方在簽約時(shí)所預(yù)期的權(quán)利義務(wù)發(fā)生改變，不再對(duì)等，一方或雙方無(wú)法繼續(xù)履行該合同。但是，并非所有合同履行中出現(xiàn)的情事變更均適用于該原則，需要對(duì)情事變更的原因進(jìn)行判斷，首先，情事必須是不可預(yù)見的客觀事實(shí)，非人力可改，對(duì)于合同一方因主觀認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤導(dǎo)致的變更，可通過重大誤解來(lái)請(qǐng)求變更，無(wú)需利用情事變更原則處理;其次，變動(dòng)程度應(yīng)發(fā)生根本性改變，如若合約履行中出現(xiàn)因合同簽訂所以依賴的客觀變動(dòng)，而非實(shí)質(zhì)性變動(dòng)，則不適用本原則;最后，根據(jù)情事變更情形而定，例如合同變動(dòng)導(dǎo)致雙方權(quán)利不對(duì)等，如通貨膨脹、政策變化等，又如合同目的落空，如特定事件取消等，這些均適用不可抗力處理。

（二） 情事變更不可歸責(zé)于任意一方

情況的變化不受任何一方的控制，特別是受害方?jīng)]有主觀過錯(cuò)。如果受害方存在主觀過錯(cuò)，或自愿承擔(dān)后果，則可以適用過錯(cuò)原則，分配違約責(zé)任，而不適用情勢(shì)變更原則。對(duì)于因第三人原因?qū)е虑槭伦兏?，在法律層面無(wú)其他救助方式時(shí)，可適用于情事變更原則，根據(jù)《合同法》第120條規(guī)定，由第三人進(jìn)行損害賠償[2]。

（三） 情事變更的不可預(yù)見性

當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，未料到且無(wú)法料到將來(lái)之事的發(fā)生，屬于情事變更，適用于該原則。反之，對(duì)于有預(yù)料義務(wù)但因忽視而未料到的一方，則存在主觀過錯(cuò)，不適用該原則。在對(duì)是否能夠預(yù)見進(jìn)行判斷時(shí)，可從預(yù)見主體、時(shí)間與能力三方面著手，首先，預(yù)見主體為利益受損方，時(shí)間是在合同簽訂時(shí)，預(yù)見能力可以根據(jù)當(dāng)事人的實(shí)際情況來(lái)判斷，和一般人的預(yù)見能力作為標(biāo)準(zhǔn)。然而，對(duì)于一些發(fā)生概率較低的事件，如大型車禍、飛機(jī)失事等，仍然具有不可預(yù)見性。雖然雙方在簽訂合同時(shí)會(huì)考慮到一些意料之外的事情，但由于其自身的性質(zhì)，一旦發(fā)生緊急情況，仍然可以將其視為情事變更。

（四）情事變更后合同公平性失衡

該條件為情事變更原則適用的基礎(chǔ)，同時(shí)，根據(jù)當(dāng)事人的適用情況適用原則，重新劃分當(dāng)事人雙方的利益，使之達(dá)到平衡，也是法官的主要依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，合同的繼續(xù)履行不會(huì)導(dǎo)致雙方利益的不平等，不會(huì)有失公平，則不適用情事變更。但是，如何判斷是否“有失公平”成為該原則適用的關(guān)鍵所在，在現(xiàn)行的法律中，并未對(duì)此做出明確界定，因此可將判定重心放置在“有失”上，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)重度，否則便可將其看成一般商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。此外，還要注重“情事”“變動(dòng)”發(fā)生后，在合同履行之前，情事變更很可能恢復(fù)，則無(wú)需適用該原則對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行平衡，如若隨意利用該原則解除合同，很容易導(dǎo)致權(quán)利濫用，有所合同關(guān)系穩(wěn)定。

三、商品房買賣合同情勢(shì)變更原則適用類型

（一）信貸政策下的適用

在國(guó)家宏觀調(diào)控背景下，信貸政策正式實(shí)施，對(duì)貸款利率浮動(dòng)、貸款主體、首付比例調(diào)整等方面進(jìn)行規(guī)定。政策的實(shí)施導(dǎo)致首付、貸款利率上調(diào)，不少買家失去購(gòu)房能力，要求取消房屋銷售合同，且要求免責(zé)。對(duì)于提高首付比與貸款利率引發(fā)的合同糾紛，通過以下案例進(jìn)行闡述，2007年10月，李某在某房產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同，并繳納了18萬(wàn)元的首付款，剩下部分按揭支付，合同總額58萬(wàn)元;同年12月，央行發(fā)布通知，李某購(gòu)買的第二套房的首付比例與貸款利率均有所增長(zhǎng)，因此始終沒有辦理按揭，而后房產(chǎn)公司要求李某在30日內(nèi)支付全部尾款，李某以房產(chǎn)公司未及時(shí)辦理備案為由，將其告上法庭，要求解除房屋買賣合同，法院審理認(rèn)為，李某無(wú)法證明自己沒有按揭貸款是因開放商延遲備案所指，并且國(guó)家對(duì)于第二套房貸款的規(guī)定只是利率與首付比有所提升，并未對(duì)貸款主體進(jìn)行限制，因此李某敗訴。由此可見，法院將信貸政策看成不可適用情事變更原則。對(duì)于禁止為第三套房購(gòu)買者發(fā)放貸款，同樣不適用于該原則，究其原因，首先調(diào)控政策的宗旨是抑制房產(chǎn)過度投資，購(gòu)買第三套房產(chǎn)被懷疑是投機(jī)行為，與該原則適用條件不符，導(dǎo)致合同簽訂發(fā)生本質(zhì)變化，可援引該原則實(shí)現(xiàn)合同解除的目標(biāo)[3]。

