王樹玲 楊鑫杰

[摘 要] 房產(chǎn)稅改革是新一輪深化經(jīng)濟體制改革的重點工作。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在征收范圍狹小、計稅依據(jù)不規(guī)范、稅率設計不嚴謹、稅收優(yōu)惠不科學等問題。因此在全國范圍內(nèi)推行新的房產(chǎn)稅制度極為必要?；谖覈F(xiàn)行房產(chǎn)稅實施情況及上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點的經(jīng)驗教訓，提出擴大征稅對象范圍，完善計稅依據(jù)，科學設置房產(chǎn)稅稅率以及合理確定房產(chǎn)稅優(yōu)惠的優(yōu)化改進建議。

[關鍵詞] 房產(chǎn)稅;改革;稅收

[中圖分類號] F812[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043（2020）05-0158-03

一、我國房產(chǎn)稅改革的必要性

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是1986年國務院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，該條例距今已有34年的歷史，其中很多內(nèi)容已不再適用于新形勢下經(jīng)濟社會發(fā)展中遇到的問題和矛盾。我國是法制社會，推進房產(chǎn)稅立法，將房產(chǎn)稅上升到稅收法律的范疇，既有利于更好地服務于稅收大局，也有利于促進國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運行和發(fā)展。

（一）房產(chǎn)稅是調(diào)控房價的利器

我國現(xiàn)行的分稅制體制下，財權與事權的分離造成地方財政緊張，收不抵支，財政赤字連年增長。在此情況下，賣地收入成為地方政府一項非常重要的資金來源，而地價的過快增長使房價穩(wěn)定如同幻影。開征房產(chǎn)稅，稅收收入歸地方所有，在一定程度上可緩解地方財政壓力，降低土地起拍價和土地溢價，進而反饋到房地產(chǎn)市場，達到穩(wěn)定房價的作用。另外，開征房產(chǎn)稅會增加房屋所有者的持有成本，能夠抑制炒房行為，多套房的持有者急于拋售二手房產(chǎn)，當市場存量房供大于求時，房價下行也就成為必然。

（二）征收房產(chǎn)稅有利于完善地方稅收體系

我國目前有5個大類18個稅種，各稅種的有效協(xié)調(diào)能促進資源的有效配置，形成科學、合理的稅負結構。就現(xiàn)在的情況來看，我國流轉(zhuǎn)稅所占比重遠高于所得稅，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅也只是針對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課征，輕保有重流轉(zhuǎn)的不合理征收方式使得稅基狹窄，整體稅制結構不平衡。房產(chǎn)稅收入歸地方，開征房產(chǎn)稅還能完善地方稅收體系，使得地方有更為穩(wěn)定的稅收來源，在一定程度上能夠緩解地方稅收不足的狀況。

二、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問題

（一）征收范圍不合理

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征稅對象主要為生產(chǎn)經(jīng)營性用房，除上海、重慶兩個試點城市外，個人生活性用房免征房產(chǎn)稅。其設置本意是減輕個人生活負擔，但如今持有二套房甚至更多房產(chǎn)的家庭比比皆是，對個人住宅不征稅縱容了炒房，拉高了房價。在中國整個房產(chǎn)市場上商業(yè)面積約占城市住宅總面積的5至8成，僅對生產(chǎn)經(jīng)營性房屋征稅范圍過于狹小，對持有多套房與僅有一套住宅的房產(chǎn)所有人都不征稅顯然是不公平的，弱化了稅收的調(diào)控職能。

（二）計稅依據(jù)不規(guī)范

房產(chǎn)的價值有三種表現(xiàn)形式，分別是房產(chǎn)原值、房產(chǎn)凈值與房產(chǎn)市價。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅采取從價計征的方式，對經(jīng)營自用房屋按房產(chǎn)原值一次扣除10%-30%的折舊后的計稅余值作為計稅依據(jù)。這種方式不但計稅復雜，而且不能如實反映出房產(chǎn)的經(jīng)濟價值，造成房產(chǎn)合同價值與實際價值的嚴重背離。隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，土地成本、建安成本、土地配套費全面上漲，綜合通貨膨脹、房產(chǎn)泡沫等因素的影響，現(xiàn)在新建房產(chǎn)的價格普遍高于以前年度的二手房產(chǎn)。然而二手房價格也在隨新房價格的上漲而上浮，若都按計稅余值為依據(jù)征稅無疑縮小了稅基，勢必導致新房比舊房承擔更多的房產(chǎn)稅，而且不能通過稅收調(diào)節(jié)房產(chǎn)的增值價格，有違稅收公平。

我國對出租房屋，以不含增值稅的租金收入為計稅依據(jù)。我國存在著大量的房屋出租情況，對于個人居住用房、小商鋪、商住兩用房等往往只在私下簽訂租賃合同，并沒有報備國家稅務機關，房屋出租市場龐大但缺乏有效的監(jiān)管，對房屋的出租難以征管，眾多房屋出租未繳稅而稅務機關并不知情，導致巨大的稅收流失。

（三）稅率設計不完善

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅采取比例稅率，按房產(chǎn)余值計稅的稅率為1.2%，而對房產(chǎn)租金收入則采取了高達12%的稅率，兩者稅負相差了整整10倍。這樣的設計理念明顯存在很大的弊端，12%的高稅率存在著房產(chǎn)稅在制定之初對出租房屋不勞而獲的稅收歧視行為，在減稅降負的大背景下如此高額稅率加重了出租人的稅收負擔，有違稅收公平。

此外，國家在制定房產(chǎn)稅稅率時采取一刀切，在具體征收時沒有細分房產(chǎn)性質(zhì)，對不同用途的房產(chǎn)采取統(tǒng)一的稅率顯然是不合理的。北上廣深這樣的一線城市與三四線小城相比，不論是房產(chǎn)余值還是租金收入都相差甚大，不同的地區(qū)發(fā)展水平不同，房價也有著天壤之別。全國范圍內(nèi)統(tǒng)一實行單一房產(chǎn)稅率，不利于地方通過稅收政策對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。

（四）稅收優(yōu)惠不科學

在房產(chǎn)稅制定初期由于我國居民生活水平落后，城鎮(zhèn)居民以單位分房為主，為照顧城鎮(zhèn)居民改善生活條件，鼓勵購買改善性住宅，采取對個人所有非營業(yè)性住宅免稅的稅收政策。隨著經(jīng)濟水平的提高，房改與房產(chǎn)商品化的進程，房價逐年增長，而居民在房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)不涉及任何稅負和稅收成本，致使很多家庭把房屋當做投資品對外出租甚至空置坐等升值轉(zhuǎn)手。由此也滋生了炒房團坐擁多套住宅，打著非營業(yè)用房的幌子賺取差價，逃避國家稅收。

三、我國房產(chǎn)稅改革的對策建議

房產(chǎn)稅改革是一個難啃的骨頭，勢必牽動很多人的利益，因此在推進時應綜合考慮各方面的需求，兼顧各種類型的房產(chǎn)，力求將改革的矛盾最小化。房產(chǎn)稅改革不宜操之過急，應采取在試點城市先行，逐步推廣到全國各地的漸進式路徑。同時，房產(chǎn)稅改革既要考慮稅收收入，又要考慮稅收對收入分配的調(diào)節(jié)作用，正確處理房產(chǎn)持有與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收問題?；谖覈F(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策，綜合滬、渝試點經(jīng)驗教訓，應堅持“寬稅基、簡稅制、嚴征管、低稅率”的基本原則。

（一）擴大征稅對象范圍

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅基過于狹窄，在改革時應選擇寬稅基的征收范圍，不具體區(qū)分生產(chǎn)生活性用房，并將征稅由城鎮(zhèn)擴大到農(nóng)村，不論是商品房還是小產(chǎn)權房，一視同仁，都納入房產(chǎn)稅征稅范圍。而對于經(jīng)濟適用房與廉租房，本身就是為低收入人群提供的住房，不應把這部分住宅納入房產(chǎn)稅征收范圍。擴大稅基對國家而言，可以防止納稅人偷逃稅款，提高地方財政稅收收入;對房地產(chǎn)市場而言，可抑制炒房行為，促使投機者釋放更多的存量房，增加房產(chǎn)供給，減少非正常需求，使房價回歸正常水平。

調(diào)整后的房產(chǎn)稅涉及個人生活用房及農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營性住房，波及范圍廣，給稅收征管工作帶來了很大的挑戰(zhàn)。這就要求我國加強信息聯(lián)網(wǎng)，健全不動產(chǎn)登記制度，對全國的房產(chǎn)進行全面普查統(tǒng)計，實現(xiàn)房產(chǎn)、住建、民政、公安、稅務等機關的信息共享，使房產(chǎn)信息公開透明，確保個人名下?lián)碛蟹慨a(chǎn)信息的真實有效性，防止瞞報、漏報等現(xiàn)象的發(fā)生，避免因信息無法核實而偷逃稅款。

（二）完善計稅依據(jù)

在房產(chǎn)稅計稅依據(jù)上，應充分借鑒上海、重慶試點經(jīng)驗，逐步淘汰舊的按交易價值計稅，采取按房產(chǎn)評估價值計稅的新模式。按房產(chǎn)的評估價值計稅可充分杜絕房產(chǎn)買賣雙方惡意串通，簽訂陰陽合同虛減實際交易價格來達到偷逃稅款的目的。不同年代的建筑在上市初期價格不同，但隨著時間的推移，相同區(qū)位不同年代的房產(chǎn)現(xiàn)值趨于一致。以評估價值計稅可保證稅基隨市場同步變化，房產(chǎn)稅稅收收入也隨市場價值的上漲而全面上浮，這充分體現(xiàn)了稅收與經(jīng)濟的發(fā)展、房價增長呈正相關的經(jīng)濟規(guī)律。以評估價值計征能使占有房產(chǎn)市值高的多繳稅，占有房產(chǎn)市值少的少繳稅，充分體現(xiàn)出稅收的量能負擔原則。