（二） 限購(gòu)政策下的適用

從2010年開始，我國(guó)陸續(xù)頒布“限購(gòu)”政策，旨在通過宏觀調(diào)控的方式引導(dǎo)人們理性購(gòu)房，以此調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，抑制“炒房”，滿足人們剛性住房需求。隨著限購(gòu)政策的不斷實(shí)施，雖然在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)上漲，但也因此引發(fā)許多合同糾紛。對(duì)于此類糾紛，將其看成是不可抗力的原因在于是國(guó)家的強(qiáng)制規(guī)定，一旦制定必須遵守，且具有概括性，無(wú)當(dāng)事人向法院申請(qǐng)解除合同，解除合同具有明確的法律后果，從這個(gè)角度看，似乎是不可預(yù)見的不可抗力。

根據(jù)上文內(nèi)容，將不可抗力與情事變更進(jìn)行對(duì)比，筆者更傾向于利用情事變更原則處理上述糾紛，一方面，從合同目的層面可知，對(duì)于第三套房的購(gòu)房者來(lái)說，限購(gòu)政策的實(shí)施使商品房買賣主體的購(gòu)房資格發(fā)生改變，原本簽訂合同的客觀基礎(chǔ)發(fā)生變化;另一方面，在合同履行層面來(lái)看，原本合同即便成立，也會(huì)因限購(gòu)政策的實(shí)施無(wú)法實(shí)現(xiàn)后續(xù)的備案、網(wǎng)簽、過戶等流程，因此無(wú)法繼續(xù)履行合同，這與不可抗力所指的履行暫停有所不同，二者的區(qū)別主要體現(xiàn)在履行障礙的程度，在不可抗力情況下，由于自然災(zāi)害、突發(fā)事件等原因，合同被迫中止，無(wú)法克服和避免，發(fā)生的概率極低;而限購(gòu)政策作為國(guó)家宏觀調(diào)控的一種手段，發(fā)生的概率較大，對(duì)合同本身沒有直接影響，而是影響到后續(xù)的一些手續(xù)，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法履行合同，因此對(duì)于此類合同糾紛，應(yīng)適用情事變更原則進(jìn)行解決。

（三）稅收政策下的適用

稅收政策的實(shí)施同樣是國(guó)家宏觀調(diào)控的手段之一，政府為了資源高效配置、平衡住房需求，通過規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的征收方式，改變購(gòu)房成本的征收方式，達(dá)到控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。在稅收政策中，對(duì)購(gòu)房者影響較大的是2010年1月開始，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年延長(zhǎng)至5年，此后又下發(fā)了一系列通知，對(duì)于第一個(gè)住房面積不足90平方的，契稅按總價(jià)1%收取;房屋面積超過90平方的，按1.5%收取，對(duì)于購(gòu)買二套房產(chǎn)的，房屋面積低于90平方的按1%收取契稅，大于90平方的按2%收取契稅。在稅收政策之下，買賣雙方的交易成本增加，出現(xiàn)有失公平的情況，合同糾紛也由此產(chǎn)生。此種糾紛是否屬于情事變更的問題，上海高院已經(jīng)給出明確答復(fù)，為了維護(hù)合同穩(wěn)定性，減少房產(chǎn)投機(jī)行為，不滿足情事變更原則適用條件[4]。究其原因，稅收政策調(diào)整雖然使購(gòu)房成本增加，但并未直接導(dǎo)致買賣雙方利益關(guān)系失衡，達(dá)到有失公平的局面。

對(duì)此，筆者贊同該觀點(diǎn)，一方面，房產(chǎn)稅試點(diǎn)區(qū)域的購(gòu)房者雖然受政策影響，使購(gòu)房成本增加，但合同履行前提仍未發(fā)生根本改變，契稅征收比例在房?jī)r(jià)總額中占比較低，仍然具備繼續(xù)履行合同的能力;另一方面，在個(gè)別試點(diǎn)區(qū)域中，房產(chǎn)稅更多落在相對(duì)富裕、支付能力較強(qiáng)的購(gòu)房者頭上，受影響人員即使因繳納該稅出現(xiàn)暫時(shí)的資金緊張，也完全可通過其他途徑來(lái)緩解;此外，房產(chǎn)稅只是增加了購(gòu)房成本，未影響到主體的購(gòu)房資格，與限購(gòu)政策存在根本上的區(qū)別[5]。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在“購(gòu)房難”背景下，國(guó)家積極實(shí)施宏觀調(diào)控手段，通過制定限購(gòu)政策、限貸政策、稅收政策等方式，以期穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制“炒房”行為，在解決人們的住房剛性需求的同時(shí)，也產(chǎn)生了許多合同糾紛。對(duì)此，立法者應(yīng)明確此類案件的法律適用與審判依據(jù)，在審理糾紛案件時(shí)，應(yīng)厘清法律關(guān)系，準(zhǔn)確適用法律與原則，維護(hù)多方合法利益，樹立司法權(quán)威，維護(hù)社會(huì)的長(zhǎng)治久安。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓麗娜.調(diào)控政策下商品房買賣合同情事變更原則適用類型化研究[D].天津大學(xué)，2019.

[2]郁建新.情事變更原則在商品房買賣過程中適用之探討[D].蘇州大學(xué)，2018.

[3]邱雪梅.國(guó)家房貸政策調(diào)控與商品房買賣合同糾紛之處理——情事變更原則之適用[J].求索，2019（9）：175-177.

[4]余海燕，胡春華.論情事變更原則在我國(guó)商品房買賣合同中的適用——以國(guó)務(wù)院“房產(chǎn)新政”為背景[J].理論月刊，2018（6）：96-99.

[5]王勝男.商品房買賣合同適用情事變更原則探析[J].法制博覽，2019（28）.