但就目前我國的發(fā)展狀況而言，全面推行按評估價值計征還難以實現(xiàn)。對房產(chǎn)現(xiàn)行市價的評估采取不同的評估方式，選擇不同的參數(shù)指標所評估出來的價格是不同的，區(qū)位因素的影響又會使房產(chǎn)評估價值復雜多變，給評估工作帶來更多的挑戰(zhàn)，致使評估效率低下。因此，采用評估價格為計稅依據(jù)對房產(chǎn)的交易市場、評估機構、稅收征管提出了更高的要求。為了保證評估的公平、公正、高效，應由政府牽頭成立獨立的第三方評估機構，加強政府、公眾的監(jiān)督審核，避免權力的尋租。

（三）科學設置房產(chǎn)稅稅率

從上海、重慶的試點成果來看，征收房產(chǎn)稅不能在根本上抑制房價的快速上漲。單方面提高房產(chǎn)稅稅率，稅負會轉(zhuǎn)嫁到購房成本上來。若投資房地產(chǎn)所帶來的租金收入、房產(chǎn)增值不能彌補因開征房產(chǎn)稅所額外繳納的稅費，投資者必定將資金轉(zhuǎn)移到其他領域。結合我國的實際情況，適宜采用柔性房產(chǎn)稅率，將房產(chǎn)稅稅率與房屋售價掛鉤的策略，采用由低到高的累進式稅率，依據(jù)房產(chǎn)價格高低劃分征稅比例。基于我國房產(chǎn)價格居高不下的現(xiàn)實情況，征收房產(chǎn)稅不易采取高稅率，應將房產(chǎn)所有者的稅負控制在一定范圍內(nèi)。一般而言，個人住房房產(chǎn)稅率不能高于商業(yè)用房的稅率。對于非經(jīng)營性住房，應以當?shù)馗鲄^(qū)縣的房產(chǎn)平均價格為分界線，對在均價以下的房產(chǎn)執(zhí)行0.3%的低稅率，高于均價但不超過均價2倍的采用0.5%的稅率，介于均價2倍到3倍的適用0.8%的稅率，對高于均價3倍的實行1.2%的高稅率。房產(chǎn)稅稅率由四擋累進稅率組成，既可統(tǒng)籌不同價位的房產(chǎn)，實現(xiàn)量價納稅，又能通過征稅優(yōu)化收入分配，抑制貧富差距的日益加大，發(fā)揮財產(chǎn)稅的分配調(diào)節(jié)作用，可謂一舉兩得。

對租賃用房，應適當降低稅率，縮小稅負差距，將12%的稅率降為8%，這樣符合減稅降費的大背景，降低中低收入者的稅收負擔，同時還能刺激租賃市場，推動我國經(jīng)濟的健康發(fā)展。

（四）合理確定房產(chǎn)稅優(yōu)惠

一是保留部分現(xiàn)有優(yōu)惠措施。應保留現(xiàn)行的對行政單位、國家撥付經(jīng)費的事業(yè)單位及軍隊自用房產(chǎn)的免稅措施，對寺廟、公園、名勝古跡自用房產(chǎn)及用于公益性質(zhì)的房產(chǎn)繼續(xù)實行原有的免稅政策，同時應加強對這些免稅場所的檢查核實，確保其房產(chǎn)的性質(zhì)未發(fā)生改變，避免偷梁換柱將免稅場所對外出租用于生產(chǎn)經(jīng)營活動。

二是制定新的個人非經(jīng)營性房產(chǎn)優(yōu)惠政策。目前，我國個人所有非營業(yè)性用房主要用于生活居住，在設置房產(chǎn)稅時應充分保障公民的基本生活權，對個人居住用途的首套房在150平內(nèi)免征房產(chǎn)稅，超出部分按比例稅率確定應納稅款。對用于改善居住條件的第二套房合并首套房面積，以家庭為單位，對人均面積不超過60平米的部分不征稅，超出部分按適用稅率依法征收房產(chǎn)稅。

三是擴大房產(chǎn)稅優(yōu)惠范圍。我國地域貧富差距巨大，少數(shù)民族聚集區(qū)、邊疆地區(qū)、山區(qū)經(jīng)濟落后，部分村鎮(zhèn)房屋破敗簡陋，對這些地方加征房產(chǎn)稅會增加納稅人的負擔，不利于當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。結合我國國情，應對不同區(qū)位制定不同的稅收優(yōu)惠政策，讓減免稅措施真正落到切實需要的納稅主體上。

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